2008-1-13 14:30:54 来源：中国房地产报
万科集团
这或许是一家用不着写推荐理由的企业。它成立于1984年，比中国房地产市场化的历史还要长；它在中国房地产第一品牌的江湖地位没有任何人争议；它有一个明星味最足的领军人——王石；它经历了中国房地产企业多元化和跨区域的极致，现在它固执地只进行住宅开发；它在2007年创造了中国房地产企业一个最新的纪录：年收入500多亿元。
中海地产
在历史和规模上，中海地产可能是唯一能与万科较劲的地产企业。跟万科同时于1988年在深圳进军地产领域，截至2006年底，中海地产在内地已完成和计划投入的房地产投资额达人民币964亿元，开发总量（含已建成、在建和即将开发的）超过2250万平方米，已经成功发展了数十个房地产项目，目前在内地拥有土地储备面积超过1800万平方米。中海地产提出的“以过程精品塑造楼楼精品”的理念，影响着无数的中国房地产企业。中海地产在建筑质量、物业管理上的成就，一直被奉为佳臬。
中体奥林匹克花园集团
2008年，将是对成立8年的中体奥林匹克花园管理集团的一个完美赞叹。在响应国家体育总局“全民健身”的号召，宣传奥林匹克的精神文化，在体育与地产嫁接的复合地产的理念下，在21个省、42个城市造就53个奥林匹克花园，涉足了从发源地广东传递到上海、北京、天津、沈阳、武汉、长沙、常州、青岛、成都、惠州、佛山、连云港、本溪……在每一个所遍及到的城市传播着奥林匹克文化，同时也传播着全新的运动型健康社区的生活方式。其运用直接投资、参股以及品牌合作、管理服务等方式实现奥林匹克花园连锁开发经营，堪称中国房地产连锁经营的第一品牌。而在2008年之后，中体奥林匹克花园管理集团能否更上层楼，引人关注。
SOHO中国
潘石屹、张欣的“土”、“洋”结合，造就了中国民营企业最大的IPO以及亚洲最大的商业地产企业IPO。SOHO中国可能是中国最个性张扬和时尚的地产公司，为北京白领阶层打造独特的生活空间和时尚的生活方式，它甚至创造出一个独特的“SOHO人群”，成为潘石屹和SOHO中国的忠实拥趸。可以预见，在资本市场强大支撑下，SOHO将更多、更频繁地出现在北京街头。或许，没有SOHO，中国房地产将失去一抹光鲜的颜色。
东渡国际集团
成立于1989年的东渡国际集团，目前已在上海、南京、苏州、成都等城市及香港、美国等国家和地区拥有十余家全资子公司，并与中国最具影响力的传媒集团之一——解放日报报业集团共同组建以房地产开发、传媒投资为主的上海东渡解放投资有限公司。这家有近20年历史的地产企业却厚积薄发、推陈出新，打出“青年置业”的口号，以实现青年人在不同阶段对未来空间的美好需求。这种市场细分的开发理念，不但为东渡国际找到了“蓝海”，同时也为都市年青人解决了购房难题，起到来一个企业公民的社会责任。
合生创展
合生创展是每一家中国房地产企业都需要认真对待的对手。它1992年进军房地产业，1998年在香港联交所主板上市，纵横广州、北京、天津、上海，涉足住宅地产、商业地产、酒店地产、旅游度假产业和物业管理产业等几乎所有房地产产业链。偏重于欧陆建筑的风格，令合生品牌在急迫于提升居住升级的中国城市人群中备受追捧。
华润置地
作为香港华润集团的地产生力军，华润置地在中国内地纵横13个年头，已经发展成为总资产超过170亿人民币、净资产超过80亿人民币，累计开发面积近500万平方米的综合型地产企业，已进入北京、上海、深圳、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、大连、宁波、长沙、苏州、重庆、沈阳十四个城市。2007年，华润置地整合其在北京、上海、深圳等地业务。相信在华润集团的强大支撑下，华润置地的下一步尤为令人期待。
