联合办公空间设计

和不同的公司和一群陌生人在一个空的房间里工作并不新鲜。

大约三年前，模仿美国Wework模式的联合办公空房间开始在北京和上海出现。然后，这种以工作站为基本租赁单位，共享茶水间、会议室、休息室、前台、保洁、互联网等服务的办公空客房服务，被认为特别适合创业者，并迅速蔓延到新一线城市。

各种调研报告显示，目前国内联合办公室空的总数可能在2000到3000家左右，但真正有规模的品牌办公室空并不多。

新一酱近期收集了17个知名度和连锁规模较大的联合办公品牌的数据进行研究。他们目前有396个联合办公空房间，分布在19个城市。其中，拥有5个以上联合办公空的城市有7个，分别是上海、北京、深圳、成都、杭州、南京、天津。

我们来看看这七个城市的联合办公地点和城市资源分布有什么关系。新酱再次使用了基于网格的商业资源评估方法——将新一线城市商业数据库中餐饮、地产、酒店、银行、零售等品类的160家主流消费品牌店的地址输入地图，最小网格单元为1平方公里，地图分格。图中灰色网格代表城市商业资源分布。网格颜色越深，商业资源越多，每个亮绿色的点就是一个联合办公室。

大家可以直观的看到，绿点总是与较暗的网格在一起——以创业公司为主要服务对象的联合办公，选择资源分布密集的繁华区域，从城市商业资源核心区向周边扩散，尤其是北京、上海。

商业资源的分布表明了一个城市的黄金地带在哪里:这个城市的智力和财力资源流向这里，从而创造了大量的人脉——对于创业公司来说，“人脉”是极其宝贵的资源。

但是仅有商业资源是不够的。更现实的是，来联合办公空上班的人也需要交通的便利。

靠近地铁已经成为很多联合办公地点的标准之一。比如在上海，59.83%的联合办公空房间可以在500m内找到地铁站，97.44%的联合办公空房间可以在1000m内出门上地铁。在新酱选择的七个城市中，每个城市超过一半的联合办公空房间可以在方圆一公里内找到地铁。按照每分钟80米左右的行走速度，走1000米只需要12分钟，戴着耳机听三首歌就可以从地铁站走到公司。

看到这里，可能你已经有疑问了:联合办公空房离繁华商圈最近，还得离地铁站近。创业公司付得起房租吗？

因为每个联合办公都有不同类型的工位，心怡酱选取了他们常见的、最便宜的工位类型“自由工位”来计算价格。在上海、北京和深圳，免费站的平均月租金超过1000元，而在成都、杭州、南京和天津，这一数字在400至700元之间。

只看联合办公工位的租金，很难产生直观的感受。新一酱找了这几个城市的甲级写字楼租金进行对比。假设写字楼里每个员工需要3平米左右的工作空间，就可以算出写字楼的月租金。

在北京中关村或杭州黄龙等创业区域，联合办公代表品牌氪空之间的免费工位平均租金比同地段的甲级写字楼便宜200多元。对于一个10人的创业团队来说，这相当于一年少了24000元租金。但是，心怡酱不明白的是，在深圳南山的氪空更贵。

当然，到了CBD，联合办公空房的租金性价比可能更容易凸显。比如北京最贵的写字楼金融街，3平米的甲级写字楼月租接近2000元，而氪空之间的写字楼只需要800元——熟悉的场景。例如，国茂一堆高档写字楼附近的建外SOHO也是创业者最喜欢的地方。

而在新一线城市的CBD，由于甲级写字楼租金相对便宜，联合办公空的价格优势并不那么明显，甚至比甲级写字楼还要贵。也是10人的创业团队。如果在天津南京路创业，选择免费的联合办公，每个人每个月要多交140元，一年下来要花16000多元。

但是，创业阶段选择甲级写字楼真的合适吗？虽然信义酱是按照“工位”来计算甲级写字楼月租的，但是写字楼是不能像联合办公空房那样，以工位为最小单位来切租的。所以，即使新一线城市CBD的写字楼租金更便宜，创业者也要一口气租很多空不需要的房间。与其这样，不如每个工位多花点钱，在联合办公空室租个刚好够用的免费工位——“刚好够用”是联合办公空室相对于传统写字楼的优势。

联合办公空房间的出租粒度更细，自由驿站可以灵活应对不同规模公司的需求，最大化资源利用效率。同时描述了“不同领域的人相互碰撞产生思想火花”这种似乎足以吸引创业者的场景。

联合办公也在以更高的价格提供独立的办公室。价格理论告诉我们，在理性的市场中，价格能够反映商品的价值。租金更高的独立办公间，说明联合办公空中的运营者仍然认为独立空的房间比开放的共享空的房间更有优势和吸引力，开放空之间的思想碰撞不足以成为真正的优势。

为了比较各品牌联合办公室的优势，心怡酱选取了几个维度来衡量这些联合办公室的特点空。

价格是各品牌联合办公间免费工位的平均租金空。租金越低，价格得分越高。晚上在联合办公空500米范围内可以找到的夜间公交站点，站点越多得分越高——这一点尤其适用于那些需要长时间加班到深夜的创业团队。联合办公空500米范围内可以找到的咖啡店数量。数字越多，分数越高。正如许多企业家喜欢在咖啡店谈论业务一样，这个维度象征着与客户沟通的便利。饮食是指联合办公500米范围内便利店和中西餐厅的数量空。店面越多，分数越高。对于地铁办公室空之间1000米范围内可以找到的地铁站数量，站点越多得分越高。城市的下沉，代表了联合办公品牌对非一线城市的重视。非一线城市的联合办公室越多，得分越高。

新艺酱综合测评后发现，魔方小镇和氪空代表了两个截然不同的联合办公间空。

方糖小镇的租金很高，但他们的位置通常离咖啡店和餐厅很近。见客户，出去吃饭都很方便。而且方糖小镇所在地500米范围内有很多夜间公交站，创业者深夜下班后步行几分钟就能到达站台。

相反氪空的免费站价格很低，分布在很多新一二线城市。不过氪空之间的周边环境不太好。地铁和夜班车都离选址很远。在氪空工作可能通勤不够方便，附近的餐饮选择也比较匮乏。

其他几个联合办公品牌都表现出了和方糖小镇或者氪空类似的特点:要么价格低但是交通餐饮不方便；或者交通便利，食物丰富，但是房租高。在没有更好的可以兼顾价格和周边商业、交通资源的联合办公空之前，创业者只能在两者之间寻找平衡。

有点心疼。

在对比联合办公空和甲级写字楼的租金时，新一酱还做了一件事，把联合办公空的租金价格和周边的商业资源、交通资源做了回归分析。研究发现，联合办公地点附近的餐厅越多，联合办公空内的免费站租金越高——具体来说，方圆500米范围内每家餐厅，免费站租金平均上涨17.3元。

这是一个有趣的相关性结论，但背后有因果关系吗？要不要过来和心怡酱聊聊？