智能家居由二十个子系统与产品组成：
1控制主机（集中控制器）：Smarthome Control Center
2智能照明系统。Intelligent Lighting System（ILS）
3电器控制系统。Electrical Apparatus Control System（EACS）
4家庭背景音乐。Whole Home Audio（WHA）
5家庭影院系统。Speakers, A/V & Home Theater。
6对讲系统。Video Door Phone（VDP）
7视频监控。Cameras and Surveillance
8防盗报警。Home Alarm System。
9电锁门禁。Door Locks & Access Control
10智能遮阳（电动窗帘）。Intelligent Sunshading System/Electric Curtain
11暖通空调系统。Thermostats & HVAC Controls
12太阳能与节能设备。Solar & Energy Savers
13自动抄表。Automatic Meter Reading System（AMR）
14智能家居软件。Smarthome Software
15家居布线系统。Cable & Structured Wiring
16家庭网络。Home Networking
17厨卫电视系统。Kitchen TV & Bathroom Built-In TV System
18运动与健康监测。Exercise and Health Monitoring
19花草自动浇灌。Automatic Watering Circuit
20宠物照看与动物管制。Pet Care & Pest Control
以下智能家居系统产品分类的定义和说明:
1控制主机（集中控制器）：英文Smarthome Control Center。智能家居控制主机又称为智能家居集中控制器，是指封装好的具有智能家居系统控制功能的控制器硬件和软件，具备有相应外围接口，控制主机通常包括各种形式的控制器终端产品。控制主机通过直接连接或者协议转换间接控制方式实现智能照明、家电控制、家庭安防（可视对讲系统、监控系统、防盗报警、门禁电锁）、智能遮阳、家庭能源管理功能。与互联网连接的控制主机还能实现网络控制和远程控制的功能。控制主机及相关产品包括：
1)控制主机
2)控制器
3)分控制器
智能家居控制主机可为一个独立的设备，也可以是一个可明显区分的嵌入设备。许多智能家居厂商的控制主机可用电脑在代替。
控制主机还能在第三方的智能家居软件的配合下，实现更好的场景设置、时间管理和跨平台的连接，获得更佳的用户体验。
有智能家居控制主机产品，且自有产品中整合了智能照明系统、家电控制系统的厂商称为智能家居系统厂商。只提供智能家居控制主机的厂商不能称为智能家居系统厂商。
2智能照明系统。英文Intelligent Lighting System（ILS），又称智能照明控制系统，是利用程序控制系统，通讯传输技术，信息智能化处理及电器控制等技术组成的分布式控制系统，对灯光具有高度的强弱调节、场景设置、定时设置的功能。智能照明系统组成：系统单元、输入单元与输出单元。
系统单元：用于提供工作电源，源系统时钟及各种系统的接口如PC、以太网、电话等；
输入单元：主要功能是将外部控制信号换成网络上的传输信号，具体有开关，红外接收开关，红外遥控器，多功能的控制板，传感器；
输出单元：智能系统的输出单元是用于接收来自网络传输的信号，控制相应回路的输出以实现实时控制。
智能照明系统由以下产品组成：
1)智能照明控制系统
2)调光开关
3)灯具
4)光源
在智能家居系统中，智能照明系统是一个核心系统，每个智能家居品牌厂商都可实现这一功能，通常将智能照明控制系统整合在智能家居控制主机中。
3电器控制系统。英文Electrical Apparatus Control System（EACS）。智能家居中的电器控制系统是指控制主机对家用电器、电源插座开关进行的开关控制、功能设置、场景设定。电器控制由控制主机中的模块单元、连接线路、传感器和执行器模块组成。传感器和执行器模块可封装到开关插座中，直接连接电器设备使用，也可嵌入到家用电器中。在智能家居系统中，电器控制系统是一个核心系统，每个智能家居品牌厂商都可实现这一功能。
智能家居系统中的电器控制系统除了嵌入控制模块的开关插座外，还包括连接智能家居系统的各种遥控器和信号中转放大设备（Remotes & IR Repeaters），以及各类定时器和家庭自动化配件（Timers & Automation）。
电器控制系统主要包括以下产品：
1)智能控制开关
2)智能控制插座
3)定时器
4)遥控器
5)信号中转放大设备
