房地产开发商为什么会破产

房地产为什么（房地产为什么会破产）

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本文简介:

1.为什么房地产行业这么赚钱？

2.为什么中国的房地产一直坚挺，没有崩盘？

3.为什么国家这么重视房地产行业？

4.你为什么想投资房地产？

5.为什么房地产行业属于第三产业？

6.为什么稳定繁荣的房地产市场对国民经济如此重要？

7.为什么楼盘不执行现房销售，但都是期房？

房地产行业为什么那么赚钱？

为什么房地产这么赚钱？“玩得好”的都是杠杆。学了就可以财务自由。

为什么中国的房地产一直坚挺，没有崩盘？最重要的原因是中国的中央和地方政府正在严格控制房地产市场。政府掌握着新增建设用地供应、开发建设资金以及贷款政策和税率制度，利用房产限购等措施使房地产市场升温或降温，从而发挥温度调节器的作用。

延伸阅读:

房产的价值来源于两部分，一是房子本身的价值，二是它所在的土地的价值。所以房产的增值不是房子的增值，而是它所在的土地的增值。

随着城市化的不断发展，地方财政对土地的依赖不断增加，我国各地的房地产市场背后都有一个最大的房价潜在代言人:政府。因为这样的信用担保，购买房产成为了一种只有收益，几乎没有风险的行为。

在这样低风险的情况下，任何一个理性的投资者都必须选择尽可能的增加杠杆，放大投资，于是我们看到了互联网金融市场上首付贷、止赎贷等高风险项目的盛行。这就是中国房产投资的刚性支付，因为只要买房，就能获得稳定的收入来源，从而房产在资本市场脱颖而出。

国家如此重视房地产行业有几个原因:

1.房地产的地位很特殊。属于一个火车头行业，可以带动很多相关行业。比如建筑需要钢材，对吧？需要木头吧？需要劳动力吧？你需要交通工具吗？总之，一个房地产项目可以带动很多相关产业，解决劳动力的就业问题。

2.日本上世纪80年代的经济衰退首先表现为房地产市场的下滑。到目前为止，日本的房价仍然是世界上最高的之一。

3.由于其特殊的国情，中外金融市场存在着令人羡慕的利差，大量国际热钱涌入中国，而热钱的主要投资就是房地产。为了维护国家的经济发展成果，防止经济倒退，国家出台政策严控炒房。

4.当涉及到居民收入的再分配时，房地产行业的投机行为往往会扩大社会上居民的收入差距。

5.现在的炒房已经不是理性投资范畴，羊群效应明显，而不是非理性投机，容易造成经济倒退。

因此，国家非常重视房地产行业。

为什么投资房地产？1)房地产是一种耐用消费品。

房地产是人们生活必需的消费品，但又不同于一般的消费品。一般来说，房子的寿命在一百年以上，或者至少几十年(产权期限为70年)。这种长期持久性为投资盈利提供了广阔的时间机会。

2)房产价值相对稳定。

与其他消费品相比，房地产具有相对稳定的价值。科技进步和社会发展对其影响相对较小。不像一般的消费品，比如汽车、电脑、家电等。，它们的价值只会随着科技的发展而下降。所以房产有很好的保值增值功能。

3)房地产有持续升值的潜力。

由于土地资源的稀缺性和不可再生性，以及人口的不断增长和居民生活水平的提高，长期以来，全社会对房地产的需求一直呈上升趋势。具体来说，人们总是想要住房，并且不断需要改变他们的生活条件。这些机会给房地产投资带来可预见的回报。

房地产为什么属于第三产业？房地产属于第三产业。

基本概念

以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、管理、维修、装饰和服务，集各种经济活动于一体的综合性行业。它是一个领先的、基础的、带动的、风险大的行业。包括:土地开发、房屋建设、维护管理、土地使用权有偿划拨和转让、房屋所有权的出售和出租、房地产抵押及由此产生的房地产市场。在现实生活中，人们习惯将从事房地产开发经营的行业称为房地产业。

行业内容

1.土地开发和再开发；

2.住房开发和建设；

3.房地产管理(包括土地权利的出让、转让、出租和抵押等。);

4.房地产管理(包括房屋的出售、出租和抵押)；

5.房地产中介服务(包括信息、勘察、律师、经纪人、公证等。);

6.房地产物业管理；

7.房地产金融(包括信息、保险、金融投资等。).

