一、全员营销的目的和意义
全员营销是推动我公司营销工作的重要手段，在公司内部推动全员营销其目的是通过此种形式充分发挥和调动全体员工的积极性，取得更好的经济效益，倡导员工爱岗敬业，营造一个团结协作，拼搏进取，人人促销的工作氛围。
二、实施办法
1、方案采取采取“全员营销、多销多得”的办法。员工需不影响正常的本职工作。
2、适用范围：凡是通过自公司总经理以下员工在公司所开发的房地产项目购买住宅或商铺的，均适用本方案。（销售部不参与此方案）
三、销售流程
① 员工负责提供客户所购物业涉及的位置、户型、面积、价位、交房日期、物业管理、违约责任等相关资料和咨询服务。
② 员工负责督促客户按照规定按时支付房款（订金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款及后期各项费用等）。
③ 员工负责带领客户到财务部缴纳现金或办理转帐手续，个人不得经手现金。
④ 合同填写由财务部售楼管理员、经办员工协同客户共同完成。售楼管理员负责对所签订合同进行立卷存档、保管。
⑤ 如需按揭贷款的客户，由售楼管理员协助其完成贷款手续。
⑥ 经办员工需与客户作好沟通，向其阐释国家有关政策规定及我公司的临时性规定。
⑦ 以上工作完成，视为该项销售工作完毕。
四、业绩提成
1、按照公司规定，对不同楼号、不同形式的物业（商铺、住宅）制定出不同的销售提成比率。
住宅：提成比率为0.8％，商铺提成比率为0.5％。
业绩提成＝合同总房价×比率
2、销售工作完毕，经办员工即可到公司财务部领取业绩提成。
五、本方案（草案）自发布之日起试行。
住宅项目营销策划方案2一、社区市场诉求定位
东南亚风情社区
开启花都人居新时代
新花都、新人居
区位优势：新区商居中心地段，名校（云山中学）、名园（马鞍山）、广场毗邻，周边成熟配套。
个性优势：独特人性化居住环境、文化社区、东南亚风情。
二、活动策划要旨
五一长假，万商促销。要想在铺天盖地的广告宣传中脱颖而出，非要别出心裁、吸引眼球不可。
云珠花园的社区定位明确以后，公关及活动促销重点应放凸显独特区位优势和人性化居住环境上。
让更多的潜在购房者知晓、领悟、感受云珠花园的魅力优势并产生知名度、美誉度及产生购房安居欲望是主题策划活动的主旨所在。
以书画文化艺术为活动形式（谓之形），以众多目标消费者及有影响力传播人物的直接参与为表现（谓之体），以促进楼盘美誉传播和销售为目的（谓之用）。
活动策划具体形式：以描绘人居环境为主题的书法与绘画展览、表演、交流艺术节（简称：首届“云珠花园”书画艺术节）
三、主题广告语
云珠花园“描绘花都写意人居”
四、活动框架
1、 时间：20xx年5月1日至7日
2、活动地点：云珠花园现场及售楼部
3、活动内容
（1）儿童书法绘画现场表演并比赛· 1日
（2）青少年书法绘画现场表演并比赛· 2日
（3）花都区书法画家现场表演· 3日
（4）书画家作品点评、艺术酒会沙龙· 3日
（5）获奖作品及书画家作品展览、销售、捐赠
4日至7日
4、活动组织
主办（楼盘促销现场安排、经费支出）：云珠花园开发商
（组织书画家参与）：区书画家协会
协办：（组织学生参与）区青少年宫
区一幼、圆玄幼、圆玄小学、五小、云山中学等
策划承办：祥业广告公司（整个活动具体组织、布置、协调）
媒体支持：花都新闻、花都电视台、广播台、《花都房地产》
5、促销配合
（1）参观样板房、派发宣传资料
（2）优惠购房折扣
（3）购房赠送书画作品
（4）义卖书画作品捐赠青少年宫
6、经费预算
（1）活动组织、策划、资料： 5800元
（2）现场布置：（空飘/4个、彩旗/300杆、拱门/1座、音响/1套、红地毡/200米、垂幅/4条、主题喷画/1幅带展架、展架/10、桌椅板凳/100套等）·· 12000元
（3）礼品及纪念品、奖品· 20000元
（4）书画家及有关嘉宾、媒体利市 16000元
（5）前期广告宣传（宣传海报或单页、电视台、花都新闻） 10000元
总费用：63800元
五、我公司策划承办优势
1、祥业广告与房地产房地产，我们最自信的舞台！
