关于达州市47号令,

这个是达州第47号令
达州市征地拆迁补偿安置办法
达州市人民政府令
达州市征地拆迁补偿安置办法
第一章 总 则
第一条 为保障征地拆 迁补偿安置工作的顺利进行，维护被征地集体经济组织和个人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《四川省＜中华人民共和国土地管理法＞实施办法》和四川省有关法规规章和规范性文件规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内进行非农业建设，经依法批准征收农村集体经济组织土地的补偿、人员的社会保障和房屋拆迁安置，适用本办法。
国家和省确定的大中型水利、水电、铁路等重点工程建设项目征地拆迁补偿安置另有规定的，从其规定。
第三条 市和县（市、区）人民政府因公共利益需要，经批准，可依法征收或征用集体经济组织土地。被征地单位和个人应当服从，不得阻挠，并依法享有获得补偿安置的权利。
第四条 市、县（市、区）人民政府是征地拆迁补偿安置的主体，对本行政辖区内的征地拆迁补偿安置工作负总责。各有关部门要按照职能各负其责，切实做好本辖区内的被征地农民的拆迁、补偿、安置和社会保障工作。
市、县（市、区）国土资源部门负责实施本辖区内征地拆迁补偿工作。
劳动和社会保障部门负责被征地农民的社会保险、就业等工作；
财政部门负责征地拆迁安置补偿资金的筹措、核拨、管理和已被征地农民的社会保险经费的划转及监管；
公安部门负责做好被征地农民的户籍办理工作；
民政部门负责村委会或村民小组建制撤并、居民委员会或居民小组的建立和负责符合条件的被征地安置人员最低生活保障的办理工作；
林业部门负责做好征占用林地手续的办理及协调工作；
发展和改革、监察、水利、环保、交通、农业、规划和建设部门及各县（市、区）人民政府、乡（镇）人民政府、街道办事处及村（居）委会按照各自职责，做好相关工作。
第五条 因建设需要征地拆迁的，由征地拆迁机构按规定组织落实征地拆迁补偿安置等费用。征收土地的土地补偿费和安置补助费用于安置被征地农民并依法管理使用。
征地补偿安置方案经依法批准后，征地补偿安置费用除社会保障项目经费外，剩余部分应按法律规定的期限全额支付给被征地集体经济组织；未按期全额支付的，农村集体经济组织有权拒绝交付土地，国土资源部门不得发放建设用地批准书。
第六条 建立征地调节资金，从土地出让收入中提取，用于补助被征地农民社会保障支出，具体标准及资金的收缴、管理、使用等办法按相关规定执行。
第七条 被征地单位征地前的耕地数和农业人口数作为征地补偿人员安置的计算基数。耕地数以实际耕地面积或农村第二轮耕地承包面积为准。农业人口数以拟订征地方案时当地公安户籍部门在册户口为准。
征地面积按水平投影面积计算。地类按照国土资源部制定的《全国土地分类》（试行）规定或现状进行确认。
第八条 各级人民政府要加强对征地拆迁工作的领导，有关部门及被征地的农村集体经济组织应积极支持，配合国土资源部门做好征地拆迁工作。对在征地拆迁工作中有突出贡献的单位和个人，由市、县（市、区）人民政府给予表彰和奖励。
第二章 征地拆迁管理
第九条 在征地依法报批前，市、县（市、区）国土资源部门应当将拟征收土地的用途、位置、补偿标准、安置和社会保障方案等，以公告形式告知被征地农村集体经济组织、村民及其他权利人。自公告之日起，被征地农村集体经济组织和村民，不得在拟征收土地上抢栽、抢种、抢建、抢装（修）饰，否则征地时一律不予补偿。
有关部门自公告之日起，在拟征地范围内暂停办理下列事项：
（一）新审批宅基地和其他建设用地；
（二）审批新建、改建、扩建房屋，办理土地出让及土地登记发证；
（三）办理户口的迁入、分户；
（四）以拟被拆迁房屋为住址办理工商注册登记手续；
（五）改变房屋、土地用途；
（六）进行土地承包经营权流转。
暂停办理有关事宜的期限自公告之日起计算，最长不超过12个月，另有规定的除外。
暂停期限内，擅自办理的本条第二款所列事项，征地拆迁补偿时不予认定。
暂停期限内，因出生、婚嫁和复转退军人、大中专院校学生等确需办理户口迁入且符合户籍管理规定的人员及土地承包经营流转合同到期的，经国土资源部门核实后，可到公安和农业行政主管部门办理户口迁入及流转合同变更手续。
第十条 在征地依法报批前，市、县（市、区）国土资源部门应对拟征收土地的权属、土地类别、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与拟被征地的农村集体经济组织、村民、其他权利人和地上附着物产权人共同确认。当事人拒绝确认的，由市、县（市、区）国土资源部门申请公证机关对调查结果进行公证。
第十一条 市、县（市、区）国土资源部门应当在收到征收土地方案批准文件的10个工作日内，在被征收土地所在地的村、组内进行征收土地公告。
征收土地公告应当包括下列内容：
（一）征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；
（二）被征收土地的所有权、位置、土地类别和面积；
（三）征地补偿标准、被征地农民安置和社会保障办法；
（四）办理征地补偿登记的期限、地点。
