重庆市城市物业管理服务收费实施办法
关于物业管理收费请看 渝价(1999)398号文件 重庆市物价局、重庆市土地房屋管理局 关于印发《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》的通知万州、黔江开发区，各区、县(自治县、市)物价局(计委)、房管局(处、所)： 为规范我市物业管理服务收费行为，维护正常收费秩序，促进物业管理事业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》 和《重庆市物业管理办法》的有关规定，重新修订了《重庆市物业管理服务收费实施办法》 (以下简称《实施办法》)，并广泛征求了意见，召开听证会进行了论证，经重庆市人民政府审查同意，现印发你们贯彻执行。对贯彻执行中的有关事宜通知于后： 一、本《实施办法》从1999年9月1日起执行，原我市其它有关物业管理服务收费的文件、规定同时废止。 二、万州、黔江开发区及各区、县(自治县、市)物价部门和物业管理行政主管部门应尽快将本实施办法贯彻到本行政辖区内的各物业管理企业，并督促物业管理企业按照实施办法的有关规定重新申报物业管理服务收费标准，办理有关收费手续。 三、本实施办法贯彻执行15日后，仍不到物价部门申报登记，办理有关收费手续的，由物价部门按照《中华人民共和国价格法》和本实施办法的有关规定进行查处。 四、本实施办法贯彻执行中遇到的具体问题，请各级物价部门及时报告重庆市物价局，由重庆市物价局统一作出解释。 一九九九年八月六日 重庆市城市物业管理服务收费实施办法 第一条 为规范本市物业管理服务收费行为，维护国家利益和物业管理单位及房屋产权人(以下简称产权人)和房屋使用人(以下简称使用人)的合法权益，促进物业管理事业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》和《重庆市物业管理办法》的有关规定，制定本办法(以下简称办法)。 第二条 本办法适用于本市经工商行政管理机关登记注册，并取得物业管理资质等级证书的物业管理单位对城镇住宅小区、公寓、别墅、商住楼、写字楼、商场、厂房以及住宅小区内停车楼、场(库)等提供社会化、专业化物业管理服务的收费。 第三条 重庆市物价局是全市物业管理服务收费的主管机关，区、县(自治县、市)物价部门是本辖区范围内物业管理服务收费的管理机关。 物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的指导和监督。 第四条 重庆市物价局与区、县(自治县、市)物价部门对物业管理服务收费实行统一领导、分级管理。 重庆市物价局的管理职责是： (一)制定物业管理服务收费管理办法及其它有关政策规定； (二)制定全市物业管理服务收费价格水平； (三)办理一、二级物业管理单位的物业管理服务收费标准的审批手续； (四)调解由重庆市物价局审批的物业管理单位与产权人、使用人之间的收费纠纷。 (五)对全市物业管理收费人员的业务指导和技术培训。 区、县(自治县、市)物价部门的管理职责是： (一)办理三级(含三级，下同)以下物业管理单位在本辖区内的物业管理服务收费的审批手续，并报重庆市物价局备案； (二)对本辖区内三级以下的物业管理单位申报一、二级物业管理服务收费标准和跨区、县(自治县、市)的物业管理服务收费标准，审查成本以后，转报重庆市物价局审批； (三)监督本辖区内的物业管理单位执行物价部门核定的收费标准，依法查处违反价格法和物业管理服务收费规定的价格违法行为； (四)调解本辖区内的物业管理单位与产权人、使用人之间的收费纠纷。 (五)对本区、县(自治县、市)的物业管理单位收费人员的业务指导和技术培训。 第五条 物业管理服务收费分公共性服务收费和特约服务收费。 公共性服务收费服务项目的内容主要包括： (一)清洁卫生管理。小区或大厦公共场所和共用部位的卫生清扫、垃圾清运以及经常性的保洁。 (二)绿化物日常维护管理。对绿化物进行修枝整形、浇水、施肥、治虫，保持绿化物生长良好。 (三)治安管理。设安全保卫人员对小区或大厦进行安全防范和治安管理工作。 (四)共用蓄水池的维护管理。共用蓄水池定期清洗、消毒，保证饮用水符合卫生质量标准。 (五)水电管理。对业主共用的供电供水管线设施进行日常养护维修，保证正常运行。 (六)排污设施管理。清疏和维修业主共用的排水排污下水管道、化粪池，确保正常使用。 (七)道路维修管理。对小区内的小区级道路(不含市政道路)进行日常养护维修，保持道路良好。 (八)房屋共用部位的日常养护维修。对房屋屋顶、外墙面、楼道等共用部位进行日常养护维修，保持完好。 (九)高层楼宇增设的服务项目。配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养，保证电梯正常使用。 (十)根据需要增设的其他服务项目。 房屋共用部位、共用设备和设施的更新改造和大、中维修工程费用从按规定建立的专项维修基金中列支，不包括在公共服务收费项目内。 第六条 公共服务收费的费用构成。 (一)管理、服务人员的工资和按国家政策规定提取的费用； (二)房屋共用部位、共用设备、设施日常运行、维护(小修)及保养费； (三)绿化管理费； (四)清洁卫生费； ． (五)安全保卫费； (六)办公费； (七)物业管理单位用于为业主服务的固定资产折旧费； (八)法定税费； (九)合理利润。 