祥业广告公司是大型房地产公司衍生的专业子公司，对房地产的理解高于同行。核心策划设计人员有丰富的房地产专业经验，服务过花都众多品牌楼盘。曾服务楼盘：富豪山庄、雅景苑、紫光园、合和世纪城、雅宝新城、蒙地卡罗山庄、雅居乐雍华廷、怡雅花园、骏威广场、全鸿花园、杏林花园、云港花园等。
2、我们的自办媒体：
《花都房地产》，我公司受花都房地产业协会委托承办的区域专业杂志。《投资花都》、《花都警讯》皆为我公司设计承印的专业杂志。
3、我们对房地产客户的工作方式。
在分析市场及楼盘特点的基础上，购建楼盘的核心定位和竞争优势，运用综合的外在手段表现楼盘的定位、特色及优势，分析并划定特定的目标消费群及其购房心理习性，采用恰当的方式将信息诉求传达给目标消费者，激发其购房欲望达成购买行为。
4、如由我公司承办活动，《花都房地产》将赠送2P专题报道及若干宣传版面。
5、我公司经验丰富、人脉深厚，可保证活动组织的各项公关，邀请有影响力人物参与，保障活动档次及传播效果。
住宅项目营销策划方案3一、项目简介：
凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈 型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。
现在，一期多层尚有37套房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127 m2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。
二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。
由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。
二、市场概况及基本竞争格局：
a、 东南板块及郑汴路商圈。
郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在 *** 盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。
东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。
航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的.楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。
b、 小户型市场概况。
自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易（easygo）以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。
燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是6080平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
住宅项目营销策划方案4营销总原则：
1、信心比黄金更珍贵快速回款减少成本增加利润
2、创新驱动发展战略主动出击全城营销全员工营销
3、走非常路策略钱用在刀刃上
4、走安利销售方式
具体策略：
一、老客户推荐策略
1、老客户上门或上单位，带上礼品（约200-300元），带上诚意，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
2、召集安阳跑保险人员，举行产品推介会，每个保险人员推荐一个新客户，奖1000元。
3、召集老客户晚上聚餐，增进感情，介绍产品优势，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
二、教师策略
寻找热心教师，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
