1空间管理
空间管理主要应用在照明、消防等各系统和设备空间定位。获取各系统和设备空间位置信息，把原来编号或文字表示变成三维图形位置，直观形象且方便查找。如通过RFID获取大楼安保人员位置;消防报警时，在BIM模型上快速定位所在位置，并查看周边疏散通道和重要设备等。此外，应用于内部空间设施可视化。传统建筑业信息都存在于二维图纸和各种机电设备 *** 作手册上，需要使用时由专业人员去查找、理解信息，然后据此决策对建筑物进行一个恰当动作。利用BIM技术将建立一个可视化三维模型，所有数据和信息可以从模型中获取和调用。如装修时可快速获取不能拆除的管线、承重墙等建筑构件的相关属性。
BIM在运维的应用，通常可以理解为运用BIM技术与运营维护管理系统相结合，对建筑的空间、设备资产等进行科学管理，对可能发生的灾害进行预防，降低运营维护成本。具体实施中常将物联网、云计算技术等将BIM模型、运维系统与移动终端等结合起来应用，最终实现如设备运行管理、能源管理、安保系统、租户管理等。接下来BIM哥带大家一起来看看BIM在运维阶段具体都能做些什么
1空间管理
空间管理主要应用在照明、消防等各系统和设备空间定位。获取各系统和设备空间位置信息，把原来编号或文字表示变成三维图形位置，直观形象且方便查找。如通过RFID获取大楼安保人员位置;消防报警时，在BIM模型上快速定位所在位置，并查看周边疏散通道和重要设备等。此外，应用于内部空间设施可视化。传统建筑业信息都存在于二维图纸和各种机电设备 *** 作手册上，需要使用时由专业人员去查找、理解信息，然后据此决策对建筑物进行一个恰当动作。利用BIM技术将建立一个可视化三维模型，所有数据和信息可以从模型中获取和调用。如装修时可快速获取不能拆除的管线、承重墙等建筑构件的相关属性。
2设施管理
设施管理主要包括设施装修、空间规划和维护 *** 作。BIM技术能够提供关于建筑项目协调一致、可计算的信息，因此信息非常值得共享和重复使用，且业主和运营商便可降低由于缺乏互 *** 作性而导致的成本损失。此外还可对重要设备进行远程控制。把原来商业地产中独立运行的各设备通过RFID等技术汇总到统一平台进行管理和控制。通过远程控制，可充分了解设备的运行状况，为业主更好地进行运维管理提供良好条件。设施管理在地铁运营维护中起到了重要作用，在一些现代化程度较高、需要大量高新技术的建筑，如大型医院、机场、厂房等，也会得到广泛应用。
3隐蔽工程管理
建筑设计时可能会对一些隐蔽管线信息不能充分重视，特别是随着建筑物使用年限的增加，这些数据的丢失可能会为日后的安全工作埋下很大的安全隐患。基于BIM技术的运维可以管理复杂的地下管网，如污水管、排水管、网线、电线及相关管井，并可在图上直接获得相对位置关系。当改建或二次装修时可避开现有管网位置，便于管网维修、更换设备和定位。内部相关人员可共享这些电子信息，有变化可随时调整，保证信息的完整性和准确性。
4应急管理
基于BIM技术的管理杜绝盲区的出现。公共、大型和高层建筑等作为人流聚集区域，突发事件的响应能力非常重要。传统突发事件处理仅仅关注响应和救援，而通过BIM技术的运维管理对突发事件管理包括预防、警报和处理。如遇消防事件，该管理系统可通过喷淋感应器感应着火信息，在BIM信息模型界面中就会自动触发火警警报，着火区域的三维位置立即进行定位显示，控制中心可及时查询相应周围环境和设备情况，为及时疏散人群和处理灾情提供重要信息。
5节能减排管理
通过BIM结合物联网技术，使得日常能源管理监控变得更加方便。通过安装具有传感功能的电表、水表、煤气表，可实现建筑能耗数据的实时采集、传输、初步分析、定时定点上传等基本功能，并具有较强的扩展性。系统还可以实现室内温湿度的远程监测，分析房间内的实时温湿度变化，配合节能运行管理。在管理系统中可及时收集所有能源信息，并通过开发的能源管理功能模块对能源消耗情况进行自动统计分析，并对异常能源使用情况进行警告或标识。
6BIM运维的实现方式
方式一:分步走。第一步先建立BIM模型或数据库，第二步做BIM运维。可能第一步与第二步并不衔接，先得到一个具有相关数据接口和达到相关深度的BIM模型，积累基础数据，等到成熟的时候再实施第二步。
