营销的底层逻辑

营销的底层逻辑就是让对方放弃对营销者的戒备，从而接纳营销者所传输的信息

所有的营销的最底层的逻辑，一定要让对方放弃借呗，如果客户对你这个人，或者是对你营销的产品是有戒备心的，那你说再多也是没用的

所以比较好的营销其实也是有点类似传销一样的，你必须要控制对方的大脑，让对方跟着你走，否则的话，你这个东西就是卖不出去的

购房者在买房的时候一般有两种状态，一种锁定中意的房源果断交钱，一种营销技巧“忽悠”迷迷糊糊就把钱交了。无论是新房还是二手房，在整个交易过程中销售人员都会使用各种营销技巧让你签约交钱。正所谓知己知彼百战不殆，购房者要想防忽悠首先要了解是如何被忽悠的。下面就一起来看看售楼员常用的忽悠技巧。

收封房金逼订

有些售楼人员很会通过观察判断购房者的购买意向。假如其购买意愿很强烈，售楼人员就会让消费者先交一点钱，这叫“小订”或“封房金”，钱数一般不多，一两百元即可，最多1000元。交钱后，售楼人员便承诺不再把这套房子介绍给其他人。其实，这是一种被行内称作“逼订”的销售技巧。购房者交钱后，会在心理上对这个楼盘有了牵挂，往往最终会将其买下。

所以大家在交钱的时候一定要冷静，做到“不见兔子不撒鹰”的状态。没有心仪的房源，无论多钱尽量不交。

封杀第一需求

销售现场通常会张贴出一张销售进度表，上面明确显示哪些户型已被售出、哪些户型已被预订。如果消费者完全相信这个进度表，可能就被忽悠了。在售楼人员介绍楼盘情况时，消费者第一眼看中的往往是整个小区最好的房子，但这样的房子并不一定能买到手。当售楼人员用某些暗语询问销售控制台时，控制台的人员立即就心领神会，告知消费者这套房子已经售出。一个项目刚开盘时的价格通常较低，此时，一些开发商就会以“小区里最优质的房子”作为诱饵，吸引消费者的关注。随后，开发商会为了把位置、户型不理想的房子先卖出去后谎称好房子已经售完。随着销售量的增长，开发商会将较好的房子逐步放出，而销售后期的价格必然会上涨，于是好房子也能卖出个好价钱。

其实每个售楼员手里都有真实的销控表，一定要拿来对比。

囤房加价

对于销售情况比较火爆的项目，购房者想买的房子往往已经售罄。其实，售楼人员自己手中有时会握有一些房源，当消费者的购买意向强烈时，售楼员便声称正好有人想加价转让，一些消费者为了买到满意的房子，往往会心甘情愿地加价购买。殊不知，这笔转让费其实已经装入了售楼人员的腰包。

苦肉计

一些售楼人员会时不时地用点苦肉计，如有意选择在下着倾盆大雨的天气拜访客户，让自己湿漉漉地把资料送到消费者手上在零下十几摄氏度的天气里身穿裙子陪消费者看房，冻得嘴唇发紫……此时，消费者往往最容易动恻隐之心。

美化楼书

开发商常常利用光影、修图等手段美化楼书，一些较为冲动的消费者容易被此迷惑，进而买下房子。除此之外，对于楼盘沙盘所呈现出的效果消费者也不要完全相信。

借名贴金

许多楼盘常常在广告中声称，小区聘请了某知名外资物业公司进行管理，但实际情况可能并非如此。事实上，一些开发商通常只付费购买了知名外资物业公司的名 称使用权，然后称其为物业顾问。通常情况下，知名的外资物业公司只会为每平方米价格在数万元以上的高端楼盘服务，而借用其名字的开发商通常自己组建队伍，对小区进行物业管理。

偷换概念

为了迎合消费者的口味，开发商常在销售时偷换概念，用绿化覆盖率代替绿地率。

小区绿化覆盖率和绿地率的概念并不一样。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率，如树的影子、铺在露天停车场中间可以种草 的方砖等，都可以算入绿化覆盖率中。而绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率，消费者千万别被开发商的文字游戏蒙蔽了。

样板间

每一个在售项目都会有装修精美的样板间。大家在参观的时候往往会被豪华的装修，宽敞明亮的房间吸引。而实际交房的时候发现并非如此。其实开发商为了营造效果通常都会缩小家具的尺寸，降低墙体的厚度让购房者产生视觉上的错觉。所以参观样板间的时候最好确定家具尺寸，尽可能把灯光关闭感受采光效果。

其实售楼处的套路很多，上面说的只是些惯用招数，大家在售楼处选房千万要谨慎，平时多积累些购房知识。这样才能躲过各种套路选到心仪的房子。

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