三、单位策略
主动联系友好单位，到单位去推销，单位主要负责人推销十套房，自己购房在正常优惠上，再去掉1.5万元。
四、各县城、乡镇、主要大村策略
1、发短信、进行派单，每个县，约需2万元。
2、寻找当地联络人，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
3、在主要地段，考虑价格的基础上， 可做些广告。
五、派单策略
继续原派单，到乡镇、县城去，到安阳市主要单位去。
六、其他
1、直接按排售楼员，到客户家里或单位里。按排售楼员与客户吃饭。
2、加大催款力度，定房时，签定协议，协议上注明，一个星期内交到贷款40%。一次付清全部交清。否则不再接收此客户定房。
3、各县城、乡镇、主要大村到项目部应考虑车辆，中午考虑吃饭、送礼品等。（因为在县城、乡镇、主要大村一户可带动多户。）
4、加大现有售楼员思想教育，提高信心。
5、单页上用词直接，如“安阳东区最优位最低价一口价”等。如“无融资、无贷款公司”等。
6、每个购房户，在价格上，有原则，也要有方式。
7、提早回款，把银行贷款或个人款还了，我保证完全可行，也就是说把利息让给客户，我们也同时卖了房，一举两得，很好。
住宅项目营销策划方案5一、对接项目
皇家壹号
二、项目工程
进度依据目前的工程进展，预期可在20xx年5月10日左右封顶，12月份交房
三、项目当前营销背景
1、金融危机对目前房地产市场的影响，客户购买欲望下降是重要原因之一
2、本地区对期房的'抗性较大，持观望态度的比较多
3、本案的目标客户群为本地区10%的高端尊贵客户群而准备，目标客户少
四、整合营销的突破
1、由“公积金至函”引发的思考
由公积金中心授权西平邮政局使用公积金中心的公章，针对公积金客户进行一个全方位的宣传，我们将巧妙的融入皇家壹号的此次的活动内容，以公积金中心的名义发放信函，公积金客户对此信函可信度的提高，必会翻看，不会随宜丢弃。
2、新渠道，自然需要做一篇新文章。
毋庸置疑，文章的核心内容就是要建立凰凤置业和公积金客户之间利益的关联。显然，当前直接的购房优惠说辞已经不能充分打动客户。在此，将购房优惠金额与人民币进行概念置换，给客户一个“美丽的误导”，即：收到信函的公积金客户到凰凤置业开发的皇家壹号小区销售部就有“钱”可领！
3、“6+1奖励计划”概念出炉及内容确定
非常6+1 是中国老少皆知的电视节目 ，其诙谐欢快的主持风格受到大家喜爱，其知名度非常高，借用“6+1”大标题吸引大众的眼球，同时隐射我们项目在西平做到6个第一。如何利用好此次的广告渠道，对1.1万的目标客户群进行最为直效的诉求？
这1.1万人愿意相信什么？究竟什么才能重重触动这1.1万人的神经，让其产生强烈的购买欲望？人为放大“6000元购房优惠”这个概念，在“6000元”上做足文章！计划推出房源约284套，我们可以先算笔帐：6000（元/套）×284（套）=170（万元）由此延伸出：推出的“170万元购房优惠”。
“6+1奖励计划”很好地解决了文章的命题问题：够大，醒目。170万元的虚拟总额足以引爆市场的兴奋点！6+1奖励计划”来头虽大，但是否还可以对其内容体系继续丰富？“6+1奖励计划”身上承载的多重目的该如何逐步实现？
假如我们是在设计一个游戏，在游戏设定中：
第一关是“吸引到场”， 通过“6+1奖励计划”广告公开宣传和公积金信函吸引客户到达销售现场。
第二关是“放大诱惑”。客户到销售中心后，可转让的“6000元购房现金卡另外目的是留下个人基本资料。
借鉴前述“170万元”虚拟总额的思路形成，将“6000元购房现金卡，凭证转让成交要予以奖励的“500元”概念同样放大：500（元/套）×284（套）=14.2（万元）。“14.2万元转介绍成交奖励计划”，也最终敲定！
简言之：6+1奖励计划 =170万元购房现金卡计划＋14万元转介绍成交奖励计划住房公积金客户凭20xx年“公积金至函”至指定销售中心，在规定时间内均可获得“6000元购房现金卡！