远洋地产
远洋地产成立于1993年，以北京为基地，将业务扩展至珠三角及环渤海湾地区，主要开发中高端住宅、高级写字楼、零售物业、酒店式公寓及酒店，其远洋系列品牌更是蜚声京城。2007年9月28日，远洋地产在香港联交所主板市场成功挂牌，创下了全球地产企业募资额第三、中国第二的排名。
金地集团
金地集团初创于1988年，1993年开始正式经营房地产。2001年4月，金地(集团)股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市。已经建立以上海、深圳、北京为中心的华东、华南、华北的区域扩张战略格局，并已成功进入武汉市场。金地坚持以产品为核心，开发了金地海景花园、金地格林小镇、格林世界等中国著名楼盘品牌。
卓越置业
卓越集团自92年开始分别在深圳、北京、上海、海南等地参与投资房地产项目。2004年，卓越集团正式启动集团化品牌战略，提出“生活美学”的品牌核心主张，确立了“立足深圳、布局中国、努力成为中国房地产行业持续发展的品牌企业”的宏大规划，目前集团已经成立了武汉、长沙、重庆、青岛、广州、东莞等分公司，土地储备超过800万平方米。
茂华控股集团
茂华集团前身系北京广华轩房地产开发有限责任公司，成立于1997年，主营房地产投资、开发、经营领域，兼营房地产经纪、装饰装修、建筑弱电工程、物业管理、商贸等服务。秉承“区域定制，专业筑屋”的开发理念以及价值驱动型开发模式。目前所开发项目以北京地区为主，同时已辐射到长沙、淮安，力求成为富有竞争力的跨区域地产企业。
保利地产
作为中国保利集团房地产业务的运作平台，保利地产形成了广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等十余个城市的全国战略布局，拥有44家控股公司。2006年7月31日，在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。自2007年1月起，公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中证100”指数样本股。截至2007年8月，保利地产总资产已达300亿元，总市值已超一千亿元。
绿地集团
绿地集团进入房地产业已达16年之久，开发规模在上海房地产业内排名首位，雄踞龙头。截至目前，绿地集团已成功布局包括10个中西部省份在内的16省、近30个城市，投资建设80多个项目，并成为目前在中西部地区投资开发项目最多的国内房企。绿地现阶段旨在为二三线城市的新城区建设和现代服务业发展带来示范效应，优化其产业结构，提升城市能级。接下来，绿地战略的着眼点还将放在实现完备稳健的产业体系，大力推进金融和能源产业，尤其把金融产业板块作为未来重要的战略性投资方向之一，这一板块将逐步成长为绿地集团新的经济增长点。
海尔地产
海尔名气很大，海尔地产却令人陌生。这家成立5年的地产企业并不甘心躲在名牌背后，2007年，张瑞敏盛邀地产闻人卢铿加盟，海尔地产一个庞大的发展计划浮出水面。海尔地产将与家电、金融、家居、智能乃至物流、工业园、旅游地产等海尔集团内部几乎所有的产业和资源能够建立联系，并形成市场和功能的互补关系，同时将发展“海尔新型工业园的开发模式”。一个扎根青岛、立足山东，优先在东部沿海发展，逐步向中西部推进的地产宏图，在中国最有名的品牌下，散发出咄咄逼人的光影。
栖霞建设