第十二条 被征收土地的所有权人、使用权人及其他权利人应当在公告规定期限内，持土地权属证书或建（构）筑物权利证书到指定的地点办理征地拆迁补偿安置登记手续。征地拆迁机构应当组织工作人员到现场调查核实。
被征地农村集体经济组织、村民及其他权利人未按期办理征地拆迁补偿登记手续，拒绝征地拆迁机构工作人员调查核实的，其补偿内容以本办法第十条确认的或经公证的调查结果为准。
第十三条 依法批准征收或征用土地范围内的原《集体土地所有证》和《集体土地使用证》，自《征收土地公告》之日起作废，权利人应当交由原土地登记机关或有权机关予以注销。
征地范围内原集体土地使用权的承包、转包、租赁、联营、合伙开发等流转行为，自《征收土地公告》发布之日起自行终止。
第十四条 市、县（市、区）国土资源部门应当根据法律、法规和有关征地补偿安置政策 、经批准的征收土地方案、征地补偿安置登记等拟订征地补偿、安置和社会保障方案，并在被征收土地所在的村、组内进行公告，听取被征地农村集体经济组织和村民的意见。
第十五条 被征地的集体经济组织、村民或其他相关权利人，对拟订的征地补偿、安置和社会保障方案有意见的，应当在公告之日起10个工作日内向发布公告的单位提出。当事人要求听证的，市、县（市、区）国土资源部门应当按照规定组织听证。
第十六条 征地补偿安置方案公告期满，市、县（市、区）国土资源部门应当对农村集体经济组织、村民或其他权利人提出的意见或举行听证会的情况认真研究，提出解决意见和建议，连同征地补偿安置方案报市、县（市、区）人民政府审批。
征地补偿安置方案批准后，由市、县（市、区）国土资源部门实施，任何组织和个人不得擅自改变，各相关单位必须严格按照批准的方案施行，严格收费项目和收费标准。禁止任何单位和个人截留、侵占、挪用应当支付给被征地农村集体经济组织及个人的征地补偿安置费。
第十七条 被征拆建（构）筑物的所有权人居住在拆迁范围内的，由征地拆迁机构通知该建（构）筑物所有权人办理拆迁补偿安置手续。
无法通知或者被拆迁人有意回避不配合丈量登记的，由征地拆迁机构做好被征拆建（构）筑物的勘测记录，向公证机关办理证据保全、补偿费提存手续。
第十八条 征收或征用土地经依法批准，并对当事人依法补偿、安置后，市、县（市、区）国土资源部门应当向被征地单位发出限期交地通知书，被征地单位或个人应当按通知规定的期限交付土地，不得拒绝和阻挠。
第三章 征地补偿
第十九条 被征收耕地前3年平均年产值按市政府每年公布的各县（市、区）种植业年产值标准执行。其它土地减半执行。
征收园地、鱼塘按耕地标准补偿。
第二十条 征收耕地的青苗补偿费，以土地征收时的实际种植面积按以下标准补偿：
种植业：大春900元/亩，小春700元/亩。
专业养殖水面补偿鱼苗损失费：1800元/亩。
利用耕地（包括田坎）间种、套种的经济作物（果树、桑树、茶树、药材）及其它树木等，一律按种植业青苗补偿标准计算补偿费，不再单棵计补；其他农用地（林地、牧草地等除外）按种植业青苗补偿标准减半补偿。
第二十一条 征占用成片种植的园地，以实际面积按以下标准补偿青苗补偿费：
（一）果园、茶园、桑园、苗圃、花圃:培植期 2000元/亩；盛产期 4000元/亩
（二）成片有林地及成片竹林、麻：1500元/亩。
（三）牧草地：600元/亩。
利用房前屋后3米范围内空闲地零星种植的果树、竹、木、花卉等，能移栽的一律自行移栽，不予补偿。必须砍伐的给予适当补偿，补偿标准按附件4执行。
第二十二条 征地拆迁农业集体经济组织企业的建（构）筑物，按附件1和附件3规定的标准执行。企业搬迁的停业损失费，按拆迁企业的建（构）筑物补偿费总额的10－15%补偿。被拆迁企业确需另建的，应根据规划由县级以上人民政府依法供地。
第二十三条 拆迁水、电、气设施和闭路电视、有线广播路线等，按现行安装费用补偿；电话、宽带等按移机费标准补偿。
以上设施、杆线、管道拆迁后需恢复建设的，各职能部门不得再重复收取有关费用。
第二十四条 拆迁桥涵、水利设施，名木古树、文物古迹等，按照国家有关规定，根据损失大小，给予修复或适当补偿。
第二十五条 下列地上附着物及青苗不予补偿：
（一）不具有合法的土地使用权和其他合法权属证明的建（构）筑物，违法、违规（章）建（构）筑物；
（二）经批准使用临时用地期满的地上建（构）筑物及附属设施；
（三）废弃的建（构）筑物及其设施、天然石坝、野生植物；
（四）从《拟征收土地公告》发布之日起抢栽的经济林木和抢建的建（构）筑物；
（五）《征收土地公告》发布之日起，抢种的农作物；
第二十六条 征收土地的土地补偿费、安置补助费主要用于安置被征地农民，应严格按照《四川省＜中华人民共和国土地管理法＞实施办法》第42条、44条规定管理使用。
青苗、附着物补偿费，应直接支付给所有权人或支付给被征地单位转付。
第四章 房屋安置
第二十七条 征地拆迁村（居）民建（构）筑物的补偿标准，分别按附件1、附件2、附件3执行。
城镇土地利用规划区外的征地拆迁，实行安排宅基地自建住房安置，按附件1标准补偿，原住房残值归被拆迁人。其中原住房面积在人均30平方米内的，以人均30平方米基本住房面积按附表1砖混结构住房标准1级予以补助,原住房不再享受补偿。原住房面积超过人均30平方米的，超过部分按附件1标准补偿。不符合或不具备条件安排宅基地自建住房需实行货币安置的，经本人申请，原住房部分按附件1标准提高50%实行货币安置，原住房残值归拆迁人，货币安置后不得再安排宅基地建房。
