去香港考察什么项目好

创新科技、金融方面的项目等。
香港具有较强的技术力量和开放的科研氛围，可以考察和合作参与各种科技创新项目，如物联网、人工智能、医疗等领域。同时香港是亚洲重要的金融中心之一，拥有着完善的金融法律法规和强大的金融从业人员队伍。可以考察在香港设立金融公司、参与投资理财等项目。这些项目可以接触到更加多元化和前沿的商业环境，了解市场的商业模式和需求，有助于更好地开展商业投资。
去香港考察项目前，需要对香港的文化、法律、风俗、习惯等进行了解，以避免出现意外状况，并能够尊重当地的文化规范和习俗。

国际货币基金，是政府间的国际金融组织。国际货币基金组织（基金组织）由182个成员国经济体系组成，宗旨是促进国际货币合作、汇率稳定及有秩序的汇兑安排，以及在足够的保障措施下，向有需要的国家提供临时财政资助，以协助其纾缓国际收支失衡的情况。1997年7月2日，亚洲金融风暴席卷泰国。不久，这场风暴几乎波及整个亚洲，各国国的货币大幅贬值，同时造成亚洲大部分主要股市的大幅下跌，冲击亚洲各国外贸企业，造成亚洲许多大型企业的倒闭，工人失业，社会经济萧条。

众所周知，2022年是中国经济结构转型之年。转型的关键就是用新的经济发展引擎替代国民支柱性行业房地产，关于这一点，相信已是共识。

关键问题是，在现在这个过渡阶段，疫情和俄乌危机两只黑天鹅的影响之下，国内经济减速转弯受到很大掣肘，以至于国内重启房地产行业“夜壶”的猜想和言论开始凸显，经济稳增长真的又要靠房地产？

五一假期前两天，国家多个重磅会议针对房地产发声，引发热论。其实仔细看，国家会议关于房地产这个板块的描述，就能搞明白这本质上是个“既要，又要，还要”的套路。

既要 居民加杠杆买房，拉动地方经济；

又要 房价维稳，不能暴跌暴涨；

还要 继续“房地产去金融化”，也就是不想地方再依赖“土地财政”，一心想的还是要降低中国经济环境中的地方，房企，居民三方的债务杠杆；

总得来讲，就是既要居民买房加杠杆，又要在全国范围内实现数据指标上降杠杆。

房地产本身是一个资金密集型的债务驱动性行业，钱就是房地产行业内流动的血液，金融杠杆对于房地产有多重要不言而喻，而地产行业在过去几十年里，也是历经产能过剩的危机，处理方式通常是面多了加水，水多了加面。

但如今不同往日，现在最严峻的问题不是“水”多少的问题，而是“面”没了。

就算顶层想给房地产放水，效果也不如往日了，所以一些人的担心，譬如怕保房地产就不能保汇率，保房地产就又得脱实就虚，其实根本没这必要，托举楼市没错，但是刺激效果非常有限，最根本的原因就是需求端的基本面已经塌了。

也别说什么今年有1000多万的大学生流入 社会 ，刚需人口多的是，就问就业和收入这块有保障？工作都不好找到，疫情动不动就干死一片企业，失业人数还在增加，就敢让人背个30年房贷？对未来收入都没个信心，口粮保障都不好实现，让人有啥预期去买房子？

所以说，依靠低息放水，刺激居民加杠杆重启房地产的这套玩法已经是个死循环，对于这一点，顶层比谁都清楚。

这也是顶层重磅会议中，国家表达出既要又要还要的原因，因为，国内经济增长的核心不再是依靠房地产，国家对房地产行业的态度是托住不塌不拖后腿就行了。

国内经济最核心的关键是在经济发展新引擎上发力。

那么这个新引擎到底是什么呢？

我们暂且从我国国内经济结构的现状以及未来转型的方向来讲起。

改革开放之前，我国是农业大国，在1978年前后，约069亿人在工业领域，049亿人在服务业（供销社啥的）领域，剩余人口全部都在农业上。

改革开放之后，由于工业大厂业务蓬勃发展，需要大量的人力，国家也开始逐渐放开农民的流动，工业虹吸农村人口的潮汐正式开启。

然后就是各种建工厂搞生产，搞基建翻新城市，卖土地盖高楼。

全国放眼望去，都是一片片大工地，那时候农民进城，要么是在工厂当工人，要么是在工地当工人。国内那时候全部是盖房建厂啥的，可没有什么互联网之类的 科技 企业，有的是代工厂和各种在建项目的搬砖工地。

彼时的中国需要挣钱搞基建，有了基建才能加大招商引资。

资本需要依靠基建搭好的台子才能进行生产建设和流通销售，有了基建设施才能吸引外资进入，我们才能挣外汇，才能买设备和技术继续进行工业化建设。

但是 历史 的发展阶段在那搁着，彼时的中国一穷二白，我们需要挣钱。中国结合自身人口优势把自己定位成了生产国，过去的中国生产原料来源在外国，资本技术在外国，消费需求也在外国，中国只负责加工。

要加工就得有更新换代的基础设施（基建），得有受过教育的劳动人口（劳动力素质需要跟上），满足了这两样，中国才具备了世界工厂的基因。

也就是说，基础建设是国家工业化发展的平台架子，必须适度超前，才能带动工业发展。

所以，当时的中国重点工作完全围绕着建设和发展，说白了就是搞钱做基建的同时大力招商投资。

对外，使劲出口挣外汇。

对内，重税搞基建。

出口挣得外汇主要花在购买国外的原材料和技术设备上了，那么国内搞基建要花的钱怎么办？仅凭国内劳力挣得血汗钱根本就不够用，国家唯一的出路就是对外借债+对内挖掘剩余价值。