核准制下中国房地产行业的首家上市企业、长三角地区房企中唯一的中房协副会长单位、全国房地产企业中唯一设立博士后科研工作站的企业、国内首家CIOB企业（英国皇家特许建造企业）——这些“第一”足以表明栖霞建设这家位于南京的地产企业在中国房地产业的地位。 “专业化、产业化、区域化”的主业拓展模式，令栖霞建设成为江苏最大的房地产企业，总开发规模达到建筑面积达500多万平方米。2007年6月，栖霞建设申报的“国家住宅产业化基地”，通过了建设部住宅产业化促进中心专家组论证，更表明其产业长远发展的战略眼光。
富力地产
2005年7月14日，广州富力地产股份有限公司在香港联交所主板上市，为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业，亦成为当年中国市值最高的房地产企业。富力这家在广东起家的房地产企业，却在北方越做越强，在广州大本营及北京根植多年后，正全线布阵天津、西安等北方城市。2008年，富力销售收入有望突破200亿元大关，继续成为中国地产的领军者之一。而其创始人李思廉、张力精诚合作、共同创业的故事在中国地产业已成佳话。
福星惠誉
搭上“中部崛起”的国家战略的快车，福星惠誉房地产有限公司迅速成长为武汉最具实力的企业之一。坚持以旧城改造为基点的开发思路，福星惠誉在武汉核心区开发了惠誉花园、福星城市花园、金色华府、汉口春天和水岸星城等项目，总建筑面积已达200多万平米，显示了这家企业的理性、睿智和责任。福星惠誉在根植湖北的同时，以收购、兼并、重组为切入点，现已成功进入北京、重庆、成都、西安等城市，则代表了一个中部地产企业布局全国的地产雄心。
碧桂园
2007年4月，碧桂园在香港联交所主板上市, 创始人杨国强女儿杨慧妍一举成为中国首富，这家低调的地产企业顿时被聚焦于国人面前。而回到专业和理性，我们发现，在“首富”字眼背后的，却是在中小城市每年1000万平方米以上的大规模开发、低成本快速开发、平价快速销售的独特的企业发展战略。而杨国强的慈善行为也表现出同样的“大规模”：捐赠清华北大共6000万，设立"国华杰出学者奖"；向国务院扶贫办“雨露计划”于国家“十一五”期间每年捐资2500万元，每年免费培训1万名退伍军人；捐资26亿元创办了全免费的国华纪念中学……
融创中国
融创中国始终专注于综合房地产开发，注重企业的可持续发展，坚持做消费者需求为导向的产品。目前，融创除领军天津高端市场外，在北京、重庆、无锡、苏州等地也成功布局，形成跨地域经营的格局。其所开发的天津海逸长洲、重庆奥林匹克花园等项目曾荣获中国景观环境示范住宅、亚洲魅力楼盘、亚洲地域文化及人文景观创作奖、全球住区最佳规划范例、国际花园社区等数十项殊荣。2007年，融创中国控股有限公司不但被列入“中国最值得尊敬的房地产品牌企业”，更凭借其开发领域取得的突破性成就，跻身“中国房地产专业领先品牌TOP10”，不断验证了该品牌的综合实力。
鑫苑（中国）置业
首家在美国纽交所主板上市的中国房地产公司——这使鑫苑（中国）置业有限公司成为2007年中国地产最大的黑马。自河南起步，落子苏州、山东、安徽等地，及至美国纽约上市，鑫苑置业划出了中国地产界一道优美的曲线。10年时间，鑫苑置业创造出销售合同收入年均复合增长率86%的奇迹。我们相信，在国际资本的助力下，鑫苑置业低成本、差异化、立足二线城市的战略将再度表现出令人惊讶的竞争力。华为的“智慧养猪”项目方兴未艾，对应的连锁反应已经开始发酵。