城镇土地利用规划区内因实施城镇建设的征地拆迁，实行统建还房安置或货币补偿安置。统建还房安置的，原住房按附件2标准补偿，原住房残值归拆迁人。其中原住房面积在人均30平方米内的，按人均30平方米基本住房面积还房安置，被拆迁人既不支付购房费，也不享受原住房补偿。原住房面积超过人均30平方米的，超过部分按附件2标准补偿。货币补偿安置的，原住房按附件2标准提高补偿，其中建制镇（乡）提高50%，县级城镇提高80%，达州市中心城市规划区提高1倍，原住房残值归拆迁人。
第二十八条 实行补偿自建住房安置的，被拆迁人应依法重新申请办理宅基地用地手续，其用地面积在原《集体土地使用证》确定的面积内的，费税由拆迁人承担，超过原面积部分发生的费税由被拆迁人承担。
安置过渡期按12个月计算，过渡期间按原住房面积每平方米每月3元的标准一次性给予周转房补助。
第二十九条 实行统建还房安置的，被拆迁人应选择与拆迁房屋面积相等或相近面积的安置房套（户）型安置。除人均30平方米基本住房面积外，安置房建筑面积与被安置房建筑面积相等的，由拆迁人与被拆迁人结算补差。安置房建筑面积不足原房建筑面积的，不足部分按本办法第二十七条第三款规定的标准补差。安置房建筑面积超过原房建筑面积的，超出15平方米内的，按本办法第二十七条第三款规定的标准补差，超出15平方米以上的，按商品房价格补差。
安置过渡期按18个月计算，在过渡期限内，由拆迁人提供周转房或现房安置的，不付给安置过渡期补助费；对自行安排住处的，按原住房面积每月每平方米4元的标准付给过渡安置期补助费。逾期安置的按每月每平方米8元的标准支付逾期安置补助费。
第三十条 被拆迁住房安置人员必须同时具备以下条件:1、必须是本集体经济组织成员；2、必须是持有合法房屋产权证和土地使用证的权利人所属户籍登记人员；3、必须是在被拆迁住房内长期居住的家庭人员。
第三十一条 安置房建设用地由被拆迁人所在集体经济组织提供，占用耕地的，按耕地补偿标准减半补偿给被占地集体经济组织，占用其它地不予补偿。
第三十二条 被拆迁房屋的使用性质，按《集体土地使用证》确定的土地用途认定。变更为《国有土地使用证》的，仍按批准建房时的土地性质和用途认定；将原住房改为经营性用房，但没有缴纳商业用地土地出让金的，仍按住房用途认定。
第三十三条 拆除非住房及其它建（构）筑物不作安置，实行货币补偿。其中：城镇土地利用规划区外自建房屋安置的，按附件1中的非住房标准给予补偿，补偿后的残值归被拆迁人处置；城镇土地利用规划区内实行货币或统建住房安置的，按附件2中的非住房标准提高20％给予补偿，补偿后的残值归拆迁人处置。
第三十四条 拆迁被抵押的房屋以及司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房屋应由抵押人清偿债务或向司法机关、行政机关提出解除查封等限制权利的申请，并到公证机关办理证据保全后实施拆迁。
第五章 人员安置
第三十五条 农村集体经济组织耕地被全部征收的，依法撤销该农村经济组织的建制，原有农村村民全部转为城镇居民；耕地被部分征收的，按人均、劳均占有耕地的数量确定被征地安置人数和劳动力安置人数。
被征地单位应将拟被征地安置人数落实到人员，并将姓名、年龄、性别、身份z号码和农业人口数增减变化情况在《征收土地补偿安置方案》公告期内报国土资源部门，作为补偿安置的依据。
第三十六条 被征地安置人员以《征收土地公告》发布之日在册的常住农业人口（含现役义务兵和士官、在大中专院校就读学生和劳改劳教人员）为准。
城镇土地利用规划区内按批次征地被安置人员，纳入城镇就业范围并建立相应的社会保障制度。城镇土地利用规划区外单独选址项目征地被安置人员，实行农业安置并纳入当地农村社会保障范围；征地后人均耕地资源少，不具备基本生产生活条件的，纳入城镇就业体系并建立相应的社会保障制度。
被征地农民社会保障所需资金，原则上由农民个人、农村集体、当地政府共同承担。征收土地的安置补助费首先作为被征地农民个人承担的社会保障项目经费，由征地实施单位提出方案经劳动保障部门核定后，由财政部门直接支付给社会保险经办机构办理，剩余部分支付给被征地单位，作为被安置人员个人生活安置费用。安置被征地农民所需的个人缴费不足部分，属城镇规划区内用地的，由各级人民政府在征地调节资金中支付；属单独选址项目用地的，列入划拨或出让土地成本，在项目资金中支付。
被征地农民社会保障具体办法按相关规定执行。
第三十七条 被征地单位下列人员不参加征地补偿费用的分配，不予安置：
（一）《征收土地公告》发布之日起新增加（迁入）人员（依法婚嫁、生育的人员除外）；
（二）计划外生育未缴清社会抚养费且未上户口的人员；
（三）《征地补偿安置方案》公告之前迁出、死亡人员以及服役转干人员；
（四）以前征地已安置的人员（包括以前征地应农转非而未转非的人员）。
第六章 奖励与处罚
第三十八条 对提前或按时完成征地拆迁任务的单位和个人，由县级以上人民政府给予表彰和奖励。
