淄博规范商品房销售，5月3日起这些行为将被严惩

日前，淄博市住房和城乡建设局发布关于进一步规范商品房销售行为的通知，通知自2020年5月3日起施行。

关于进一步规范商品房销售行为的通知

淄建发〔2020〕72号

各区县住房城乡建设局、市场监督管理局，高新区、经济开发区建设局，文昌湖省级旅游度假区建设局，各房地产开发企业、商业地产运营企业、房地产中介机构，各有关单位：

为维护房地产市场秩序,进一步规范商品房销售行为，切实保护买受人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《淄博市房地产开发经营管理条例》《房地产广告发布规定》等有关法律法规规定，通知如下。

一、规范商品房销售广告发布

（一）开发项目未取得商品房预售许可或商品房现售备案证明，不得发布商品房销售广告。

（二）发布商品房销售广告，应当明示房地产开发企业名称、商品房承销机构名称、商品房预售许可证号或商品房现售备案证号。

（三）商品房项目的广告宣传名称应当与商品房预售许可证或现售备案证标注的名称一致，不得使用其它名称。

（四）商品房销售广告和宣传资料内容必须真实、合法、准确，不得欺骗误导买受人。广告中对价格有标注的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当；涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确；广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明；涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定。

（五）商品房广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容；对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会公序良俗；不得含有出现升值、投资回报的承诺或融资、变相融资的内容；不得以项目到达某一具体参照物所需时间表示项目位置；不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传；不得违反国家有关价格管理的规定；不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果展示；不得含有能够为买受人办理户口、就业、升学等事项的承诺；不得出现未经政府部门确认的评比、排序、奖项（牌）等对房地产开发企业或开发项目综合评价的内容；不得含有出现所谓“工抵房”“抵账房”等商业宣传内容。

（六）房地产开发企业和商品房承销机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。当事人违反的，应当承担违约责任。

（七）商品房销售广告的经营者、发布者应当依法查验房地产开发企业名称、商品房承销机构名称、房地产开发经营权证明号、商品房预售许可证号、商品房现售备案证号等相关证明材料。对不符合规定的商品房销售广告，不得提供服务。

二、规范商品房销售现场宣传

（一）商品房销售现场的项目位置示意图、绿化效果图、沙盘，应当准确、清楚，比例恰当，与实际规划一致，不得超前规划、透支预期、过度渲染，不得刻意规避项目周围不利因素。

（二）商品房销售现场宣传片、宣传效果图、装修效果图及相关宣传资料不得存在虚假宣传、夸大宣传等内容。

（三）带装修交付的，房地产开发企业必须在申领预售许可证之前建造样板间（房），样板间（房）必须真实反映户型、结构、尺寸及交付标准；必须公示主要装修面材、设施设备的品牌、规格（型号、尺寸）。每一个样板间（房）相对空间（包括客厅、卧室、餐厅、厨房、卫生间等）上墙明示与交付标准相一致的装修内容。样板间装饰物品、装修风格、灯光等应当与交付房屋装修一致，确实与交付标准不一致的，房地产开发企业必须在样板间现场显著位置明示，与业主签约时应在合同中特别提示。毛坯交付且建设样板间（房）的，房地产开发企业应当向买受人如实说明交付标准。样板间（房）不得随意变更、撤销。样板间（房）的保留时间自取得竣工综合验收备案之日后不少于6个月。

（四）商品房取得预售许可后，要在10日内一次性公开全部销售房源及每套房屋价格，并严格按照备案价格，明码标价对外销售。

（五）房地产开发企业对销售人员销售行为负责。房地产开发企业销售人员不得以项目周边尚在规划论证阶段的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作为说明和承诺，推销商品房并以此诱导欺骗买受人。

三、规范商品房销售现场公示内容和标准

（一）项目基本信息

有关证件。①房地产开发企业资质证书；②不动产权证书；③房地产开发经营权证明；④建设工程规划许可证；⑤建筑工程施工许可证；⑥商品房预售许可证（现售的需公示项目的现售备案证明）；⑦商品房预售资金监管银行名称及资金监管账号；⑧经审定的建设工程设计方案总平面图；⑨企业售后服务机构信息。委托代理销售的，还应公示以下证件：商品房销售委托书，商品房承销机构备案证明。

房源信息。应在销售现场显著位置摆放销控表。销控表能够展示全部房源、备案价格，包括每套楼号、房号、建筑面积（套内面积和公摊面积均应注明）、单价、总价、销售状态（待售已售房源采用不同标记，并动态更新）。

认购协议和合同内容。认购协议、买卖合同示范文本及签订的附加协议内容。

不利因素。项目外部腰线设置有无遮光、前阳台立柱是否遮光、消防通道是否遮光、电梯是否直通地下停车场、车位尺寸是否影响停车、所购附属房内是否有管道等问题，以及其他包括但不限于本项目内部、外部规划、环境等不利因素。

其它需公示的内容。①《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》等有关法律法规；②土地使用权、在建工程是否抵押等房屋权利信息；③商品住宅使用手册、临时管理规约、前期物业服务合同等；④各项公共服务配套设施的产权归属及建设完成时间；⑤该项目所在区域内有关调控政策。

（二）现场销售模型（沙盘）

销售模型必须依据已批准的规划总平面图按比例制作，展示内容必须符合楼盘的实际情况。

销售模型必须附带简要的制作说明（模型比例、制作依据、日期等）。

（三）现场销售人员信息公示

设立商品房销售人员公示台，公示销售人员姓名、职务，销售人员做到挂牌服务。

（四）设立特别提示栏，公示以下信息

1.购房温馨提示。

2.所售商品房享受特殊政策或者政策、权利受限制情况。

3.商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准、收费范围、收费依据。代收代办费用应当标明由消费者自愿选择，并承诺不以任何形式指定或委托第三方强制向买受人收取费用。