金新农趁机释放了生猪养殖向智能化迈进的信号，低迷多日的股价随即开始上涨；唐人神公开表态称智慧猪场管理平台正在有序推进，公司将全面推动智能化养猪；正邦 科技 和新希望也陆续对外表态，智能化、自动化养猪将是大势所趋……
不出意外的话，继网易、阿里、京东等互联网企业跨界养猪，碧桂园、万科等房地产企业进军养猪业后，华为的“南泥湾”项目将再度把“养猪”推向风口。
人类对猪的驯化，据说已经有9000多年的 历史 ，西汉第一位布衣丞相公孙弘在发迹前就有“海边牧猪”的故事。但生猪的规模化养殖到了19世纪末才出现，所谓的现代化规模养殖仅有40多年的时间。
而中国的生猪养殖又有一些特殊：中国人每年要消耗掉5000多万吨的猪肉，几乎占全世界总消耗量的50%，但中国养猪行业仍然以散养户为主，市场前20企业的占有率都不到10%，典型的“大行业、小公司”的格局。
为何看起来有些“畸形”的市场，偏偏在过去几年中屡屡成为资本市场的宠儿，以至于出现了上千家房企转行养猪的一幕？
答案离不开“养猪”的高利润。根据牧原股份发布的2020年度业绩预告，归属上市公司股东的净利润约为270亿元，比去年同期增长34158%，平均一头猪的利润为1500元，相当于两瓶贵州茅台酒的利润。
仅仅将原因归于养猪的“暴利”，恐怕还不足以吸引华为们的眼球，毕竟生猪行业每隔三四年的时间就会出现一轮猪周期：猪肉价格上涨——养猪行业扩产——生猪产能过剩——猪肉价格下跌——养猪大户转行——生猪供应下降——猪价再次上涨。倘若错判了猪周期，哪怕是行业的头部玩家也可能被迫出局。
真正诱导局外人鱼贯而入的变量其实是“非洲猪瘟”。2018年出现的非洲猪瘟直接导致国内的生猪存栏量减少40%以上，猪肉市场随后开启了近3年的涨价潮，并深深改变了国内生猪养殖的市场格局：无情的“非洲猪瘟”迅速淘汰了散养户，一直悬而未决的模式之争也渐渐有了清晰的答案。
国内养殖行业主要有两个流派，一是牧原代表的“自建自繁自养”的重资产模式，二是温氏代表的“公司+农户“的轻资产模式。
2020年以前，牧原的市值被温氏牢牢压制，但在2020年后却出现了两极化的现象，牧原的市值一路暴涨，温氏的市值却在持续下跌，最终拉开了2000亿元的差距。个中原因并不难解释，牧原对产业链的严格把控验证了集约化、标准化在对抗不确定因素方面的优势，而温氏赖以生存的轻资产模式遗憾错过了生猪价格持续上涨的红利。
生猪养殖的重资产模式被深层次验证，或许就是 科技 大厂们看到的机会。
可能在很多人的印象中，“养猪”几乎是没有技术门槛的生意，以至于“北大才子卖猪肉”的行为成了十几年前的现象级新闻。这样的偏见显然成了一种常识，房地产企业的闻风而动就是最好的例子。
恰恰是房地产企业的“诚实”，让外界看到了生猪行业复杂的一面。
2014年末的时候，喜欢定小目标的王健林宣布在贵州投资10亿元，目标是建设30万头规模的土猪扩繁厂、屠宰加工厂和饲料加工厂。然而刚过了一年多的时间，万达就放弃了自己的养猪计划，彼时给出的解释是：“盖个十万头猪的猪场要几个亿，我们盖个五星级酒店才多少钱？”
“不信邪”的许家印在万达终止养猪计划同年，高调宣布斥资3亿元在贵州援建110个养猪农牧基地；到了2018年，万科和碧桂园也按耐不住内心的冲动，纷纷开始部署养猪大业……结果告诉我们，看似不差钱的房地产企业只是在猪场内外反复试探，并未在“养猪”的征途上坚定的走下去。
并非是房地产企业不贪恋养猪的暴利，而是踏出了半只脚便感知到了养猪的水有多深。
以2020年赚的盆满钵满的牧原为例，沉甸甸的成绩单可谓在资本市场出尽了风头，关于牧原的58份研报都给出了“买入”或“增持”的评级。可稍微细究下牧原的经营状况，诸如大股东频繁的股权质押、短期借款比例较高、业绩增长的不确定性等内部问题，远没有奠定与市值匹配的市场地位。
