从烂尾到收尾：国资保值需要新思维

眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了，这是近年来几个烂尾晶圆制造项目的真实写照。尽管有部分项目上马之前，业界不断善意提醒，但很可惜还是“带病”上马，现在项目烂尾了，遭到媒体狂轰乱炸，更为业界千夫所指。芯谋研究不忍隔岸观火，反而忧心相关项目的现状与处置，现在最要紧的是这些项目如何从烂尾到收尾。

我们担心，在收尾工作中，如果没有专业、妥善乃至创造性的措施，反而会造成更大的损失。 芯谋研究建议此类涉及国有资产的烂尾项目收尾时，应该有一套从政策上松绑、流程上创新、法律上护航的机制，才能避免造成更大的国有资产流失。

烂尾“先烈”南通绿山的前车之鉴

2004年，总投资4.3亿美元，中国首个落户县级城市的8英寸晶圆制造项目绿山半导体，在江苏海安县启动，然而因为种种原因该项目到2007年时难以为继，率先烂尾，成为烂尾1.0时代的“弘芯”。

在项目失败后，因为设备、土地有相当价值，初期不少企业有并购意愿，甚至主动问询，但由于“国有资产不能流失”等硬性限制，政府不能减值出售，交易没有达成。过了一年，设备吃了一年尘土，厂区长了一年野草，就鲜有买家上门了，地方政府再去求售已无人愿意接手了。又过几年，地方政府再去找买家，基本只能吃闭门羹了。这个项目从停摆初期尚有部分价值，到门庭冷落，到最后彻底烂尾，成为残垣断壁，废铜烂铁，只能“自将磨洗认前朝”！

直到2011年，该项目在江苏省产权交易所定价1.04亿元，转让100%产权。直到今天，这个背着经营异常、8起司法案件的项目在企查查上依然是存续状态。

固守于“国有资产不能流失”，反而造成了更大的损失！

地方官员的进退两难

但是，受累于国资不能流失的限制，地方政府在处理这类项目时心态复杂，难下断舍离的决心。同时受限于产业资源有限，行业信息不对称，也很难找到合适的对象接盘。

项目烂尾后地方政府首先想到的是国内一线企业来接盘，比如中芯、华虹或者华润；其次是跳出半导体产业寻找跨界接盘者，如比亚迪、格力等进入半导体的新贵。这样做，不仅国资不会流失，还能变废为宝。但理想是丰满的，现实是骨感的。在烂尾1.0时期众多的烂尾项目中，仅有为数不多的成功案例，也仅仅是发生过一例央企通过“失之桑榆，收之东隅”做接盘侠的案例。投资额巨大的晶圆制造项目在国资评估程序中， 前期的实质投资与烂尾时的市场估值，往往天上地下，造成官员不敢减值处理！所以市场化的企业更难以接手！

再看当下的几个烂尾项目，不仅有国资的监管政策限制，更有这些项目的“可行性”判断，这更加大了地方政府处置的难度。

第一：这些项目大多数没有设备，或者设备不完整，无法通线，或者是二手甚至三手设备，难以判断其实际价值。

第二：这些项目的厂房很难估值，由于晶圆制造需要专业厂房，没人能保证厂房适合接盘的厂家使用。

第三：妾有情，郎无意。烂尾项目所在的城市在资金实力、区域位置、产业基础和人才储备等产业发展要素上多有不足。在半导体大热的背景下，中芯和华虹等一线企业的视线本来就离不开一线北京、上海、深圳，二线苏州、杭州、宁波这些“白富美”，更不用说到条件更差的地方，去做有缺陷项目的“接盘侠”。

第四：恨不相逢未嫁时。国内大厂布局基本到位，以中芯为例，它已经在北京、上海、天津、绍兴、宁波、深圳完成布局，在长三角亦要有更大的布局。这些大厂在一个地方布局，不会只建一个仅四万片月产能的工厂，至少要建三个或更多，在一个地方的产能要超过15万甚至20万片。在可以预见的三年内，主体大厂在全国的布局基本已定，他们再去接手新产能的兴趣寥寥。