6+1奖励计划之二：14万元转介绍成交奖励计划“6000元购房现金卡，亦可由持有者授权他人享有；若受让人持此卡购置旗下皇家壹号产品成功，经置业核实无误后，销售人员在受让人签定正式购房合同的第一时间内通知原持有者：可随时至指定销售部领取500元现金奖励。
五、“6+1奖励计划”预期目的
鉴于房地产整体市场进入淡季，皇家壹号在客户积累情况不理想的现状，利用“公积金至客户函”，凰凤置业针对“1.1万公积金用户”新开发的直效媒介渠道，达到：
1、近期目标：实现项目的客户积累和顺利销售；
2、远期目标：紧抓该“1.1万公积金用户”，让其关注皇家壹号、了解并最终成为置业铁杆客户；
3、企业品牌目标：凰凤置业第一新作，回报社会，提升企业知名度、美誉度。
六、“6+1奖励计划”实施细则
1、营销节点划分
蓄水期3月15日（暂定）→3月30日：“6+1奖励计划”悬念导入“6+1奖励计划”是一个针对性极强的集中公关、营销方案。此次对“1.1万公积金客户”的大型公关，是否能如期产生足够的销售势能，其成败的关键决定于“6+1奖励计划”导入前期在整个西平楼市的影响力！因此，3月15日（暂定）的“6+1计划”悬念导入期，必须做到高调！高调！
“高调”体现在两个层面：
第一是要有足够时间造势，但目前的实际情况是时间相对有限；
第二，也是目前我们唯一能够把控的，即概念的媒体释放必须做到高度的集中和统一！集中所有的声音，同时说一句话“6+1奖励计划”！
活动开始期4月1日→6月15日
经过一定阶段活动的蓄水期
宣传方面，3月15日户外广告及其他媒体集中进行“6+1奖励计划”公开客户方面：4月1日第一个公积金客户将接到“6+1奖励计划”至函。至4月15日最后一个客户收到对帐单之后，时间向后顺延15天，即4月15日前：基本可以认定是“6+1奖励计划”目标客户的集中认购期。
2、各节点媒体投放组合
3月15日（暂定）3月30日
主流媒体：户外+飞播
小众媒体：短信 + 电视飞播字幕 + 点对点派单
销售现场：条幅+x展架
4月1日4月15日（暂定）
主流媒体：户外+ 夹报
小众媒体：短信 + 电视飞播字幕 + 点对点派单
销售现场：条幅 + x展架
直效媒体：住房公积金至函 （从3月24日开始投放 分二到三批次投放，约一周到两周时间）
住宅项目营销策划方案6第一阶段：市场引导期时间：两周左右，不宜过长。
主题：南湖岸边、世外农家阶段目标：在巩固“农家乐”这一娱乐项目知名度的同时，改变部分消费者对现有农家乐的环境不太满意的印象，激发潜在消费者的消费兴趣，形成市场预期，凝聚一定的人气，为开业期打好铺垫。 营销手段：
一、网络宣传：
1、制作项目宣传片、将外部环境、内部条件拍成照片，由各学校校园代理登陆校园bbs发帖，发布开业期活动信息。
2、在群光、亚贸、光谷等人流集中地区散发宣传单、以“南湖岸边，一处世外农家”为主题，倡导悠闲、舒适的假日生活，以自然风光提升关注度。
二、校园宣传：
1、印发宣传单，在华农、中南财经政法大学、中南民大、武大、华科等高校校园内进行宣传，推广健康生活理念，以环境吸引顾客。
第二阶段：开业活动期
主题：心灵氧吧
阶段目标：在前期宣传的基础上，集中广告攻势，力争开业期保持火爆的客流量，同时确保消费者得到非常满意的服务，塑造良好的口碑，进而扩大客源范围，形成良性循环。
营销手段：
1、与各大团购网站合作，主动出击，扩展销售渠道，以客流量弥补利润，赢得口碑。
2、开展以“健康生活、亲近自然”为主题的校园征文（摄影）大赛，经过选拔后，邀请部分优秀选手亲临项目参观，并将作品在校园内展出，使“农家乐”这一消费品牌亲近学生生活。
3、校园内针对学生会、社团、班级学生干部等进行重点宣传，突出本项目与竞争对手相比的优势所在，强调具体优惠信息。
三个季节、两个重点群体
一、 春季
主题：走出校园、此处春光无限
阶段目标：抓住学生春游这一黄金时段，采取集中型宣传，在校园内形成一股消费潮流，促成引导性消费。
营销手段：在校园内组织“风筝节”活动，制作印有农家乐广告语的风筝，在校园内同时放飞，形成轰动效应。
二、 新生季（秋季）
主题：来自五湖四海，我们是一家
阶段目标：利用大一新生的年级特点，采取有针对性的宣传，激发大一新生的兴趣，力争使其成为稳定客源。