第三十九条 被拆迁户在规定的时限内提前或按时搬迁的，由征地拆迁机构按户一次性计发奖金1000元，搬家补助费500元。
第四十条 建设征收、使用土地，依法补偿安置后，当事人在规定日期内拒不搬迁的，由市、县（市、区）人民政府国土资源部门责令其限期搬迁；逾期不搬迁的，经同级人民政府批准，实行强制搬迁，并按《四川省<中华人民共和国土地管理法>实施办法》第63条规定处3000元以上20000元以下的罚款。
第四十一条 征地拆迁工作人员在行使职务时，侵犯当事人合法权益或造成损失的或私分、平调、挪用、截留征地费的，视其情节，按有关法律、法规的规定处理。
第七章 附 则
第四十二条 建设施工过程中需临时用地的，由施工单位提出计划，建设单位审查同意，报经市、县（市、区）人民政府国土资源部门依法批准后使用。临时用地的地面附着物补偿按本办法规定的标准执行。临时使用的土地上不得修建永久性建筑物。使用期满，由用地单位自行复耕或按每平方米15—20元标准向县级国土资源部门缴纳复耕费统一安排复耕。
第四十三条 施工损毁征地红线外土地上的附着物，由施工单位按本规定补偿标准给予补偿。
第四十四条 乡镇企业、乡（镇）、村公共设施、公益事业建设使用农村集体土地的，参照本办法规定的补偿标准协商补偿。
第四十五条 国有农用地（含收归、征收国有未作补偿的土地）及附着物的补偿按本规定标准执行。
第四十六条 本办法自2008年7月1日起施行。达州市人民政府2000年12月21日印发的《达州市征地补偿安置试行办法》（达市府发〔2000〕233号）同时废止。
本办法实施前的建设项目发生的征地拆迁补偿安置事宜，仍按原规定办理。本办法实施后国家关于征地拆迁补偿安置事宜与本办法不一致的，按国家有关规定执行。
附件：1．农村安排宅基地自建住房安置原各类房屋补偿标准
2．城（镇）规划区内实施城镇建设征地拆迁原各类房屋补偿标准
3．各类建（构）筑物补偿标准
4．房前屋后零星种植的果树、竹、木、花卉补偿标准
5．原住房评等定级标准
附件1：
农村安排宅基地自建住房安置原各类房屋补偿标准
单位：元/平方米
区分 结构类别 房 屋 结 构 补 偿 单 价
一级 二级 三级
住
房 砖 混结 构住 房 砖墙（条石）预制盖楼房 400 390 380
砖墙（条石）预制盖平房 370 360 350
砖墙（条石）瓦盖房 340 330 320
砖木穿
逗结构
住 房 穿逗（砖、木墙）楼房 310 300 290
穿逗（砖、木墙）瓦盖房 290 280 270
穿逗石棉瓦（草盖）房 270 260 250
土 木结 构住 房 穿逗瓦盖房 250 240 230
石棉瓦、玻纤瓦及草盖房 220 210 200
非
住
房 柴 房、
圈 舍、
生产性 用房等 砖混结构 120 110 100
砖墙瓦盖（石棉瓦盖、棚盖） 90 80 70
穿逗瓦盖（草棚、棚盖） 70 60 50
土墙毡盖（棚盖、石棉瓦盖） 40
简易棚房 30
注：1 框架、钢混结构住房部分在砖混标准的基础上上浮20%。
2 室内装璜部分按建筑面积每平方米补偿20-60元。
附件2：
城（镇）规划区内实施城镇建设征地拆迁原各类房屋补偿标准
单位:元/平方米
区分 结构类别 房屋结构 补偿单价
一级 二级 三级
住
房 砖 混
结 构
住 房 砖墙（条石）预制盖楼房 500 480 460
砖墙（条石）预制盖平房 460 440 420
砖墙（条石）瓦盖房 420 400 380
砖木穿
逗结构
住 房 穿逗（砖、木墙）楼房 380 370 360
穿逗（砖、木墙）瓦盖房 360 350 340
穿逗石棉瓦（草盖）房 340 330 320
土 木
结 构
住 房 穿逗瓦盖房 300 280 260
石棉瓦、玻纤瓦及草盖房 250 240 230
非
住
房 柴房、
圈舍、
生产性
用房等 砖混结构 120 110 100
砖墙瓦盖（石棉瓦盖、棚盖） 90 80 70
穿逗瓦盖（草棚、棚盖） 70 60 50
土墙毡盖（棚盖、石棉瓦盖） 40
简易棚房 30
注：1 框架、钢混结构住房部分在砖混标准的基础上上浮20%。
2 室内装璜部分按建筑面积每平方米补偿20-60元。
附件3：
各类建（构）筑物补偿标准
名 称 结 构 单 位 单 价（元） 备 注
保坎围墙（含鱼塘坎） 条石 立方米 80 集体改田改土堡坎、塘坎、房屋基础堡坎不予补偿。
片石 50
砖 50
土石 10
晒坝 水泥 平方米 15 晒坝必须具有合法的批准手续才能予以补偿，但每户最多不超过30平方米。
石板、三合土 10
土 5
粪池贮水池沼气 条石、坚石硬 立方米 140 室内粪坑和野外燕窝型粪坑不予补偿。
三合土、水泥 100
窑 砖瓦 立方米 30-40 废弃的各类窑一律不予补偿。
石灰
焦窑
坟墓 土堆坟 座 100-300 补偿后就地深埋或火化。无主坟墓不予补偿。
石砌坟 坟头石砌 300-500
合围石砌 500-1000
续附3：
各类建（构）筑物补偿标准
名称 结 构 单 位 单价（元） 备 注
水井 条石 立方米 60 按容积补偿后一律
不再计算材料补偿。
水泥 40
土井 20
机井 口 深25米以下（含25米） 800