第七条 公共性服务收费的管理。 未成立业主委员会的住宅小区或独立实施物业管理的大厦，公共性服务收费实行政府定价，其收费标准由物价部门核定；已经成立了业主委员会的住宅小区或独立实施物业管理的大厦，公共性服务收费实行政府指导价，其收费标准可由物业管理单位与业主委员会根据物价部门公布的同类住宅小区或大厦的物业管理公共服务收费指导价格水平，通过签订合同协商议定。 住宅的物业管理服务费按户型与建筑面积相结合确定收费标准，商场、写字楼的物业管理服务费按建筑面积确定收费标准。 物业管理单位凡经批准(含经业主委员会协商议定)向产权人或使用人收取物业管理费，均应到物价部门领取收费许可证，实行公开、亮证收费，否则，产权人或使用人有权拒付物业管理服务费。 第八条 物业管理公共性服务收费中的房屋共用部位及共用设备、设施养护维修费由产权人交纳，其余各费和据实分摊的公用水电费由使用人交纳。 按房改政策出售的公房，其共用设施、设备及房屋本体共用部位的维修费用按房改政策的有关规定执行。 第九条 由物业管理单位抄表代收代缴的水、电、气费必须按照国家规定的价格执行，据实分摊的公用数量必须是总表与各分表的差额。 第十条 特约服务收费。实行明码标价，并坚持自愿原则，不得强行服务收费，其收费标准由双方协商议定。 第十一条 为保障业主在装修房屋时，房屋主体结构和共用设备、设施不受损坏，装修队进场时应向物业管理单位交纳装修保证金。装修保证金的限额：住宅每户最高不超过2，000元，非住宅每户最高不超过10，000元。装修完毕，经验收房屋主体结构和共用设备、设施未受损坏，物业管理单位收取的装修保证金必须如数退还；若有损坏，业主或装修队应负责赔偿。 装修期间产生的建筑垃圾弃土应由房屋产权人或使用人负责清运，若委托物业管理单位清运，其清运费用由双方协商议定。 第十二条 物业管理单位在领取营业执照和物业管理资质等级证书后半月内，应向物价部门申报、办理收费手续。 一、二级物业管理单位，向重庆市物价局申报，其余向当地物价部门申报。 第十三条 物业管理单位申报物业管理服务收费须提供以下资料： (一)工商行政管理机关核准登记注册的营业执照副本； (二)物业管理行政主管部门审查批准核发的物业管理资质等级证书； (三)小区或大厦物业管理章程或业主公约； (四)物业管理服务合同或物业管理单位对业主(住户)的服务承诺； (五)物业管理公共服务收费申报表和物业管理公共服务费构成的分析说明； (六)已入住的小区或大厦还应提供业主(住户)代表或业主委员会对收取物业管理费的意见。 第十四条 物价部门审批物业管理服务收费应调查研究，既要考虑物业管理的合理成本费用，又要考虑住(用)户的经济承受能力，结合不同类型物业的情况和物业管理单位的服务内容、服务质量和深度，核定不同的收费标准。 第十五条 物业管理单位应当遵守国家的价格法律、法规和政策，严格执行收费管理办法和收费标准，除本办法允许收取的费用外，不得向产权人和使用人收取其他任何名目的费用。同时，还应向产权人和使用人提供质价相符的服务，不得只收费不服务和多收费少服务。 第十六条 物业管理单位应当将物业管理服务收费的各项收支情况定期(一般为半年)向产权人或使用人公布，接受业主委员会和住户的监督。 第十七条 依法成立的业主委员会可依据业主委员会章程、业主公约、管理服务合同审核和监督物业管理单位的收支情况，并督促产权人和使用人按时按规定向物业管理单位缴纳应缴的费用。 第十八条 凡物业管理单位实施了物业管理，产权人和使用人应按核定的收费标准自觉交纳各项应缴的费用。不按规定缴费的，业主委员会和物业管理单位可依据业主委员会章程、业主公约、管理服务合同追究违约责任，也可以向人民法院提起诉讼。 第十九条 凡物业管理单位接受委托，并实施物业管理已向产权人和使用人收取物业管理公共服务费用的小区或大厦，其他任何部门和单位不得再重复收取性质和内容相同的费项。 第二十条 凡已委托物业管理单位实施物业管理的住宅小区或大厦内的待销商品房和已购买并办理验收交接手续尚未入住的房屋，房屋产权人(含开发商)应交纳50％的物业管理费。 第二十一条 物业管理单位利用小区或大厦的公共场地、共用设备、设施从事经营活动，其收入应用于小区或大厦的住户的公益事业，或用于弥补公共性服务费用之不足。 第二十二条 物业管理单位与产权人或使用人之间的收费纠纷，争议双方可申请物价部门调解，也可申请政府仲裁委或法院裁决。 第二十三条 物业管理单位违反本办法和国家关于物业管理服务收费有关规定的，由各级物价部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》和国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的有关规定进行查处。 第二十四条 为督促物业管理单位搞好物业管理，向产权人和使用人提供质价相符的服务，各级物价部门应加强对物业管理单位执行本办法向管理服务范围内的产权人和使用人提供服务的情况的检查，对服务质量好，业主(住户)满意的物业管理单位，推荐评选优秀小区(大厦、楼院)，给予表彰鼓励；对服务质量差、多收费、少服务，业主(住户)意见大的物业管理单位，降低核定的收费标准，责令进行整顿；个别特别严重的，吊销收费许可证，停止收费。 