北新板块厘定四至，控规图里释放了哪些关键信息

城市渐次生长，以市中心为圆点，以外溢效应为因，城市各个方向上终会形成特质不同的新板块。经过近20年的发育，成都的房地产板块已经被业内划分为大大小小几十个。
或因开发商标榜区域地理位置之需；或为媒体方便写作和包装，随后板块声势越来越强，最终被房地产数据机构将之整合为既定的系统概念，并相袭沿用。
当下，北新板块的跃众而出，也符合这一城市生长的规律，并更有标志性的新意。
北新板块蓄力而生四至尘埃落定
与过去十几年野蛮生长最终发育成形的那些板块不同，近几年无论是华府板块、新川板块乃至北新板块的崛起，背后或多或少有了官方更科学和体系化的引导。
即政府在某一区域出现居住人群和产业聚集之前，就开始联手类似西南建筑设计院、仲量联行这种大型规划设计机构，从专业角度，将这个板块未来的居住就业人口结构、规划产业能级、土地供应规模、交通及商业、教育及医疗配套的情况、入驻开发企业情况、当前房价地价数据、从规划到基本建成的年限规划等都想清楚，形成细致的城市级规划方案和概念草案。
事实上，北新板块并非官方一厢情愿的产物。
2012年，城北荷花池商圈搬迁，“北改”进行得风风火火。近两年，碧桂园、保利、绿地、优品道为代表的大型品牌房企纷纷抢子入驻。
2015年，金牛区政府正式提出“南改旧城、北建新城”的战略思路，南改旧城主要在三环以内围绕旧城改造，优化创新创业生态环境，形成新的经济增长极；北建新城主要在三环以外利用北部新城等区域内良好的生态本底、深厚的文化底蕴和丰富的都市旅游资源，作为金牛区建成“四态合一”的“科贸之都、文化北城”的重要支撑。
2016年5月，华侨城与金牛区政府签订的“文化北城”核心区项目合作协议，更是将城北，尤其是北新板块房地产市场的开发推向一个新的高点。至此，市场与官方两条发展线索走向不谋而合，北新板块前期酝酿达到临界点，板块顺势而生。

▲北新板块四至道路区划示意
为顺应市场的发展，为业内提供更加精准的市场研究，也对业内城北投资有所增益。金牛区政府、西南院、市规划设计院、仲量联行、锐理数据等多方通过各种考量和现场数据调研和分析， 北新板块四至被界定为东至川陕路117范围，西至北星大道西侧，北至毗河，南至三环凤凰山街道范围内的区域。
从行政区划上看，除大丰板块属于新都外，板块内大部分区域都位于金牛区的北部新城。光北部新城占地就达到了27平方公里，可建设用地208平方公里，占用地规模77%，户籍人口53万。用地广人稀来形容北新板块再合适不过了。
北新板块地广人稀配套先行后劲更足
在最新透露的板块控规图里，锐理观察员看到区域内未来将形成三心即都心、文心、绿心，两区即现代商贸区、科技创新区的空间发展格局，打造宜居、宜业、宜商的国际化现代山水新城。