6)智能家电。英文Intelligent Home Application（IHA）。智能家电就是微处理器和计算机技术引入家电设备后形成的家电产品，具有自动监测自身故障、自动测量、自动控制、自动调节与远方控制中心通信功能的家电设备。智能家电就是微处理器和计算机技术引入家电设备后形成的家电产品，具有自动监测自身故障、自动测量、自动控制、自动调节与远方控制中心通信功能的家电设备。目前智能家居与家电设备的连接的控制是通过电器控制系统来完成的，由于标准协议兼容等问题未能很好解决，这种连接方式的控制多数只能实现电源的开关 *** 作、空调电视等少数电器的功能 *** 作，而不能实现更多智能化的设定和 *** 作。行业发展趋势是一方面智能家居产品的不断研发和普通，连接到网络中的智能家居能够与智能家居系统整合和协同工作；另一方面，智能家居将嵌入智能家居的控制模块，直接连接智能家居控制主机，实现更便捷的控制功能。
尽管电器控制也包含照明电源、智能遮阳（电动窗帘）开关电源的控制，但这两部分的控制都分属于智能照明系统和智能遮阳（电动窗帘）。
4家庭背景音乐。英文Whole Home Audio（WHA）。是由一个集中的音乐源或可汇入的音乐源经过功放设备放大，通过连接线缆、连接单元和包含调音模块的控制面板连接到分区或房间，由各个音箱喇叭进行播放，实现背景音乐效果。背景音乐有四种常见的配置方式包括不可分区的单一音源播放，可分区的单一音源播放，独立控制的多个音源播放，可加入本地音源的独立控制的多个音源播放。在智能家居系统中，家庭背景音乐系统是一个选配系统，通常在场景设置中通过设定实现智能照明系统、家庭影院系统、电器控制系统、门禁电锁等联动。家庭背景音乐主要包括三部分：
1)音源。家庭背景音乐系统可以自由选择音源，电脑、电视、DVD、收音设备、MP3、手机、平板电脑等都可以作为音源。
2)控制器。家庭背景音乐控制器系统分为主机型和分体式两种。
3)音箱。目前家庭背景音乐所采用的音箱主要有吸顶喇叭，壁挂音箱（嵌入式），平板音箱（壁画形式）等几种。功率匹配较为标准。
5家庭影院系统。英文Speakers, A/V & Home Theater。家庭影院系统是要家庭环境中搭建的一个接近影院效果的可欣赏享受音乐的系统。家庭影院系统可让家庭用户在家欣赏环绕影院效果的影碟片、聆听专业级别音响带来的音乐、并且支持卡拉OK娱乐。一般来说，一套家庭影院需要3个部分：信号源、功放及终端。信号源包括VCD、DVD、蓝光碟机、个人计算机、CD等等；终端包括显示设备（平板电视机及投影机）和音箱，音箱本身要求回放质量要好；功放对于家庭影院很重要，一般用专门的AV功放，AV功放主要由信号源选择器、信号处理前置放大器和后级功率放大器组成，可以切换信号源，对信号处理，如杜比解码、虚拟环绕、DSP等处理，调节音调音量；最后通过功率放大器驱动多个音箱。
家庭影院系统中，显示设备可选择平板电视机及投影机，对于别墅和具备视听环境安装的房间来说，首选投影机作为显示设备。
以下是家庭影院系统包括的产品：
1)家庭影院（Home Theater Accessories）
2 A/V线缆（A/V Cables）
3)A/V连接器（A/V Components）
4)A/V有线分配（A/V Distribution - Wired）
5)A/V无线分配（A/V Distribution - Wireless)
6)投影幕与大屏幕电视（Display Screens）
7)高清电视与高清音频 (HDTV / HD Radio) (198)
8)模块（Modulators）
9)个人便捷A/V设备（Personal A/V）
10)喇叭音箱（Speakers）
11)音量控制与音频开关（Volume Controls & Speaker Switching）
12)有线电视系统 CATV
13)卫星电视接收 Satellite TV Receiver
14)家庭背景音乐（Whole House Audio / Multi-Zone）
其中第12)类家庭背景音乐与前面的第4大类家庭背景音乐相同。由于目前国内市场对家庭背景音乐的需求较多，因此，从家庭影院中特别分出这一小类。
在智能家居系统中，家庭影院系统是一个选配系统，通常在场景设置中通过设定实现智能照明系统、家庭背景音乐系统、电器控制系统、门禁电锁等联动。
6对讲系统。英文Video Door Phone（VDP）。包括家庭使用的可视或非可视对讲系统、家庭使用的小型电话交换机系统。可视对讲系统，具有叫门、摄像、对讲、室内监视室外、室内遥控开锁、夜视等功能，住户在室内与访客进行对话的同时可以在室内机显示器看见来访者影像并通过开锁按钮控制大门开启，达到阻止陌生人进入大门的目的。可视对讲系统是由门口主机、室内可视分机、不间断电源、电控锁、闭门器等基本部件构成。独立安装的智能家居系统中的可视对讲系统的门口主机与设在客厅和走廊过道、房间等位置的室内可视分机；房地产商统一安装的楼宇可视对讲系统，楼梯道口大门主机与每个住户的室内分机相连。以下是对讲系统包括的产品：
1)对讲系统（Intercoms）
2)移动电话和平板电脑配件（Cell Phones and Pad Accessories）
3)固定电话配件（Home Phones & Accessories）
4)远程监测与控制（Remote Monitoring & Control）
5)小型电话交换机（PABX）