方式二:一步到位。这一类项目必须要有明确的运维目标和可实现途径。这一思路的局限性在于其适用范围，并不是所有项目都需要做BIM运维。
鉴于BIM技术的重要性，我国从“十五”科技攻关计划中已经开始了对BIM技术相关研究的支持。经过多年发展，在设计和施工阶段已经被广泛应用，而在设施维护中的应用案例并不多，尚未被广泛应用。但相关专家一致认为，在运维阶段，BIM技术需求非常大，尤其是对于商业地产的运维将创造巨大的价值。
随着物联网技术的高速发展，BIM技术在运维管理阶段的应用也迎来一个新的发展阶段。我们相信将物联网技术和BIM技术相融合，并引入到建筑全生命周期的运维管理阶段，将带来巨大的经济效益。真正实现BIM运维，脚下的路还很长。根据公开的财富排行榜和媒体报道，山东省有多位身价超过2亿的富豪。以下是其中的几位：
1 王健林：王健林是万达集团的创始人和董事长，拥有估值超过200亿美元的个人财富。万达集团是中国最大的房地产开发商之一，涉及商业地产、文旅、金融等多个领域。王健林曾在山东青岛创办了第一家万达广场，是山东省身价最高的富豪之一。
2 刘永好：刘永好是山东海尔集团的创始人和董事长，个人财富估值超过200亿人民币。海尔集团是一家跨国企业，主要经营家电、智能家居、物联网等领域。
3 刘汉元：刘汉元是山东鲁信创投集团的创始人和董事长，个人财富估值超过50亿人民币。鲁信创投集团是一家综合性金融投资集团，涉及证券、期货、信托、基金等多个领域。
4 王石：王石是中南建设集团的创始人和董事长，个人财富估值超过40亿人民币。中南建设集团是一家大型房地产开发企业，拥有较强的实力和影响力。
除了以上几位，山东省还有其他一些企业家、投资人和富豪，个人财富估值也在2亿以上。总的来说，山东省的经济发展较为活跃，拥有较多的企业家和富豪，其中一部分人具有较高的社会知名度和影响力。
地产家系列访谈
注重资产管理，是罗臻毓认为凯德在商业地产运营之中，最为独特的一点。“从拿地到成品出现，实际上资产管理在这个过程中扮演着很重要的角色。” 凯德的核心竞争力，是利用集团价值链资源，做综合开发项目，把各个功能和业态有机连接，发挥协同效应。
本报记者 张晓玲 实习记者 吴抒颖 深圳报道
日渐下行的传统房地产市场撩拨着每个开发商的神经，他们或兴奋或疲于应对各种转型。然而对于那些早已布局运营、深谙资产管理之道的企业，比如凯德，现在的时代，才是真正做房地产的时代。
5月24日晚，在深圳来福士广场封顶前夜，凯德集团中国区首席执行官罗臻毓接受21世纪经济报道记者专访时称，房地产已经进入一个新的阶段，不管如何定义，这个阶段都与以前不同，凯德的策略是聚焦一二线，深化综合体战略。在这一过程中，积累多年的资产管理能力和房地产金融设计，成为凯德的秘密武器，对其在中国市场的爆发形成助力。
囤地升值时代已过
“中国房地产进入了另外一个阶段，快速增长期已经过去，现在是真正做房地产的时代。”罗臻毓指出，以往囤地三五年后把地卖掉获得的收益可能比盖楼经营更好，但是现在，获取土地所占用的资金量大，成本也较高，这种策略已经不适用。所有的开发商都面临转型。
中国房地产已经进入存量时代，市场严重分化，不同城市也呈现出不同的格局。
近期一二线热点城市地王频出，对此罗臻毓表示，拿地的房企存在期望值过高的情况，拿地成本高企，势必要未来数年房价连翻几番才能够盈利。“预料不到，我们也不硬碰。”
另外，国内的金融环境也不支持开发商长期持有物业。
以深圳来福士为例，这座来福士要投入70多亿，但是通过收租的方式可能要十五年或以上才能够回笼资金。“要肯这样投入、真正做房地产的，不是没有，但不多。”
罗臻毓认为，当下做房地产更为重要的是资产“增值”。通过长期持有物业，靠开发商的运作和经营，实现增值，赚取利润。
从政府或者市场角度，无论是商场、办公楼还是服务公寓，综合体整体持有、专业化经营才能实现它的价值。把商业地产分割成小产权去散卖，不是做商业地产的长远之计。