营销手段：借助“出行小贴士”、“校园生活abc”等宣传材料，内容上突出农家乐自己做饭的特点，强调家的氛围，强调大学是独立自主生活的开始，强调新的开始，要勇于尝试。
三、 毕业季（夏季）
主题：散落天涯、永不忘你我他
阶段目标：利用毕业生离别、感伤的气氛，以“最后一次班级活动”为主题，不惜损失利润、力争客流，经过多年的积累，将其打造成为毕业生离校的“必修课”。
营销手段：
1、以怀旧为基调，提出“重温大一”的消费理念，推出毕业生特别优惠价格。
2、以离别为基调，打出“散伙饭，我们一起亲手做”的口号，考虑到毕业生时间紧，蔬菜、肉类等原料低价供应。
住宅项目营销策划方案7一、开盘主题
对外传达金坤房产开盘典礼的信息、显示本企业的雄厚实力。扩大金坤房产的社会知名度与品牌美誉度，体现金坤房产的五大优势：公司的雄厚实力财力、“第一拍”的资历、极优的地理位置、很大的升值空间和一流的户型设计，展示公司美好发展前景，促进楼盘销售。同时进行企业社会公关，树立房产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。
二、开盘时间：
20XX年11月28日（暂预定）
三、活动地点：
XX房产有限公司
四、剪彩嘉宾：
贵公司确定
五、拟邀媒体：
XX电视台、XX广告公司
六、活动方案
（一） 前期准备
1、 到场嘉宾
市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体。
2、 购买或制作一批有意义的礼品
做好活动现场的礼品、礼品袋（可由我公司提前提供样品，由贵公司定稿后我公司统一制作）。
一是可以表达对领导的尊敬和谢意；二是可以起到宣传作用和品牌效应。
3、 剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花
4、 请柬的准备
提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前10天寄出，本市提前5天发出，并确认来否回执。（请贵公司确认、确定。）
5、 其他准备工作
提前3天向市气象局获取当日的天气情况资料。
落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。
提前6天落实指挥和负责秩序工作。
（二） 开盘前广告发布
发布整版开盘庆典活动平面广告，于活动前2星期投放。在社区网站配合文字图片报导。
（三） 开盘之日媒体报道
开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体，以新闻报导、文字和图片形式突出宣传XX房产的开盘庆典。
七、开盘现场活动
1、现场布置
售楼大厅：厅内分接待区和服务区。正墙做形象墙介绍公司整体情况，顶部做射灯突出效果；前面设立弧形售楼咨询服务台，正墙右侧做六个主推户型的写真。中间立柱上悬挂简介彩旗或宣传画面。另摆设沙发、茶几和楼盘简介资料。整体需体现出公司正规、有实力、有品位，给客户带来温馨和谐的感受。（效果图附后）
会场布置：会场布置以实际效果为准，按照不同区域不同划分。现场以售楼部为接待中心，配合媒体广告宣传，营造良好的接待环境和现场氛围。
主席台区：也就是剪彩区，设在公司或楼盘门口。左侧为贵宾致辞台，右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化盆景。
嘉 宾 区：可设在剪彩区域前方和两侧。
【小滨曰:】在项目执行的过程中，蓄水开盘是非常重要的一个环节。开盘是否成功，取决于诸多因素，如项目自身产品力，价格、现场展示面、推广力度等等，这些因素交织于客户从“知道-来电-来访-意向-认筹-认购-签约”这一过程中，最终决定开盘的效果。淡市之下，客户更加来之不易，开盘策略显得尤为重要，意向客户的转化率成为考量项目组成员专业程度及执行力的主要因素。三大挑战：
1、意向客户基数少，难以有效借势。在来电、来访骤减的情况下，供求关系失衡，无法形成有效之势，现场旺销造场难度大，随时面临客户意向下降的可能。