确切地说，牧原的暴涨有一定的运气成分。对于一家市场份额仅有3%的龙头企业，想要在市场中上演强者恒强的马太效应，还需要给出足够的硬实力。比如当猪肉的价格下行后，养殖企业的利润空间注定将被压缩，而在非洲猪瘟常态化的局面下，围绕安全防控的刚性投入将不断增加，牧原们如何继续保持领先态势？
经济学给出的答案是降低成本，以低成本作为穿越“猪周期”的筹码。
牧原们寻找的路径是提升生产效率，对应的例证也有很多。牧原曾经以不低于2万的月薪在部分高校中招揽人才，目的正是吸引高素质人才进入养殖业，补充生猪行业所欠缺的智力资源；同样的道理，金新农、正邦 科技 、唐人神等在华为曝出进军“智慧养猪”消息后的动作，也在某种程度上证实了养殖业的诉求。
网易、阿里、京东、华为等 科技 大厂先后推出的“养猪计划”，出发点或许是为了解决牧原们的切肤之痛。
网易的“养猪”充满了小资情怀。据说是烫火锅时吃到了一份可疑的猪血，丁磊萌生了自己去养猪的想法。不管这些故事是否属实，单就网易味央最近的战略方向来看，选择的终归是一条对外赋能的路。
阿里、京东等与“养猪”的渊源，甚至可以归结为To B的产物。在互联网向To B转型的大背景下，无论是阿里云的AI养猪，还是京东数科的“猪脸识别”，本质上都是以新技术对传统的养殖模式进行改造。
华为似乎也没有例外。按照华为在2020农牧数智生态发展论坛上的演讲，所谓的“智慧养猪”无外乎向猪场输出ICT技术，包括传感器、物联网技术以及背后的人工智能算法，重心在于猪场设施的升级。
简单来说，房地产企业进军养猪行业的考量可能是从中分一杯羹，而 科技 厂商的目的在于赚猪场的钱。如果说房地产企业是牧原们眼中的“野蛮人”， 科技 厂商则善意地抛出了合作的橄榄枝。
作为养殖“门外汉”的 科技 厂商，能否撬开猪场的大门呢？至少可以找到两个有利的积极信号。
一是网易味央和浙江基投的合作，后者将承担味央猪场的投资和建设。经历了“自建自繁自养自销”的重模式后，网易味央有意将模式进一步变轻，即向合作伙伴输出养殖模式，自身专注于营销和运营。诸如浙江基投等玩家的加入，某种程度上预示着网易 探索 出的养殖模式和商业模式已经被外界所接受。
二是牧原、温氏等头部企业的表态。比如牧原曾多次向媒体开放“智能化养猪场”，特别是在非洲猪瘟爆发时采用巡检机器人进行消毒、监控等工作。虽然牧原等头部企业尚未透露和 科技 厂商合作的消息，单就彼此对“智慧养猪”模式的理解来看，猪场的智慧化转型中终究绕不过华为、阿里、百度等 科技 企业。
只是需要厘清的是，目前“智慧养猪”只是一种共识性的存在，尚未成为生猪行业的主流模式。即使是温氏、牧原、新希望等养殖规模最大的头部企业，资金的主要用途仍在于产能扩张和上下游产业链的延伸，在“智能猪场”方面的投入并不明显。华为、阿里等“养猪新势力”，还有很长一段路要走。
站在 科技 厂商的立场上，“智慧养猪”可能不是一条容易走通的路，却是不可错失的蓝海市场。简单算一笔经济账的话：2020年末国内的生猪存栏为407亿头，猪舍的成本在1000元/头左右，可以说是名符其实的千亿级市场。
何况从潜在的市场趋势来看，并不缺少短期内破局的可能。
一方面，生猪期货已经于2021年初在大商所上市，参考美国生猪养殖规模的集中化进程，生猪期货扮演了不可或缺的角色。大型养殖企业可以通过生猪期货规避市场价格波动的风险，进而不断倒逼中小散户退出市场。至少在美国推出生猪期货的20多年里，5000头以上特大型生猪养殖场的存栏量占比从20%提升至74%，国内不无存在依靠生猪期货加速集中化进程的可能。