深25米以上 1000
预制场 平方米 30 指预制件浇制场地。
宅基地 平方米 10-20 指经依法批准用地，仅平整了场地或下了屋基石的宅基地。
塑料大棚 钢架 亩 1800
竹（木）架 1000
水渠 条石、水泥 立方米 10-20 按过水断面计算
说明：小型蓄水塘、库参照专业养殖水面补偿，不再另计算建（构）筑物补偿费。
附件4：
房前屋后零星种植的果树、竹、木、花卉补偿标准
名 称 规 格
（含下限不含上限） 单位 单价（元） 备 注
用
材
木 5公分以下， 棵 10 1、按离地面12米处的胸径计算补偿。
2、春芽树按用材木标准补偿。
3、桐树、杜仲、银杏参照用材木同等级补偿标准提高一倍补偿。
5-10公分 棵 20
10-15公分 棵 40
15-20公分 棵 60
果
树 未挂果树 棵 10 移栽
1-2米 棵 60 果树指挂果的柑、橙、梨、李、桃、苹果、核、枇杷、花椒树等。按树冠直径分类补偿。
2-3米 棵 100
3-4米 棵 140
4米以上 棵 160
葡
萄 单株挂果葡萄 棵 30-50 未挂果葡萄、能够栽的自行移栽，不予补偿。
未挂果葡萄 棵 10
桑
树 5-10公分 棵 10 按树杈下主杆围长
分类补偿。
10-20公分 棵 20
20公分以上 棵 30
兹竹
杂竹等 1米以下 笼 5-10 按每笼竹杆部占地直径分类补偿。
1-2米 笼 10-20
楠 竹 直径5公分以下 根 5 以离地面12米处的
直径计算。
直径5-10公分 根 10
直径10公分以上 根 15
黄角兰桂花等木本花树 5公分以下 棵 5-10 按树杆直径分类补偿。盆栽花卉一律不予补偿。
5公分以上 棵 10-

城市化发展的进程中，由城市化、工业化、信息化所驱动的城市进步，正逐步成为经济向好的新引擎。这其中，作为与“住”需求息息相关的场景，物业的重要性不容忽视。
尤其是2020年，面对汹涌而来的疫情，“封闭式管理”成为一种普遍的社区管理模式，小区管理成为居民安全的最后一道防线。从出入管控到清洁消毒，从最后1公里的物资代购到最后100米的快递代收……小区物业的应急防控体系逐渐清晰，物业管理服务的价值进一步受到人们的重视，物业企业也经历着一次专业化程度高低的检验。与此同时，面临着紧急应变能力及服务能力双重考验的物管行业，也正在迎来一波史无前例的变革与机遇。
催生之变
卯时，开始第一次全面无死角消杀；辰时，保安值班交接，排查外来人员，登记测温；巳时，化身“外卖员”“跑腿员”；午时，询问业主代购需求，统计物资，回收废弃口罩；未时，开启第二次全面消杀；申时，配合社区对住户上门访视，疏导业主情绪；酉时，统计防控物资用量及库存；戌时，晚班值守交接；亥时，检修设备；子时，园区巡逻；丑时，监控小区动态……这是雅生活物业的“十二时辰”，也是战疫期间物业人的缩影。
疫情让“宅家”成为常态，而物业服务由此变身为生活里的“超人”。在疫情面前，为了保障业主的安全，物业企业发挥出了前所未有的突发事件应急能力。
社区物业开始在小区出入口配备专人，24小时为进出人员严格登记、查证、测量体温，同时提醒外出业主佩戴口罩，并且小区实行“封闭式”管理，禁止非小区业主、车辆进入。在社区内部，物业则展开了360度无死角全覆盖、高频次的定时消杀工作。并且，针对楼道、电梯、垃圾桶等高触点公共区域进行强力消毒以及提供纸巾、牙签、废弃口罩专用垃圾桶等特殊设计，最大程度上减少疫情传播的可能，保障社区业主的安全。
同时，疫情的突如其来，也使得市民出门采购不便，再加上部分生活性网点停业等原因，买菜等日常所需成为了生活一大难题。关注到这一需求， 不少物业企业推出了买菜业务。比如，沈阳龙湖“蔬果抢鲜送服务”于疫情期间上线，业主当日15:00前下单，次日11:00所购食物便会配送至物业指定位置。
“时间快，菜新鲜，让我更温暖的是物业服务，都直接配送到家门口了，而且每个套餐上面都有一张记录卡片，配货员、配送员的体温都标明了，给物业点赞！”沈阳业主在龙湖U享家蔬菜套餐下这样评价道。
不仅送菜，为保证社区居民生活，物业还增设了送快递、送餐、代管宠物、线上义诊等一系列全新的“特殊”服务，刷脸出入、智慧停车、在线报修、在线缴费、智能预付费电表等智慧场景也因“无接触”优势被频繁应用。
“疫情期间社区实施封闭式管理，还有一部分人被隔离，” 同策研究院首席分析师张宏伟表示， 在这种情况下，物业企业推出此类服务，是结合当前疫情变化对居民生活的影响做出的应急调整，也是物业增值服务能力的体现。
随之而来的，是人们对于物业的讨论变得越来越多。
“我们小区有物业帮着买菜，妈，放心吧，不用担心我，我在北京挺安全的，”这是一个北漂发给母亲的微信；孩子有点咳嗽，疫情闹得正凶，孩子姥姥通过物业和春雨医生的线上义诊咨询了大夫，大夫仔细询问后得出的诊断是普通感冒，“这悬着的心终于放下，得亏物业了，” 孩子姥姥感激地说；一位小区业主则发在朋友圈感慨道，“买房一定要看物业服务，不是所有的房子住起来都一样。”
一时间，曾经并不起眼的物管行业站在了聚光灯之下，物业相关的话题引发网友热议，成为了疫情之下除驰援一线的白衣天使之外，最火爆的C位“明星”。