第二十五条 本办法执行中的具体问题由重庆市物价局负责解释。 第二十六条 本办法从1999年9月1日起执行，以前有关规定与本办法相抵触的，以本办法为准。 重庆市城市普通住宅小区物业管理服务收费分级指导标准级别 住宅小区应具备的条件 物管公司提供的服务内容用质量标准 户型面积（M2/户） 物管服务收费标准（元/户、月） 合计 其中：日常维修费（元/M2、月） 一 级 1、小区建筑面积在4万平方米以上，并实行封闭式管理。2、小区基础设施完备；小区内的建筑具有时代气息和地方风格，与周边环境协调；小区内有中心花园、雕塑、喷水池等，总体环境优美。3、小区有幼儿园、物业管理用房和社区活动用房；有游泳池、网球或羽毛球场及老年人、儿童休闲活动的设施。4、小区规划、设计、施工、竣工、验收等档案资料完整。5、小区的公用绿地、庭院绿地、道路绿化合理分布，花草、树木、建筑小品配置得当，绿地率达到30%，绿化覆盖率达到25%以上，小区人均公用绿地1平方米以上。6、小区道路通畅，路面平坦，排水通畅。 1、物业公司与业主（或业主委员会）签订有物业管理合同，责、权、利关系明确。2、小区各项管理制度完善，制定有业主公约、房地产管理、环卫、绿化、交通、治安、消防及维修、服务等各项管理规章、办法、考核标准。3、小区内无违章建筑；房屋的共用楼梯、走道等无随意堆放杂物和占用。4、小区内的房屋完好率达到90%以上，房屋零修及时率达到90%以上，维修质量合格率达到95%以上。5、小区公共地段经常性清扫保洁，公厕设专人管理，化粪池、窨井等定期疏理，垃圾日产日清，清扫保洁率达到95%以上。6、小区配备安全保卫人员，实行24小时保安服务，减少各种案件和事故发生；火灾、刑事和交通事故年发生率不超过15‰。7、小区内的所有公共配套服务设施不随意改变设计用途；给排水、供电、通讯、照明、消防及电梯等设备设施养护良好，运营正常，无事故隐患。8、房租、水、电、气等各项费用实行便民统一代收代缴，书信、报刊代收代发。9、建立维修回访和住户对小区的管理服务工作的评议制度；住户评议满意率达到80%以上。 50以下 28-32 0．10 51-70 38-42 0．10 71-85 48-52 0．10 86-100 53-57 0．10 101-120 58-62 0．10 121-165 68-72 0．10 166-260 88-92 0．10 261以上 108-112 0．10 二 级 1、小区建筑面积在4万平方米以上。并实行封闭式管理。2、小区基础设施较完备；小区内的建筑具有时代气息和地方风格，与周边环境协调，总体环境较优美。3、小区有幼儿园或托儿所、物业管理用房和社区活动用房；有网球场或篮球场、羽毛球场及老年人和儿童休闲活动的设施。4、小区规划、设计、施工、竣工、验收等档案资料完整。5、小区的公用绿地、庭院绿地、道路绿化合理分布，花草、树木、建筑小品配置得当，绿地率达到25%，绿化覆盖率达到20%以上，小区人均公用绿地07平方米以上。6、小区道路通畅，路面平坦，排水通畅。 1、物业公司与业主（或业主委员会）签订有物业管理合同，责、权、利关系明确。2、小区各项管理制度完善，制定有业主公约、房地产管理、环卫、绿化、交通、治安、消防及维修、服务等各项管理规章、办法、考核标准。3、小区内无违章建筑；房屋的共用楼梯、走道等无随意堆放杂物和占用。4、小区内的房屋完好率达到85%以上，房屋零修及时率达到85%以上，维修质量合格率达到90%以上。5、小区公共地段经常性清扫保洁，公厕设专人管理，化粪池、窨井等定期疏理，垃圾日产日清，清扫保洁率达到90%以上。6、小区配备安全保卫人员，搞好安全防范、减少各种案件和事故发生；火灾、刑事和交通事故年发生率不超过2‰。7、小区内的所有公共配套服务设施不随意改变设计用途；给排水、供电、通讯、照明、消防及电梯等设备设施养护良好，运营正常，基本无故障。8、房租、水、电、气等各项费用实行便民统一代收代缴，书信、报刊代收代发。9、建立维修回访和住户对小区的管理服务工作的评议制度；住户评议满意率达到75%以上。 50以下 23-27 0．10 51-70 31-35 0．10 71-85 40-44 0．10 86-100 45-49 0．10 101-120 50-54 0．10 121-165 60-64 0．10 166-260 80-84 0．10 261以上 100-104 0．10 三 级 1、小区建筑面积在3万平方米以上，并基本实行封闭式管理。2、小区有物业管理用房和社区活动场所；有羽毛球场及老年人和儿童休闲活动的设施。3、小区规划、设计、施工、竣工、验收等档案资料完整。4、小区的公用绿地、庭院绿地、道路绿化合理分布，绿地率达到20%，绿化覆盖率达到15%以上，小区人均公用绿地05平主米以上。5、小区内道路通畅、路面平坦，排水通畅。 1、物业公司与业主（或业主委员会）签订有物业管理合同，责、权、利关系明确。2、小区各项管理制度完善，制定有业主公约、房地产管理、环卫、绿化、交通、治安、消防及维修、服务等各项管理规章、办法、考核标准。3、小区内无违章建筑；房屋的共用楼梯、走道等到无随意堆放杂物和占用。