买商铺最关心十个问题是什么

买商铺最关心十个问题

1.土地性质:目前市场内部分商铺由原来的居住改为非居住。这两类住宅在用地性质上完全不同。

“住宅”是专门用来居住的房子，“商品房”(全称是商业服务用房)是用来经营和服务居民生活的房子。两人都至少在三个方面发生了变化。从土地管理的角度看，“房改非”改变了土地用途，即“居住用地”改为“商业用地”；从规划的角度看，其内涵已改为建设工程规划许可证中的规定；从房屋使用功能来看，房屋使用具有商业功能。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条曾规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让人同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准，重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并按照本章有关规定办理登记”。可见，如果投资的“商铺”原本是住宅用地，以后就有麻烦了。

2.规划变更:需要搞清楚商铺的位置及其周边未来是否会面临规划变更，这也决定了投资的成功与否。

3.相关权益:所谓商铺权益主要包括两个内容，一是房屋产权，二是其他相关权益。前者只要有房产证就可以证明，后者涉及的内容很多。比如二手店里有没有租客，租客和房东有什么协议，店铺内部装修怎么处理等等。，都会在这里涉及到投资人的“权益”。

众所周知，二手商铺的原租客是有“优先购买权”的，所以投资者在买房前一定要了解租客和房东签订的原协议内容。如果租客放弃“优先购买权”，房东也必须出示相关书面证据。至于原厂装修、设备等问题，投资人也要问清楚自己的权益范围，避免买后赔偿等麻烦事。

4.面积大小:商铺的价值根据地段和楼层的不同，与面积大小成正比。但从个人投资经营和自身风险来看，商铺面积一般在50到100平米。

面积相近的商铺具有市场层次广、易出租、经营灵活、租金高、前期投入小、投资风险低的优势，如小型餐饮业、服装店、便利店、咖啡店、花店、茶吧、药店等。，而且面积不需要太大。

商铺的面积有两个要点需要注意。由于繁华闹市的商铺地价较高，投资时应尽量减少单一门面的面积，目标是提高商铺的单位面积价值；两层以上的店铺，尽量选择开放式、多渠道布局的店铺，方便顾客驻足和流动。

5.使用结构:商铺内部结构对于个人投资者来说是很有讲究的，尤其是考虑投资商铺做餐饮的时候，这一点一定不能回避。

住宅小区地下一层的店铺不允许从事餐饮业务，即使沿街也不允许。在投资商铺之前，一定要了解有没有厨房和卫生设施，能不能做餐饮行业。商铺的内部结构和大小也很有讲究，比如层高有多高，能不能装夹层(或者送夹层)等等。商铺层高超过5m的，投资者可以自行安装夹层。一层用于营业，二层用于居住或小型办公，是最理想的商铺。

需要注意的是，商铺的结构和模式不能杂乱无章，户型结构合理，有效使用面积高。这样的店铺很好经营。二是物业公司也方便管理，商铺价值也相应提升。

6.设备装修:买商铺的时候，要关心室内的装修和设备，尤其是房子的装修。

一般二手店都是有装修的，有的还配有各种设备。签订买卖合同时，双方最好单独订立一个附件，即房屋设备装修清单。把这些设备和装修费用列出来，比如有没有包含在总房价里，打折的话可以优惠多少，避免以后和原房东，邻居发生矛盾。

7.税费种类:商铺买卖都需要缴纳税费。个人投资者必须明确这些税费。因为这些费用占房价的比例很高。主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等。，应在协议中明确说明。建议如果是企业出售的商铺，有的可以以股权转让的形式投资。据说这样可以合理规避一些税费。

8.抵押:投资商铺，一定要了解房产抵押的相关知识。

目前银行对商铺贷款的审核比较严格。最小面积标准定为50平米，最低总价定为40万，贷款比例多为50%。对于那些沿街独立产权的商铺和分割商铺，按揭贷款的审批更加严格。因为这些商铺可能会涉及到未来的规划搬迁或者邻居的产权纠纷。

在抵押贷款之前，投资者必须去银行进行评估，评估价格通常由商业银行委托的评估公司拟定。一般不会超过预估价，商铺实际按揭贷款比例在50%以内。

9.回报时间:商铺的投资注重长期回报。从国内外大型商业地产开发的经验来看，一个优质商铺的长期租金收益远远高于前期投入。

对于商铺投资，“地段、地段还是地段”这句名言依然适用。而且商铺的投入通常与回报成正比，但也有一些特例。

比如一些城乡结合部的店铺，刚建成不久，就被冷落。但随着城市化进程的加快，区域市场从无到有，从小到大。包括区域人口的增加，居住社区的出现，道路的开通，公共设施的建设等。，房价或商铺价格会上涨，促使商铺投资升值。当然，并不是每个人都能肯定这个“潜力店”，最主要的还是要耐得住寂寞。

如果投资大型商业地产项目的商铺，开发商的素质，包括实力、能力、诚信、专业、知名度等都值得关注，这与商铺息息相关。因为这涉及到开发商对商铺未来的市场培育和统一管理。

10.市场因素:市场因素对店铺来说非常重要，包括宏观、中观和微观因素。有些是可以预见和控制的，有些是不可预测的，这就要看投资者自身的综合素质了。