2、客户自身信心不足，购买决策容易受到干扰。基于对市场信心不足，客户决策周期延长，尤其是改善型及投资型的客户，很容易产生放弃购买的念头。
3、市场环境变化大，竞争趋向于肉搏。在国家调控的大体市场环境下，开发商各类促销手段层出不穷，竞争对手的行为随时会打破现有市场格局，催生出新的竞争态势。
三字要诀：
快
针对市场及竞争对手的变化，快速反应，及时调整自身的策略；淡市由于客户信心会不停受挫，故不宜蓄水时间过长，尽量避免客户流失；蓄水客户快速消化，认购客户快速签约。
准
淡市下，对产品分析更加要精确，对客户把握能力更加强，对节奏把控更要准确。
势
淡市下，很难在大的局面下形成“势”，但仍需要在局部造成稀缺热销的现象，通过产品组合及价格策略来形成项目的“势”；维持项目现场的人气，所谓先旺丁，再旺才，持续的旺场和团队高昂的士气，是项目逆市热销的前提条件。
七大策略：
1、精准定价
淡市下，价格无疑成为开盘成功与否的重要因素。价格策略包含两个组成部分，即均价和价格体系。均价决定整体项目的竞争力，价格体系防止客户流失并提高转化率。
（1）整盘定价
整盘定价就像在做一个局，一个价值信心的局。这个局主要包括以下两点因素：
确定一个坚强的底部
结合客户保值的心里需求，确定一个价格底线。这个底线不是说价格一定最低,而是相对于竞争对手和自身价值,相对于供需比,相对于客户的心理预期，足以形成很强的支持。
一条清晰的价格上扬曲线
要坚决在客户心理层面拉出这条曲线,不管在说法上还是实际 *** 作上。通过优势产品的替代，实现小幅逐步回升，总之要有充分的说服力,避免还会再下降的外部舆论。
（2）细分定价
在客户基数较少的淡市，需要尽可能的细分产品制定有针对性的价格方案，以满足不同客户的需求，进而防止客户因为房源问题流失，同时仍应做到销售收益最大化。
首先，需对产品做出更透彻的分析，不同类型的产品，所对应的客户目标群体也存在差异，其角度和关注点也存在差异，定价的逻辑必然不同。充分挖掘每一套房源的价值，在此基础上，制定合理的价格体系。
其次，在已制定的价格基础上，进行客户测试，根据供求关系，做相应的价格体系调整，通过价格引导客户的购买意向。
2、客户对位
淡市下，开盘需尤需谨慎。客户的梳理和对位往往是开盘成败的关键。
首先，对客户的准确把握和去化情况的预估将决定开盘采用的方式和安排，进而对最终认购量产生根本影响。其次，客户对位情况也是价格制定和价格调整的依据。最后，必须在客户对位过程中，予以合理引导，避免选择冲突造成开盘时的客户流失，进而提高转化率。
（1）价格测试与客户落位与的一般流程
Ø无价格，通过客户访谈摸查，所有有意向客户价格底线，指导并验证基础价格表；
Ø指导价策略，用价格区间引导客户升级；
Ø制造节点，有序引导。利用样板间或实景开放等节点，及VIP卡、金卡等认筹节点，动态测试价格与意向，根据测试结果调整价格体系，进行房源引导；
Ø意向算价，精准预销控。给出相对准确单位价格，按购房顺序排查客户意向及诚意度，及时进行预销控，最大化引导房号重叠客户，直至正式发售前一天，确保每位客户按第一意向选房。
（2）客户对位的注意事项
Ø把握每一次与客户沟通的机会：充分利用每一次销售信息的发布时机，这个阶段需要注意的是一定要有新的信息点给到客户，不能单纯折腾客户；
Ø明确每一次摸底调查的目的（由浅入深）：结合销售节点的安排，每一次的调查要符合当时的节奏，不可能一蹴而就，目的不同调查深度和方法就会不同；
Ø安排好摸底调查的流程：不打无准备的仗，要提前安排好如何保证准确的摸查到客户意向，不但数量要充分，质量也要保证；
Ø客户行为数据化：业务人员根据每位客户到访次数、主动来电次数、看现楼次数等数据指标判定诚意度，实现客户意向判断标准的相对一致；
Ø变更数据及时性：每天预销控，将总结结果及时用于指导销售，根据预销控结果给出楼座户型引导方向和引导说辞，利用晚会每天宣布引导的重点和方向，及时引导重叠房号，保证高选房率；
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