怎么认定房屋是不是违建

违建在08年前的怎样认定（2008以前违建房是否合法）

近年来，世界各地的法院相继产生了一批法官，他们以“历史原因形成的”为由，承认未经许可和登记的建筑为合法建筑，然后他们就能够获得赔偿。有人创造了“2008年《城乡规划法》实施前建造的房屋都是合法建筑，都可以获得全额补偿”的说法。可惜事实并非如此，无证建筑在拆迁中面临的情况绝非那么乐观。这篇文章，从这种毫无根据的说法开始，明朝的律师们就给大家讲清楚了...

2008年以前建的房子可以全额补偿？别瞎说【城乡规划法不是违法建设的唯一法律依据】

有人认为，所谓违法建设，是指未取得建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证，违反城乡规划法建设的房屋。这种认识本身就是片面的。

其实“违建”是一个广义的概念，不仅指违反城乡规划的房屋，还包括违反土地管理、河道泄洪、通航空安全、自然保护等诸多领域法律法规的房屋。被违反的法律不仅仅是指城乡规划法。

这样，被拆迁人就不难理解，即使涉案房屋是在2008年《城乡规划法》实施之前修建的，城乡规划法也管不了，但还是有其他法律法规可以管的。违规，仍构成违章建筑。

请记住，《城乡规划法》第64条和第65条并不是仅有的两部关于违法建筑认定和处置的法律。房屋建于2008年之前的回复，只是用来应对有关部门以房屋违反城乡规划为由作出限期拆除决定的情况，并不是包治百病的灵丹妙药。

【以下法律法规可管】

在2008年之前，至少有以下四个已经在全国范围内适用的法律法规可以对已经被认定为违法建设的东西进行管理:

1.国务院《村镇建房用地管理条例》(1982年)。这个《条例》是较早对农村建房行为进行规定的行政法规。《条例》第五条规定，在村镇，个人建房，社会企事业单位建设用地，应当按照本条例的规定办理申请、审批手续。任何机关、企业、事业单位和个人都不准占用土地建房、建房或未经批准占用土地。

也就是说，从1982年开始，未经任何批准占用土地建房就是违法的。

2.《土地管理法》(1987年)。《土地管理法》在实施之初，就在法律层面对农村村民建房做出了明确规定:农村居民应当使用原有宅基地和村内空闲地空建房。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；

使用原有宅基地、村内空闲地空等土地的，应当经乡级人民政府批准。农村居民建房用地不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

3.城市规划法(1990年)。《城市规划法》可以理解为《城乡规划法》的前身，其第四十条规定:在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行建设，严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施；

由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。

1990年对于判断城市无证房屋是否违法建设具有重要的“分水岭”意义。这从最高法院对许案的判决中可以知道所代理的明律师:

许位于金华市婺城区迎宾巷8号、9号的房屋未依法办理相关建设手续，未取得房屋所有权证。但涉案房屋确实是1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前建造的历史老房子。

对这类未登记的房屋，应综合考虑建筑历史、使用状况、当地用地规划和相关用地政策，依法进行调查、认定和处理。对被认定为合法建筑且未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿。

4.国务院《村庄和集镇规划建设条例》(1993年)。第十八条规定，农村村民在村庄和集镇规划区内建房的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会申请建房。经村民会议讨论通过后，应办理以下审批手续:

(一)需要使用耕地的，经乡镇人民政府、县人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见后，按照《土地管理法》向县人民政府土地管理部门提出，经县人民政府批准后，由县人民政府土地管理部门划拨土地；

(二)使用原有宅基地、村空空闲地和其他土地的，由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用总体规划批准。

综上所述，我们不难得出结论，2008年之前的建房行为，在法律法规上并不处于空白的状态，但也是有法可依的。未经批准和登记的房屋也需要严格的调查、鉴定和处理，以确定其是否有资格获得拆迁补偿，而不是能够获得全额补偿。

同时需要强调的是，站在自然资源和规划部门的立场上，查处违法建筑在某种程度上是“溯及既往”的——它查处的不是行为人违法建房的行为，而是其房屋违反土地管理和城乡规划的持续状态。

基于此，行政处罚法中所谓的“处罚时效”不适用于违法建设的查处。十几年没人来查处，不是证明房子是合法建筑的理由。

比如，对于非法占用土地，《基本农田保护条例》最早诞生于1998年，其第三十三条规定，违反本条例规定，占用基本农田建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土的， 堆放固体废弃物或者从事其他损害基本农田、破坏种植条件的活动，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令改正或者治理，恢复原有种植条件，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

就目前而言，所有占用永久基本农田的房屋、农场、工厂都必须拆除，另一种是原则上不予补偿(“违章建筑不予补偿”是基本原则)。绝对不能得出2008年以前建的就可以保修，可以补办证书的结论。

明律师最后想提醒广大被拆迁人的是，很多地方在当地的征收补偿条例中，对无证房屋的补偿标准划出了一条详细的“分界线”——按照某年到某年之间合法建筑建成的百分比给予“适当补偿”。随着时间的推移，2008年后建造的新建筑将不会得到补偿。被无证拆迁人应当面对现实，根据自己房屋建设的实际，客观理性地确立权利救济的目标，在法律和地方政策的框架内，尽量获得最佳的补偿结果。认为“历史房屋应全额补偿”不符合实事求是的原则，最终也难以实现。

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