4、小区内的房屋完好率达到80%以上，房屋零修及时率达到80%以上，维修质量合格率达到85%以上。5、小区公共地段每天清扫，公厕设专人管理，化粪池、窨井等定期疏理，垃圾日产日清，清扫保洁率达到85%以上。6、小区配备安全保卫人员，搞好安全防范，减少各种案件和事故发生；火灾、刑事和交通事故年发生率不超过25‰。7、小区内的所有公共配套服务设施不随意改变设计用途；给排水、供电、通讯、照明、消防及电梯等设备设施养护良好，运营基本正常，很少发生故障。8、房租、水、电、气等各项费用实行便民统一代收代缴，书信、报刊代收代发。9、建立维修回访和住户对小区的管理服务工作的评议制度；住户评议满意率达到70%以上。 50以下 18-22 0．10 51-70 24-28 0．10 71-85 31-35 0．10 86-100 36-40 0．10 101-120 41-45 0．10 121以上 48-52 0．10 四 级 1、小区建成筑面积在3万平方米以下，并基本实行封闭式管理。2、小区有物业管理用房和供住户休闲活动的场所。3、小区规划、设计、施工、竣工、验收等档案资料完整。4、小区的公用绿地、庭院绿地、绿地绿化合理分布，绿地率达到15%，，绿化覆盖率达到10%以上，小区人均公用绿地02平方米以上。5、小区道路通畅，路面平坦，排水通畅。 1、物业公司与业主（或业主委员会）签订有物业管理合同，责、权、利关系明确。2、小区各项管理制度完善，制定有业主公约、房地产管理、环卫、绿化、交通、消防及维修、服务等各项管理规章、办法、考核标准。3、小区内无违章建筑；房屋的共用楼梯、走道等无随意堆放杂物和占用。4、小区内的房屋完好率达到75%以上，房屋零修及时率达到75%以上，维修质量合格率达到80%以上。5、小区公共地段每天清扫，公厕设专人管理，化粪池、窨井等定期疏理，垃圾日产日清，清扫保洁率达到80%以上。6、小区配备安全保卫人员，搞好安全防范，减少各种案件和事故发生；火灾、刑事和交通事故年发生率不超过3‰。7、小区内的所有公共配套服务设施不随意改变设计用途；给排水、供电、通讯、照明、消防及电梯等设备设施养护良好，运营基本正常，很少发生故障。8、房租、水、电、气等各项费用实行便民统一代收代缴，书信、报刊代收代发。9、建立维修回访和住户对小区的管理服务工作的评议制度；住户评议满面意率达到65%以上。 50以下 13-17 0．10 51-70 18-22 0．10 71-85 24-28 0．10 86-100 28-32 0．10 101-120 33-37 0．10 121以上 43-47 0．10 备注：（1）房屋完好率：指在所管理的全部房屋中，完好房屋与基本完好房屋所占的百分比。 房屋完好率=完好房和基本完好间数（或平方米）/房屋总间数（或平方米）#215;100% 完好房：结构构件安全可靠，，整体性好，装修及设备完整且无破损，能保证正常使用的房屋。 基本完好房：结构构件安全可靠，装修及水电卫生设备个别部位有轻微破损，但整体现状基本良好，尚能保证正常使用的房屋。 （2）房屋零修工程及时率：指报告期内住户要求进行房屋小修零修项目的户次中，物管部门能够及时进行修理的户次所占的百分比。 零修工程及时率=小修工程及时修理户次数/住户要求小修项目总次数#215;100% 及时修理标准：自住户报修之日算起，室内水电零修不过夜，土建零修三日有结果。 小修工程：为修复房屋局部构件的轻微破损，保证正常使用而进行的修缮项目。包括：整修门窗、疏通下水道、排除水、电故障，修补地面、顶棚、墙面等。 （3）清扫、保洁率：指实际清扫、保洁面积与应清扫、保洁面积的比率。 清扫、保洁率=小区地域内实际清扫、保洁面积/小区内应清扫、保洁面积#215;100% 清扫：对清扫、保洁面积内的废弃物的全面清扫、涂抹痕迹的彻底清除。 保洁：对清扫后的清扫、保洁面积范围的日常保持。 （4）本表所列物管服务收费标准不含电梯费。电梯费实行月票或次票。月票票价可按下列公式计算： 每张月票票价=10元（3层）+030元#215;（N-3），N为楼层数。次票票价：单上单下每次030元，上下往返每次050元。电梯月次票费包括：电梯运行电费、日常维修（小修）及保养费、年检费、电梯司机工资等。 （5）高尚住宅和别墅物业管理收费不执行本分级收费标准，可根据提供的优质服务情况，按物价管理权限另行报批。 （6）不具备小区或大厦分级标准最低等条件的，不执行本分级收费标准。如果要实施物业管理服务，其收费标准可根据户型面积情况每月每户收费10-18元。 （7）本表所指户型面积系建筑面积（含公摊）。 （8）小区内的停车场收费按物业管理服务分级管理权限报批。 （9）本收费标准，原则上适用于重庆市原主城区及北部新城区，其余区、县（自治县、市）物价部门
重庆：住宅电梯费按常住人口计算（连续居住三个月以上的），第二层业主自愿不乘坐电梯的，可不收电梯费，从第三层开始计收。高层住宅电梯可实行月票和次票，由物业管理企业根据实际情况决定，月票票价：（1）按层计算；张／人＝10元（第三层）＋030元×（N－3），N为楼层数。（2）按常住人口计算：每人每月10元计收。次票票价：单上单下每人次030元，上下往返每人次050元。
《重庆市物业管理条例》已于2009年5月21日经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