发债嘛，就是加大财政赤字，发专项债啥的，这是国家层面的事儿。

对内挖掘剩余价值这点就是积累原始资本，这和欧美很多国家靠着对外掠夺殖民地财富实现工业化的路径不大一样。

我们第一步靠的是剪农民羊毛，也就是低价买农产品（价格低于价值），高价卖工业品（价格大于价值），第二步靠的是重税做工程，但是重税总会影响招商引资吧，那就只有靠基建起来之后，拉动的国内支柱性产业的税收，也就是房地产行业带动的上下游产业链税收，后来随着房价的推升，一步步演化成农民的“进城税”，也就是买房落户，也称作土地财政，除了契税，交易税之类的明税，土地出让金才算是重头，属于隐形税收。

我国为啥会是基建狂魔，主要原因就是国内以房地产行业为载体，透支全国人的未来财富给基建工程冲了会员，有了会员资格，基建进一步开始井喷，拉动国内实业经济腾飞。

房地产行业担起了我国工业化，城市化进程中的印钞机，大量的信贷资金流入土地市场，进入地方政府财政预算之中，又一步步流向市场，国家工业化发展的基础架子才给搭了起来。

在过去的经济发展驱动模式中，逐渐形成了这样的一个以土地，房地产为中心的闭环。

土地出让 开发商融资拿地 居民贷款购房 政府依靠土地金融+土地抵押融资启动基建 反哺房产行业+带动制造业发展。

地方政府靠着“基建”，用铁公基，市政绿化，公园水利等提升片区价值，从而提升地价和房价，然后是开发商融资开发，钱又以土地出让金的形式流到政府财政那里，最终用以偿还做大“基建”的地方债务。

这就是房地产+基建推动地方经济发展的旧模式，可以说，大基建才是我国过去这些年来发展的核心动力。

而这个闭环自带BUG，在经济发展的不断循环中持续推高了地方政府债务，还推高了企业债务和居民债务，提前透支了国民财富。

因为财富被透支，国民消费受到严重抑制和挤压。

在过去几十年，我们“一切向发展看齐”，国内GDP拉动大部分靠的是投资建设，也就是基础建设+房子建设+投资建厂。居民收入一大部分跑房子里，一部分跑循环经济里（还是投资建厂等），手里可用于消费的少之又少。

最终导致国家经济发展结构失衡，投资占比过高，消费占比过低。

这与一些发达国家投资与消费在整个经济中的占比约为3:7相比，差距非常大。

所以， 我们国内经济转型升级的方向，以及最终目的，就是提高经济发展结构中的消费占比 ，这就要求城市化（生活服务）进程大于工业化（投资建厂）。

这就要求服务于生活质量的基础设施要扩建，比如说医疗，教育，水利，文化， 体育 ，环保等需要更新或加大建设。

在我国基建领域，对比其他发达国家，这些的确属于我们的短板，在过去，我们偏向于投资能够推动经济增长的交通运输，通信工程，能源工程等，在 社会 服务类基建上重视不够。

但是这样又形成一个矛盾点，那就是 社会 化基建产生的经济效益很低，对就业和产业链发展带动有限，比如说你建个图书馆或者博物馆，肯定没有建设一个机场，高铁等设施收益高，对经济增长贡献大。

没有经济增长和收益保障，居民的收入如何提高，消费占比如何拉升？

当然了，中国最近几年都在通过降税降费等方式来提高居民收入，但是因为整个国家的税收模式和大政府的模式，尤其是重税做工程的模式，决定了居民收入提高的空间有限，方式单一。

居民收入困境还得从根儿上解决，这个咱们在后面会讲到如何解决。

我国工业化升级的进程还在路上，与世界工业强国相比，与工业高质量发展要求相比，我们还有很长的路要走，这话不是我说的，是今年三月份国内经济日报上说的。

尤其是制造业这块，中国制造虽然已经摆脱了“低质”、“廉价”等标签，也摒弃了以往靠牺牲环境和自然资源为代价的粗暴生产模式，但与 科技 化，高端化、文化符号，创新等领域还差得远。截止目前，我国制造业仍与东南亚地区的低端产能重合度较高，与日韩等发达经济体产业领域重合度偏低。

论品类，中国制造业品类非常全面，但论质量，我们还有不少短板和弱项。

就像经济日报在《 制造业核心竞争力从何而来？ 》中引用的那句话：“中国制造业不能在别人的地基上盖房子，工业经济的发展安全性要掌握在自己手里。”

这句话很明白地指出，我国工业的核心基础——中国制造业的地基还未夯实，核心技术，长期化规模型资金，关键性零件，基础原材料，能源等靠的都是海外。

这些都需要钱，需要资金，就算现在可以把这些买来，但是始终是“把房子盖在别人的地基上”，建好了利润的大头要被别人拿走大头不说，一点安全保障都没有，贸易冲突起来，人家跟你交手，直接地基给你掀了，找谁说理去？

