房地产项目全周期管理——首开阶段（1）

房地产项目全周期管理，拿地阶段共分享了7篇，拟告一段落，现在开始分享拿地后到首开前阶段。

拿地后到首开前阶段是房地产项目最复杂的一个阶段，几乎各个条线都在密集并行推进工作，设计、营销、招采、成本、工程、运营、财务、人力等条线都在开展工作。这个时候就需要有一个指挥棒，把各条线组合在一起，串在一起朝着共同的时间节点推进，分工配合。

一、投资交底、计划先行

（一）投资交底会

拿地后，第一时间召开投资交底会，很多时候拿地前具体落实人员和拿地后实 *** 人员是两批人员。一般企业都有拿地工作小组，投资部牵头，设计部有投前组负责强排方案、初步方案，营销部有投前的市场组配合市场和量价分析，成本部有投前测算组负责目标成本测算，财务有融资人员负责融资方案，一些具体工程策划、计划排布以下属单位的人员为主。且拿地前的各部门参与深度不一样。

基于以上，拿地后第一时间组织交底是非常必要的。由投资将地块情况、经营思路和目标对 *** 盘团队及平台各管理条线做一个深入交底，让拿地后的实 *** 和管理对接相关人员快速熟悉项目情况，进入状态。

（二）计划先行

1、拿地前：排布的计划颗粒度较粗，一般为里程碑及一级节点计划，基于地块基本情况、政策条件、工期经验排布。

2、首开专项计划：拿地后需拉通交圈排布详细可实 *** 的详细专项计划。

（1）设计分项：总平方案初稿、 总平方案定稿 、总平户型内部确定、简易文本、 正式报规文本 、施工图单位确定、PC图纸深化单位（如有）、景观设计单位确定、景观方案定稿、精装设计单位确定（如有）、 确定桩型及桩长、桩基施工图（首开） 、底板基础图（首开）、基坑支护方案、 全套施工图（电子版） 、精装施工图（如有）

（2）前期报建分项：报规文本报进、 市长会过会 、总平公示开始、图审合格书、 方案批复 、精装施工图图审合格证（如有）、 土地款缴纳 、用地规、 土地证、工规证、施工证、预售证

（3）成本招采分项：地勘单位定标、土方清单、 土方单位定标 、桩基清单、 桩基（包含围护桩）单位定标 、桩基检测定标、工程监理定标、 总包模拟清单、总包单位定标

（4）工程分项：详勘进场、 详勘数据出具（首开） 、前期土地平整完成（包括清表）、临电临水接入（如有）、 桩基开始施工 、桩基完成（含检测）、 总包单位进场 、土方开挖完成、基础垫层施工完成、底板钢筋绑扎完成、主体至正负零、 主体达预售条件 、取证交付样板房（根据地方政策要求，如有地区要求精装修含全装修项目，必须有交付样板房，可实体可临建，政府验收后才能取证）

（5）经营会议：跟踪公司内部首开前的重要经营决策会议，如启动会、方案会等。

【文章完，未完待续】

系列文章：

《第952篇|房地产项目全周期管理——拿地阶段（1）》

《第955篇|房地产项目全周期管理——拿地阶段（2）》

《第957篇|房地产项目全周期管理——拿地阶段（3）》

《第959篇|房地产项目全周期管理——拿地阶段（4）》

《第961篇|房地产项目全周期管理——拿地阶段（5）》

《第969篇|房地产项目全周期管理——拿地阶段（6）》

房地产全程营销服务内容一般有：

1、全程策划代理

上海云庐房地产营销代理有限公司,专业为开发商提供全程策划销售代理服务，主要工作分三个阶段进行，

第一阶段项目定位阶段（做什么，卖给谁），我方提供基于市场详细调研后的产品定位、建筑设计、概念规划、开发周期、财务预算等建议；

第二阶段营销策划阶段（怎么卖），该阶段我司主要提供项目营销策略制定、推广计划制定、广告策划、培训计划制定、法律文件准备等技术服务。

第三阶段销售阶段，我方提供销售现场的设计方案，现场布局，销售人员的组织与培训，销售价格的拟定，销售节奏的安排与控制，销售活动组织等专业服务。

2、前期市场调研

为发展商提供在项目拿地之前的项目分析以及拿到地块之后的项目的市场定位工作，具体工作内容包括：市场调研、市场分析、消费者分析、投资者分析、消费习惯、产品定位、建筑规划、概念设计、开发周期建议、财务预算、可行性经济分析等专业建议。

3、策划顾问（广告企划）

为发展商提供包括项目策划（项目定位、项目规划、项目VI设计、租售价格拟定等）和营销策划（营销策略制定、推广计划制定、广告策划、培训计划制定、法律文件准备等）在内的顾问服务。

4、销售代理

为发展商提供销售过程中的销售代理、销售培训、销售诊断、销售策略制订与执行，售后服务等专业服务。

5、商业地产策划

为房地产开发商项目提供商业地产的市场调研与分析、商业策划、产业定位、商家建议、招商策略等，具体服务内容包括地块调查，商圈，商用物业，相关产业市场的市场调研与分析，竞争项目分析，项目定位以及竞争战略分析，总体开发模式与营运策略，主力商家与投资者组合进驻分析以及建议，产品建筑设计和环境配合建议，营销，招商主题和推广策略，项目投资效益分析等。

6、分销代理

为房地产开发商提供除项目所在地之外的全国销售，通过我方全国销售网点，在异地通过我司“分销系统”以最节省、最便捷的销售方式，提高销售进度和额度。

7、商业招商

为房地产开发商项目提供商业招商服务。

8、企业形象顾问

在产品同质化竞争日趋激烈的时代，房地产开发企业品牌形象问题日益重要。从房地产项目品牌建立健全开始，为房地产开发企业的持续发展提供企业形象品牌建设与维护服务。

项目建筑方案已基本确定,目前正在进入项目各项报建和工程动工的筹备中虽然工工作,但为了项目今后的营销能有计划的运行，营销工作应本着"运筹帷幄，全程极作好前期各项营销准备工作，以备项目营销的各环节是能有计划的运行。

项目规划亦称 "项目设计"。受聘请的技术与经济专业人员对项目发起人拟建项目的全面、详细的规划。它是项目方案的具体化，是项目立项、筹资及施工阶段控制的主要依据，直接关系到项目预期目标的实现。项目规划的原则是根据一个研究得出的市场机会及项目发起人组织内的资源状况，使该项目在性能质量、成本及工期三者间达到最优的平衡。

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