重庆市人民代表大会常务委员会
2009年5月22日
重庆市物业管理条例
(2009年5月21日重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过)
第一章 总则
第一条 为规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理。
区县(自治县)房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。
市和区县(自治县)价格、规划、土地、建设、市政、公安、工商、民政部门及其他有关行政管理部门按照各自职责，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理及物业管理区域内的行政管理工作。
第四条 街道办事处(乡镇政府)负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。
居(村)民委员会协助街道办事处(乡镇政府)做好物业管理相关工作。
第五条 鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会，交流物业管理经验。物业服务行业协会作为物业服务行业自律组织，应当制定行业行为规范，调解物业服务企业纠纷，推动物业管理健康发展。
房地产行政主管部门应当加强对物业服务行业协会的指导和监督。
第六条 实行物业管理联席会议制度。
物业管理联席会议由街道办事处(乡镇政府)负责组织召集，由区县(自治县)房地产行政主管部门、居(村)民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。
物业管理联席会议主要协调解决下列事项：
(一)业主委员会不依法履行职责的问题;
(二)业主委员会换届过程中出现的问题;
(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;
(四)提前终止物业服务合同的问题;
(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;
(六)需要协调解决的其他物业管理问题。
第二章 物业管理区域
第七条 物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
第八条 新建物业在出售前，建设单位应当根据本条例第七条的规定划定物业管理区域，并向物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门备案。区县(自治县)房地产行政主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第七条规定的，应当自收到备案申请之日起三十日内书面通知建设单位重新划定。
建设单位在销售物业时，应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
第九条 已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的，需要实施物业管理时，由街道办事处(乡镇政府)参照本条例第七条的规定，在征求相关业主意见后，划定物业管理区域，并报区县(自治县)房地产行政主管部门备案。
第十条 对物业管理区域划定有异议的，物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门应当根据本条例第七条的规定和商品房买卖合同的约定，在征求物业所在地街道办事处(乡镇政府)、相关业主、居(村)民委员会的意见后确定。
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第十一条 业主可以设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会，但同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：
(一)制定和修改业主大会议事规则和管理规约;
(二)选举、补选或罢免业主委员会成员;
(三)决定业主委员会的必要经费及来源以及经费管理办法;
(四)撤销或者变更业主委员会超越权限的决定;
(五)选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容;
(六)决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请;
(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。
第十二条 不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处(乡镇政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居(村)民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。