如果要自己研发创新，那么就需要更多的钱。尤其是从研发到市场需要一定时间的试错，这试错过程中也需要大量的湮灭资金。

说到底，还是推动工业化继续升级需要的资金从哪里来？

房地产行业持续拉动？让旧的经济循环模式（土地财政 驱动基建 拉升房地产 反哺财政）持续，继续透支居民债务？

我们先看一下国内需求端的基本盘：

中国人口老龄少子化已经开始，楼市产能过剩，人均居住面积超50 ，居民债务超62%，地方政府债务高企，国内经济脱实就虚······

玩不转了！

房地产作为国内经济发展引擎的这个旧模式肯定不可续了，也就是说房地产行业需要一步步卸下来拉动经济增长的重担，软着陆的同时光荣退休。

地产行业这台“印钞机”已经完成了 历史 使命。

但是，我国工业化还远未完成，工业结构还需升级。

最直接的证明就是，中国基建存量已属世界第一位，但人均水平和设施质量与发达国家还有明显的差距。

2018年末，全国铁路营业里程达到1317万千米，较1949年增长了5倍之多，高铁营业里程约占世界高铁里程的2/3，连续多年稳居世界第一。

除此之外，中国港口拥有生产用码头泊位约24万个，在全球港口集装箱吞吐量排名前十的港口中，中国港口占有七席。

西气东输，西电东输，南水北调，能源通道等建设日益畅通，港珠澳大桥，洋山港等相继竣工，交通架构越发完善，京沪高铁，沪昆高铁相继通车，环京产业园， 科技 创新园，物流园，冷冻链建设等遍地开花······

有人说我国基建搞不了一年了，因为空间已经不大了。

其实这是误读，我们看一下我国基建与发达国际的对比就知道了。

据《2019年全球竞争力报告》中数据显示，我国铁路密度是1371千米/万平方千米，远低于美日英法德等国家，其中美国是246，日本是749，应该是696，而德国更是高达957（单位统一为：千米/万平方千米为）。

城轨方面，中国轨道交通里程居世界第一，人均高于美国，但低于日，英，法，德，俄等国。机场方面，中国公共机场仅有235个，相当于美国的62%， 科技 领域，中国研发总投入为美国的1/2,人均科研数远低于美，日，研究基础设施缺失。在教育领域，中国高校数量和质量全面低于美国，高等教育毛入学率低，主要也是学校建设需要加强。文化领域，中国博物馆，公共图书馆数量分别是美国的18%和35%， 体育 领域，中国人均 体育 场地用地不到2 ，远低于美国的16 和日本的19 。

从内部结构看，城乡差距，区域差距巨大，如城市用水率为99%，但乡村只有84%。

也就是说大基建（交通，水利，城市基础设施，农村基础设施等等，主就是我们说的老基建）：

总量够，但是人均不够。

城市够，但是农村不够；

数量够，但是质量不够。

经济发展的框架，基础台子质量都不达标，里面唱的戏哪会升级有创意？

所以，基建仍需进行，质量还得提高，但是资金来源的问题需要被解决，房地产—土地金融的模式已经不可持续，下阶段的关键，是解决资金的来源问题。

有人说，地方政府和居民没钱了，有税收啊。

房地产行业还在进行资产债务缩表，也就是房地产瘦身，能卖的业务板块在卖，卖了之后赶紧还债，而房企以往拿地靠的都是发债融资，债务这一环切除了，瘦的只剩一点本金，哪里还有钱高周转拿地开发建设？

没有房地产行业的循环，它牵涉到的上下游经济链条都缓了下来，经济景气度消退，土地财政和重税收的根基也就不存在了。

也就是说，国家税基也将大幅缩小了。

指望中小企业，制造业，服务业收税？疫情和美联储加息缩表，俄乌危机引发的大宗物品冲击等就决定了接下来一段时间的税收不会理想。

新的税改更不要指望，税收模式改动牵一发而动全身，直接涉及每个人的切身利益，经济承压阶段，税务结构不可能动。

钱，从哪里来？

当然是财政支出，还有专项发债。

除了上述资金来源以外，还有REITS，盘活现有的基础设施，碳减排工具，股票注册制，养老金制度等。

总得来讲就是国家加大赤字出钱，以及引流市场长效投资基金介入。

这里又有问题了，国家可以短时间内出钱，加大赤字也有极限，还有所谓的股票注册制，养老金制度等只待推进就得几年时间，远水止不了近渴，只靠碳减排工具等货币手段，那不是完全指望 社会 上的企业自行扩张冲大规模，进而改善经济结构么？这也不靠谱。

还是需得开源。

如何开源？

老基建搭的台子以及孕育的产业链已经到了更新升级的地步，要开源，自然是要搭新架子，孕育新的产业链。

众所周知，国家推进工业化的前提是需要国家先搭台子（基建），再加上各种财税政策支持，金融政策支持，产业政策支持，然后才会培育出相对应的制造业或生活服务业。

新的产业链带来新的经济循环模式，提供就业增加居民收入的同时，还为国家提供巨大的税基。

如今老基建还在路上，新的基建设施需求也已经到来，因为中国经济已经由高速增长阶段转向高质量发展阶段，产业链要向全球中高端迈入，这就需要国家赶紧搭出新的唱戏台子，为新产业的孕育提供基础设施。

这就好比18世纪是蒸汽时代，到了19世纪进入电气时代，那么新的电网管道就要代替过去的蒸汽管道，到了20世纪，又进入信息与互联网时代，网络管道与城市更新又要提前启动，随后爆发信息技术革命，红利吃完之后又来到了人工智能时代，仍旧是要基建先行，架子搭好，才能为信息智能 社会 的芯片，半导体，软件，通讯等 科技 智能的发展提供相配套的基础设施。

所以，基建没盼头了？

还是那句话，政府先搭台，企业才能唱戏，大基建才是拉动经济发展的核心驱动力！房地产只不过是我国第一阶段工业化进程中，伴随城市化（基建）而生的关键性产业之一而已（其他还有制造业，服务业等）。

参考过往 历史 ，1929年美国大萧条，罗斯福推出著名的“罗斯福新政”，其中一向最重要的政策就是政府主导的大规模基础设施建设，不仅提高了就业，增加了民众收入，还为后期美国经济转型及大发展打下来坚实的基础。

