小产权起诉合同无效不受理

小产权房纠纷法院受理吗?合同无效也有例外?

最近很多人都在关注小产权房的问题。在我国长期的住房制度改革中，由于种种原因，小产权房作为一种尴尬的存在，被广泛游离于市场体系之外，形成了一个庞大的住房黑市。

官方统计一直无法明确中国小产权房的具体数量，但似乎大家总能找到小产权房出售。今天购房指南以一个小产权房纠纷案件为例，给大家讲讲小产权房的问题，小产权房购房合同的无效原则和效力例外是什么。

案例回顾:二次转卖的小产权房产权归谁所有？

安和王是夫妻。2001年12月5日，他们以4万元的价格买了一套房子。房屋土地为集体土地，安、王均非本集体组织成员。该房屋自购买后一直由夫妻二人的儿子小林使用。

2011年4月1日，小林通过崔某的介绍，与唐某签订了《房产买卖合同》。唐于2011年4月以22万元全款购买该房屋并入住。

之后夫妻俩诉至法院，要求确认在儿子小林未将房屋出售给唐的情况下，房屋买卖合同无效。

该案一、二审法院以小林对该房屋无合法处分权，且唐不属于董家疃村集体组织，违反法律规定在农村集体土地上购买房屋为由，确认双方房屋买卖协议无效。

之后，安某、王某起诉要求确认房屋权利归其所有，并要求唐某返还房屋。

房子是谁的？

法院一审认定，安某、王某虽购买房屋，但不属于董家疃村集体组织，不享有房屋权利。他们不支持确认房屋属于他们的请求。

唐与小林的房屋买卖合同被已生效的民事判决确认无效。房屋由安某、王购买，虽不享有全部权利，但享有居住权。唐某现居住的房屋侵犯了两人的合法权益，判决唐某返还房屋。

唐不服一审判决，提起上诉。

二审中，法院认定安某、王某不是董家疃村集体组织成员，对该房屋无相关权利。他们买了房子后，就不在这里住了，把房子的使用权转让给了儿子小林，他已经在房子里住了很久了。唐根据实际所有人小林的处分取得涉案房屋，并支付了合理的价款。

安某、王某要求唐某艳返还房屋，于法无据，驳回安某敏、王某凤的诉讼请求。

对于这个判断，我们可以从以下几个方面来看:

第一，集体土地上的房子可以买卖吗？

我国实行的是房产一体化的立法模式，集体土地上房屋买卖的法律和政策调整主要通过土地的调整来体现。在集体建设用地上建设的房屋出售给城镇居民的，房屋占用范围内的集体建设用地使用权也随之转移给城镇居民。房屋相关权利人虽然拥有自己房屋的完全产权，但出售房屋会变相处分集体建设用地使用权。

《城市房地产管理法》第三十一条规定，房地产转让、抵押时，该房屋的相关权利和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

《物权法》也做出了同样的规定。

《土地管理法》第六十三条规定，农民集体土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设。

由于集体建设用地使用权转让受到限制，房屋买卖也受到限制。根据规定，农村私有房屋买卖合同的效力应当以无效原则确定，以有效为例外。只有房屋买卖双方为同一集体经济组织成员，才能认定合同有效。

此外，规定城镇居民与农村居民签订的房屋或者宅基地买卖合同无效，不支持城镇居民购买农村宅基地或者房屋的诉讼请求。

但对于1999年《土地管理法》修订前订立并履行的合同，如果符合当时国家政策和相关法律，则不应以损害公共利益为由认定无效。

集体土地上的房屋买卖包括出售农民所有的房屋，即农村宅基地上的房屋，以及在集体土地上作为商品房出售的小产权房。

二、集体经济组织之外的人是谁？

集体经济组织以外的人分为其他集体经济组织成员和城镇居民。这两种情况虽然买卖双方不同，但合同的法律效力并无区别。

由于农村宅基地具有很强的福利性和保障性，是由本集体组织成员无偿取得的，因此取得宅基地使用权的主体仅限于本集体经济组织成员，否则会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理制度。因此，集体经济组织其他成员购买农村宅基地和房屋的合同无效。