在罗臻毓眼中，一二线城市房地产市场还未饱和，城市进化和更新仍有较大上升空间。地铁的发展使城市得以扩张，加之城市更新有较多的旧村、旧城改造项目，通过建设成型的综合体，衔接整个片区。“政府会欢迎这种模式，而且竞争也较小。”
基于以上认知，未来，凯德聚焦一二线、五大城市群为主，华北主要是北京、天津这一带，华东以上海、苏州、杭州、宁波为主，华南专注两个城市广州和深圳，西南部以重庆和成都为主，中部看准武汉。而在中原，凯德入股了河南建业，持有27%股份，作为中原地区的发展平台。
揭秘凯德资产管理
注重资产管理，是罗臻毓认为凯德在商业地产运营之中，最为独特的一点。“从拿地到成品出现，实际上资产管理在这个过程中扮演着很重要的角色。”
罗臻毓介绍，在建设初期，凯德会衡量这座建筑是否符合原本的定位和想法。另外，随时注意市场变化，如果市场风向转变，凯德也会相应作出调整，寻找区间内的最优解。
到了经营阶段，通过市场的反馈优化方案增加收入。“可能通过分割的方法来增加出租面积，或者改造建筑本身的不足之处，例如改变商场动线。不要小看这些细节，一点小小的调整与完善，租金收入可能增加10%-15%。”
而凯德的核心竞争力，是要利用集团价值链资源，做综合开发项目，把各个功能和业态有机连接，提供更好的整体体验，发挥协同效应。这包括建造和经营商场、办公楼、服务公寓、综合体，还有盖住宅，把它们衔接起来，进行整个片区的规划和开发。
目前，凯德在做的综合体项目就包括来福士、城镇开发、旧改项目，以及在市中心地铁上盖综合体。
与所有发展商一样，凯德的实体商场也面临电商冲击。在中国，电商的发展比世界上任何一个国家都来得快和猛。
罗臻毓对此也深有研究，他说，电商会对实体经济造成一定冲击，包括凯德的商场。在一百万人口里面，以前可能需要10个商场，现在可能5个或者4个就够了。从凯德的角度讲，怎么做到前三才是重要的，只要生存下来自然有生意做。
罗臻毓透露，凯德已经开始尝试更智能化或者互联网+的想法、做法，通过科技让楼宇更智能化，能够和人交流。“我们和租我们店的商家都更需要去认知客户，尤其是如果我们帮商家去分析这些客户，也更能定位我的商场”。
为此公司开发了凯德星20平台，通过回馈优惠认知和留住客户；另一方面，也通过跟其他互联网公司合作，像百度等，去开拓和认识客户。
这种互联网+不仅应用于商场，罗臻毓希望，凯德办公楼工作的员工，也能在商场购物；住宅小区的业主，出游的时候也住凯德的服务公寓，利用互联网识别客户，把一切串联起来，打造一个生态系统。
此外，通过智能设施或是物联网，也希望能减少用户来到凯德物业的阻力，如利用智能停车，或为忠实的购物者预留电梯旁车位等，这样可以带来更多人流。
而互联网带来的工作和生活方式的变化，也会影响商业地产发展。“现在办公流行共享工作空间，可能以后的商场将提供联合办公空间，一边工作、一边购物；未来商场、办公楼将可能不再是传统意义的商场和办公楼。”
希望中国
更加开放REITs
罗臻毓指出，如果长期持有大型物业，与资本市场挂钩、证券化或者比较长期的资金安排是必须的。不然靠租金回报，可能要15-20年才收回成本，大部分房地产商无法大规模长期持有商业房地产。
而这方面的金融安排，正是凯德所擅长的。“资产证券化”是凯德拥有巨量资产的筹码之一。罗臻毓透露，凯德前期会把稳定、优质的项目注入到房地产信托基金里，资金回笼后再投入新的项目。目前凯德在中国有10个商场已注入信托基金；而其他综合体或是长期持有的物业，凯德则通过不同的私募基金进行运作。
罗臻毓指出，目前国内的资本市场并没有开放到能把商业地产证券化。从基金管理还有境内私募来看，国内对外资还是有一定限制。
他希望国内金融政策继续开放，一些房地产金融产品在中国能 *** 作，使商业房地产发展再上一个台阶。
罗臻毓期望国内能够放开REITs，优化整个架构。国外的私募基金都是以美元为主体，但是国内用的是人民币，无论是从税收或是汇率角度，都有一定风险；另一方面，中国目前是公司制，但国外大部分是信托制，这就意味着在中国要上缴公司税。“如果能在中国做像新加坡一样的信托基金，就减少了一些风险，也增加了税务的完整性。”未来如果条件允许，凯德也将会在中国发行房地产信托基金上市。