这和1998年亚洲金融危机时，中国政府增发特别国债加强基建，2008年全球金融危机时，中国的四万亿计划时一样，都是大基建拉动，现在去看彼时的大改大建，不仅大幅降低了运输成本，提升了中国制造的全球竞争力，释放了中国经济增长的巨大潜力。

搭建台子的第一步还是国家主导，国家发债，这个已然成了事实，2022年年初以来，开年40多天的时间，上台8000个项目，加码5万亿的投资， 主要是财政负债支出，新基建项目占绝大部分比重。

道路已经很清晰了吧，我们又来到了新一轮基建大潮的时代。

第一步，借债搞新基建，拉动就业，保障居民收入。

第二步，指着这些基础设施孕育出新的能源类，数字 科技 类，电子信息类等产业，新的税收基础，再配合后期税制改革，形成新的经济循环模式。

开源是不是就做到了？

所以，重头戏押宝在新基建上，解决我们国内经济困境的突破点也在新基建上。

老基建有补短板的需求，但是新基建是开源的关键。

老基建 ，主要是“铁公基”，如机场，铁路，公路等， 针对的是人流和物流，依靠的是传统能源。

老基建驱动下的经济发展模式可以简单概括为以房地产行业为核心的“债务驱动——卖地扩张”型发展模式，通过推动区域间紧密交流，加速城镇化进程，加速土地升值，人，钱，物等资源加速聚集，然后通过卖地卖房回收成本还掉地方上搞老基建的债务。

说白了，就是老基建和地产行业相协作，共同从民间虹吸财富投入城市化建设，民间创造的钱绝大部分变成城市里的钢铁混凝土了。

所以，老基建模式在拉动经济增长的同时，不仅推高了地方，开发商和居民的债务，使得居民背负上沉重的房贷，还容易导致产能过剩，资源浪费，“鬼城”众多。

新基建 主要指的是5G，大数据，云计算，特高压，人工智能，工业互联网，智慧城市等的建设。已经没有了人口红利和城镇化进程衍生出的房地产来做印钞机，人流，货流也已经汇集，新基建需要做的是升级，表现为 信息流和资金流的汇集 。

对比人流，物流集聚的城市化，新基建的信息流，资金流集聚培育出的高端金融产业，数字 科技 ，新能源等才是未来的重头戏。

比如说基于互联网，物联网的金融支付工具，为的是便于资金跨地区流动；比如说特高压，西数东算等，中国西部地区煤炭，光能，水能，风能，土地等资源丰富，而东部地区土地资源稀缺，对电力和计算机算力要求较高，在西部建设特高压，智能电网，数据中心等硬件设施，满足东部能源，算力等使用要求，既能带动西部就业，又能促进东部发展，还可以保护生态环境，一举多得。

所以，新基建下的经济循环模式是地区间资源协同发展，提高使用效率的同时，孕育出新的 科技 智能产业，以新产业带动经济增长。

到了这里，未来经济发展的路径就很清晰了。

所以，没有什么经济不行搞基建，而是经济要发展就得先搞基建，尤其是我们身处这个关键的经济结构转折点，新基建加码要比老基建补缺更为重要。

但是在转型过程中，疫情的反复和俄乌危机的影响，使得我们大力搞新基建的同时，也得把老基建和房地产给扶稳了，通过老基建建设，再促进一下房地产项目溢价和平稳过渡也是有必要的。

本科毕业生从事的前30位

高薪职业及其对应专业

本科毕业生社会需求量较大的行业类

交通物流

中国交通运输部与柬埔寨、巴基斯坦、缅甸等国有关部门签署“一带一路”交通运输领域合作文件；中国铁路总公司与有关国家铁路公司签署《关于深化中欧班列合作协议》。

目前，中欧班列累计开行数量已突破3700列；通过73个公路和水路口岸，中国与相关国家的客货运输不断拓展。交通物流行业有望迎来重大发展。

相关专业：航运及水路运输类、公路及道路运输类、铁路及轨道交通类等

基础设施建设

中国国家开发银行与印度尼西亚“印尼—中国”高铁有限公司签署雅万高铁项目融资协议，与巴基斯坦等国有关机构签署港口、电力、工业园区等领域基础设施融资合作协议。

2015年中国与印尼签署雅万高铁合资协议仅2016年，中国在沿线国家新签对外承包工程合同就达1260亿美元，对沿线国家直接投资145亿美元。在互联互通基础设施建设方面签署的一系列文件，都将有力推动“一带一路”沿线国家基建项目落地。相关专业：机械类、土木类、建筑类、工程管理类

金融

丝路基金新增资金1000亿元人民币；中国鼓励金融机构开展人民币海外基金业务；亚洲金融合作协会正式成立。

相关专业：经济学、金融学、产业经济学等

清洁能源

国家能源局与有关部门签署能源合作路线图，与巴基斯坦水电部签署关于巴沙项目及巴基斯坦北部水电规划研究路线图的谅解备忘录和关于中巴经济走廊能源项目清单调整的协议。当下，绿色发展的理念和实践已得到多方支持，清洁能源有望为“一带一路”未来发展持续提供能量。

相关专业：能源类、材料类、电力类、自动化类等

扩大旅游规模，互办旅游推广周、宣传月等活动，联合打造具有丝绸之路特色的国际精品旅游线路和旅游产品，推动21世纪海上丝绸之路旅游合作，这些都需要旅游人才相关专业：旅游管理、旅游规划、酒店管理、会展经济与管理、旅游管理与服务教育等“新工科”人才缺口近千万