而物业企业普遍在人员轮转、物资统筹、服务形式上遇到了不同程度的挑战，其面对问题所呈现出的不同应对表现，也使得疫情成为了它们良莠之分的“试金石”。
针对自家小区物业的表现，每个人心中仿佛都有“一杆秤”,人们对于住宅的思考也在潜移默化中发生转变。有些人开始萌生换房念头，有些人则暗喜自己买对了。更有人直言，房地产网站可以把最近所有小区的物业表现进行汇总，作为有意购房者的参考，这份资料绝对含金量巨大。
近期一份网络调查也表明，仅20%的人对居家环境很满意，56%的人认为换房才能改善现状，更有高达52%的人萌生置业计划，其中刚需占比18%，改善占比34%。
中国金茂在近期的线上发布会上公开表示，企业推测疫情之后，改善型客户总量将有所提升，并且预计这类高净值人群，将更注重物业服务、社区配套及“无接触”式黑科技在社区公共设施及智能家居上的应用等。
“现阶段，尤其是在疫情关键期，业主对物业企业服务的体验如何，服务是否周到，业主都有切身体会。”张宏伟指出，疫情过后，不排除会出现有能力的业主把物业能力不足的房子置换出去的情况。他坦言，在此情况下，好的物业管理公司必然会受到市场的认可，物管行业的市场集中度将会进一步提升。
合硕机构首席分析师郭毅则表示，经过这次的疫情，不论是业主还是购房者，对于好的物业服务对整个社区的健康、安全以及日常服务品质的保障作用有了更加深刻的认识。她认为，未来业主对物业的选择上也会有所倾斜，甚至在购置新房产时，业主对其后期提供的物业企业关注度也会增高，购房者对物业的重视程度也会增强。易居研究院智库研究中心研究总监严跃进亦直言，物业服务将成为置业的重要考量因素。
与此同时，物业企业更高的服务曝光率也使得其价值再次受到资本市场的重估。从年初至今，物业股普遍有着20%左右的涨幅，其中奥园健康、佳兆业美好两只股票涨幅更是逼近40%。2月20日，华菁证券发布研报显示，年初至今，物业板块整体P/E（市盈率）预算数已从274倍上升至目前的352倍，PEG（市盈增长比率）从088倍上升至111倍。
物业股持续走强的背后，是越来越多的投资者对物管行业的长期看好。野村报告称，“考量到其（物业企业）防御性的业务特质、正面的政策环境及积极的增长前景催化剂，对物管股板块保持乐观看法。”
在此情境下，房企分拆物业板块上市欲望愈发强烈。除夕当天，金融街物业及宋都服务向港交所递交了招股书；1月31日，鸿坤物业向港交所递交招股书，目前已经通过聆讯；2月24日，大本营在河南的兴业物联通过港交所聆讯，有望成为春节复工后第一家上市的物业股。2020年以来，正荣服务、金融街服务、鸿坤集团旗下香港烨星控股（原鸿坤物业）等5家物业企业提交了赴港上市申请，同时，卓越物业、朗诗绿色生活以及华润置地旗下物业管理企业也被传出意图上市的消息。
“危”中寻“机”
科技加持助力物企价值增长
疫情期间，封闭式管理成为小区常态，也给物业管理造成了不小的压力。为了在保障小区安全以及居民必要出行之间找到管理的平衡点，航天物业、嘉远物业、长冠物业等物企用上了朗新云筑开发的“社区防疫通”。通过生成电子通行码，不仅免去业主排队领取通行证的麻烦与聚集风险，而且出入时只需扫一扫即可实现快速通行，既便利又高效。
为避免交叉感染，疫情期间，私家车成为多数人的出行首选。而由于人工核查量大、人力不足、防护物资缺乏等原因，也在一定程度上使物业服务人员面临着重重挑战和风险。
疫情期间，金辉、永升、长城、大发等物业企业旗下社区，联合朗新科技集团开发的智慧停车预警通，有效解决了这一困境。
于疫情期间，紧急研发上线的“智慧停车预警通”，是通过实时监控车辆进出时间和频次，判断车主行为，通过对停车超过设定时长、规定时间内，外出超过设定次数等车主行为进行自动告警、主动推送，来重点关注长时间未归车辆、长时间停放车辆和频繁进出车辆涉及的相关人员，从而协助物业实现精准防控与高效管理。
对此，朗新科技集团公共服务业务负责人王宏国对财经网表示：“智慧停车的设计理念不仅要专注于车主停车行为本身的智能化与便利性，也要为物业企业去着想，在实现数字化管理转型的同时，还要实现降本增效。”
不得不说，这一应用在缓解和降低当前物业面对的人员不足压力和激增的防疫工作量问题上，起到了至关重要的作用。其有效提高了防疫效率，减少了接触机会，全力保障了一线工作人员的安全和健康。
在防疫战中，类似的科技元素不胜枚举。
湖南常德碧桂园小区内，两台无人机携带着84消毒液在园区内飞行；广东碧桂园服务团队在电梯里安装设置有人体感应功能的紫外线消毒灯。此外，智能安防监控云平台、智能门岗系统、物业信息化管理系统等新应用也轮番登场，显著提升了社区防疫的效率和成果。
物业企业实现“线下+线上”的立体布防，有效地在疫情防控的第一线布下了“天罗地网”。利用智能系统，实现工作的总体统筹铺排，也提升了物业企业的管理效率，为前线员工减压。
除此之外，原本针对高端物业的智能化应用，减少了业主与高频触点接触、与外界人员接触的频率，更加安全和高效，在疫情期间大放异彩，成为抗疫状态下保障日常生活的必需。
不过尽管物管行业在过去数年间不断地向自动化、智能化的方向努力，但是疫情的突如其来依然将这个行业“劳动密集型”的特性暴露无遗，“缺人”仍然是目前很多物业企业面临的共同问题。