在智能家居系统中，对讲系统属于家庭安防系统的一部分，是一个常见的选配系统，尤其是在别墅应用中。部分厂商将控制主机嵌入到可视对讲系统中，并整合智能照明、电器控制功能，成为一个以可视对讲系统为载体的智能家居系统。
小型家用电话交换机（PABX）对家庭对外电话通讯和内部对讲通话都很有好处，避免了由于房间大和房间多后接听电话不便带来的麻烦，同时还可实现内部通话，小型家用电话交换机具备呼出外线、外线呼入、转接外线电话和内部通话,支持来电显示、电脑话务员录音、免打扰、d性编码、来话代接、呼出限制、通话保密等特点。
7视频监控。英文Cameras and Surveillance。包括网络摄像机、视频监控系统。网络摄像机可作为灵活的图像视频监视设备与智能家居系统配合使用。完整的视频监控系统是由摄像、传输、控制、显示、记录登记5大部分组成。摄像机通过同轴视频电缆将视频图像传输到控制主机，控制主机再将视频信号分配到各监视器及录像设备，同时可将需要传输的语音信号同步录入到录像机内。 通过控制主机， *** 作人员可发出指令，对云台的上、下、左、右的动作进行控制及对镜头进行调焦变倍的 *** 作，并可通过控制主机实现在多路摄像机及云台之间的切换。利用特殊的录像处理模式，可对图像进行录入、回放、处理等 *** 作，使录像效果达到最佳。以下是视频监控包括的产品：
1)摄像机（Camera）
2)监控系统附件（Surveillance Accessories）
3)视频监视套件（Video Monitoring Kits）
4)视频录像设备（Video Recorder）
在智能家居系统中，视频监控系统属于家庭安防系统的一部分，是一个常见的选配系统，尤其是在别墅应用中。
8防盗报警。英文Home Alarm System。一个报警系统（Alert System）通常由报警探头（前端探测器）和报警控制器组成。报警探头包括有：门磁开关、玻璃破碎探测器、红外探测器和红外/微波双鉴器、紧急呼救按钮。报警控制器是一台主机（如电脑的主机一样）是用来处理，包括有线/无线信号的处理，系统本身故障的检测，电源部分，信号输入，信号输出，内置拨号器等这个方面组成。以下是防盗报警包括的产品：
1)报警系统（Alert System)
2)个人保全产品（Personal Security Product）
3)射频发射与接收设备（RF Transmitters & Receiver）
4)报警探头（Security Sensor）
5)安防系统配件（Security Systems Accessories）
在智能家居系统产品形态中，大多数将智能家居控制主机与报警控制器是两个相对独立的硬件，但也有控制主机中嵌入报警控制器、报警控制器中嵌入控制主机的情况，安防报警厂商设计的智能家居系统多以后者为主。
9电锁门禁。英文Door Locks & Access Control。指配合智能家居使用的各种门禁电锁、家居门禁产品、电动门、电动窗。门禁电锁是门禁系统的重要组成部分，是门禁系统的执行机构和关键设备。在智能家居系统中，门禁系统的控制部分多与智能家居控制主机及相关模块整合，并不成为一个独立的系统，但门禁电锁作为大门、车库门、出入口等位置的门禁执行机构广泛使用。门禁电锁分类有门禁磁力锁，门禁电插锁，门禁阴极锁，门禁阳极锁，门禁电控锁。电锁门禁产品包括：
1)门禁电锁
2)家居门禁产品
3)电动门
4)电动窗
10智能遮阳（电动窗帘）。Intelligent Sunshading System/Electric Curtain（ISS），智能遮阳系统通常是由遮阳百叶或者遮阳窗帘、电机及控制系统组成。控制系统软件是智能遮阳控制系统的一个组成部分，与控制系统硬件配套使用，在智能家居系统中，控制软件通常属于智能家居控制主机软件一部分。一个完整的智能遮阳系统能根据周围自然条件的变化，通过系统线路，自动调整帘片角度或作整体升降，完成对遮阳百叶的智能控制功能，既阻断辐射热、减少阳光直射，避免产生眩光，,又充分利用自然光，节约能源。
还有一种简化模式的智能遮阳系统，通常称为电动窗帘（Electric Curtain），它是由电机、减速轮组、主动轮、滑轮和环形滑线组成，其特征是：滑线上缚有一或二只永磁体，与之相对应有一或二只吊环是磁性材料制成；沿线和永磁体在由非磁性材料制成的帘。杆内腔运行，而吊环全部套在帘杆外周或嵌进下部开的缝内，永磁体用磁力牵引吊环。智能窗帘的控制方式有定时控制、半自动手动控制、智能化的亮度控制和场景控制、手动控制四种，尤其是智能化的亮度控制和场景控制最为常见，通常在会客模式、影院模式、睡眠模式、离家模式场景设置生效时，与智能照明系统、电器控制系统、背景音乐系统、家庭影院系统、防盗报警系统产生联动，达到调整室内光照、营造气氛、保护隐私等目的。
11暖通空调系统。英文Thermostats & HVAC Controls。指温控器和HVAC控制。家庭常用的暖通空调产品包括家用中央空调系统和新风系统、采暖系统。
