中国房产市场泡沫破裂后，会给普通老百姓带来什么影响？

个人就是一个对于中国房地产十分不看好的人士。诚如楼主所说，确实他的泡沫太大了，一旦爆发，将会产生难以估量的影响。楼上的说不可能的事情，确实，国家也不希望这事发生，但是假如不在现在就采取足够的措施，稳定房产，从侧面消除泡沫，那么未来的泡沫爆发也将是一件必然的事情，日本，泰国已经走过这段日子。以前说下岗会使得很多人没饭吃，但是后来也是一样的该下岗的下岗。经济规律造成的后果不是简简单单的人愿就可以解决的。泡沫爆发将会有什么后果？那我来帮你总结下。 (一)生产萎缩 房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司认股权在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。1992年，日本制造业的研究开发费用下降3.5％，以这次危机为转折点，日本逐渐失去了在汽车和半导体等部门的优势。生产的不景气又导致了雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。据泰国官方统计数字，1998年1至7月，泰国破产企业达5,377家，停产企业达6,538家。至1997年底，失业人数达120万，1998年又增加到200万。 (二)消费锐减 Case et al.(2001)等人的研究指出房地产价格的变动对消费的影响远大于股票，以香港经验来看，是当楼价大幅下滑造成大量负资产，房地产交易大幅减少，连带建筑、工程、银行抵押及律师行的生意大受影响，最终影响会扩展至高档消费市场及其它行业。此外，地价的下跌使得居民个人所拥有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分。以备不时之需，以美国经验来看，房地产业的下滑至少使经济增长率下降2个百分点以上。 (三)经济增速下降 个人消费的萎缩又使众多生产消费品的产业部门陷入困境。令大量企业倒闭及裁员。图1为1982年至2006年香港失业率和就业不足率情况，自1998年开始不断攀升，直至2004年才开始下降。企业倒闭及裁员意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业。由于收益的下降也要不断裁减人员。 二、房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机 随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，失业人数剧增，社会民怨会增加。以香港为例，1997年房地产泡沫破灭后，以举报个案计算的犯罪率开始攀升，由1997年的每10万人有1,038宗，增加至2004年的1,299宗，增幅高达25.14％，直至2005年才开始同落。以图2为例，由1997年至2005年间犯罪率与香港私人住宅售价指数走势基本上呈相反方向变动，即当住宅指数下跌时，犯罪率会上升，相反亦言，由于2001年及2002年属于不规则情况，若从图中剔除，并以虚线连接2000年及2003年，前迹的反向关系更为清晰。我们再以散点图重绘香港私人住宅售价指数(以平均计算)与犯罪率的关系。由点的分布来看，两者存在反向关系，但并不是直线关系，表明还有其它因素在发生作用。由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，香港社会危机逐渐加剧。中产阶级、负资产业主、工人，甚至商家此起彼伏地采用不同形式向政府表达不满、终于导致发生了2003年7月1日的50万人示威游行，幸而在中央的大力支持下，示威并没有引起暴乱，亦没有造成社会动荡不安。但在经济形势每况愈下，最终迫使董建华以健康理由在2005年3月10日向中央请辞。 香港房地产泡沫破灭亦同样令百业萧条，失业率上升，但香港的经济基础较坚稳，社会福利保障亦较其它东南亚国家完善，尽管民怨日深，但始终没有造成太大的社会动荡。在图4为由1997年4月至2005年3月香港私人住宅售价指数与特首董建华的支特度走趋比较，不难发现董建华自出任特首开始，支特度一直下跌，与楼价走势相似，但波动幅度较细，支特度长期在50以下，而2003年7月期间更一度跌至40以下。 图5为香港私人住宅售价指数与特首董建华的支特度的相关度分析，我们可以见到在楼价由55至95之区间，正相关度较高，高于或低于此区间，相关度较低，反映民意认为某些环境不是特区政府或董建华所能控制的，例如亚洲金融风暴或非典疫情令房价下跌，说明香港民意是有理智的。 三、总结 总而言之，房地产业的发展，关系到相关产业的发展以及整个国民经济的增长。房地产行业的投资风险问题，关系到政府对房地产业的调控措施制定、企业投资方向确定以及金融机构决策等。如果对房地产的泡沫程度、房地产业投资风险评估有误，将可能会对个人、企业和社会造成无法估量的损失。日本、东南亚、香港等国家和地区的房地产泡沫所引发的金融危机几乎使这些国家和地区的经济一蹶不振，也造成大批企业倒闭，投资者倾家荡产。近代的资产泡沫破灭事件不但规模大、次数频密、影响深远，而且不再局限于资本市场，有互动、跨国和跨产业的趋势。近代较严重的泡沫事件包括八十年代末发生在日本的房地产泡沫、九十年代末发生的亚洲金融危机导致部分东南亚地区的地产泡沫破灭，及在2000年发生的科网股泡沫破灭。至于香港，早于1881年便首次出现房地产泡沫，但令人们记忆犹新的还是由1997年至2003年间房地产曾泻近70％的经历。事实上，房地产泡沫在世界上其它大城市亦随处可见，上海由1995年至1999年间房地产价格下跌了近38％，莫斯科在1995年至1999年间下跌了近67％，巴黎在1991年至1998年间下跌了近43％。当然，房地产泡沫与大多数投机泡沫一样，最终逃不了暴跌的下场。每一次房地产泡沫破灭不但令许多私房拥有者带来痛苦，也对当地的经济发展，甚至给政府的管治威信带来沉重的打击。研究房地产泡沫的成因、形成过程、泡沫破灭的诱因和导火线，舒解和烫平泡沫的方法和对策，特别是在设立预警机制、REITs和衍生工具(例如根据Halifac房价指数而设的hedgelets)，不但对社会稳定和经济发展有一定的实用性，而且对房地产以至金融理论的创新亦有一定的价值。因而，正确分析房地产泡沫的成因，房地产泡沫存在与否及泡沫的规模，从而正确评价房地产行业投资风险，对于政府宏观调控、房地产商投资决策及金融机构决策等都有很好的参考作用 以上内容摘自网络。 用简单的话说就是：原本已经够低的工资会大幅的下降，失业的人满大街都是。钱变得更加的不值钱。 完完全全的经济危机。