罗臻毓表示，中国仍然是不错的市场。“短期货币或者回报可能下降，但是以全球投资回报的角度来看，我们接触到的较长线的投资者，还是看好中长期的市场趋势。”
（以上回答发布于2016-05-28，当前相关购房政策请以实际为准）
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关于新零售，主要目的就是在于打通全渠道，将线上线下整体连接在一起，那么便是重构“人、货、场”，尤其是在当今科技革新与物联网齐头并进的基础上，我们还要同时利用大数据进行更新换代。
那么新零售背景下，“人货场”由旧向新要如何发展？
网络部分文章说“人货场”的革新绝不仅仅停留在关系地位的排序上，更是各自内容的全方位升级：
“人”：无限贴近消费者
在新零售中，有个非常著名的方法论叫做“E=mC”——这个看似与爱因斯坦的相对论形式完全相同的公式，却有着不一样的含义。倘若我们将E理解为Earning（盈利），m理解为merchandise（商品），C理解为Customer（消费者），那么便一目了然。
没错，这就是区别于传统零售的地方，即新零售的核心在于消费者的地位格外重要，而背后的原因，在于消费者主权时代的来临。
这时的消费者，不是传统零售意义上单纯的购买商品完成交易即可，其中有几个重要的“参数”发生了变化：
（1）消费者越来越注重个性化、体验式消费；
（2）消费者的时间变得格外宝贵，社交、休闲、学习、工作占据着他们的时间；
（3）购买的界限逐渐消失，消费者崇尚随时随地想买就买，无论是线上还是线下；
（4）消费者一旦形成习惯就会持续购买。
《人人都是产品经理》中一篇文章说到，想了解消费者，想搞清他们的需求必须搞清楚“5W+1H”：
（1）Who：消费者是谁？他们喜欢什么？
（2）When：消费者一般什么时间消费？多久一次？一次多久？
（3）Where：消费者通常会去哪些位置？
（4）What：消费者在特定的时间和地点都做了什么事情？
（5）Why：消费者为什么要这么做？有其他替代方案吗？
（6）How：消费者是怎么做这些事情的？如何能提高他们的效率？
明白了这些，消费者在零售商眼中的画像就会变得格外清晰，而不是像传统零售的消费者那般模糊不堪。
当然，得益于互联网技术的发展与海量数据的沉淀积累，无限贴近消费者已经成为可能，通过充分利用线上线下的各种数据，让消费者一切行为都能够得到串联，实现由点到面的质变。如此一来，消费者的全息影像便得以生成，商家才能更加有的放矢。
“货”：超越成本与价值
“货”即商品。在传统零售中，决定商品竞争力的两个维度分别为成本与价值，消费者通常都是希望付出尽可能低的成本，获得尽可能高的价值，所以商家经常会采用打价格战的方式来促成交易的实现。
然而，到了新零售时代，随着消费者收入水平的不断提高以及市场上零售商品类别的日渐庞大，曾经零售业崇尚的“薄利多销”与“物美价廉”均被颠覆。消费者不再满足于商品本身，而是更在意其背后的新内容。
对于生产商与零售商来说，其关键资源在于占有各种生产要素的多少，核心能力则体现在如何低成本、高效率地制造出商品并卖给消费者，而在供应链管理中，企业追求的是生产效率、流通效率与销售效率。
不过在新零售中，光凭这些已经远远不够——除了占有生产要素的多少外，企业更为关键的资源在于“同消费者对话”，即尽可能提高与消费者“对话”的频次与质量。因为只有这样，消费者才能告诉生产商与零售商他们到底想要什么，而商品的成本与价值在消费者心目中的构成才会有所显现。具体来说，只有不断同消费者“对话”才会产生数据，有了数据，商家才会清楚商品的设计、研发、运输、销售各个环节的重点分别在哪里。此时，企业的能力也不再是追求生产、流通与销售的效率，而是升级为如何高效低成本地设计出不同消费者想要的不同商品，并快速地送至他们手中。
综上，新零售时代对“货”的重构，不仅仅是商品成本与价值内容的延伸，更是以消费者为中心的供应链管理效率提升。
“场”：体验与全渠道
“场”指的就是消费的场所或场景，在传统零售中，“场”存在的意义在于促成交易。而人们面临的购物场景通常都是：线下购物，到店、拿货、付款、走人；线上购物，浏览、加入购物车、付款、收包裹。只要完成交易，人们似乎不会过多关注“场”的其他方面内容。