资料显示，到2020年，我国新一代信息技术产业、电力装备、高档数控机床和机器人、新材料将成为人才缺口最大的几个专业，其中新一代信息技术产业人才缺口将会达到750万人。到2025年，新一代信息技术产业人才缺口将达到950万人，电力装备的人才缺口也将达到900多万人。

相对于传统的工科人才，未来新兴产业和新经济需要的是工程实践能力强、创新能力强、具备国际竞争力的高素质复合型“新工科”人才，他们不仅在某一学科专业上学业精深，而且还应具有“学科交叉融合”的特征。

相关专业：信息技术产业、电力装备、高档数控机床和机器人、新材料等

互联网人才需求依旧紧俏到2018年，互联网与经济社会各领域的融合发展进一步深化，基于互联网的新业态成为新的经济增长动力，互联网支撑大众创业、万众创新的作用进一步增强，互联网成为提供公共服务的重要手段，网络经济与实体经济协同互动的发展格局基本形成。

目前迅猛发展的大数据、物联网、人工智能、网络安全等新经济领域都出现人才供给不足现象，暴露出我国工程教育与新兴产业和新经济发展有所脱节的短板。未来互联网人才需求依然紧俏。

在流行跨界混搭的今天，商业地产和零售商业迎来新变革的时期，各路商业精英都在讨论一个新的概念：“新商业”，不管是互联网电商大亨，或是实体零售连锁，还是商业地产大佬，都在应对由信息科技应用带来的商业环境变化，“新商业”的概念在资本市场业、资产管理界、营销界、文创圈和创业界成为了时下最热议的话题之一。
“新商业”文明就是信息时代的商业文明，是随着信息技术的发展、影响而兴起的新的商业文明。新商业文明下的商业模式是面向消费者的以柔性化制造、个性化营销、社会化物流为支柱的“大规模个性化定制”。
2016年美国的黑色星期五“黑五”(感恩节后的一天)，JC Penny
透过多频道的推广，包括网页展示，电视广告，线上视频，电邮，文宣，社交媒体，App
等方式!在新商业趋势下，线上线下的融合，信息和体验的传达，商家与客户的互动，新的商业规则都成为未来商业突破的研究方向。
早在2010年前后，就有同业精英开始进行应对“新商业”的“诺亚方舟计划”，我们也在5年前就开始了“商业40”的研究。万物联网的时代来临，新的体验技术和人工智能将在未来5年颠覆目前的商业经营方式。商业40是物网融合时代的新模式，我们研究对人们影响的不只是局限于五感(视、听、嗅、味、触)范围，在功能与结构的需求满足之余需要充实到情感(右脑+商业)的满足。我们研究的课题很多，不只有新环境下的商业模式创新，更涉及到未来的商业应用技术。在这里，我准备结合当下，对“新商业”涉及到几个环节进行简单的分享。
商业地产的吸金大法
中国最早开发的商业购物中心是上海恒隆广场与港汇恒隆广场，我1993年放下美国自己的企业，回到中国就是负责开发的这两个项目。在最近连续三年里，恒隆和港汇分别取得了国内购物中心租金收入坪效最高和租金单价最高的业绩。恒隆广场坪效年均超过人民币120元/天/
，作为一个海外上市公司项目，在国际投资者的角度来看，这也是中国商业地产行业里的一个标杆。
恒隆集团在香港的商业地产，主要集中在香港铜锣湾，那是寸土十金地方，但是在规划港汇广场时候，我们设计了很大的中庭，公共面积占了45%左右。在九十年代初做前期规划的时候，我们已经前瞻性地看到未来中庭多样性营销运用与运营推广活动。今天实体店面对大链接时代电商的冲击，需要有足够体量的中庭做不同的推广活动，这是一些成功商业地产的基因。
当时也有不同的声音质疑港汇广场的公共面积过大并且没收入。“为什么投入这么多钱做中庭”，但是开业后多年营运数据事实证明，每一次做活动收取的租金，远远超过店面的租金。所有的东西都是要有一些思维突破，尤其在大链接的时代，万众创新。
但在90年代中国购物中心刚起步阶段，我们结合购物中心比较成熟的国际经验，在港汇广场的规划设计中创新性创造了中国第一个多厅影院，同时因为购物中心的体量非常大，需要有消防防火分区，所以被消防局从中间一刀切出13米的消防通道，当时我们思考的就是怎么让冷清的消防通道变活。如果各位去过港汇广场，大家注意到的，或者觉得不错的，就是当时创新的休闲美食步行街。
前期定位在任何时代都是非常地重要，从资产管理的角度，为什么当时在经过亚洲金融风暴时候，我们还可以去思考做一个奢侈品的购物中心购物中心的定位必须要着眼于未来趋势，而不是仅仅盯住眼前的消费市场，如果按照90年代末的消费水平，中国当时还不足以支撑顶级奢侈品牌的消费市场，但是考虑到中国过去三十年的2位数的经济增长和人均收入的提升，所以我们做了一些非常大胆的业态重整、调整，到做全中国最顶级的奢侈品购物中心。如果看恒隆公司年报，2015年租金收益是港币4194亿，这是一个非常健康稳定现金流，这也是商业地产非常迷人之处，它是不断有序而来的收入。
商业地产的实质是资产管理
“NOI” Net Operating Income ，与Cap
Rate资本化率，是资产管理最重要的两个指标，也就是怎么样去用一些合理管理，怎么样去做更好地运营与招商，去增加收入和减少开支，只有在这种情况之下，你的NOI才会增加，资本化率降低，资产就会往上增值。
在信和集团负责资产管理的时候，做的几个项目都是防御性措施，主要是商场改造与增值。在任何时间段都需要对整个当地市场的了解，在竞争者的新商场还没建完前的前一两年，信和已经启动防御性的整改业态提升。在资产增值过程之中，把一些使用率非常低的商业类别整改而去增加商业零售租赁面积。同时也提升不同的业态。尤其大链接的时代，商场更新与提升，更需要在不同的阶段做不同防御性的一些调整。
商业地产投资都有一个退出的过程，2007年时我负责香港第一个私人上市的房地产信托REIT，泓富房地产信托并对长江集团的七个物业整体收购。商业地产是有出路的，但是出路是统一经营，统一管理，整体打包出售。房地产信托就是对一些开发商物业在成熟阶段的时候将它证券化。