reit与reits的区别如下：

一、交易结构组织形式不同。美国的REITs多采用公司制的模式，且主要是通过股权方式在资本市场公开上市融资和交易。在公司制REITs的模式下，投资者通过认购股票成为公司的股东，间接持有了物业资产的股份。公司将投资收益以股利的方式分配给投资者。

二、面临承担的税负水平不同。国外成熟市场REITs产品通常可以享受一定税收优惠。我国REITs所承受税负还处于比较高的水平。

三、运营方式收入来源不同。以美国为例，由于采用公司型组织结构，REITs公司的运营多以不断提高盈利水平，为股东谋求长期回报为目的。我国当前类REITs产品多采用专项计划购买私募基金份额，私募基金全额收购基础物业资产的方式。

文章仅用于记录笔记。

两种基本类型： 权益型和抵押型

权益型 REITs 指直接投资拥有房地产，其收入主要来源于房地产租金收入的 REITs。

权益型 REITs 根据其持有物业的类型不同 分为：零售REITs、住宅REITs、写字楼REITs、酒店REITs、工业地产REITs、健康护理REITs、自助存储REITs等。

权益型REITs因为本身直接持有物业而且还能对物业进行经营管理，能获得稳定持续的现金流。风险相对较小，学习和研究的重点。

美国几只代表性的权益型REITs：

抵押型REITs 一般股息率较高，资产负债率比较高，对利率变动比较敏感，风险也较大。不推荐。

AGNC 就是抵押型REITs。

混合型REITs ，就是既持有物业，又发放抵押贷款的REITs。不考虑。

美国既有权益型REITs，也有抵押型REITs。

目前香港只有权益型REITs。

1. 定期强制高分红

每年至少把净收入的90%分配给投资者。

美国一般每季度派息一次。香港一般每半年派息一次。

2. 投资门槛低

3. 交易成本低

一般REITs免企业所得税。只支付交易佣金。

4. 流动性强

像买卖股票一样，交易时间内随时可以卖掉。

5. 专业化管理

管理团队都是房地产领域的专业人士。

6. 收益率相对较高

投资REITs本质上还是投资房地产，房地产市场风险大部分风险同样适用于REITs。

1. 市场风险

指房价因周期性涨跌带来的风险。

REITs的价值是由REITs所持有物业的价值决定的。在长期内，REITs的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的。

（REITs的波动幅度是强于房地产市场的，运行周期也是先于房地产市场的）

化解风险的最有效的途径是在“好价格”买进。

2. 利率风险

利率大幅度提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少REITs的内在价值。增加REITs的债务成本。

在REITs租金维持不变的情况下，分红的资金会减少，降低REITs股息率，导致REITs价格下跌。

化解利率风险的有效途径：尽量不要早加息周期的初期阶段买进。

3. 社会风险

指大的社会事件带来房地产下跌的风险。社会风险主要有：政治运动、暴乱、战争等。

化解社会风险的有效途径：选择社会风险小的国家的REITs。

4. 汇率风险

指在持有REITs期间，因REITs计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险。

化解汇率风险的有效方式：选择货币发行有严格法律约束的国家的REITs，比如以国际储备货币计价的REITs。

5. 经营管理风险

由于REITs管理团队专业能力不强造成的风险。

REITs的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。

化解经营管理风险的有效方式：选择历史表现优秀的REITs，主要从REITs的收购历史、派息增长、财务状况、融资能力这几个方面看。

6. 债务风险

指由于资产负债率过高导致的风险。是非常重要的风险，对REITs的影响比较大。

化解债务风险有效途径：避免买入资产负债率过高的REITs。资产负债率大于50%的不要买。

7. 增发的风险

化解增发风险的有效途径：尽量选择资产负债率较低的REITs。

---