格子铺商业模式_格子铺风险有那些

买大型商铺，你资金不够，买住宅，你没购房资格，买公寓，价格比住宅还贵，首付也高，所以千呼万唤始出来，格子铺降临了，投资少，回报高，返租回收，可以租金抵房款，公司专门运营，商户已营业，有产权证，12年回本，简直就是为你量身打造，5-6万就可以买套铺子，每个月1200租金，但是，真的有这么好吗，我今天就给你说说格子铺，怎么坑的你。

第一：格子铺，其实大多都是开发商将商场分割成许多间小商铺包装出售，宣称业主付几十万元就能拥有商铺产权，并许诺高额返租，所有权和经营权分离，称为产权式商铺，其中只有几平米大小的商铺被称作“格子铺”。但是实际情况就是，你看到的都是假象，其实格子铺是没有单独产权的，你看到的产权证是经过开发商析产之后得到的，真正的产权证是格子铺所在楼层的一本证【整个楼层一本证】，而且就算你拿到产权证之后，你去银行办贷款，是没有银行接受的，小商铺抵押贷款风险大，目前银行已不给“格子铺”办理贷款，出卖方也不给担保，个人信用贷款被限制不能用于投资，以致无法提供付清房款全款;因此，即使在购买时约定了按揭方式付款，也会因为不能办理按揭，导致小业主违约，不得不再次筹措资金以支付购房款。。所以，你拿到的证没什么用，有的格子铺，注定拿不到产权证。

第二：格子铺吸引你 的就是投资少，回报高，“格子铺”宣传点集中在繁华商圈的区位优势、大品牌进驻、打折售卖、高额返租、承诺帮助办理按揭贷款等。这些大部分仅为口头承诺，后期根本无法实现。真实情况就是开发商拿你的钱来融资的，反正开发商不亏，投资少，是因为租金抵月供或者尾款，但是你还是要交首付，贷款有的格子铺大一点可以贷款，小一点只能一次性付款，不管多少，反正你前两年，你是拿不到一分钱租金的，因为你相信租金抵了尾款或者月供，回报高，开发商给你算的能不高吗，要不是吹太高你不信，都敢把租金给你算到3到5倍，3到5年就能回本，但是实际是，就算正常运营，一切都按照开发商预想的美好情况，你也要12年才能回本【后续是开发商只管卖铺，其他承诺的都不管】

第三：返租回收，既然你们这么担心做不起来，那么开发商给你承诺，10年之后，你觉得达不到你的收益，开发商直接120%回购你的商铺，这样你的担心就没问题了，但是，这10年会发生很多事情，就算10年之后开发商回购，开发商也不亏，回购之后，包装一下，继续卖，反正你这波韭菜已经割完了，还有返租，你去售楼部看到的各大商户，或者知名商户进驻，不好意思，人家商户租金价格比开发商给你的返租价格低了不知道多少，你的租金有一部分是开发商出的，【不要以为是好事，只要商户走了，租金就会拖着不给你】，所以你能收到租金的情况就是前两年，后面的看情况吧。

第四：专业运营，算了吧，能运营好的，价格就不会那么便宜，卖之前，人家都会做市场评估的，不然，你想占便宜，门都没有，从“格子铺”出卖方来说，第一种情况是商铺运营团队实力不济招商失败;第二种情况是根本没有招商引资，这都将导致无法开业。而从商场来说，一次消防验收通过后，二次消防验收需要小业主自己申请通过。但根据现有规定，大于300平方米的场地如有一点更改便无法通过消防检查，这些都是小业主难以修正的，消防不通过最终也将导致无法开业经营。

第五：转让，你可能在想，大不了我拿到产权证之后把它卖了不就能收回一部分钱了，我只能说，想想就好了，“格子铺”的售卖分两种情况：一是现铺;二是虚拟性商铺，出卖方仅对商场进行概念上面积分割，进行“图纸”交易。在很多情况下，投资者仅参观样铺，只看过宣传材料上的商铺位置示意即已签约购买，收铺时都无法确定自己商铺所在位置，不知道接收的是不是自己的商铺。而在购买格子铺时，小业主往往更多是被要求授权给第三方运营并由第三方负责接收商铺，第三方可能代替小业主将不具备收铺条件的商铺接收，同时因为已经授权委托第三方收铺，而使自己放弃相应的权益。你那几个平方还有可能是公共过道，谁买啊，买了啥都做不了，【所以你买的格子铺还包含公摊面积，你就能想象那实用面积得有多小了】

第六：因为“格子铺”销售存在重新分割、已办理抵押等问题，导致小业主在支付了全额的购房款后，因为规划问题、消防问题、抵押涂销等问题，难以拿到所购买商铺的房产证。

买格子铺，我还是建议你不要购买，因为就是个大坑，广告做的再好，售楼部在火爆，都是演给你看的，如果你钱多，可以一层购买，自己规划都可以，买个10平方以内的，你只能拿钱打水漂。