日本房价是怎么一步步跌下来的?

日本当年的房价是怎么跌的(日本的房价当年是怎么跌下来的)

二战后，由于美国的支持，日本一直保持着较高的经济发展水平。90年代以前，日本经济达到了前所未有的高速发展水平，位居世界第二。

然而，80年代末，日本出现了严重的泡沫经济，90年代经济崩溃，导致日本房价严重崩盘。

至此，近半个世纪令人羡慕的日本经济一去不复返，出现了“失去的十年”。

那么，那些在日本房地产业鼎盛时期没有买房的人，他们的生活有没有变好？

经济发展

第二次世界大战结束后，日本国民经济遭受巨大损失，国民财富下降严重。

为了恢复日本国内经济，美国大力支持日本战后经济复苏，进行了土地改革、教育改革等一系列民主改革，为日本提供了良好的经济发展机遇。

这样，到1955年，日本经济基本稳定，具备了经济快速发展的基础。

自1955年以来，日本就确立了赶超先进国家、实现国民经济现代化的目标。在贸易立国的基本国策下，日本的出口加工业发展迅速。

从1955年到1973年的十八年间，日本的工业增长率平均为13.6%，是仅次于美国的第二大资本主义国家。但日美贸易摩擦为日本经济后来的崩溃埋下了隐患。

1973年，布林顿森林体系崩溃，美元大幅贬值，日元大幅升值，大大降低了日本在世界上的出口竞争力。

但日本政府及时调整政策，加大对科研的支持，鼓励发展知识密集型产业，提高产品附加值。

在日本政府的有效控制下，从1973年到1985年，日本经济虽然有所下滑，但还是勉强平稳地生存了下来。

20世纪80年代以来，日本逐渐成为世界上最大的债权国，与美国的贸易摩擦也逐渐增多。

1985年，为了消除美日之间的巨额贸易逆差，缓解美国经济，美、日、西德、英国、法国签订了广场协议。

协议签署后，五国纷纷抛售美元，导致美元在外汇市场大幅贬值，日元大幅升值。

正是这个协议的签订，导致了日本的泡沫经济，最终导致了日本房价的崩盘。

房价飙升

协议签订后，日本的出口经济受到严重打击。为了解决经济萧条，日本政府采取了扩张性的财政政策和货币政策。

自1986年以来，日本政府相继制定了综合经济对策和紧急经济对策，以增加公共投资。

与此同时，中央银行多次调整利率，逐步将其降至2.5%，这是当时世界上最低的利率。

但日本政府的货币供应量逐年增加，导致国内流动性过剩，盈余资金剧增。

在扩张性财政政策和货币政策的刺激下，大量过剩资本流入房地产行业。

据统计，1985年日本实施“首都重建计划”后，东京地价飙升，并迅速在中国蔓延。

从1987年到1991年，日本土地价格年均增长率达到10%，房地产市值达到美国房地产总价的5倍，而日本的土地面积只有美国的五分之一。

同时，人们对经济形势的乐观估计导致过度的盲目投资和消费。

从1987年开始，由于房价上涨，人们借钱买房，转卖房价赚取差价。

一套现在只能卖900万日元的公寓，当年居然卖到了16.5亿日元的高价。

这种投机心理甚至影响了当时日本的很多制造企业，纷纷进入房地产行业。因此，房地产业发展迅速。

1988年日本全国疯狂，平均地价1800万亿日元。当时美国的地价只有每平方米400万亿。

房价崩盘

然而，日本房价的不断上涨导致了实体产业的破产。大量劳动者失业，消费能力下降，社会经济逐渐萎缩。

政府看到了房地产泡沫带来的危害，为了促进实体经济的发展，政府进行了宏观调控。

首先，政府收紧信贷，严控银行房地产信贷总量，迫使企业为了资金安全主动降价。

其次，政府开始征收房地产税，试图刺激拥有多套房的人出售二手房。但让人意想不到的是，政府的这两项措施虽然使房价下跌，但却戳破了日本经济的泡沫，导致日本经济无限后退。

有这样一个例子的记载:

当时有个日本人叫横田。1990年从国外回来后，他加入了买房者的行列。当时他在埼玉(相当于北京通州)买了一栋两层小楼，但100多平米的尺寸标价1亿日元。院子里除了停一辆车，没有一点地方可以种花草空。

从房子所在的地方坐轻轨到东京市中心的Otakucho需要一个小时。从家坐车到轻轨站要25分钟，还是要让老婆开车，但他还是咬咬牙买了。

1993年，日本房地产价格达到顶峰后，泡沫开始破裂，房价迅速下跌。但是，当时几乎所有的日本人都认为，日本房价下跌是暂时的，绝对可以挽回。

日本地小，城市里都是需要房子的人。一直跌不涨是不可能的。所以，在泡沫破灭的时候，不知有多少人冲进去买房。

几年后，横田花高价买的房子已经不用了，却没有办法卖掉。

横田说，“房子目前的残值只有几百万日元，但即使标出这样的价格，也没人会买。”