1)家用中央空调。又称为家庭中央空调、户式中央空调，是一个小型化的独立空调系统。在制冷方式和基本构造上类似于大型中央空调。由一台主机通过风管或冷热水管连接多个末端出风口，将冷暖气送到不同区域，来实现室内空气调节的目的。它结合了大型中央空调的便利、舒适、高档次以及传统小型分体机的简单灵活等多方面优势，是适用于别墅、公寓、家庭住宅和各种工业、商业场所的暗藏式空调。
2)新风系统。新风系统是空调的三大空气循环系统之一，即室内空气循环系统、室外空气循环系统。新风系统的主要作用就是实现房间空气和室外空气之间的流通、换气，还有净化空气的作用。新风系统应用范围：凡是有人长时间在其中活动，并且房间通风不畅的有必要使用新风系统。归结起来，户式新风系统（采用负压通风方式）适合用在换气次数较少的公寓、别墅、婴儿房等小空间场所；对于人的活动较多、换气次数较多的KTV、网吧等娱乐场所，机房、宾馆、商场、工厂、写字楼、餐馆、银行、教室、幼儿园、医院病房等场所，最好使用新风机组，因为换气次数多，能量损失多，需要使用热回收新风系统。
3)采暖系统。北方冬季御寒设施，广义的指让大家得到采暖需求的产品和方法，其是通过热源加热热媒再加热空气形成热交换后增加环境温度的产品。目前常用的三种采暖系统：一是普通的热水采暖系统，常见的有普通铸铁散热器、改良型铸铁散热器、钢制散热器系统；二是地板辐射采暖系统，是以不高于60℃的热水为热媒，在加热管内循环流动，加热地板，通过地面以辐射和对流的传导方式向室内供热的供暖方式；三是热风采暖系统，热风采暖是使用设在地下室内的暖风机将室外的冷空气加热后，经设在墙内的风管送到卧室、起居室，这部分空气分别再经过厨房、卫生间，排至室外。是有组织的通风系统。一般卧室、起居室换气次数为每小时2次，以保证人们在冬季拥有足够的新鲜空气。四、挂镜线或踢脚板式散热器；五、发热电缆与电热膜采暖系统，发热电缆的供热原理类似于地板辐射采暖，而电热膜则通常结合房间的吊顶布置，由于采用了较先进的电热膜发热技术加热室内空气达到取暖目的，其热效率远高于普通电暖气类设备。。
智能家居系统中，控制主机通常需要借助原有的传感器采集暖通空调系统的数据，并通过原有的执行器进行控制，在协议开放的基础上，智能家居厂商也会针对性地开发包含了状态显示和执行功能的第三方的模块。控制主机管理暖通空调的好处在于可进行多种场景设置，可与其它系统联动从而营造更舒适、安全、节能和人性化的居住环境。
12太阳能与节能设备。英文Solar & Energy Savers。包括家庭住宅使用的太阳能电池、电器设备；节能、节水及高能效的设备、软件与管理方案；风力发电等。本分类还包括家庭能源管理Home Energy Management System，简称HEMS。
1)自动照明（Automatic Lighting）
2)高效照明器具（High Efficiency Lighting）
3)电力监测与设备效率（Power Monitoring & Appliance Efficiency），或称家庭能源管理（Home Energy Management System）。家庭能源管理系统软件运行在智能交互终端，应用软件利用家电内置的电量采集模块对家电的运行状况进行实时监控，采集有关电力消耗和各种设备情况准确及时的数据，并在终端机上显示出来，通过对数据的分析、挖掘，达到对整个智能家居系统运行的优化管理。用户可以利用互联网以远程的方式监视和控制各种智能设施，用户还可以根据预算调整使用。未来，智能交互终端与智能电表可以进行双向通信，电力企业可以精确地知道用户的用电规律，从而对需求和供应有一个更好的平衡。
4)遥控窗户窗帘（Remote-Control Windows & Coverings），与智能遮阳（电动窗帘）类似。
5)太阳能电池板（solar Panels）
6)太阳能产品（Solar Products）
7)水和喷灌管理（Water & Sprinkler Management），与花草自动浇灌（Automatic Watering Circuit）类似。
8)房屋节能改造（Weatherization）
9)风力发电（Wind Power）
13自动抄表。英文Automatic Meter Reading System（AMR），也称为集中抄表、远程抄表。是指采用通信、计算机等技术，通过专用设备对各种仪表（如水表、电表、气表等）的数据进行自动采集和处理的系统。它一般是通过数据采集器读取表计的读数，然后通过传输控制器将数据传至管理中心，对数据进行存储、显示、打印。解决自动抄表主要解决上门入户抄表带来的扰民、数据上报不及时、管理不便等难题。自动抄表在房地产建设项目中的智能小区中与楼宇对讲系统一样，成为一个标准配置。
单户型的智能家居，通常并不与自动抄表系统相连，这是因为智能家居系统设计安装商通常未获得自动抄表接口数据读取权限。在煤、气、水、电探测报警后的执行器联动上，智能家居系统控制的执行器采用自动抄表设备上的执行器或者进行联动 *** 作。
14智能家居软件。英文Smarthome Software。是指独立于智能家居系统产品厂商的第三方软件，第三方软件企业通过与智能家居系统产品厂商达成底层协议，应用层面的合作，开发可控制主流智能家居系统，实现智能灯光控制、智能电器控制、智能温度控制、智能影音控制、智能窗帘控制、智能安防控制、智能遥控控制、智能定时控制、智能网络控制、智能远程控制、智能场景控制等功能的软件。