具体而言，疫情期间，消杀和清洁、客户管家服务等几个岗位的工作量显著增加。项目管家过往只需要处理一些日常咨询、接待、投诉、收银、报修工作即可。但疫情期间，除了承担送菜、送物资等附加工作之外，跟客户之间有时甚至达到心灵交流的程度，工作范畴也进一步扩展到对老人、重点人群的关注；保安一职，原来只需要在门口，多项工作直接依靠物业信息化就可以完成，如今，这些人员也要站到一线负责体温测量等工作；而负责环境保洁的物业人员，平常工作只涉及清理垃圾，现在却还要负责社区的消毒消杀、分流废口罩、感染系统的防御等工作……不仅如此，基于疫情对整体物业管理提出的更为复杂的要求，物业企业还必须增加线上信息化运营岗、与外界合作方相互配合等新的岗位。现阶段，物业企业往往采取岗位优化配置的方式，比如关掉几个门岗，调配到其他岗位进行支援。
为了缓解“用工荒”的困境，多家龙头物业企业都将招聘计划提前抛出。2月21日，开元物业总经理谢建军在朋友圈里发布了一张海报，开元物业开启疫情期间2000+人才招聘计划。2月17日，万科物业对外宣布，提前启动20000人招聘计划。差不多同一时间点，保利也启动了全国春季招聘计划。
而另一方面，大规模的人员招聘势必会在一定程度上增加物业企业在人力成本上的压力。除却招聘人力成本的增加外，物业企业的当期成本也正在发生着变化：春节期间部分返乡探亲的员工至今仍无法到岗，但基本工资依然要照发；现在坚守岗位的员工全部需要加班加点，加班工资也要照发；此外，购买防护服、口罩、消毒液等防疫物资，以及员工饮食的投入，也是一笔不小的开支。据中物研协数据显示，防疫物资的材料成本导致物业企业总成本增加了10%-20%，而返工潮所带来的人流增加以及疫情防控范围的扩大，将会进一步加大保洁消毒频次、范围和强度，从而进一步产生较大的物资成本，压缩物业企业的利润空间。根据官方数据，为对抗疫情，万科物业预计增加费用支出2亿元。
“智慧物业更多的是用科技手段提高工作效率。” 上海中原地产市场分析师卢文曦表示，之前物业企业人员配备基本能够满足服务需求，即便科技手段少一点也对日常服务够不成威胁。但目前来看，工作量激增，加上小区服务人员或因隔离关系不能全部到岗，技术手段的赋能对提高物业效率大有裨益。中信证券发布的研报也表示，作为一个劳动密集型行业，科技正在不断优化和释放物业企业的人力资源，使得企业得以在不显著降低服务满意度的同时，持续增加人均在管面积，从而有效化解单位人工成本上涨的行业性压力。
总体而言，“智慧物业一定是未来的趋势，”张宏伟肯定地说道，其一，技术本身即5G的发展支持了物联网、人脸识别等更加智能化的 *** 作，其二，尤其是疫情之后，人们的生活将更加依赖互联网，比如特殊情况下需要无接触式服务，这也是物业企业在提供增值服务时，通过技术的手段让其更加符合特定应用场景的需求。不仅如此，科技手段能够侦测业主多元化的生活服务需求，也能有效优化闲置的物理空间和人力资源，使之投入到增值服务中去。科技进步还有利于集体决策的形成，从而便于物业管理费定价灵活浮动，也有利于品牌物业管理商替换劣质服务提供商。
而从某一方面来讲，这场突如其来的疫情也成为了智慧物业的“试金石”，物业企业对智能技术的态度也将发生转变。卢文曦表示，经过疫情，物业企业将意识到通过科技手段确实能够提高效率，降低企业的用人成本，提高管理能力。其对智慧社区的技术投入、资金投入或会持续加大，或能更加提高使用效率。“随着技术手段的提升，投资成本下降，智慧物业将从中高端最终走向普及。”
目前来看，对有眼光投资智慧物业的品牌房企而言，其物业表现也将对后续住宅销售带来口碑溢价，价值空间更加明显。张宏伟直言，抗击疫情期间，运用科技技术的水平，也体现出了不同物业企业的能力差异。
“特殊”服务创新物企业务模式
物业企业的好与坏，便捷程度如何，增值服务水平怎样，也将在很大程度影响公司口碑，并决定购房者后续是否购买其住宅产品。
作为社区和业主的桥梁，买菜、送快递、送外卖、代管宠物……疫情期间，这些“有温度”的增值服务充分体现出了物业企业“最后一公里”的服务价值。
张宏伟表示，如今用户接触基本在线上，从社区物业增值服务的角度来讲，如果能在现阶段把用户的消费习惯培养好，有利于物业增值服务业绩的提升，进一步促进收入来源的增加。
在张宏伟看来，物业企业在此方面有着天然的优势，“物业企业的优势就是守着的社区入口，”物业企业在城市、区域及全国范围内市场占有率越高，代表其掌握的社区入口就越多，潜在的市场影响力就越大，这也正是房地产商抢食社区电商的原因之一。
进一步讲，相较日前兴起的互联网电商而言，传统物业企业在社区电商中拥有的信息和服务的优势资源在疫情中愈发凸显。一方面，物业企业原本便拥有业主资源，用户流失度很低，利于增值业务的开展。同时，在管理社区时可以设置准入门槛，对竞争对手作出一定的限制。另一方面，传统物业在成本管控和纠纷处理方面更具优势，其更容易建立用户信任，并将流量导到线上。
“不过，目前物业企业推出相应的增值服务，主要还是针对目前疫情相对比较严峻的现状。”郭毅提示道，从物业角度来讲，在疫情期间，物业企业不仅需要考虑合作第三方的物流等能力，此外也要结合自己社区业主的消费实力和相对集中的购买需求去甄选，最后集成到自己的互联网平台。“因此对于物业企业而言，首先要具备这样的意识，其次也要乐于投资相应的资金在线上平台的打造上。”