而今，人们对于消费整个过程的需求已不仅仅停留在买到商品的层面，特别是对于越来越年轻化的消费群体来说，他们既呼唤高品质的商品，又呼唤包括人物、事物、剧情在内的综合性消费场景；倘若感受到的人、物、空间、剧情等因素能够触动自己内心的场景，那么他们不但愿意光顾，更加愿意为这一满足过程而付款买单。换句话说，表面上看是在购买自己心仪的商品，实际上他们所购买的远不止商品本身，而是由商品引申而来的能够满足脑中想象与内心需求的消费场景。
这就很好地解释了为什么各路电商都在争先恐后地抢夺线下流量入口，其中一个很重要的原因就在于线上无法给消费者提供全方位的购物体验，毕竟商品真切地摆在眼前才是最实在的。此外，实体店还可以通过各种科技元素的嫁接以及餐饮、娱乐等其他业态的融入，进一步让消费者在购物过程中有参与感，并获得愉悦的心情，例如苏宁旗下无人店Biu的刷脸支付黑科技、集餐饮购物于一体的苏鲜生等等，都堪称是新零售中“场”的升级典范。
因此在新零售时代，我们要如何定义人货场？
观点：不能仅仅以线上线下为着手点，而是使所有渠道进一步相互贯通，以消费者为核心进行洞察与创新，深刻理解新零售“人、货、场”的整体重构，将使得我们更好地去理解人，更好地去打造货，更优地去升级场，进而更从容地拥抱新零售时代的种种精彩。一、BIM物联网是什么“互联网＋”的概念被正式提出之后迅速发酵，各行各业纷纷尝试借助互联网思维推动行业发展，建筑施工行业也不例外。BIM技术的诞生，证明了即使是最为传统的建筑行业也可以使用上大数据的管理方式，通过数据信息的反馈与管理，更好的完成整体的工程项目。
物物相连的物联网是新一代信息技术的重要组成部分，通过射频识别、红外感应器、全球定位系统、激光扫描器等信息传感设备，按约定的协议将物品与互联网相连进行信息交换和通信，以实现智能化识别、定位、跟踪、监控和管理。
BIM与物联网的关系中，BIM是基础数据模型，是物联网的核心与灵魂。物联网技术是在BIM技术的基础上，将各类建筑运营数据通过传感器收集起来，并通过互联网实时反馈到本地运营中心和远程用户手上。
二、BIM与物联网结合对运维的价值 1、设备远程控制。把原来商业地产中独立运行并 *** 作的各设备，通过RFID等技术汇总到统一的平台上进行管理和控制。一方面了解设备的运行状况，另一方面进行远程控制。例如：通过RFID获取电梯运行状态，是否正常运行，通过控制远程打开或关闭照明系统。
照明、消防等各系统和设备空间定位。给予各系统各设备空间位置信息，把原来编号或者文字表示变成三维图形位置，这样一方面便于查找，另一方面参看也更直观更形象。例如：通过RFID获取大楼的安保人员位置；消防报警时，在BIM模型上快速定位所在位置，并查看周边的疏散通道和重要设备。
2、内部空间设施可视化。现代建筑业发端以来，信息都存在于二维图纸和各种机电设备的 *** 作手册上，需要使用的时候由专业人员自己去查找信息、理解信息，然后据此决策对建筑物进行一个恰当的动作。利用BIM将建立一个可视三维模型，所有数据和信息可以从模型里面调用。例如：二次装修的时候，哪里有管线，哪里是承重墙不能拆除，这些在BIM模型中一目了然，在BIM模型中就可以看到不同区域属于哪些租户，以及这些租户的详细信息。
3、运营维护数据累积与分析。商业地产运营维护数据的积累，对于管理来说具有很大的价值。可以通过数据来分析目前存在的问题和隐患，也可以通过数据来优化和完善现行管理。例如：通过RFID获取电表读数状态，并且累积形成一定时期能源消耗情况；通过累积数据分析不同时间段空余车位情况，进行车库管理。
在新的时代中，BIM技术与物联网技术可以说是十分相似的，因此在使用时，两个技术对于运维也同样是缺一不可，如果没有物联网技术，那运维还是停留在目前靠人为简单 *** 控的阶段，没有办法形成一个统一高效的管理平台。如果没有BIM技术，运维没有办法跟建筑物相关联；没有办法在三维空间中定位；没有办法对周边环境和状况进行系统的考虑。
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