第三方的智能家居软件存在的前提是协议开放、产品兼容。越来越多的智能家居系统产品厂商已经开始认识到这个问题的重要性，并进行了大量的工作，中国智能家居星级联盟就是推进协议开放和产品兼容的一个重要组织机构，联盟认证的智能家居软件将能够识别和控制所有联盟成员的系统产品。
15家居布线系统。英文Cable & Structured Wiring。智能家居布线系统从功用来说它是智能家居系统的基础，是其传输的通道。智能家居布线也要参照综合布线标准进行设计，但它的结构相对简单，主要参考标准为家居布线标准（TIA/EIA 570-A）。TIA/EIA 570-A草议的要求主要是给订出新一代的家居电讯布线给与现今及将来的电讯服务。标准主要提出有关布线的新等级，并建立一个布线介质的基本规范及标准，主要应用支持话音、数据、影像、视频、多媒体、家居自动系统、环境管理、保安、音频、电视、探头、警报及对讲机等服务。目前应用较多的是以四个功能模块实施为主，包括高速数据网络模块、电话语音系统模块、有线电视网模块、音响模块。智能家居布线产品可以说是智能家居中最基本的产品，许多其它智能家居系统都需基于智能家居布线系统来完成传输和配线管理，包括宽带接入系统、家庭通讯系统、家庭局域网、家庭安防系统、家庭娱乐系统等。
家居布线系统中有一个重要的产品：家居布线箱，又称为住宅信息配线箱，或者简称为弱电箱，它既是家庭弱电线缆端接与设备放置的场所，也是住房通讯网络有线电视等信息连接的入口。家庭住宅采用住宅信息配线箱的好处，主要归结于，其一，能对家庭弱电信号线统一布线管理，有利于家庭整体美观；其二，强弱电分开，强电电线产生的涡流感应不会影响到弱电信号，弱电部分更稳定；其三，更方便于对弱电布线的自主管理。在安装了智能家居系统的项目中，家居布线箱是一个基本的配置产品。
16家庭网络。英文Home Networking。智能家居系统中指的家庭网络是一个狭义的概念，是指是由家庭内部具备高性能处理和通信能力的设备构成的高速数据网络。两种最流行的家庭网络类型是无线和以太网。在这两种类型中，路由器执行大部分工作，负责控制相互连接的设备之间的通信。通过将路由器连接到拨号、DSL或电缆调制解调器，还可以让多台计算机共享一个互联网连接。许多新型路由器将无线技术和以太网技术结合在一起，并且包含硬件防火墙。家庭网络的常见产品包括：
1)电脑
2)服务器
3)路由器
4)ADSL Modem
5)存储设备
家庭里的通讯和网络设备，包括智能家居系统，都可通过家庭网络与外界相连。同时，家庭网络中的服务器和电脑具备较强的运算和图形计算能力，可以协助或者协同视频监控系统、家庭能源管理系统完成更强大的视频信息处理和数据运算。另外，家庭网络中的硬盘和备份设备也成为智能家居系统的数据保存的设备，这对视频监控系统来说尤其重要。
17厨卫电视系统。英文Kitchen TV & Bathroom Built-In TV System可在厨房、卫生间等位置安放，进行数字电视和有线电视播放，可作为智能家居的控制器、可视对讲的室内分机使用，具有对讲开门功能、保安对讲机功能、可进行门禁开锁 *** 作，可收听FM立体声，具有电话转接功能，可作为带触摸屏的遥控器。。
18运动与健康监测。英文Exercise and Health Monitoring。具备联网功能的个人健康监测系统产品，在智能家居系统中，通常指具备了个人健康与运动状况监测功能的家居与家电产品。
19花草自动浇灌。英文Automatic Watering Circuit。它包括浇灌器主机与主机连接的控制器和水管系统，所述浇灌器主机是由微型电机、齿轮传动机构、止水阀机构、定时器、电源开关等组成。按照预先设定，根据湿度的变化或者定时 *** 作自动、场景设置的联动 *** 作打开或关闭电源开关将水份定期、定量、及时地补充给花木。
20宠物照看与动物管制。英文Pet Care & Pest Control。5月26日，中国房地产业协会与上海易居房地产研究院联合举办“2022房地产及物业上市公司测评成果”发布会，会上发布的《2022房地产上市公司测评研究报告》指出，上市房企积极应对行业变化，从客户需求出发，对产品进行迭代升级，推动产品服务力的升级。主要表现在，加强客户满意度管理、强调工程质量监管、加大科技赋能和数字化应用等。此外，上市房企为拓展收入，积极寻求多元化盈利模式，努力寻找第二增长曲线，其中，物业管理仍是上市房企寻求多元发展的首选行业。
《报告》还重点回顾了上市房企2021年全年的业绩表现情况。《报告》指出，2021年，上市房企总资产均值为154912亿元，同比下跌182%；净资产均值为36514亿元，同比上涨838%；房地产开发业务收入均值为29479亿元，同比上涨721%；营业利润均值为4281亿元，同比下跌1841%。净负债率均值较上年下降739个百分点至8768%；总资产周转率、存货周转率均值较上年有微升。2021年，房企更加重视负债规模、还款期限及现金流管理。长期偿债能力方面，《报告》显示，2021年上市房企剔除预收账款后的资产负债率均值为6162%，同比下降209%；净负债率均值为8768%，较上年下降739个百分点。受到市场趋冷和成本增加因素影响，房企盈利空间出现收缩。11家上市房企净利润超过100亿元，占比达到696%；25家上市房企出现亏损，占比达到1582%。