第十三条 一个物业管理区域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，并于会前告知物业所在地街道办事处(乡镇政府)。
第十四条占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所在地街道办事处(乡镇政府)应当组织召开。
第十五条街道办事处(乡镇政府)应当在收到告知或者申请后三十日内通知建设单位报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材料，并负责核实材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。
建设单位应当在收到街道办事处(乡镇政府)通知后十日内报送材料，并协助成立筹备组。
筹备组成员由业主代表、街道办事处(乡镇政府)和建设单位派员共同组成。
第十六条 筹备组应当做好下列筹备工作：
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)参照市房地产行政主管部门制定的示范文本，拟订业主大会议事规则和管理规约草案;
(三)确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积;
(四)拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单;
(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
业主委员会委员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。
前款第(一)项至第(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、业主人数或者专有部分建筑面积提出异议的，筹备组应当予以复核并告知提出异议者复核结果。
第十七条 业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算;对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。
业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数;对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。
第十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。
第十九条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。
业主大会对本条例第十一条第(六)项规定的事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;业主大会对其他事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第二十条 业主大会会议由业主委员会组织召开。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，并邀请物业所在地街道办事处(乡镇政府)和居(村)民委员会参加。
占总人数百分之二十以上的业主以书面形式要求召开业主大会临时会议时，业主委员会应当在三十日内组织召开。业主委员会不组织召开的，街道办事处(乡镇政府)应当责令业主委员会限期组织召开。业主委员会逾期不组织召开的，占总人数百分之二十以上的业主要求街道办事处(乡镇政府)组织召开的，街道办事处(乡镇政府)应当在收到申请后三十日内组织召开。
第二十一条 业主委员会是业主大会的执行机构。成员人数由业主大会决定，但不得少于五人，应当为单数。每届任期不超过五年，可以连选连任。
业主委员会设主任一名、副主任一至三名，业主委员会主任是业主委员会的代表人。主任、副主任由业主委员会在业主委员会成员中推选产生，并由业主委员会罢免。
第二十二条业主委员会实行候补委员制。候补委员的名额和产生程序由业主委员会委员产生办法确定。
候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。
第二十三条 业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：
(一)具有完全民事行为能力;
(二)热心公益事业，责任心强，具备一定组织能力;
(三)按期履行交纳物业服务费、物业专项维修资金等业主义务;
(四)本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作;
(五)具备履行职务的健康条件和文化水平。
第二十四条 业主委员会应当自产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地街道办事处(乡镇政府)备案，并同时在物业管理区域内公示：
(一)业主委员会名称和业主委员会主任、副主任、委员名单;
(二)业主大会议事规则;
(三)管理规约;
(四)业主委员会办公场地、联系电话。
业主委员会备案事项发生变更的，应当按照前款规定重新备案和公示。