目前在中国还没有真正意义对一般公众市场开放的REIT，还没有真正开放到一般股民也可以投资的房地产信托。从趋势来看，我认为这个也是中国必须要走下一步，可以释放出很多重资产为轻资产管理。
当然在资产管理，其中一个重点就是怎么节能，同时也包括调整业态、形象，这都是资产管理必须要做的事情。不管信和集团也好，恒隆集团也好，泓富房地产信托也好，基本上都有很好的资产管理，运营管理，才可以不断地每一年NOI的提升，或者是收益提升。
讲一下大链接时代的融资的案例，因为做商业地产是没有办法借高利息融资，因为借贷一般两年或者三年就到期了，项目根本来不及完成。开发商因为借的利息成本高，如果是以股权抵押，最终会被借钱的公司把项目公司的股权接手了，做商业地产投资和借贷的时候，要想清楚项目的杠杆比例多少，利息是多少，合理吗
正确的退出方案，大家都在讲李嘉诚又跑了，其实从一个做生意的商人来讲，当你的物业到了一个顶点或成熟的时候，它认为物业的价值已经到了，整体退出是一个合理的方案。最近陆家嘴的世纪广场接手的是ARA(专门做基金跟房地产信托管理的公司)。因为ARA长江集团也有股权，所以最终还是会由原团队继续负责管理这个项目。
电子商务工具化
目前电子商务弥补了一些三四五线的业态不足或产品不足，所以电子商务会在中国比较普及。不过在美国，电子商务占的比例还是蛮低的。不管电子商务怎么发达，现在到2025年，中国还会有七千家购物中心在开在建。目前电子商务买的东西很多是服装，运动类或者鞋类的东西为主。其实说到互联网，我一直认为web是一个工具，工具的意思你怎么利用互联网来结合你的客户在来你们的购物中心之前，对你的场地及产品已经有一个基础的认识，所以到了实体店的时候，经过自己摸、看、试再决定去买，Web的使用还是非常重要，而且已经越来越普及。
中国网络交易额，移动端已经占了很高的比例，现在移动这么发达，中国手机网民现在已经占到了889%。现在移动支付“支付宝”占了几乎整个市场绝对数，我相信每个人都会有支付宝、微信，不管你现在付电话费，还是付其它费用，也已经非常的普及。我有一次忘了带皮夹子，我吃完饭以后傻在那里，后来外婆家餐厅的服务领班看到我，我说怎么办，他说你有微信吗，我说微信有，那你赶快到大众点评点一下，买一张餐厅的券就可以用了。我马上在微信上面买了一张餐厅的券，但是他说不能找我钱，我说没有关系，领班将剩下的钱拿了五六瓶子可乐给我带走。
中国一到黄金周就到处旅游了，你可以看到支付宝在黄金周的时候花钱最多的是韩国去了，可能韩国还是女孩子去买化妆品多，泰国第二，香港第三。美国移动支付的交易量，苹果Apple
Pay也越来越普及，幅度上升非常快。在美国的电子商务大概占零售的13%左右，不管是Amazon亚马逊也好，EBay
易贝也好，Walmart沃尔玛也好，所有这些电子商务的客户也是越来越多了。单单美国各大零售商在Cyber Monday
“剁手星期一”(黑五之后地星期一)，的个个商家Best Buy, Kors, Target, Old Navy, Toys “R”US,
Walmart 等地网页与社交网站的广告都在抢圣诞节前购物的客户
总的来讲，电子商务的规模会增大，但是还是占整个零售的比例还是小。实体的商业，实体的零售是不可能因为电商的冲击而消失了。双十一经过五年，在2014年成长了1000倍，到了2015年到了912亿，2016年1207亿。当然，今年双11加大了很多娱乐的元素，晚会、互动等等。其实你不管他们是电子商务，双11还是在淘宝做什么，最终还是要落地与人发生互动。反过来说，如果你把所有的实体店同一天做同样的事情，集中打折与让利，这个销售额也会是非常巨大的。
大数据改变生活
今年美国大选是大家非常关注，这次大选让所有专家跌破眼镜，包括主流媒体，这里面有很多的隐性条件，很多客户不在主流媒体接受采访，为什么会有那么大的误差之前超过百分之七八十的预测是希拉里赢，结果最后是特朗普赢。可以看到特朗普在Facebook脸书也好，在Twitter推特也好，它的粉丝是很多。
