央可

央可 如何看待福建建发上榜楼市315消费者维权，降价可退成噱头？

商人的广告而已。

福建电视台新闻频道播放了建发上榜楼市315消费者维权，降价可退成噱头。

经对整个新闻事件详细了解后，小菜分享关于这个事件的法律意见，希望大家在买房的时多些参考，避开一些合同“陷阱”。

第一、买房人陈女士交的钱，究竟是诚意金，还是定金？01、买房人陈女士自己是怎么认为的？陈女士自己认为，2019年8月，在看完房子后，觉得比较满意，销售顾问于是就建议陈女士先交5万或20万的钱，用于认购或选房号。

她自己也经过半个月时间的考虑，就交了20万所谓的诚意金，但前提是可以退的那种，并且说自己已经跟开发商的领导沟通过了。

02、开发商是怎么认为的？开发商认为陈女士交的是定金，有相关的认购协议在，白纸黑字写着，符合国家各项规定。

在陈女士没有按时缴纳首付款，签署购房合同的情况下，于2020年3月11日通知陈女士解除认购协议，并没收了陈女士的20万认购金。

03、证据显示的情况是怎么样的？目前，能看到的证据有两个：（1）收据就是开发商开给陈女士的收款收据，上面写的是“诚意金”！20万资金是分两次缴纳的，第一次5万，第二次15万，资金名称都是诚意金。

（2）销售确认函另外还有一份证据就是《销售确认函》，上面显示20万资金性质是定金，并且开发商“有权没收全部款项”。

第二、《收据》和《销售确认函》不一致时，应该以哪个为准？01、明确一下诚意金的概念根据我国《合同法》和《担保法》的规定，找不到诚意金的相关规定，只有定金、违约金、赔偿金、订金和预付款之类的。

也就是说，诚意金不是一个法律概念，而是一个生活概念。

02、没有法律概念的情况下，如何认定20万资金的性质？很显然，目前情况下，只能按照《销售确认函》记载的内容认定20万资金的性质。

也就是说，陈女士交给开发商的20万资金在法律属性上，只能认定为购房定金。

如果双方有认购协议或者合同之类的其他约定，能将《销售确认函》的20万资金定性否定，也是可以的。

但目前证据材料显示，只能认定为购房定金。

第三、这件事对我们的启示是什么？有些事情，站在律师的角度看，简直觉得不可想象，那么明显的陷阱，居然还有人会掉进去。

但实践中，这样的事情还不少。

01、陈女士轻率的地方在哪里？不管是签什么合同和文件，一定要看清楚了再签，不能大意。

在这个事件中，销售引导她交5万或20万的钱，并且告诉说这个钱是用于认购或者选房号，而且收款收据上也确实写了是诚意金。

却忽略了诚意金不是法律概念，出现分歧时，应当以具有法律概念的销售确认函或认购协议上记载的资金属性为准。

说白了，陈女士“丢了西瓜，捡了芝麻”。

02、如何看待“买央著，不降价，降价可退！”其实，这件事情的缘起，还是陈女士看到后期买房的都有很大的折扣优惠，而自己仅仅交了诚意金就不能享受折扣优惠，在争取折扣优惠的过程中，引发的一起买房争议。

而陈女士之所以要求折扣优惠，又是源于建发的售楼广告：“买央著，不降价，降价可退！”最高人民法院关于商品房买卖合同若干问题的解释规定，售楼广告和宣传资料一般定性为要约邀请。

但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

也就是说，从法律上看，央著的这个广告不视为要约，应视为要约邀请，如果开发商违反的话，不视为违约行为。

说白了，这种话就是广告宣传用语，专门吸引眼球用的，不必当真！03、如何看待当下最火的“无理由退房”？从目前各大房企打出的无理由退房口号看，多数可认定为是开发商向买房人发出的订立商品房买卖合同的要约，可以作为商品房买卖合同的一部分。

但“无理由退房”往往附带一些条件，这些附带的条件可能会存在陷阱！而房企在宣传的时候，往往会强调“无理由退房”字眼，忽略附加的条件，甚至故意不明示附带条件，等消费者交钱以后，发现还有诸多附带条件，以至于最后诚意金这个“小钱”退了，或者说认购金退了，但房子不能退！要退的话，需要额外承担巨额违约金或损害赔偿金！因此，面对房企的各种“无理由退房”宣传，要做到三点：（1）不能随便交钱！！！没有完全准备好买房，不能完全确认自己一定要买这里的房子，或者说没有充分的思想准备接受钱拿不回来的后果时，不要轻易交钱给开发商。

不管是诚意金，还是认购金？白纸黑字没有明确资金的法律属性之前，一定不能交！（2）不能随便签字！！！不管是什么样的“无理由退房”，不管是什么样的“认购协议”，一定要明示附带条件，并白纸黑字地明确退房和退钱的各种条件，没有搞清楚之前，不能随便签字！（3）自己搞不清楚，寻求专业人士帮助！！！遇到房产问题，寻求房产专业人士帮助；遇到贷款问题，寻求金融人士帮助；遇到法律问题，寻求法律人士帮助。

把问题搞清楚，然后才能根据自身情况决策。

综合全文：陈女士遭遇了降价可退的宣传噱头，草率地签署了认购函，在没有搞清楚资金性质的情况下，稀里糊涂地就缴纳了诚意金，吃了些亏。

这带给了我们生活启示，面对开发商时，买房人往往都比较弱势，开发商是有专业的律师团队在制定合同和文书，并且给销售做了完整的法律文书培训，在这种情况下，买房人是很难钻到法律空子的。

因此，买房人不要心存幻想，不要随便签字，也不要随便交钱，在完全搞清楚文书的法律意义，完全明白行为的法律后果之后，才能签字和交钱。

如果自己不是很明白，可以寻求相关人士的帮助，以免自己吃亏！千万不能大意！