但时不我待，如果不能尽快处置上述烂尾项目，不仅仅厂房、设备等日渐贬值，甚至有的还需要不菲的设备维护费用、团队维持费用。

时间的紧迫性，处置的艰巨性，让当下处置烂尾项目的政府进退两难！

断舍离：三类烂尾项目的应对之策

让人痛心的是，多数烂尾项目已经失去了最佳的窗口期，现实可行的处理方式只有断舍离，及时地做好止损，或者起码做好止损的准备。

同是烂尾，按程度分为三类： 第一类是只闻鞭炮响 。此类项目大多只做了新闻宣传，跑马圈地，放放卫星，甚至土建还未开工。如中璟航天和广州南沙等项目； 第二类是眼见起高楼，也只起了高楼 ，如今是人去楼空。这类项目厂房大部分建成，几乎没有设备，砸钱不少。如德科码和格芯等项目； 第三类是设备初进厂 ！这类项目厂房完工，部分设备已经进厂，但设备需要花钱维护，后续却d尽粮绝！如弘芯和德淮项目。

与这三种烂尾模式相对应，只有断、舍、离才是看似无情却符合现状相应之策。断，即中断不合地方发展水平的臆想，赶紧掉头，这只是暂时失去发展半导体的机会；舍，即舍得推倒重来，对于已经建起的厂房，能转作它用自然好，不能转则果断推倒再来，及早盘活土地；离，即离开资产减值的漩涡，及早出售设备，腾出精力转向，倘若一直纠缠于国资不能减值，甚至还执迷于不属于自己的半导体机会，不仅浪费了宝贵时机，也造成了更大的浪费和损失，给当地带来二次伤害！

欲知断酒法，醒眼看醉人。对于烂尾项目的当事各方，一时难以做到断舍离，一方面受制于体制、舆论、政绩等诸多因素的影响，另一方面也是对于产业认知不足，盲目听信，病急乱投医，反而越陷越深。

做到断舍离，需要新思维。芯谋研究建议相关地方政府应研究在制度上松绑、手段上创新，在国有资产保值和产业规律上找到合规、专业的措施，早日妥善、科学地处置这些烂尾项目。

通过立法，或者其它合法合规的流程，科学、及时、准确地评估相关资产的市场价值，以便能够尽快出手，早日止损；同时对处理烂尾的地方官员要充分理解和包容，据芯谋了解，绝大多数决策不科学、不专业的烂尾项目的第一责任人已经调离甚至被处理，现在的官员则是作为救火队长善后，他们走访国内外大厂，多方引进潜在资本，做了很多努力，还要承受着巨大压力和不该承受的指责，更应该在法律、制度上消除他们的后顾之忧。

难言断舍离的格芯

把地方烂尾项目放在全国产业发展的大棋局中，不同的城市处置烂尾项目也应该有不同的方式。

格芯的现状有着多重因素。出事后成都方面几乎找遍了所有潜在的接手企业，现在依然在多方寻找！这个项目高达几十亿的投入，如果就这样断舍离，不仅一大批人呕心沥血的努力白费，西部头羊成都的半导体制造梦想或就此幻灭！ 无论是从区域发展和产业辐射看，还是从盘活国资来看，都是巨大损失，即便站着说话不腰疼的局外人都看着心疼 。

所以对于一言难尽，难言断舍离的格芯，还需要各方面从融入国家产业发展的大局着眼，从推动区域经济发展的格局着眼，上升到国家层面，通过国家相关部门、相关市场主体、行业基金，专家等行业核心力量的充分沟通论证，用合适的方式、合适的产业方向将其盘活，将损失降到最低——这也是成都这样一个要建成国家中心城市的西部重镇，进军半导体最后的机会了。

相反，对于一些能级不高、资金不足、人才不够的城市，的确不适合以政府之力发展半导体制造的城市，那些没有任何希望的烂尾工程的善后，要坚决断舍离。

后记

这对地方主政者提出极大考验，但必须要强调，如果继续纠结于国有资产流失，不及时止损，可能会造成更大的国资损失。最后能否妥善处理这些项目，还取决于地方政府和上级主管部门如何寻找合适资源，如何从法律上授权一线 *** 盘手支持，为他们松绑，坚定他们断舍离的决心。