《报告》指出，经过综合测评，万科A、保利发展、中国海外发展、碧桂园、龙湖集团等公司位列上市房企综合排名TOP10。随着2022年稳地产政策持续推出，房地产行业有望迎来健康发展。上市房企应从自身出发，积极寻求精细化管理模式，创新性地满足市场发展需求。近日，国家发改委、住建部、国务院妇儿工委办公室联合发布《城市儿童友好空间建设导则（试行）》（以下简称“《导则》”），提出应坚持“1米高度”视角，在城市、街区、社区3个层级统筹推进儿童友好空间建设。
那么，该政策在各地城市更新等过程中，有何指导意义？相比社区养老，此前物业服务企业（下称“物企”）在托幼方面的工作推进并不多，这个短板如何补齐？在各地加强婴幼儿托育服务工作开展中，对于这一“新蓝海”，开发商、物业企业又该如何主动嵌入该领域寻求突破？
《导则》指出，应在城市、街区、社区3个层级统筹推进儿童友好空间建设。
以“1米高度”视角推进城市公共空间建设和改造
《导则》提出，以公益普惠为原则，兼顾特殊儿童群体的需求，推进“1米高度”的儿童视角设计，按龄、按需推进儿童友好空间建设，让广大儿童公平享有便捷、舒适、包容的设施、空间和服务。
具体来看，《导则》明确，儿童友好空间建设应在城市、街区、社区3个层级统筹推进，重点工作内容包括公共服务设施、道路空间、公园绿地的“适儿化”改造和校外活动场所、游憩设施建设。
其中，街区层面与15分钟步行出行范围相衔接，对接城市街道管理服务范围，重点完善儿童公共服务设施、活动场地、慢行系统和学径网络等，构建儿童友好街区空间；社区层面与5-10分钟步行出行范围相衔接，对接城市社区管理服务范围，优先配置满足婴幼儿和学龄前儿童日常需求的服务设施、游乐场地和步行路径，满足儿童日常基本生活和成长发展需要。
从相关设施来看，托育服务设施每托位建筑面积不应少于9平方米；幼儿园建筑面积不宜小于2200平方米，用地面积不宜小于3500平方米；新建居住区的儿童游乐场地面积不宜小于100平方米；新建社区应建设不小于800平方米的多功能运动场地。
同时，该政策提及“适儿化”概念，尤其是提及了公共服务设施“适儿化”改造的内容。《导则》提出，结合儿童特征和成长需求，优先对儿童使用频率较高的教育、医疗卫生、儿童福利、图书阅览、展示与艺术表演、体育等公共服务设施进行“适儿化”改造，完善托育服务设施建设，搭建儿童社会化交往平台。
对此，中指研究院物业事业部总经理牛晓娟表示，此次政策明确提出“适儿化”改造，可以有效提升城市温度，完善城市更新的内容，增加居民幸福感。
“适儿化”概念应融入社区规划及城市更新中
实际上，很长一段时间以来，我国在儿童空间配套设施建设方面的推进相对较慢，在基础设施、活动场地等场所的建设上，忽视了儿童这一群体的诉求。与此形成对比的是，之前各方对养老、适老的关注较多，尤其在物业层面，不断探索“物业 养老”的落地模式。
同策研究院资深分析师肖云祥指出，虽然一些地方已在推动儿童友好空间的建设，但《导则》的发布，更有利于在国家层面确立推进儿童空间的建设方向，“有了统一的方向，才能促进各地更好地从规范性、标准化方面，推进儿童友好空间的建设。”
值得一提的是，在业内看来，此次《导则》提出城市建设“适儿化”概念，于房企而言，具有较大的启发意义。“鉴于二孩、三孩等政策推出以及后续家庭结构的调整，尤其是疫情期间儿童教育和娱乐等问题的出现，迫切要求各部门和企业关注此类政策。尤其在住房和社区规划、城市更新和老旧小区改造等方面，需积极导入此类设施和服务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是说。
严跃进同时指出，此次政策明确三个层级的推进过程，尤其在社区层面是目前房企需要重点关注的，后续房企应结合社区人口规模等，积极开展此类服务设施的建设。此外，该政策提及“适儿化”概念，尤其是公共服务设施“适儿化”改造，在各地城市更新过程中亦需要导入此类概念。
“适儿化”物业服务仍具有发展空间
毋庸置疑，物业作为与城市居民接触最为密切的行业之一，在业务范围内进行“适儿化”服务以满足业主需求，有其先天优势。在提高社区业主幸福感的同时，也可以有效提升服务满意度。
政策层面，相关部门已出台了多项政策，鼓励物企发展生活性多元服务。比如7月13日，住房和城乡建设部和国家发改委联合发布《城乡建设领域碳达峰实施方案》，鼓励物业服务企业向业主提供居家养老、家政、托幼、健身、购物等生活服务。
在此背景下，目前，物企围绕人的多样化需求拓展社区生活类增值服务，比如，以“未成年、中青、长者”整个生命周期为线索，针对幼儿、年轻人、老人等不同群体打造“全龄段”多元服务，布局托幼、亲子、零售、美居、养老等领域，满足不同年龄段人群的特定性需求。
其中，物企在“托幼”工作方面已有不少实践，例如绿城服务，凭借收购和自我孵化双重路径，推动幼儿托育与早教业务，并将文化教育服务发展为其园区服务中的重要组成部分。此外，也有很多物企面向少年儿童，在社区教育等领域展开实践。