另外一个我想点到的，特朗普花了500万美金分析美国投票公民的大数据，大数据我们听到很多，但接连到商业地产分析客户的时候，也是一样的概念。因为有了精准的分析，所以Trump的广告投放时，对什么州的什么乡什么县等小地方，什么人群就变成越来越针对性，这次大数据分析对于特朗普投票选民影响有一定的帮助，最终胜选的乡县地图明确证明此举。当然社交媒体本身传的信息会远远比主体媒体类别多很多，这也是这次影响票投的原因。所以我想说的一句话就是，今天已经用大数据全面发力的时代，很多时候我们还在做问卷，还是用千人的问卷去分析，来决定项目上亿投资与定位的时候，会有一定的误区，也许问下来多数人很喜欢喝咖啡，吃西餐，但等你招商引进咖啡与西餐厅的时候，你发现怎么西餐厅没什么人
中国目前也有一些结合电信公司数据的大数据分析公司，他们根据你使用手机的时候，可以很清晰地分析出某个商场的一公里的距离是什么人群，三公里是什么人群，家庭情况是什么。全部都可以通过这些数据找到更精准的定位，有了这些资料，你的业态才知道怎么修改与调整。有这些资料才知道是不是需要增加儿童的业态，做的活动是不是家庭的活动等等。在这方面，我相信这次我用美国总统选举利用大数据的例子来加强大家对大数据的认知跟我们未来做调研的时候可以帮助到各位。
线上线下融合
目前常常看到的都是百货公司死亡名单，有时候我要从另外一个角度看，看看电商死亡名单，它也是有成本的，快递也是成本，天猫也要扣点的，人工需要钱，推广需要钱，税要支付，仓储也是钱，所以电商并不是不要钱的。
实体零售商如何应对，他们也会联合起来做一些促销活动，购物节等活动。电商也在找实体店，亚马在纽约34街上开了一家，它现在还要开更便利的实体店，准备在路边提货，第一个便利实体店会在西雅图总部附近开始。所以电商在找实体，实体也要介入电商，不过我一直说互联网是一个工具，重点是我们如何去使用
小米也在开实体店，小米2017年预计开200到300家。小米号称他们的坪效是一般零售业态的20倍，因为单价很高，所以一天如果可以卖上百个手机的话，租个200平方米，平均一个手机几千块，它的坪效就很高。这是一个趋势。
另外一个讲到存量，有位朋友收购了一个老厂房，请了国际的设计师，把很旧的厂房改成一个多功能的办公楼，同时多功能厅不断地做不同的活动，拍也好，拍MV也好，或者是时装发布会也好，这些老厂房的改造取决于你怎么运营。尤其目前文化艺术娱乐的有机结合，在这个大链接时代的存量地产，我们怎么运用这些有创新想法的改造使其价值最大化。
“新商业”应对变化
年到跨千禧年的时候，港汇前面有一个很大的楼梯平台，就在这个楼梯上面去做了千禧年的活动，当时是几十万人把那边堵得满满!未来楼梯大平台会拆掉，拆掉以后有几个好处，增加了一些租赁面积，包括那些客户可以更直接地从地面就进来。可是当时我们在做这个楼梯大平台的时候，思维是能够把二楼跟一楼的租金通过这个楼梯大平台把人引入，所以二楼的租金跟一楼的租金几乎持平，这也是从商业当时前期我们规划的一些思维。改造之后徐家汇将打造上海文化艺术展览的聚集地了。
我的老东家恒隆集团推动了“EST”计划,
Experience体验, Service服务, Technology技术,
在目前这么成功的上海购物中心，恒隆还在不断地做提升，这个就是一个成功的重要基因。根据恒隆的年报可以看到集团准备花13个亿去改上海恒隆广场跟港汇恒隆广场。上海恒隆广场通过对局部面积进行调整，租赁面积会扩大，尤其把地下室全部改建。恒隆引入新的“EST”改进，将会迎来新的格局，我看好未来改造好了以后租金会往上走，
商业环境时刻都在变化，而适应变化的是具有丰富经验和善于经营的人。我很高兴每次参加“CCIM”国际注册商业地产投资师和“CPM”国际注册资产管理师的活动，我本身也是CCIM，也是CPM，所以我一直认为一个项目成功运营最终还是人，怎么建立一个好团队，招到好的有专业培训过的人员一起来工作，是非常重要的。有经验丰富的管理团队其实也是资产保值增值的主要发动机。
结语
“新商业”是商业文明的时代延续，新的科技和新的商业模式，归根到底都是为了新的生活方式服务的。80后、90后有一个别称，叫“二次元”世代，于过去的做法不同，我们提出，大链接时代商业地产将是主题化的体验商业体。从营销的角度，不管是视觉、听觉、感觉，需要感官刺激的营销，更需要在内容上进行文化的营销，未来的商业不再是功能主义的刚需满足，未来将是文化知觉的商业世代，需要感官实现文化营销。在大连接的时代，大数据分析，精准定位，人工智能服务，虚拟现实体验，都将成为新的营销手段。“新商业”需要在站高一线的前瞻角度，做好策划定位与商业管理，与时俱进地实现项目价值最大化。