另一方面，规模化生产将在很大程度上保障平稳的市场供应，继而平抑“猪周期”，迫使生猪行业的竞争重心转向生产成本和生产效率。而“智慧养猪”的想象空间在于：通过物联网、大数据、人工智能等技术将人解放出来，不仅减小了疫情等不确定风险，也将加速猪场向标准化、无人化过渡。在国内生猪行业开启集中化进程的背景下，“智慧养猪”注定是牧原们跳不过的必选题。
也就不难理解华为在这个时间节点进军“智慧养猪”的动机，中国养殖业持续千年的“小农模式”正在出现瓦解的裂痕，生猪养殖的现代化、规模化、标准化已经是 社会 上下的主流意志，此时进场无疑是拿到先手棋的绝佳时机。
可以预见的是，华为绝非是最后一个宣布“养猪”的 科技 大厂，当国内生猪养殖的市场格局进一步明晰，还将有越来越多的 科技 玩家涌入。
楼盘名称：东营东营碧桂园·天玺
城市：东营
楼盘位置：黄河路辅路与香山路交汇处
开发商：碧桂园控股有限公司
产权年限：70年
建筑类型：板楼,小高层,
公交线路：东营碧桂园·天玺项目位于黄河辅路与香山路交汇处，紧邻黄河路城市主干道 ，交通方便，附近有5路、8路、101路、103路、104路等。
其他交通方式：东营碧桂园·天玺项目位于黄河辅路与香山路交汇处，紧邻黄河路城市主干道 ，交通方便，附近有5路、8路、101路、103路、104路等。
规划信息：其占地面积为80000平方米，容积率，绿化率40%，共0栋楼，停车位
周边配套：幼儿园2200㎡8班制社区幼儿园
中小学文化公园片区学校、东营区一中、东营市一中、锦苑小学等
大学东营职业学院
综合商场万象城游乐城、万达广场、银座一店、蓝海国际大饭店、黄河国际会展中心、盛大超市等
医院新区人民医院、胜利油田中心医院
银行工商银行、中国农业银行、胜利农村合作银行、中国建设银行、莱商村镇银行、邮政储蓄银行、东营银行
邮政东营邮局分局
其他智能保安
内部配套：小区内部配套社区居委会、信报箱、超市、地下停车场
（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）
更全面，更及时，更准确的新房信息
先说结论，一点戏没有，又是一家，因为房地产市场规模很大，每年几十万亿GMV，所以平台必须抓住机会，但是注定做不出来结果又不得不做的剧情。
为什么这么说呢？
第一点，先从远的说，互联网从没真正走入线下。
在2010年之前，线上线下完全是两个世界，互联网的盈利模式主要就是广告变现和虚拟商品售卖。
2010年之后，随着智能手机普及，网络带宽的改善，消费者时间进一步被电子产品占据，线上线下界限变得模糊，线上和线下开始拥抱。但线上给线下带来的核心贡献只是提供了一个新的销售渠道，通过线上的C端产品，可以触达更多更广的受众。
到了2014年，流量越来越贵的，单纯做线上，没有护城河，很容易被抄袭，开始提互联网+的概念，比如说今天还活着的，e袋洗，美团外卖，滴滴打车，便利蜂，瓜子二手车等。但是互联网公司在介入线下业务后，整体的业务模式就变了，变的非常重。
从一家赚取广告费的变成一家赚取交易佣金/买卖差价的公司背后的区别
前者产研是主要成本
而后者的业务链条无限拉长，需要线上运营团队，市场团队，需要地推，需要销售服务，需要能把控整个供应链
在具备庞大的业务运作流程和庞大的业务团队管理之后，你很难说这是一家互联网公司还是一家线下公司。
互联网+延伸出很多概念，比如云服务，物联网，saas，大数据，人工智能，但都是帮助线下企业去提升效率的工具，而不是通过一个辅助型的工具颠覆一个行业。