此外，郭毅表示，等到疫情结束后，类似的服务内容或可成为向业主收费的增值服务。“对于业主而言，如果平时工作比较忙碌，可以委托物业企业代为采买，物业企业可以在中间收取一定的服务费用，”她指出，这样形成双赢的商业模式，未来才是可持续的状态。不过她补充道，还是要看疫情结束之后社区的状况，社区对于这项服务的需求度，以及社区业主是否乐于为此付出一些服务费用。

或许与第三方合作、也不失为持续盈利的好方法。
抗疫期间，重庆龙湖智慧服务即与永辉超市共同推出“社区保障计划”，以“物流仓库+配送到家”的新模式，为业主提供更加优质、优价的产品和服务。东莞万科也携手东升农场，开启“新鲜蔬菜配送到家”模式，解决买菜难题。
朗新科技集团智慧社区业务负责人林海潮表示，这次疫情对物业企业提升自身服务能力是一次很好的机会，相比于物业企业自建互联网服务平台，选择合适的第三方服务企业，减少竞争带来的不必要成本，同时可以更加专注于主营业务，充分发挥双方的优势互补，平台也将更加强大。
张宏伟亦坦言，体量大的物业企业和大型第三方平台为了争夺市场份额各自为战，当行业竞争到白炽化阶段，物业企业和第三方平台必然会出现融合的趋势，只有整合融合才能够为社区居民提供更多的增值服务。
服务升级解决物企收入痛点
疫情催化下的智能化与增值服务的提升，也在一定程度上有利于物业费的收缴。日前，松北区世茂滨江澳洲风情园和翡冷翠小区的近百户业主提前缴纳了2020年物业费。往年，物业费的交缴一般都是年中才开始。正是由于抗疫期间，物业的价值被进一步发现，短短5天时间，物业企业收到了超过27万元的物业费，极大缓解了物业企业因购买防疫物资造成的资金不足。
事实上，长期以来，业主拖欠物业费的现象，始终困扰着各地物业企业和物业管理部门。以四川达州为例，其现有的120家物业企业，157个住宅小区，欠缴物业费高达3928万元，收缴率只有42%左右。迫于压力，2019年10月，达州市住房和城乡建设局发出《达州市住房和城乡建设局关于限期缴纳物业服务费的通知》。通知中明确表示，11月底前仍未补交欠缴物业费的人员，将记入欠缴物业费人员名单，所欠缴时间及金额将函告其工作单位，同时推送市（区）纪委监委和组织部。
因此，从某种程度而言，疫情的出现，仿若空降予物业企业改善与业主关系，同时提升物业费缴交率的新契机。
在克而瑞获得的近5000份业主对物业防疫工作满意度的调研问卷中，超过9成的业主肯定了物业在抗疫防疫过程中的重要性，近8成的业主认为此次疫情中，物业企业的抗疫防疫工作较往常服务的提升是明显的，而综合实力TOP30的物业企业，其业主认可度提升率高达8341%，25%的业主反馈小区没有物业，希望增加物业服务。
近期，易居企业集团CEO丁祖昱也在公开场合表示，疫情将助力物管行业形成长期价值，并且为物业企业带来缴交率的大幅提升。物业类收入具有可预见性、可持续性强的特性，并且有很大的提升空间，因此他表示长期看好优秀物业的价值。
事实上，基于疫情期间的表现，物业企业也得到了政府及社会各界更多的关注和支持。目前深圳、杭州等地方已经出台对物业企业提供补助政策，其中深圳提出对物业企业按在管面积每平方米05元的标准实施两个月的财政补助。
2月26日上午，北京市物业管理条例草案提请市十五届人大常委会第十九次会议进行二次审议。草案二审稿增加了应对突发事件时的物业管理责任，规定物业企业应积极落实应急预案以及各项应急措施。同时，对此前提出的物业管理委员会制度，明确其任期为三年。
严跃进则表示，一方面已上市的物业企业在阻击疫情中积攒的口碑，有利于其提升在资本市场的良好形象，另一方面对于未上市物业而言，优质的社区管理，也无疑成为其日后上市的加分项。
2019年岁末，丁祖昱曾发表预测称，“2020年将是物业企业分化的一年。”或许谁也没想到，新冠肺炎这个2020年的第一只“黑天鹅”成为这则预言最有力助推之一。大浪淘沙始见金，春天到来之际或也正是物管行业洗牌之时。

1、电子招投标是以数据电文形式完成的招标、投标活动。
与线下纸质招标公告相比，最主要的不同是借助电子印章与电子签名实现竞标管理全程电子化闭环。
在竞标对象的身份真实性、竞标内容保密性、竞标过程公平性等方面更胜一筹。在竞标各个环节中，电子招投标与线下纸质招投标在效率、身份确认、信息收集汇总等方面有明显区别。
2、传统招标是一种交易模式，主要包括公开招投标和邀请招投标两种方式。
传统的招投标需经过招标、投标、开标、评标与定标等程序，涉及招标方、投标方、监管方、代理方等多个角色，其中的规章制度繁琐， *** 作流程复杂，采购周期较长，整个运作成本高。传统招标的工作大部分采用人工、书面文件的方式 *** 作，电子化程度低。
电子招标则是以网络技术为基础，把传统招标、投标、评标、合同等业务过程全部实现数字化、网络化、高度集成化的新型招投标方式，同时具备数据库管理、信息查询分析等功能，是一种真正意义上的全流程、全方位、无纸化的创新型采购交易方式。

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