第三产业是服务业，是经济产业的结构分类之一。

三次产业的划分是国际上通用的产业结构分类，但各国的划分并不一致。根据《国民经济产业分类》(GB/T 4754—2011)，我国三次产业划分为:第一产业是指农林牧渔业(不含农林牧渔服务业)。第二产业是指采矿业(不含采矿辅助活动)、制造业(不含金属制品、机械设备修理业)、电力、热力、燃气及水的生产和供应业、建筑业。第三产业，即服务业，是指除第一产业和第二产业以外的其他产业。[1]

第三产业包括:交通运输、仓储和邮政业、信息传输、计算机服务和软件、批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业、房地产业、租赁和商务服务业、科学研究、技术服务和地质勘探、水利、环境和公共设施管理、居民服务和其他服务业、教育、卫生、社会保障和社会福利、文化、体育和娱乐、公共管理和

1987年11月，原城乡建设和环境保护部关于城市房地产发展的报告说:“房地产业包括:土地开发、房屋的建造、维修和管理，土地使用权的有偿划拨和转让，房屋所有权的买卖和租赁，房地产的抵押贷款，以及由此产生的房地产市场。”房屋的建造由建筑业承担。广义的房地产业包括房屋等建筑物再生产的四个环节，因此也包括建筑业。狭义的房地产业只涉及生产之外的其他三个环节。但是，无论是SNA还是MPS，建筑业都是一个独立的产业部门。总的来说，建筑业和房地产业的区别在于，建筑业是物质生产部门，是第二产业。因为房地产行业主要涉及流通、分配、消费三个环节。因此，房地产业作为从事房地产管理和提供相关服务的部门，属于第三产业。

为什么稳定繁荣的房地产市场对国民经济如此重要？在中国房地产多年的发展中，房地产的作用相当于夜壶。宏观经济失灵，就会刺激房地产经济。但是为什么是夜壶地产，而不是其他行业？一个很重要的原因是，房地产在中国经济中占比很高，短期内对中国经济具有不可替代的重要性。房地产的稳定运行关系到我国经济、金融、就业、金融的稳定。

一是房地产行业体量大，占GDP比重高，对GDP增长贡献大。

2019年，中国商品房销售额达到16万亿元，是2003年销售额的20倍，创历史新高。同时，根据恒大研究院最新测算，2019年房地产业和上下游产业增加值占GDP比重分别为7%和17.2%，合计占比24.4%；对GDP增长的贡献率分别高达7%和18%，合计占比25%，超过所有单一行业。20年前的1999年，房地产占GDP的17.1%，对GDP增长的贡献为14%。20年后，房地产经历了几轮宏观调控，但占GDP的比重和对GDP增长的贡献分别提高了7.3个百分点和11个百分点。

2020年的经济形势本身就已经很困难了。由于新型肺炎疫情“黑天鹅”的干扰，本已困难的经济变得更加复杂。即使按照恒大研究院任泽平的乐观预测，全年GDP也只有望达到5.4%左右。在这种情况下，为了实现全面建成小康社会的阶段性目标，我们预计中央保持GDP增速在5.6%左右的目标不会改变，甚至是底线。严峻形势下，房地产行业的稳定运行将是重要保障。

第二，房地产投资在上升，占固定资产投资的比重很大。

2019年，全国房地产开发投资13.22万亿元，占全社会固定资产投资的24.0%，创20年来新高。20年前的1999年，房地产投资只有几千亿元，仅占固定资产投资的15%左右。过去20年，房地产投资增长了20多倍，占固定资产投资的近10%。

三是房地产对地方政府财政收入贡献较大，土地财政依存度较高。

自20世纪90年代分税制和住房制度改革以来，与土地相关的收入逐渐上升到地方政府“第二财政”的重要地位。应该说，土地出让金收入是地方政府唯一可以自主支配的税种，分成比例超过一半。土地财政虽然存在诸多弊端，但有效缓解了地方财政的困难，有效促进了地方招商引资和经济建设。

恒大研究院数据显示，2018年，地方政府房地产相关收入合计9万亿元，占地方财政收入的52.7%；其中，五项房地产专项税1.8万亿元，房地产行业其他六大税种预计0.7万亿元，土地出让金收入6.5万亿元。我们可以看到，仅土地出让金收入就占到了2018年地方政府财政支出的35%，比2007年增长了10%左右。

第四，房地产解决了大量的就业岗位，占居民财富的比重很大。

恒大研究院数据显示，2018年房地产和建筑业就业人数3176.9万人，占城镇就业人数的7.3%。在2.88亿农民工中，建筑业占18.6%，建筑业农民工月平均收入比平均水平高13.1%。

据海通证券估算，截至2018年底，中国居民财富中房地产规模约为325.6万亿元，占居民总资产的70%。金融资产约139.5万亿，占比仅30%。两者差距呈缩小趋势，但2015年后有所反复。

根据恒大研究院的数据，房地产是资产配置的核心。2018年，我国住房市值约321万亿元，是GDP的3.6倍，占存量保障房市值的71%。

动词 （verb的缩写）房地产贷款在金融机构中占比最大，影响金融稳定。

根据恒大研究院的研究，中国的金融体系以间接融资为主，房地产是最重要的抵押物。2018年末，抵押贷款超过10万亿元的上市银行偿债资产中，房地产占比76.4%。

恒大研究院认为，无论是房企投资还是居民住房消费，都需要信贷支持，自然是有杠杆的。2019年上半年，a股及港股上市房企不含预收账款的资产负债率为59.5%；2018年居民住房杠杆率(居民住房贷款余额/GDP)为34.2%。

为什么房地产不执行现房买卖，但都是期房？因为现房销售成本太高，前期投入很高。大多数房地产开发商都没有那么多钱。

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