对快手来说，其核心优势在于流量+推荐算法。
在流量平台视角去看，可能看任何行业都会有一个错觉，那就是万物皆漏斗，只要有足够的曝光，就一定会有足够的转化。
但在房子这个行业而言，全中国的房子一年曝光了2000亿次，成交了2000万套，平均1万次曝光成交1套，其中贝壳曝光了2亿次，成交了400万套，平均500次曝光成交一套。
1万次曝光成交一套与500次曝光成交一套，这就是线上和线下的距离。20倍的差距必须靠线下服务体系来弥补，否则流量的低效率应用，算下来很可能还不如按CPM卖广告，当然，平均曝光的数字是我编的。
但是流量平台想做实业，有可能吗？
流量平台习惯的赚钱方式是规模效应+0边际成本，做一款产品，几万人用和几百万人用，研发和运营成本几乎是一样的。互联网玩的是基于流量的用户体验，算法分发，是对流量的应用于获取，这和房产行业的长周期服务完全是不同的领域。
快手想正儿八经的卖房子，和重新开一家公司，从0起步，并没有什么区别。
不管是抖音，还是快手，或者是天猫好房，当它从卖流量变成卖房子，本质上与街边一家100平米，20人的中介公司相比，并不具备任何优势。
第二点，卖货和卖房并不一样。
我们经常在网上看到九块九包邮，商家是赔钱的，但是通过赔钱获取了一个新用户，这个新用户只要有一笔复购，获客成本就拉低了50%
电商的本质是供应链，是物流，是售后，通过这些提高单个用户的价值，可以靠复购，可以爆赔钱的爆款带高利润的单品。
但是，卖房子是不存在复购的，或者说房子的复购是几乎可以忽略的，房产交易就是一锤子买卖。一笔交易赔钱了就是赔钱了，不存在靠一笔交易的赔钱来赚另一笔钱。
这些年，弱线下，重线上的，包括爱屋及乌、房多多、悟空找房、诸葛找房、居理新房、京东房产、天猫好房、幸福里等等，死的死，没死的只能说背后的资本有钱还能扛。
互联网擅长的烧钱换规模的流量玩法，在重线下，低频、高客单价的房产领域逻辑上就跑不通。
卖货，永远是供给过剩，一个商家的商品如果客户看不到，就永远不可能形成交易，所以直通车大行其道，流量对销售的加成很高。
但是房子作为一种商品，第一他是不可移动不可复制的，第二每一套房子都是稀缺的，都是第一无二的。在二手房领域一直有一句话，得房源者得天下，只要有房子，从来都是客户主动找房。
新房对渠道而言不是谁的独家，谁都能卖，对消费者而言，有充足的时间去分析考虑选择，在一个大家都不具备核心竞争力的充分竞争市场上，能通过流量赚钱的只有卖流量的人，没有卖房子的人。
第三点，没有二手房业务做基础，渠道卖新房的盛况只是昙花一现。
2010年之前，新房交易基本是代理的天下。
大概2014年前后，一二手联动兴起，开始了渠道卖房的盛况，因为2015-2016的房价疯涨，出现了一些专门通过电销做新房销售的公司。
怎么形容呢，当时的市场上，只要是个卖房子的，都有一堆客户追着要签单，毕竟一套房子今天不买，明天就要涨十万。
极端的行情对流量的效果无限放大。
但是当市场回归常态之后，没有复购，就是新房电销的致命伤。
二手房是新房的基础，因为不管新房还是二手房，本质都是买房。
一方面大量的购房需求是由二手房出售转化而来的。
另一方面，二手房走进社区才有更多和客户业主见面沟通的机会和场景，有沟通有交流，才可能将房产交易的复购做起来，单纯的新房电销冷冰冰的电话，再多的问候也很难起到好的客户维系效果。
很多开发商重视渠道，核心其实是把二手的客户洗成新房的，如果买流量做电销能算过账，开发商的自渠不至于全军覆没。
第四，说说快手
不论是字节还是腾讯还是快手，在房产版块上的变现其实一直都很尴尬。
