物业费怎么算

根据题主的意思，他买的房子应该是属于所居住小区中的大户型，要不然，他就不会这样问啦！物业公司服务或者管理的是小区的公共部门，或者叫共有部分，不是私人空间。

而公共部分也根据居住面积，分摊到各业主身上的，也就是平常说的公摊面积。

比如一个单元四户人家，每户的实际室内面积为90、120、140、140平米，那么单元的实际室内居住面积是490平米，但是，这个单元的实际建筑面积绝不可能只有490平米吧，那么居住人难道要飞进去。

因为还有走廊面积、楼梯面积，如果是电梯房，还有电梯房面积。

而物业公司管理的就是走廊面积、楼梯面积等公共部分。

而这些公共部分的面积同样是要分摊到各买房人身上的。

按什么方式分摊呢，当然是按你所购房屋的面积来按比例分摊是相对公平的吧。

再来说说物业费的计价单位，以购房面积计算，其实就是一个公式或者叫一个系数。

这样计算下来比较简单。

当然了，如果不以购房面积来参考计算，也完全可以只计算公共面积的，但是，这样计算下来，物业费的单价再乘以5（如果公摊面积为20%）或者一个系数就是了。

不要只站在自己的角度看问题，而是还要站在一个小区整体的角度问题，也可以互换一下角度看问题。

其实这个问题已经有过无数人提过了，因此劝你也不要再提了，让人笑话的。

物业费可不简单是打扫卫生的费用。

根据《物业管理条例》第二条：物业管理是指业主对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

而费用的分摊方式根据《中华人民共和国物权法》第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

在商品房居住小区中，业主享有的权利是区分所有权，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

物业管理主要是区分所有权人对共有部分的共同管理权的一种实现方式，这与专有部分关系不大，物业管理产生的费用由全体共有人按权利大小的比例分摊，只是业主的物业管理权利，依法以专有部分占建筑物总面积的比例确定。

所以这笔费用更多的是权利出资，权利越大，出资越多，收益也越多。

从这个角度看，有点类似股份公司的股东，权利越大，出资越多，分红也越多。

总之，在物业管理中，业主是按专有部分占建筑物总面积的比例确定其权利(投票)、义务(分摊物业管理费)和收益(共有经营收益，比如停车管理费，广告收益等)。

之所以业主对物业管理费比较敏感，应该是因为与权利与收益相比，交费过程带给业主的感受更直接而已。

当然，这个比例投票原则并不是不可改变的，而是可以依法变更的。

因为在这方面，法律的原则是有约定从约定，无约定依法律。

全体业主可以共同决定物业费的分摊方式，当然，在改变义务承担方式的同时，权利行使与收益获得也肯定要同步变更，以确保每一名业主的责、权、利相一致。

同时，法律对大业主的权利进行了限制，他们的投票权并不是一物一权而是多物一权。

同时拥有多个产权单位的业主，在人数计票时只计一票。

这是为了保护物业管理区域内的小业主而制定的特殊政策，也算是一种保护弱者的方法。

其实，在物业管理中，单个业主作为受益人但却并不是物业管理合同的相对人，物业管理的双方当事人是业主大会(委托人)和管理人(通常是物业公司)。

而支付合同对价，应当是委托人的义务。

正常路径应该是业主大会向其所有成员归集分摊的款项，汇总后再按合同的约定向对方当事人支付合同价款。

而因为现实中业主大会通常并不具备足够的行动能力来归集分摊费用，因此通常会将收费权一并委托给管理人，这实际上也是一种无奈之举。

当业主大会行动力足够的时候，这项权利就可以不委托给管理人，比如有些单位业主就是自行归集，统一支付。

这样做的小区，往往物业公司也会“听话”得多。

除了交费义务外，业主对权利往往并不重视，这倒不是有谁刻意打压，而是业主自身并不重视。

因为相对于义务的直接了当(真金白银往外拿肯定更直接)，权利就显得没那么直接了。

比如成员权中的投票权和收益权。

这或许是由于文化造成的，因为我们长期以来已经固化了某些概念，比如“说了不算不如不说”。

从法律上说，通常情况下，没有任何一个业主是可以说了算的，除非你一个人拥有了全部房产。

业主的权利是通过每个成员的投票来行使的，二分之一甚至三分之二的业主的共同意志才能“说了算”。

在现实中，每个业主对同一个议题都可能有各式各样的诉求，而不满足就不投票则是常见的情形。

这客观上就使得业主大会的行动力受到不同程度的制约，从而使得业主的权益无法得到保障。

在物业管理中，业主大会决定才是最基本的保障前提。

而业主大会作出决定，就一定需要每个业主都进行投票。

再说收益权，我们经常会看到网上在争论停车该不该收费的问题。

其实该不该收费并不那么重要，收费的归属才是核心利益。

业主共有财产的经营收益，必须也只能归属于全体业主。

对业主而言，收费越高，业主收益就越大。

当然，这个过程中，对管理成本的监督与规范是业主大会和业主委员会的重要职责。

在个别做得好的小区，共有收益已经足以抵偿物业费，而实现零收费物业管理，甚至还有赢余用于补充维修资金账户。

这才是物业管理的良性循环。

而更多的小区，因为无法实现有效的监督管理，所以干脆不交费才好。

至少每个月的停车可以省钱。

但是，往往提出这些主张的往往并不是业主，而是停车设施的使用人。

因为他们关注的，更多是物业的使用成本，而不是物业的保值增值。

即便这些人有业主的身份，往往也会与使用人身份的重叠而忘记自己业主的身份。

毕竟，居住过程中花费的才是真金白银，是能直接看到的，而物业的价值贬损是个漫长而缓慢而且滞后的过程，感受并没有那么直接。

这有点类似于租车开与买车开。

租车当然租金越便宜越好，而且不用考虑保养，用得差不多了就换一辆租。

而买车就不同了，如果不及时保养，这种损失是需要自己来承受的。

上面说的，基本上就是物业费的情况，为什么收，谁来收，收多少，怎么收。

至于问题中的量化概念，在物业管理中是不可能做到完全公平的。

比如高压水泵，更多的是为高层业主服务的。

而污水提升，则更多的是为底层业主服务的。

还有电梯，也不可能做到完全公平。

或许小区内的某条共有道路，你从来就没走过，但到了年头你同样要承担维修责任。

等等等等，不一而足。

只要全体业主能达成一致，尽可以提出更合理的方案对费用承担方式进行重新安排。

但在此之前，还是应当依据法律规定的方式进行分摊。