地产商就是不降价，这是在下一步大棋，宁可拼尽自己的身价命运

地产商就是不降价，这是在下一步大棋，宁可拼尽自己的身价命运

房价敢降的，这个地产商还能活，折都不打的正在赌。市场好了，一身虚汗，舞照跳；市场不好，也只能认命了。

这个说法比较颠覆认知，不只是你看到后不信，我理解起来也不容易。核心秘密，是资产和债务的腾挪。直白一点的话，这个古董你是1亿买的。即便现在掉价了，我就是不出手，实际价值还是1个亿。如果出手了，认亏出局。如果是贷款买的，出手后身无分文，甚至还会一身债务。此时，需要腾挪利息就好，这是杠杆的奥秘。

如果等到文物市场转暖，抛去利息成本还可以会所哈皮。

上周老家有事，见到了做地产的同学。聊到工作，已经含泪告别房产开发。过去市场好，他做为项目经理属于活的不错的那个群体。我们沟通算比较多的，前年就知道他东家日子不好过。尤其是公司资金链，那是非常紧张。老板为了筹钱，动了不少心思。但是涉及到打折出售，两个字休想！

他们公司开发的都是大户型，比较适合改善型需求。我也有动过心思，如果降价多的话可以考虑入手一套。从2018年开始他们就缺钱，等了4年也没有见他们主动降价。而周边的一些项目，尤其是一些大公司早就出手促销。唯独他们，就是不降价。

难道他们不缺钱？不，现在没有一个地产商不缺钱。即便是龙头恒大，现在都是满身债务。何况地方性小公司呢？钱是很缺，甚至非常缺，降价是坚决不行的。宁可员工降薪，消减开支到苛刻，你们也不要打我房子的主义。

我这同学，就是忍受不住薪资下降，才不得不离开这个行业。理想虽然还有，但现实中的压力更骨感。不得不选择离开，去另外的企业，起码能维持日常开销。

资金链非常紧，为什么还不降价？相反，那些品牌大一些，看似资金链好一些的，却能主动降价。这个问题我思考了很久，就像美联储加息后，黄金还依然上涨这样不可思议。于是，我咨询了另外一个同学，一位在银行从业者。

短短几句话，胜读十年书。这会让大家恍然大悟不知道是不是，反正我是忽然开窍了。

正常人的逻辑，资金链紧张，打折销售回笼资金。这个估计大家都是这么想的，但是对于资金链几近崩溃的公司来说，这个做法已经被大家鄙视。

你可以去找几个这样的项目看看，他们会很热情的接待你，更欢迎全款购房者。但是一旦涉及到打折，基本上脸色都很难看。他宁可送等值的物业费、车位等条件，但是你要降价免开尊口。

这是为什么呢？

一个小区建成后，即便没有销售，并不代表他会闲着。通常的做法，就是可以房子抵押贷款。对于银行来说，现房抵押还是优良资产。即便是民间拆借，房子一样是不错的抵押物。无论如何取得资金，抵押就会有价值判定。

也就是说，这个楼盘的售价，代表了资产抵押后可以贷款多少。如果大幅降价，就会导致资产实际价值受损。对于银行来说，你的资产减值了，就要追加保证金来保障自身资产安全。这是一个连环影响，最终会导致自己得不偿失。

什么意思呢？即便你打折销售一空，你的各种负债根本无法涵盖。如果保持高价，你还有数字上的富贵。如果大面积降价，你只能接受负债累累。

这就是越缺钱的，越不降价的根本原因。即便是没有卖不出去房子，但是他的金融价值还在。就像一个文玩一样，我不卖就是没有亏。

房子不能贱卖，越卖越亏钱。当然，如果原价买，还是很欢迎的。

说到这，地产商其实就是赌。赌的是前景，如果能在行情好转之前，自己还能撑住那就是富贵。因为08年那次，就是生动的教科书。

当然赌的底气是杠杆，远高于世界同行业的水平。

我们的杠杆率平均在8-9成，而香港的大约是4成，欧美普遍为5成。

什么意思呢？

4成的负债率，你有60块钱，干了100块钱的投资。这个属于合理区间，大家都不会觉得有问题。5成的负债率，有50块钱，借了50块，干100块的事。这个杠杆率一样不高。

但是8-9成什么意思呢？你有不到20块钱，却干了100块钱的事，借了80-90块。意味着，你持有一只股票，这么高的刚刚率，一个跌停就直接再见的节奏。

现在负债率达到8-9成的，基本上就是我说的那种，即便是很缺钱也不打折出售。而5成到7成的，这些人还在努力的降价促销。

这些人能等的唯一希望，就是在两三年内市场走好。这样还没有实际跌停的情况下，只要维持利息就能续命。毕竟，价格跌停与否，自己能够说了算。但是高杠杆，还有一个问题，那就是利息支出。

为什么公布的货币数据显示，M1增幅小于M2？就是因为，有相当部分新增货币，已经开始为了利息而前行。这里面，地产行业贡献不小。

那么利息支出，对于高杠杆的企业，还能支撑多久呢？我们按照不高的融资利率，比方说7%附近来计算吧。9成的杠杆率，一年的利息支出，就要有6.3块。大家别忘记，他的本金只有10块钱而已。不到两年，连本带融资，就享受了跌停平仓待遇。

现在融资再融资，唯一能扩大的是自己的杠杆率。大部分房地产商来说，如果降价即便卖完，也就是现在被清算。如果能拖那么一年，如果市场部转好，也只能选择平仓。

我国目前还有5万家地产开发企业，那么大的美国也就是几百家。算上人口是他们的几倍，最多靠市场活的也就不足2000家，也就是说9成以上的地产企业会被自然淘汰。

现在房子涨上去，地产商还能继续欢乐。如果持续一年甚至以上的低迷，就只能听到各种雷诈的声音，此起彼伏。

卖房子的不卖，买房子的不买。即便放开政策，又有什么用？

下面是股市分析，各位没有兴趣划开。

今天市场走的很弱，一周的阳十字星换来了一根上影线阴。昨天我还希望他有个积极状态，但是今天选择向下突破。很多人都在传但斌清仓的事情，对于市场带来了一定影响。所以一些散户就开始跟进，今天多空搏杀过程中，这是空方力量的累积。不过并没有放量，影响并不是很大。

这位业界大佬，现在手握的是几百亿现金。2018年清仓茅台的时候，大家就调侃过大神的 *** 作，还好最后又买回来了。否则是个妥妥的反向啊。今天的空头，就是明天的多头。所以没什么大不了的，形态好了必然会回来。

我们收盘后，欧洲开涨了，A5也一改颓势，顽强的翻红了。其实本周确实需要一根阴线，从周三念叨到周五，周五他默默的来了。而且是外围都好的时候，他给一根这玩意恶心人。这波调整，我的观点是不破缺口，所以下周一最多低开一下就会走3上。现在是1上完成，2下在延伸，等待3上吧。

盘中没有子d了，开始下一轮的煎熬。

今天就这么多，具体技术文章惯例周日发。