第二十五条 业主认为业主委员会公示(备案)事项的产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况的，可以向物业所在地街道办事处(乡镇政府)申请要求核实，街道办事处(乡镇政府)应当在收到申请后三十日内，根据核实情况作出处理决定。
第二十六条 业主委员会需要刻制印章的，应当持备案证明按照国家有关规定到公安机关批准的单位刻制业主委员会印章，并按照管理规约、业主大会议事规则和有关规定使用印章。
第二十七条 业主委员会应当履行下列职责：
(一)制定业主委员会工作制度;
(二)召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定;
(三)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;
(四)组织并监督管理规约的落实;
(五)公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收;
(六)每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况;
(七) 及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(八)协调业主、使用人与物业服务企业的关系;
(九)根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁;
(十)配合相关部门，做好维护物业管理区域秩序的相关工作;
(十一)管理规约、业主大会赋予的其他职责。
第二十八条 业主委员会每季度应当至少召开一次会议。
业主委员会会议由业主委员会主任召集并主持。三分之一以上委员要求召开时，业主委员会主任应当组织召开。
业主委员会主任可书面委托业主委员会副主任召集并主持会议。业主委员会成员不得委托他人参加业主委员会会议。
第二十九条 业主委员会会议应当有三分之二以上的成员出席并作好书面记录，作出决定应当经全体成员半数以上签字同意。决定作出后三日内，应当以书面形式在物业管理区域内公示七日以上。
未经全体成员半数以上签字同意并公示的业主委员会决定无效。
第三十条 业主委员会成员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：
(一)挪用、侵占业主共有财产;
(二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;
(三)违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用，或利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;
(四)泄露其他业主的信息;
(五)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
业主委员会成员违反前款规定的，由业主委员会会议决定中止其成员职务，并提请业主大会会议决定终止其成员职务。
第三十一条 业主委员会成员有下列情形之一的，其成员职务自行终止：
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;
(三)任职期间被依法追究刑事责任的;
(四)以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职的;
(五)业主大会议事规则约定的其他情形。
第三十二条 业主委员会成员受业主监督。业主有权罢免业主委员会成员。
百分之二十以上业主联名，可以向街道办事处(乡镇政府)书面提出对业主委员会成员的罢免要求。街道办事处(乡镇政府)应当在接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会，由业主大会作出是否予以罢免的决定。业主委员会逾期不组织召开的，由街道办事处(乡镇政府)组织召开。
第三十三条 业主委员会成员被终止资格或罢免的，业主委员会应当以书面形式在物业管理区域的显著位置予以公告，业主有权查询相关资料。
业主委员会成员被终止资格或被罢免的，其担任的业主委员会主任、副主任职务相应终止，并应在公告之日起三日内将其保管的印章、账簿、文件资料以及全体业主共有的财物等移交给业主委员会。
第三十四条 业主委员会成员集体辞职的，应当按照组织首次业主大会的方式召开业主大会，重新选举业主委员会。
业主委员会成员出缺，由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会成员经递补仍少于五人的，应当及时组织召开业主大会进行补选。
第三十五条 业主委员会任期届满两个月前，应当组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会。逾期未换届的，占总人数百分之二十以上的业主要求物业所在地街道办事处(乡镇政府)组织换届的，街道办事处(乡镇政府)应当在收到申请后三十日内，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