不过，总体而言，物企在“适儿化”方面的工作尚处于起步阶段，仍有很大的进步空间。恰如严跃进所言：“相比之下，物业企业在托幼方面的工作推进并不多，这一短板需要补齐。此次政策也明确，因地制宜加强婴幼儿托育服务设施供给，可利用既有公共设施开展家庭养育指导。这对于物企而言是有启发的，可以积极关注此类需求，搭建好桥梁的功能，为社区业主的托幼需求增加新服务。”
物企介入“适儿化”领域如何有所为？
在58安居客房产研究院分院院长张波看来，托幼服务的完善，是婴幼儿养育责任由家庭化不断走向社会化的重要体现，应通过高标准、严要求以及完善的监督机制保障托幼服务质量，真正让抚养者放心、让幼儿健康成长。而对于物企来说，尤其是大型物企，可以通过品牌效应，标准化、严要求一批示范性托育机构，打造出质量高、信誉好的自有品牌，这是其当下介入社区“适儿化”领域可以探索的路径之一。
不过，在江苏三三德玖物业服务有限公司董事长林志伟看来，在托幼方面，物业服务可作为的空间有限，因为目前在幼儿安全、空间应用、投入回报方面还无法支撑。而物业服务能有所作为的，主要在开拓幼儿亲近自然和互动娱乐方面。比如，在社区合适的场地开辟“认知园”“一米菜园”等，帮助幼儿辨识常见的动植物；在户外合适的场地改建儿童游戏互动场所，便于集中活动和安全监护；在架空层、连廊步道、空置物业等打造幼儿阅读室、儿童文化长廊等供幼儿学习交流，展出社区幼儿的文艺作品。除此之外，开发商在园区规划配套上，也可以适当增加相关配建设施，如“亲子园”“老幼伴随步道”等。
亿翰物研研究总监李艳杰也表达了类似看法。在他看来，公共服务的“适儿化”工作推进，对于物企来说，能够做的工作非常有限，开发商和物企要嵌入到该领域，需要在前期的软硬件配套设施做好的基础上，才有可能去推进。
此外，李艳杰指出，相对于养老而言，托育类服务属于专业性比较强、安全等级比较高的业务，物企当前可能还不具备这一能力。现在做得比较多的，也就是社区空间的提供，以及开设社区课堂等。
展望未来，在牛晓娟看来，物业企业参与“适儿化”方面的工作，除了需要优化社区环境之外，还需在社区改造与安全保障之间做好平衡，为此，物业企业还需要进一步完善自身的专业化技能。
考虑到幼儿群体的特殊性，肖云祥建议，在社区“适儿化”服务领域，应采取政府引导、监管、规范，市场运作的方式来推动托育行业的发展。从物企的具体做法来看，首先，在服务、运营能力上，物企需获得业主的信任与支持，这是开展托幼业务的前提；其次，在业务开展上，对于自身运营能力、资金实力强的物企，可以自己孵化团队，而从“术业有专攻”的角度来看，与专业第三方机构合作也是一个不错的选择。
新京报记者 张晓兰
编辑 杨娟娟 校对 王心
12月26日，广东省东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，自本通知印发之日起，东莞市莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手商品住房，须自商品房买卖合同（或房地产买卖合同）网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交易，上述区域暂停实行商品住房限购政策。
今年7月4日，东莞市住房和城乡建设局等四部门联合发布《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》，通知提出，东莞市住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区(以下简称“限购区域”)。
这意味着，东莞市全域不再执行商品住房限购政策。
东莞：新房短期库存去化周期达24个月
据中指院数据，2022年11月，东莞商品住宅可售面积约45915万平方米，环比增长062%，同比增长677%；短期库存去化时间为24个月，尽管环比缩短09个月，但同比延长145个月。2021年以来，东莞市的最长去化周期为2022年10月为249个月，其次为2021年1月为247个月。
2022年1-11月，东莞商品住宅成交面积为2838万平方米，同比下降358%；商品住宅成交套数为24122套，同比下降367%。
东莞商品住宅成交面积 来源：中指院
2022年前11月，东莞商品住宅月均新批上市面积为2258万平方米，同比下降473%。
东莞商品住宅月均新批上市面积 来源：中指院
就限购区域而言，新房市场热度不均，有区域价格降幅超50%。据中指院数据，今年前11月，位于限购区域的莞城街道、东城街道、松山湖高新技术产业开发区、南城街道、万江街道，成交均价同比增加182%、959%、-521%、-79%。
诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪表示，东莞本次限购政策的放松也是地方楼市发展推动下的产物，一方面在此前强化政策调控下，东莞房地产市场运行逐渐回归理性，限制性住房消费政策迎来宽松局面是大势所趋，另外，由于明年东莞商品房供应较为充足，因此适度放开限购限售政策也是为明年市场供需两端稳健发挥打下坚实基础。