4.前期物业服务企业名称、前期物业服务内容、服务标准、收费依据、收费标准，住宅专项维修资金交存标准等。

5.其他有关收费明细、收费标准、收费依据等。

（五）信息公示标准

1.公示期应自商品房销售之日起至全部销售完毕止，所有公示信息应放置在销售现场醒目位置，遵循全面、真实、准确、有效的原则，做到字迹清晰、标示醒目。

2.公示信息一般应采用信息公示牌（栏）或公示台形式进行公示。文本类可采用塑封装订成A4幅面大小的册或分册，按类别摆放在公示台上供买受人査阅。公示台上应有“项目资料，欢迎查阅”的提示标识。企业及项目简介、商品房销控表及其他可采用公示牌（栏）方式进行公示。

3.公示的证件中有副本的直接公示副本，无副本的按照1：1比例或者A4幅面大小公示彩色扫描打印件。

4.各类公示牌（栏）的制作工艺应采用硬质框架（不锈钢、 铝合金、铁艺烤漆等）。公示牌、公示栏画面尺寸一般为600mm×900mm 或900mm×1200mm 或2400mm×1200mm；展台画面尺寸一般为500mm×400mm。公示牌（栏）可采取上墙张挂式或落地支架式放置。所有公示牌（栏）内容下方落款处均标注住房城乡建设部门、市场监督管理部门监制字样，各企业根据销售现场面积进行合理布局，多个公示内容应集中整齐排列放置且不得随意移动。

四、规范代理销售行为

（一）房地产开发企业委托销售商品房的，必须委托依法设立并经项目所在地房地产销售主管部门备案的房地产经纪机构（包括各类商品房承销机构、营销策划机构及提供房地产中介服务的电商平台等）。房地产开发企业对其委托的商品房承销机构的销售行为负责。

（二）房地产开发企业应当与受托的商品房承销机构签订书面委托合同。委托合同应当载明委托期限、委托权限、佣金支付等内容。受委托的商品房承销机构销售商品房时，应当向买受人明示商品房销售现场公示内容。

（三）受托的商品房承销机构在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。商品房承销机构代理销售商品房产生的佣金，应由房地产开发企业支付。任何房地产商品房承销机构不得向买受人收取“团购费、入会费、诚意金、服务费、电商费”等形式的费用；不得通过第三方价外加价，向买受人变相收取佣金。买受人所支付的用于购房的全部费用应计入买受人的总房款，并与合同中约定的总房款一致。

（四）房地产开发企业对外销售的商品房价格应当与其商品房承销机构价格一致，不得一房两价。

（五）在代理销售时，各类优惠政策应书面告知买受人，不得以任何形式拆分购房款；不得使用虚假或者不规范的价格标示误导买受人；不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈；不得制造虚假供求信息、捏造或者散布不实信息恶意炒作；不得变相捂盘惜售，扰乱市场秩序。

五、规范代理新建商品房转移和抵押登记行为

（一）在签订商品房买卖合同后，房地产开发企业对需办理贷款业务的买受人，应会同商业银行为买受人提供商品房预抵押服务，公示各方责任，不得向买受人收取费用。

（二）商品房交付后，房地产开发企业应按商品房买卖合同约定，及时为买受人办理不动产转移登记及抵押登记提供服务，不得向买受人收取费用。

（三）房地产开发企业需委托第三方机构承担房地产开发企业应提供的服务内容，为买受人代理商品房转移登记、抵押登记等业务的，房地产开发企业应与第三方签订委托协议，明确委托事项及服务内容，由此产生的第三方服务费用由房地产开发企业承担。

（四）买受人自愿委托第三方机构，承担买受人应办理的事务，代为申办商品房转移登记、抵押登记等业务的，由此产生的第三方服务费用由买受人承担。

（五）买受人自行申办或自愿委托第三方机构代为申办相关登记业务的，房地产开发企业不得以任何形式指定或委托第三方机构向买受人强制提供有偿服务。

六、规范合同签订

在签订认购协议或订立商品房买卖合同时，房地产开发企业或商品房承销机构不得免除己方责任、加重买受人责任或排除买受人合法权益。凡合同示范文本中已涉及的内容应采用示范文本条款，补充条款不再另行约定。公示的合同示范文本应与本项目实际签约的合同内容一致。

在签订商品房买卖合同之前，开发企业必须与买受人签订商品房销售承诺告知书。将涉及该项目及房屋有关情况书面告知买受人，双方签字确认。告知书一式两份，房地产开发企业和买受人各执一份。经双方签字确认后的承诺告知书与网签合同一并上传备案。

七、有关要求

请各区县住房城乡建设部门、市场监督管理部门要高度重视，以规范商品房销售广告宣传、规范销售现场公示、规范代理销售和合同签订为抓手，整治商品房销售过程中存在的问题，维护房地产市场秩序。房地产开发企业凡存在违法宣传、虚假宣传、夸大宣传行为或不按照以上规定销售的，立即进行自查整改。住房城乡建设部门将联合市场监督管理部门开展专项检查。对违反本《通知》规定的房地产开发企业和商品房承销机构，将责令其限期改正；逾期不改正的，将采取停止网签、预售资金拨付、有关手续办理等措施，停止其销售行为，不良行为记入企业信用档案，并视情进行通报；涉嫌违法的，将依法予以查处。

本通知自2020年5月3日起施行，有效期至2025年5月2日。

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