《孙子兵法》 势篇中有这么一句话：求之于势、不责于人。我对它的初步理解是能征善战者，擅长利用周围的形势或资源，而不是苛求于他人或自身。

小米的雷军曾经说：一个人要做成一件事，其实本质上不在于你有多强，个人能力是有限的，而你可以调动的资源的是无限的，但是有资源、能调动资源也是顺应趋势，成功犹如“万仞之上推千钧之石。”那个石头已经在万人之上了，有很高的势能，而你只有找到它，顺势推下去，就会形成一个崩天的效应。而如何找个那个石头然后调集资源去推一把，这就是求之于势的本质。

完整内容

想想看，新中国参加第一批高考的人，如今是不是早已成为社会的中坚力量。

1984年提出国家对原材料实行价格管制，同时又允许企业生产自销产品，形成了“计划”和“市场”的两个价格。催生了一个一夜暴富的阶层：倒爷。

1992年南巡讲话结束后，成为中国公司的元年。到了10月份，中共十四大召开，“市场经济”被写进党章，直接引爆了下海经商的热潮。

还有在2000年后晋商再度崛起，但主人公从乔家大院换成了煤老板，暴富成了他们的标签

1998年为了抵御亚洲金融风暴的影响，国务院决定将房地产作为经济发展的支柱产业，以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”来推动房产改革。这开启了中国的商品房时代，伴随着中国城镇化的狂飙猛进，房地产开启了“黄金十年”。

中国第一波互联网创业者多为60后和70后：马云(64年)、李彦宏(68年)、丁磊(71年)。第二波互联网创业者则多以80后居多：王兴(79年)、程维(83年)、张一鸣(83年)。第一波创业者抓住了互联网普及的红利，而第二波创业者则抓住了移动互联网兴起的红利

上面所提到的新中国个人把握趋势的例子，似乎在告诉我们，趋势就像大江大河将不同人推向不同的位置，把握住这个趋势的人，命运与普通人会有巨大的差距，个人的努力因素并不大，那事实真的是如此么？

什么是趋势呢？趋势是事物发展的动向，历史发展的必然。

趋势有别与风口，趋势是不可逆的，比如人们现在再也无法回到没有外卖、移动支付的日子了。

未来的趋势可能会在哪里？新能源、人工智能、生物科技、物联网、区块链等，这些都是大趋势。但精准的预测未来这件事没有人可以做到，在股市里，甚至连涨跌这件事都很难预测，更别说如何把握趋势红利了。

专栏作家连岳说过这样一句话：“你有没有改造世界的蓝图，我不在乎。我更愿意相信从小事得出的观察结果：你有没有耐心读完一本书，能不能控制自己的体重，敢不敢坚持跑步。小事做得好，此人不会太差劲。”

这里再讲一个故事，2014年，阿里巴巴在美国纽约上市，马云选择了8个阿里巴巴的客户作为敲钟人，其中一个是快递员窦立国,而他是一个从山村里走出来的快递员。

全国快递员数以千万，为什么马云偏偏选择了窦立国？

纵观窦立国的职业生涯，可以发现这一切并非偶然，无论是多小的事，窦立国都愿意干。在窦立国的眼中，成功源于一件件微不足道的小事，“要成功得从小处做起，主动找活儿干”。

1996年，窦立国北漂后的第一份工作是饭店的保安，每天给人开门，扶人下车，月薪600元。但很快，很小的一件事，窦立国得到了梦寐以求的做厨师的机会。

一天突然下雨，许多来吃饭的客人没带伞。窦立国见状，主动拿起伞接送客人上车下车，后来搞得自己全身湿透、浑身发抖。这种服务态度得到了领导的赏识，于是获得了去学厨的机会，月薪也从600涨到了750。

2008年，饭店生意不景气，夫妻两为了谋生做起了快递员。当时，快递行业并不发达，而且快递员这个工作也很受歧视。每天早出晚归，收入都不足20元。但别的快递员累了、受委屈了，想着换工作，窦立国却想着怎么解决问题：

为了让周边的人在需要寄快递时想起自己，窦立国自掏腰包印了很多名片，每天早晨八点半，在自己负责的区域，见人就发。十个人中有九个都不要，通常是拿到手后转身就扔，有的还骂他碍事儿。

但他不气馁，开始在名片上印一些订餐、订水的信息，为顾客提供一些周边信息服务，还自制了一个脚蹬三轮快递车，在三轮车的后面贴上了粗体红字的醒目广告语，让路过的人都知道，送快递可以找他。

为了让更多顾客能够成为回头客，窦立国每次送完快递，都会和顾客聊一会儿，了解他们的喜好，还时不时送点小礼物给顾客。哪些顾客在自己这里寄件多，窦立国记得清清楚楚。

为了让顾客第一时间收到快递，他每次送快递都会细心观察周围的路况，还手绘了一份地图。哪条无名小道通向哪里，哪个地方有恶犬出没，哪个地方最容易堵，他都一清二楚。后来这份地图在快递员中间流传，有同行戏称他比“百度地图”还靠谱。

▲ 窦立国手绘的地图

没过几年，窦立国就成了公司最牛的快递员，包揽了负责区域一半的业务量，被评为集团全国十佳员工、劳动模范，还被邮政快递行业组织评为全国最美快递员50强之一。

2013年，窦立国向公司毛遂自荐，希望能当上分公司经理。没成想集团老总给了窦立国一个烂摊子：管理全国72家分公司中连续半年业务倒数第一的分公司。

但2年后，窦立国管理的分公司就被评为年度业绩总冠军。加入公司5年，窦立国挣了200万，在北京买了6辆车，还在老家买了一套150 平米的大房子。

窦立国说：“很多人没有把小事放在眼里，所以就丢了大事。虽然我们起点没有别人那么高，但只要我们做个有心人，眼里边有活，手多动一点，脑子多想一点，我们一定可以实现自己的梦想。”

对于今天这个竞争越发激烈的社会，“求之于势，不责于人“”显然不够用了，而应改为“求之于势，更责于人”，指的是我们不但要擅长利用周围的形势或资源，更要严格要求于自身或合作者，从身边的小事做起，并用心做好！……

京东方物联网解决方案在金融领域的应用主要包括以下几个方面：

金融设备智能监控：通过物联网技术实现金融设备的实时监测、远程控制和故障预警，提高设备的稳定性和安全性，降低维护成本。

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综上所述，京东方物联网解决方案在金融领域的应用具有广泛的应用前景和市场潜力。

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