楼盘 网长沙（12月04日讯） 今日上午10时整，望城月亮岛街道挂牌2宗地块，其中[2018]望城区022号为商住用地，需配建定向人才 公寓 ，住宅最高销售限价9700元/平米；[2018]望城区023号为商业用地，规划用途为半导体材料及相关产业，最终两宗地分别为湖南和璟置业、湖南栗子置业底价竞得。

一、交易详情

022号地块位于月亮岛路与潇湘北路交汇处西南角，实际出让面积126431.46平米（合198.647亩），起拍价149459万元。其中商业部分容积率≤5.5，建筑密度≤40%，绿化率≥30%，建筑限高200米；住宅和商住混合部分容积率≤2.4%，建筑密度≤25%，绿化率≥35%，建筑限高100米；摘牌方为湖南和璟置业，折合楼面价3779元/平。

023号地块位于月亮岛路与潇湘北路交汇处东南角，实际出让面积75248.52平米（合112.879亩），起拍价28600万元，容积率≤1.0，建筑密度≤30%，绿化率≥30%，建筑限高40米，拿地方为湖南栗子置业，成交楼面价3800元/平。

二、限制条件

022号地块交易条件 ：

1. 资质要求：竞买人须为中国宽禁带功率半导体及产业联盟副理事长以上单位；

2. 建设要求：住宅部分建设60%的安居型住宅，户型面积不得超过144平米，且优先首套刚需购买；另须建设15%以上住宅建筑面积的专家人才社区，定向销售给半导体产业领军人才、海归团队及高端产业人才；

3. 产业要求：须布局相关产业链，筹措新一代半导体专项产业基金（90亿元）；

4. 城建要求：S8地块须按照政府认可的城市设计方案建设 商业综合体 ，并布置一栋限高200米的超高层建筑；

5. 监管要求：竞得人须与望城滨水新城管委会签订《量化考核协议》并公示；

6. 配套要求：须出资6000万元建设白石湖中学。

023号地块交易条件 ：

1. 资质要求：竞买人须为中国宽禁带功率半导体及产业联盟副理事长以上单位；

2. 规划要求：摘牌后3个工作日内引进滨水新城管委会审核认可的3家半导体国家重点企业或行业龙头，摘牌5年内引入不少于5家半导体区域总部、研发中心、检验认证或国际化研究中心，并于2025年前引入不少于15家上下游相关企业和机构中心；

3. 投资要求：项目总投资不低于4亿元，竞得人或控股方须自持80%以上物业自营；

4. 运营要求：须按照政府认可的城市设计方案建设，拿地9个月内报批开工，并于开工24个月内建成投产；

5. 监管要求：竞得人须与望城滨水新城管委会签订《量化考核协议》并公示。

三、地块详情

从卫星图来看，这两块地处于滨水新城核心区域，紧邻地铁4、10号线（其中022号地块距离月亮岛西站仅50米不到），东面是湘江和月亮岛，北邻月亮岛北三环大桥。周边有银星湾公园、长沙国王陵考古遗址公园、白石湖公园、谷山体育公园等休闲文体场所；有樟木小学、星城附中一小、长郡月亮岛学校、星城实验中学等教育资源。

此外，地块周边有银星小区、 时代倾城 、名家翡翠花园、 嘉宇银杉 、星月绿洲、 勤诚达新界 、长燃新奥佳园、 珠江东方明珠 、 新华联梦想城 、龙湖湘风原着等众多住宅项目，以及 明发国际城 、奥特莱斯等大型商业中心，各方面配套都还不错。

从两块地严苛的交易限制条件来看，挂牌交易前楼盘君还一度认为其“前景堪忧”，现在看来是多虑了。虽然资质审核花费了一些时间，参与竞拍的房企也不多，但优质地块从来不缺吸引力，地铁口商住物业仍是广受市场各方青睐的“香饽饽”。

昆山利璟电子科技有限公司是2013-01-29在江苏省苏州市昆山市注册成立的有限责任公司，注册地址位于昆山市花桥镇和丰路108号608室。

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昆山利璟电子科技有限公司的经营范围是：电子元器件、电子产品、半导体设备、照明材料、金属材料、仪器仪表的设计及销售；自营和代理各类商品及技术的进出口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。在江苏省，相近经营范围的公司总注册资本为10982455万元，主要资本集中在 1000-5000万 和 5000万以上 规模的企业中，共4580家。本省范围内，当前企业的注册资本属于良好。

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