万科试水金融以租金抵房款 有效盘活资产去库存

虽然万科并不愿将这种做法评论为“颠覆房地产销售模式”，但在不少业内看来，这确实是一种创新，以租金抵房款，同时促进了长租和住房销售。

当前房地产市场，“去库存”被提高到国家层面高度关注，多家房地产企业正在积极从金融创新、机制激励等角度酝酿去库存的良方。从万科重庆(楼盘)以租金抵房款的做法来看，金融创新成为推动库存去化的一大推动力，已有不少房企也表示乐于尝试。不久前推进资本市场B转A板的新城控股表示，寄望转板后的融资能力，同时与生活类品牌加强合作商业住宅互相反哺，可增强去化动力。

租金抵房款

金融创新正在成为推动库存去化的一大推动力。

从龙头房企万科的做法来看，通过租金补贴购房款，很大程度上刺激了购买动力，推动了一批潜在业主积极入市。

南都记者从万科重庆了解到，其标的项目西九项目万科驿属于长租公寓，在业务推广过程中，采用了与住宅销售联动的营销方式。主要内容包括，对于成功申请“西九万科驿”的租客，如购买万科西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠。如购置重庆万科在售的其它楼盘住宅产品，可额外享受1%房款优惠。

对于因房源紧张、未能成功获得“西九万科驿”租赁权的客户，可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同，享受与1年租金等额的房款优惠，最高不超过2万元。

“重庆西九项目希望通过这种方式，为客户提供从租房到买房的全套需求关怀。不过也不是业内所传的‘以租养售’，毕竟客户租赁的公寓，和未来购买的住宅，是两类不同的产品，因此不能理解为对原有开发业务的替代，更不是全面颠覆原有的开发销售模式。这里租出去的房子和要卖的房子并不是同样的产品。主要是帮助公寓市场走上规模扩张之路，”万科有关负责人告诉南都记者，这体现了长租公寓业务与住宅开发业务之间的协同效应，对两项业务的发展均有积极作用。

具体而言，长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户。住宅开发业务节省的营销费用，可以用于回馈长租公寓客户，推动长租公寓业务的发展。万科称不排除未来探索住宅本身“租售并举”、“先租后售”等新的业务模式，但目前并无具体的计划，更没有已经实施的案例。

虽然万科并不愿将这种做法评论为“颠覆房地产销售模式”，但在不少业内看来，这确实是一种创新，以租金抵房款，同时促进了长租和住房销售，并较为彻底地“横扫”了本地住房市场，进一步抢占市场空间。