按照1000万日元算，也就50万人民币。但是，横田的贷款至今没有还清。“贷款金额这个无形的数字压了我半辈子，退休后还挂在头上，”横田说。

房价暴跌后的日本，这样的案例数不胜数。

然后有人好奇。买房的人都变得这么惨。那些不买房的人变好了吗？

然而，事实并非如此。

恶性循环

当时日本没有买房的人大致可以分为两类。

一个有钱但不买房，一个没钱不买房。

对于当时在日本有钱但没有买房的人来说，房地产泡沫的消失并没有对他们造成太大的影响。

一方面，他们不需要偿还高额贷款，有足够的积蓄养活自己。另一方面，房价暴跌，使得当时的房子非常便宜。这些富有的日本人可以买一栋房子给自己住。

但是对于那些没钱没房的人来说，日本经济的衰退对他们的影响很大。

因为日本房价大跌，股市严重缩水，银行等企业不得不抛售股票，等待资本回流。

但是资金回笼需要时间，所以延迟付款的情况经常发生。企业没钱发工资，只好选择裁员。

导致大量日本人失业，失业率快速上升。没有钱，人就租不到房子，住不了，只能在外面流浪。

据了解，日本房价暴跌后的犯罪率达到了历史最高水平。经济发展的前提是稳定。如果社会动荡，经济不可能稳定增长。

这样就形成了恶性循环。钱越多，日本人犯罪越多；犯罪越多，经济越不能增长。

随后的十年，日本动荡不安，人民从生活优裕到吃不上饭。

经过几年的调控，日本政府逐渐稳定了局面。日本经济逐渐恢复正常，正在慢慢走向第四个消费时代。

但值得一提的是，经过这次房地产泡沫，日本人的买房观念逐渐改变，日本租房制度得到发展，人们的经济压力逐渐减轻。这也算是泡沫经济破灭后对日本的一点点好处。

战后启示

中国实行改革开放和社会主义市场经济体制以来，保持了近40年的高速经济增长。像上世纪80年代的日本一样，中国现在也面临着同样的房地产问题。

因此，从日本房地产泡沫看中国房地产业具有重要的借鉴意义。但中日两国国情不同，具体问题仍需具体分析。

首先，我国国内经济结构长期以外向型经济为主，这也导致我国国际收支常年顺差，人民币有升值趋势。

然而，政府不断完善社会主义市场经济体制，使中国的“出口导向型”经济增长方式转变为由消费、投资和进出口驱动的经济增长方式。随着中国供给侧结构性改革的深入，中国可以实现经济增长的质量和质量。

同时，随着人民币市场化程度的不断提高，人民币汇率波动区间逐步趋于稳定，中国外汇市场供求逐步趋于平衡。

因此，人民币升值总体上是可控的，这也意味着当国际资本进入中国时，房地产市场的投机吸引力将大大减弱。

其次，虽然目前中国经济处于第一个增速换挡期，但未来中国经济仍将保持强劲，会保持中高速增长，可以消化一定的泡沫。

当时日本经济也处于换挡期，GDP增速下降到4%左右。1991年后，日本经济增长停滞，购买力下降，无力消化泡沫。

第三，中国目前正处于加速城市化的进程中。2018年中国城市化率为59.15%，不到60%。离实现真正的城镇化还有一定距离。

另一方面，在日本，早在《广场协定》签署之前，城市化进程就已接近尾声。

最后，政府高度关注房地产市场的过热发展，政府宏观调控及时有效。

从2010年国务院为坚决遏制部分城市房价过快上涨对一线城市实施“限购令”，到2019年4月中共政治局会议强调“住不投机”的定位，再到同年7月中共政治局会议首次强调“不谈房地产是刺激经济的短期手段”。

政府的政策也有效抑制了过热的房地产市场，可以在一定程度上防止房地产泡沫的形成。

总的来说，中国现在的房地产市场和上世纪八九十年代的日本差不多，但区别更多。

但是，为了处理好我国信贷市场和房地产市场的关系，使我国房地产业在未来健康发展，我国政府在实施宽松的货币政策和信贷政策时，应注意资金的流向，防止资金过度流入房地产市场。

但目前我国房地产市场处于政府调控之下，政府会根据房地产市场的情况及时调控银行对房地产企业贷款的松紧。而且中国的经济基本面也是非常健康的，所以中国的房地产市场还是能够实现相对稳定的发展。

然而，即使在这种情况下，也需要通过信贷市场的市场配给效应和市场中三个主体的预期积累效应来防止中国房地产市场产生过度泡沫。

参考资料:

1.《20世纪80年代日本泡沫经济与失去的20年》，刘·，知网

2.中国银行信贷规模与房地产价格的关系研究——以日本房地产泡沫为参照，桂鹏程，知网

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