“楼市调控进入新阶段”
上海易居房地产研究院智库总监严跃进表示，东莞取消限购政策，信号意义积极重大，这意味着楼市调控政策进入到新阶段，即全面废除限购，已经二三线城市这么做，还会有更多城市加入。
12月9日，广东省佛山市住房和城乡建设局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》。新政明确，2022年12月10日起，在佛山市禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道购买的新建商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。上述区域暂停实施住房限购政策。
这也意味着，佛山在今年6月取消八大镇街限购政策的前提下，再度取消祖庙、桂城、大良三主城区中心镇街的限购政策，佛山已全域取消限购。
此外，据澎湃新闻不完全统计，今年三季度以来，已有包括江苏省南京市、山东省青岛和济南、四川省成都、陕西省西安、河南省郑州、福建省厦门等地相继缩窄限购区域。
据交汇点新闻客户端12月22日消息，南京主城限购区域部分放开。为着力改善职住平衡，对玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块可在现行购房政策基础上增购1套。
报道称，限购政策有所放宽。加大支持改善性住房需求，对有60岁及以上成员的本市户籍家庭可增购1套住房，对长期工作在南京但社保或个税缴纳在外地的居民，提供半年及以上居住证明可在宁购买1套住房。
12月6日，厦门解除岛外四个区的限购，外地户籍可直接购房。据厦门日报，岛外限购政策调整为在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房。岛内限购政策不变，仍为过去4年连续缴纳3年社保或申报个税的非本市户籍家庭和个人，以及符合条件的非本市户籍人才在岛内限购1套住房。
严跃进称，最近一些地方调控的政策也在给其他地方政策做示范，要主动作为，减少对房地产交易市场的约束，从而为新一轮楼市复苏提供新动力。
关荣雪表示，西安、杭州等城市调整限购，说明新一轮需求端的纾困政策已经由热点新一线或二线城市率先开局，在当前房地产市场尚待加速修复的背景下，金融支持房地产政策要应出尽出、因城施策，充分发挥政策积极效应，预计后续还将会有更多热点二线城市跟进。
到底是什么事能让“散装江苏”抱团？毕竟这是一个13个省辖市有着“十三太保”昵称的地方，各城市基本各自为战，互相不服气。但这次，在全国白热化的人才争夺战上，江苏开始有了合纵连横的苗头。苏州主动伸出了抱团橄榄枝，抢人大战再告升级。12月22日，苏州市人民政府发布《关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》，对户口迁移政策调整完善。其中包括租房即可落户、与南京互认居住证及社保年限，探索与无锡、常州等实现户籍准入年限同城化积累互认等创新户口迁移政策，这意味着淡出许久的“苏锡常”联盟，很快又要回归了。
今年初，疫情导致了部分城市楼市停摆，复工复产后，长三角楼市在强劲的经济韧性之下，迅速恢复并持续领跑全国楼市复苏。
苏州作为外来人口占比较大的城市，率先放出大招——取消部分地块的结构封顶和现房销售条件。11月，苏州再次发布《姑苏人才“青春无忧”计划》，放宽青年人才落户限制、简化青年人才落户和居留流程、完善青年人才乐居保障、扩大人才优购房规模等。
但苏州楼市始终未能恢复2019年的上升势头。
据中指研究院数据，11月苏州市场成交面积58万平方米，仅比2019年同期微增353%。另一方面，苏州的商品房库存也开始逐步增加，截至2020年11月末，中指院重点监测的城市中，深圳库存升幅最大，苏州紧随其后为704%。
但苏州房价悄然走高也是不争的事实。根据克而瑞数据统计，截至12月中旬，苏州市区（含吴江）新房成交均价为26262元/平方米，同比上涨189%。长期来看，5年内苏州房价涨了100%，2015年苏州市区成交均价12591元/平方米，2020年已经达到26260元/平方米。
此次人才战略升级对苏州房地产市场又将产生何种影响？
上海中原地产市场分析师卢文曦对《每日经济新闻》记者表示：“苏州出台政策的主要出发点还是人，苏州现在制造业越来越发达，除了高端人才外，普通劳动力也需要，降低落户门槛有助于吸引人口导入。”
从限购的技术角度来看，社保互认的确可以打破准入门槛的瓶颈。租房不代表马上就有购房资格，这个不要过度解读。从表述来看，苏州主要是想减少购房和租房之间的权利落差。
卢文曦续称，从苏州和上海的紧密联系程度，以及城市本身的竞争力来看，去年出现一波快涨后，市场出了调控举措，楼市表现还是比较稳建的。这个政策出台对苏州当地短期需求释放作用不明显，主要是吸引人口落户。但随着人口落地，有稳定的工作后，在此地买房可能性大增，因此是需求力的长期储备，利好长期走势。
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