《物权法》对城镇居民买卖集体土地上建设的宅基地使用权问题没有明确规定，应适用国家相关政策的规定进行裁决。

1999年5月6日国务院发布的《关于加强土地管理禁止投机倒把土地的通知》第二条第二款规定“农村房屋不得向城镇居民出售”；

2004年12月24日，国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》中提出:“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地”。

2011年11月10日，国土资源部、农村工作领导小组、财政部、农业部发布了《关于农村集体土地确权登记颁证的若干意见》，其中第十条规定:“对农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出售或者出租集体土地用于非农建设、城镇居民以户籍管理制度改革或者擅自‘村改居’等方式在农村购买宅基地、农民住宅或者‘小产权房’的，

上述国家政策明确规定，禁止城镇居民在农村购买宅基地或地上建筑物。因此，城镇居民与农村居民之间签订的房屋或宅基地买卖合同应视为无效。

第三，集体经济组织以外的人购买集体土地房屋。什么情况下有效？

集体经济组织以外的人买卖集体土地上的房屋的合同效力的例外。

一是在出卖人将宅基地上建造的房屋出售给其他集体经济组织成员和城镇居民之前或同时，该房屋所占用的宅基地已因征收转为国有土地，原是农民的出卖人也已转为城镇居民。宅基地性质发生变化的，房屋买卖可以认定为有效。

二是在农村购买私有房屋后，所购房屋经有审批权限的机关批准，并经当地集体经济组织同意，已办理房屋使用权和宅基地产权变更手续，并取得合法权属证书的，可以认定房屋买卖合同有效。因为有关部门已经批准了房屋和土地所有权的变更，所以该合同也应被视为有效。

第三，买受人虽为其他集体经济组织成员、城镇居民，但其配偶或子女为所购房屋所在集体经济组织成员，且购房时由家庭成员共同出资，也共同居住。村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可视为家庭共同购买，买卖合同有效。在这种情况下，可以视为同一集体经济组织成员之间买卖的农村宅基地房屋，合同有效。

4.根据1986年《土地管理法》第二十七条和1999年1月4日发布的《土地管理法实施条例》的规定，职工、退伍军人、离休干部、华侨、港澳同胞回乡需要集体土地建住宅的，按照《土地管理法》规定的农民申请宅基地的程序办理。虽然后来修订的《土地管理实施条例》删除了这一条。但根据“法不溯及既往”的原则，1999年1月1日土地管理法修改前，农村村民将房屋转让给回乡的干部、职工、退伍军人、华侨、港澳同胞的，房屋买卖合同应当认定有效。

第五，是同一房屋多次买卖转让后的效力，可以根据后手的身份和交易情况，结合前述原则进行判断和认定。二手买受人是本集体经济组织成员的，应当认定该宅基地未转让给本集体经济组织以外的其他人，不违反法律、政策的禁止性规定，合同有效。

回到之前的案例，案例中的房产买卖是否有效？

本案争议的房屋是建在集体土地上的房屋。安某、王某不是本集体经济组织成员。虽然他们出资从村委会购买了争议房屋，但房屋买卖合同无效，因为违反了法律和国家政策。

虽然唐某从合法所有人小林处购买了争议房屋，但由于唐某不是本集体经济组织成员，唐某与小林之间的房屋买卖合同无效。

在安某、王某、唐某不是争议房屋权利人的情况下，唐某对争议房屋合法拥有和使用，安某、王某无权要求唐某返还争议房屋。购买争议房屋后，安某、王某将房屋使用权转让给儿子小林，可向其儿子主张权利。小林主张将争议房屋返还唐某时，唐某也可以要求小林返还购房款并赔偿相应损失。