▲北新板块“三心两区”空间格局图
围绕“三心” 文化、生态、城市逐渐展开
都心这里未来将被打造成为成都的城市副中心。在北星大道两侧，以高端服务业为核心，打造创意办公、特色商业街、品质居住为一体的北新板块城市花园CBD。
文心依托金牛区天回镇独有的汉唐文化、蜀道丝路文化、生态旅游文化，打造集古镇、特色产业、主题社区于一体的天回大观。突出区域的旅游特色，以文化旅游提升周边价值。
绿心以植被丰富的凤凰山公园为基础，生态旅游、休闲观光、文化创意、健康养生为主线，通过资源挖掘和产业培育，形成北部新城休闲之心。
“两区”支撑现代商贸区和科技创新区带来GDP和大量人口
如何导入人口盘活区域价值，是解决城市增量发展、新城开发的核心问题，而规划合理、提档升级的产业布局恰能解决这一关键问题，且对人口结构起到优化作用。
以现代商贸区和科技创新区为主的两大产业区发展，将颠覆人们对北新板块“物流集散”、“商品买卖”、“城郊结合”等老旧印象。
现代商贸区：商贸历来是金牛乃至城北的支柱产业，过去的城北大型专业市场集聚。随着北改和中调的深入开展，专业市场外迁，现代商贸区基本定型。但在过去的几年时间里，受自身配套不足、产业功能单一、电商冲击等不利因素影响，纯粹靠商品买卖的城北商贸业发展状况并不乐观，如何让城北的传统核心竞争力重焕生机，成为北新板块发展中亟待解决的问题。
在现代商贸区的规划上，仲量联行提出了以城北成都国际商贸城为依托，利用互联网+、蓉欧+的带动作用对商贸产业进行升级的建议。规划显示，未来的现代商贸区，将以现有的成都国际商贸城为核心，拉动区域全产业链发展，建立免税店、跨境电商体验店、品牌中心店等增强体验消费，实现商贸区国际化、电商化的飞跃发展。

▲西部地理信息产业园办公区实景
科技创新区：说起产业，大多数成都人立马想到的是高新区，更不会对成都本土的科技创新产业有所联想。事实却是，中铁二院、中铁二局、中铁八局等为主要成员单位的轨道交通产业在全国范围内都具有举足轻重的地位。在这一片区，2014年，中铁轨道交通产业园一期建成开园；2016年9月，西部地理信息产业园一期建成将正式开园，科技创新区已初步成形。以此两大科技产业区为依托，借助物联网、大数据等产业支撑，弥补目前暴露出的产业核心聚集力不足、产业类型单一的短板。全面建成后，两大产业园将吸引7万以上的高科技服务人群，人口结构得到极大优化，使区域更具活力。
从总体布局图上看，北新板块内的大型产业项目远不止上述两个。还有涵碧楼酒店、红星美凯龙等近15个大型商业、住宅项目，其中绝大部分已经签约落地。未来这些产业逐一变现后，将吸引10万以上的高科技、高收入第三产业人群聚集，其消费力和产业吸附能力，均具备无限的想象空间。
万万想不到多轨道交通+城市干道避免城市病

▲北新板块的轨道交通设计和地面交通动线规划
过去，人们对城北，尤其是沙西线、川陕路、人北一线的交通状况抱怨颇多，尤其是川陕路的物流停车场给区域交通拥堵带来巨大负荷；类似的交通软肋还有作为成都重要的物流、人流集散地的火车北站，曾为区域带来可观的经济产值，但也像一道人工屏障阻断了城北继续向北发展的道路。
北新板块则在前期规划时避免这些城市病——北新板块在交通体系上，是典型的以交通引领发展的新区。 区域规划布局了“七横七纵”14条主干道路，其中川陕路、北星干线、天龙大道等10条主干道已全部建成通车；聚霞路、熊猫大道等3条主干道已部分建成通车。其他蛛网型次干道及支路正在加快形成。同时，更加注重轨道交通的建设。目前， 区域内规划有1、3、5、9、27共计5条地铁、1条BRT、1条有轨电车环线，当前地铁1号线、3号线已建成通车。除完善城市内线路，城市间的交通纽带也在布局中。
此外，北新板块逐步呈现的教育、商业、医疗配套，将构建起完善的生活体系。以教育为例，板块以区域发展至40万人口的规模为依据， 规划有11所中学、20所小学、32所幼儿园，以满足区域教育需求。按照发达国家的发展路径理解，主城区边缘的新兴板块宜居和商业发展程度，将逐步把中心地区甩在身后，北新板块也是如此。
可以预料，正在发展中的成都未来将还有诸多尚未命名的板块。恐怕届时，业内也不能厘清这些板块的区别点在哪里，界限在哪里。而北新板块的四至界定和城市级规划的成熟，也为解决类似的困局，找到了一个可以参照的范例。

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