原业主委员会应当在新一届业主委员会产生之日起十日内，将其保管的物业档案、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第三十六条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的，解散前，业主大会、业主委员会应当在物业所在地街道办事处(乡镇政府)的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第三十七条 业主大会、业主委员会作出的决定对全体业主、使用人具有约束力。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处(乡镇政府)应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第四章 前期物业管理
第三十八条 新建物业的建设单位应当在物业销售前，参照市房地产行政主管部门制定的临时管理规约示范文本拟订临时管理规约，并报物业所在地区、县(自治县)房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇政府)备案。
首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约即行失效。
第三十九条 物业中有住宅项目的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标投标。
对于物业中有住宅的预售项目，建设单位应当在申请房屋预售许可证前通过招标投标的方式选聘物业服务企业;对于物业中有住宅的现售项目，建设单位应当在物业销售前通过招标投标的方式选聘物业服务企业。
投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的，经物业所在地区、县(自治县)房地产行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第四十条 建设单位应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并在签订后十五日内报物业所在地区、县(自治县)房地产行政主管部门备案。
业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。
第四十一条 建设单位应当在物业销售时将临时管理规约和前期物业服务合同提供给物业买受人，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。
第四十二条 前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。
出售物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担;前期物业服务合同未约定物业服务收费标准的，由建设单位承担。
第四十三条 物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房，应当由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的`比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置。
物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能;没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。
市和区、县(自治县)规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，按前两款的规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位申请房屋预售许可证时应当提交物业管理用房的位置、面积等相关资料，房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证时，应当注明物业服务用房位置。建设单位在销售商品房时，应当公布物业服务用房的位置和面积。
物业服务用房属于全体业主共有，用作从事物业管理活动。物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。
房地产行政主管部门在办理所有权初始登记时，应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积以及物业的其他共有部分，业主有权查询。
第四十四条 前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务企业及物业所在地的街道办事处(乡镇政府)移交物业档案，并提供物业管理用房。物业档案包括下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。
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