有业内认为这相当于万科自己充当银行角色给购房优惠，做金融租赁。

万科重庆有关负责人解释，以往开发商都是建房 、卖房再到租房。而现在试行的是建房、租房再到卖房，可以有效缓解租房购房者在租金与房贷双重压力上的问题。

通过租赁的形式，房企能够有效实现存量房的去化，这被视为一种有效的盘活资产的方式。

“相互保险”到底是什么，互联网+的参与蕴含怎样的价值，未来又会给保险市场带来怎样的改变？
一、互联网+相互保险到底解决了什么问题
1、价格
这是相互保险最大优势，以最少的钱，办最大的事。
目前国内传统商业保险的保费由销售成本、管理成本、间接赔付成本、直接赔付成本和利润几大部分构成。
而互联网化的相互保险，由于销售、管理以及中间费用很低，再加上其不考虑利润因素，其真实保费可看作基本逼近于直接赔付成本。据预估其保费为现有消费型商业保险价格的30%以内，甚至可以达到10%左右。价格优势非常明显。
2、口碑
中国保险历经多年发展，却竖立起较差的口碑，如扰民、理赔难、条款复杂、高保费低保额等。造就这一现象有多种因素，但最重要一点在于任何商业保险公司，最终考核指标是盈利能力。正因此，商业保险公司，天然便具有侵占被保险人利益的驱动力，或者说商业保险公司天生与被保险人利益之间有潜在的对立关系。
相反，相互保险，以保障为第一要素，每个成员既是贡献者、也是受保障者。同时，借助互联网端优势，使得资金、信息更加透明，方便会员参与决策与管理。这属性注定互联网化的相互保险组织利益与消费者的利益保持高度一致，成为利益共同体，加深消费者对其的信赖度。
3、资金募集
相互保险经过几百年的发展，被公认的最大问题在于，募资能力弱。即当极端事件发生时，由于没有资本市场力量的介入，很有可能会击穿赔付准备金，造成理赔困难。
造成这种情况发生，主要源于两点：
1）信息不通畅。在过去，很难短时间内将筹资等重要信息，及时通知到每位会员。
2）支付障碍。即会员很难在短时间内将资金归结到位。
在过去制约相互保险发展的这两点掣肘，借助移动互联网高速发展，在线支付非常成熟的今天，已经几乎不复存在。
另外，目前相互保险公司是否可以在国内上市，也是未知数，但从国外发展经验来看，上市也是完全有可能的。比如日本第一大寿险公司——第一生命保险公司，2010年4月1日由相互制改组为股份公司，同时在东京证券交易所上市，拥有日本最大股东数，约137万人。
二、中国拥有适合相互保险发展的土壤
1、信任缺失
数据显示，在美国，1900年到1936年间，至少有15家股份制寿险公司转为相互制。其中不乏最大的三家保险公司——大都会、保平和保德信。
推动这一浪潮的主要原因——信任危机。
美国寿险公司在推销保单时误导宣传，忽视保单持有人的权益；采取割喉式的竞争模式，许诺投保人高额回报；投资纪律松懈，关联交易和利益输送盛行，甚至，数个大型寿险公司相继爆出丑闻。
在此背景下，1905年纽约州成立由参议员阿姆斯特朗为首的委员会，开展对保险业调查。调查的结果令人吃惊，如公司办公费用浪费惊人；保单持有人利益被忽视；代理人的佣金和公司官员的薪水太高等等。
因此消费者对股份制保险公司产生排斥，更加信任非盈利性的相互型保险，从而逼迫当时股份制保险公司转型为相互保险。这一点，与国内目前的保险市场现状颇为相似。
2、集体文化
国人从宣传教育到处事习惯，都拥有非常深厚的集体文化，提倡团结友爱，互帮互助的美德。而这种观念正是相互保险的核心，相互保险虽然初入国内市场，但在这种文化土壤之下，消费者可以无缝对接，且产生粘性。
3、政策支持
2014年8月国务院下发《国务院关于加快发展现代保险服务业的若干意见》且明确提出“鼓励开展多种形式的互助合作保险”。后2015年中国保监会印发《相互保险组织监管试行办法》。除此之外，在今年李克强总理的政府工作报告中，两次提到了“互联网金融”，并明确要求2015年要“促进互联网金融健康发展”。
三、相互保险消费者认可吗？
早在保监会相关办法正式出台前，国内已有相关机构先行进行了试水。比如目前国内规模较大的相互保障组织——夸客联盟，上线第一个月，就吸引了近十万会员加入。发展速度之快令人难以想象。
该机构负责人在电话中坦言，快速发展得益于会员之间的相互推荐，更有会员主动致电，给夸客联盟提出推广建议，并在线下义务设摊帮助推广。另据透露，虽然夸客联盟推出了免费加入活动，但是付费加入会员依然占到了70%左右的比例。
对于原因，他表示，这其实反应了目前国内保险业的现状：市场空间巨大，但缺少好的保障形式，消费者尤其是80后用户不愿买单，夸客联盟的出现正好弥补这一空白。
同时该负责人还透露，夸客联盟已准备向中国保监会申请相互保险牌照，目前相关工作正在筹备当中。
据了解，根据2011年瑞士再保险发布的《亚太区和中国风险态度及保险调查》显示，超过三分之二的中国被调查者未来12个月打算购买保险，但很多人迟迟没有采取行动。
目前我国的保险深度、密度在全球来看都比较落后，发展空间巨大，如何激活这个存量市场，也许互联网+相互保险就是一个突破口。

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未来物联网行业将向着多元方向发展

标准化是物联网发展面临的最大挑战之一，它是希望在早期主导市场的行业领导者之间的一场斗争。目前我国物联网行业百家争鸣，还未有一个统一的标准出现。因此在未来可能通过不断竞争将会出现限数量的供应商主导市场，类似于现在使用的Windows、Mac和Linux *** 作系统。

合规化同样是当下物联网面临的问题之一，特别是数据隐私问题。目前数据隐私已成为网络社会的一个关键词，各种用户数据泄露或被滥用的事件频发，特别是Facebook的丑闻引发了全球担忧。

因此在未来，我国各种立法和监管机构将提出更加严格的用户数据保护规定，，用户的敏感数据可能会随着时间的推移而受到更严格的监管。

安全化是指预防物联网软件遭受网络黑客攻击，在未来，以安全为重点的物联网设施将受到更多的关注，特别是某些特定的基础行业，如医疗健康、安全安防、金融等领域。

多重技术推动物联网技术创新

从技术创新趋势来看，物联网行业发展的内生动力正在不断增强。连接技术不断突破，NB-Iot、eMTC、Lora等低功耗广域网全球商用化进程不断加速;物联网平台迅速增长，服务支撑能力迅速提升;

区块链、边缘计算、人工智能等新技术题材不断注入物联网，为物联网带来新的创新活力。受技术和产业成熟度的综合驱动，物联网呈现“边缘的智能化、连接的泛在化、服务的平台化、数据的延伸化”等特点。

——以上数据来源于前瞻产业研究院《中国物联网行业应用领域市场需求与投资预测分析报告》。

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