别的行业可能一个几千亿规模的市场就有数百亿的营收，但是守着一个几十万亿的市场，拿着几亿，几十亿的营收，大概每家心里都很别扭。
和快手房产的内容团队一直有接触，也陪同快手的房产广告的商业化团队去给开发商上过课，也参加过快手全国房产大V的线下碰面会，和快手的很多房产创作者都有过交流，对于快手本身还是有一点认知
快手房产的主要变现是把品牌广告卖给开发商，但是当看到卖一套房子别人可以赚大几十万，琢磨了一下这卖房子也没什么技术含量，就要思考为什么不赚交易佣金这个钱呢？
在正式下场卖房子之前，当然也做了很多尝试，比如品效合一， 就就我接触的，有开发商真的很重视这个品效合一的，拉曝光的同时获取销售线索，还专门组织了高学历的销售团队系统的跟进这一块，一年下来，两万多条线索，真实的成交是个位数，换言之，真当效果广告来看，广告费比gmv都高。
也有项目投了效果广告，最后的去化确实不错的，但是只要结果比较滋润，整个链条上每个人觉得是自己的功劳都没有问题，只有项目卖不动的时候，才能分出个所以然。
而流量卖房的前提是，好的新房项目不需要渠道，不好卖的才需要，这是一个刺刀见血见真章的事，你好我好大家好的模式不行了。
现在开发商也不好过，普遍不认CPM，只认CPS了，这也是不得不转变的一个原因。
快手目前的房产业务链条上包括三类主体，开发商，城市MCN，房产主播，快手房产本身其实就相当于一个大型的MCN，一端对接的是开发商，承接商品销售和广告订单，另一端对接的是终端的房产销售/主播，也就是是一个媒体+渠道的业务模型。
通过线上活动聚合看房团，转到线下达人线下服务，效果的前提是快手的流量足够精准，但是存在两个问题，第一个流量的精准对房产交易而言是个伪命题，流量的标签来自用户的兴趣行为，兴趣行为和购房需求之间是有一条巨大的鸿沟的。
兴趣推送，而不是找房场景，按转化漏斗来算，这中间就是数十倍的差距，房子购买决策周期超过半年，消费者必然在不同房子，不同销售之间对比，征求家人朋友意见建议，这几十倍的差距足够把成本拉的比潜在收益更高。
第二个，快手对线下并不具备掌控能力，销售为什么要通过快手与开发商合作？快手一直讲的一个案例，哈尔滨的一个好像是叫王贝乐，第一次线下活动听说是直播卖了600多套，后来见宣传说卖了1000多套房子，不管是多少套，只要快手说每套成交佣金分我一部分，可能都瞬间就变成0套了。
卖房子，客户还是那些客户，只不过是把线下的客户洗到线上来成交。用名义换取免费/廉价的流量扶持可以，但是用真金白银去换，可能就要打个问号。达人自己就能赚的钱，凭什么要和平台分？
一旦销售/达人成交能力上来了，完全可以绕过快手自行和开发商合作，这个时候达人与快手在开发商面前是平等的，都是分销渠道。
至于说把销售/达人变成自己人，字节的幸福里已经走完了试错的路，自己培养达人，招聘销售，下场卖房，算下来，连卖CPM都不如。
一家做流量的公司，去做线下服务，基因就不具备。
所有的销售可以归结为两种，一种是卖产品，一种是卖服务。
产品是具化的容易感知，而服务是看起来是虚的东西，特别是房产服务，但是这就是流量平台一再在房产上折戟沉沙的原因。
这个行业，看似不需要服务，却有高额收益，所有明面上的竞争都转化为了务虚的服务之争、品牌之争。房产是线下交易，交易本身是一项服务，服务就需要人，流量的故事讲的天花乱坠，服务躲不过去，人的问题也躲不过去。
所以，快手并没有讲出一个新的故事，不过是老调重d。
END
文/枥谷
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