作为“接棒”棚改的一项重要工作，老旧小区改造被认为是今年“稳投资”“促民生”的重要抓手，同时也被看作房地产及相关上下游行业的新机会。
老旧小区改造也被简称为“旧改”，但与过去旧城拆迁改造的“旧改”，是两个不同的概念。老旧小区改造基本不涉及拆迁，而是以维修完善基础设施和公共设施为主，而旧城改造、城市更新涉及大量的拆迁重建。
清华大学建筑学院可持续住区研究中心主任孔鹏认为，老旧小区改造市场空间或可达5万亿元，可直接拉动传统房地产业上游的钢铁、建材、水泥、环保等行业，下游的家装、家电等行业。此外，以5G、人工智能、工业互联网、物联网等相关的基础设施也将被带动。
“改造后的老旧社区不应是分裂的孤岛，而应该是依托新基建，实现未来住区的联网化和数字化，使建筑空间形成拥有合力的组织。”孔鹏向21世纪经济报道表示。
分析人士指出，这一行业前景虽然广阔，但在实际 *** 作中，仍然面临着盈利模式、社会资本积极性等方面的现实问题，未来需要在政策、企业、社会等各个层面共同努力推动。
核心区的“老破小”
老旧小区是指“2000年以前，公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。老旧小区通常在单位改制之前，由政府、单位出资建设，与1998年房改后建设成的居住区相比，公共设施落后，配套设施不齐。
根据住建部初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。
老旧小区改造的市场空间，主要存在于大中城市。
根据贝壳楼盘字典数据，重点20城市的记录小区数量为1539万个，其中楼龄20年以上的老旧小区数量为596万个，老旧小区的占比近40%。
分城市来看，老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京，老旧小区的数量分别为14000个、5200个、5100个。从老旧小区在总体存量中的占比来看，上海、济南、北京三地最高，分别为61%、49%、47%。
老旧社区一般都集中在城市的老城区。以北京为例，逾八成老旧小区分布在寸土寸金的“城六区”，西城近六成是老旧小区。
老旧小区居住空间小，环境配套较差。从贝壳近五年的成交数据看，北京的老旧房源中，近半数面积在60平方米以下。北京的老旧社区中，超六成小区无电梯，16%的小区没有集中供暖，20%的小区绿化率不足（绿化率30%以下）。这些比例均高于全市的平均水平。
贝壳研究院认为，北京的老旧小区主要在核心区域，地段价值高，但是目前居住条件差，导致老旧小区在下行周期房价跌幅更大，造成了难以流通和资源被浪费的恶性循环。
老旧小区改造的市场空间，也恰恰存在于此。
住建部将老旧小区改造的内容初步分成三类：一是保基本的配套设施，包括水、电、气、路等市政基础设施的维修完善；垃圾分类设施的配套；加装电梯等。二是提升类的基础设施，可配建停车场、活动室、物业用房等。三是完善公共服务类的内容，如养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递等设施，完善基本公共服务和基本公共环境。
明源地产研究院的研究数据表明，保守估计，中国老旧小区改造至少需投入454万亿元。
国金证券指出，作为“接棒”棚改步入舞台中央的一项工作，旧改并不涉及房屋拆迁和安置补偿问题，更多的是对现有房屋进行修缮、改造小区水电气路及光纤等基础设施以及完善周边配套服务设施。虽然老旧小区改造对地产整体投资刺激作用较弱，但对相关领域需求的拉动作用仍然明显。
据该机构估算，在旧改的撬动下，消费建材领域中，防水材料获得的市场空间可达236亿元；涂料的市场空间为518亿元；管材的市场空间为273亿元。
“民生问题”的解决之道
近些年，老旧小区改造一直以财政资金为主导。从目前的实践来看，除中央财政补贴、地方政府专项债外，银行信贷也是旧改的重要资金来源。
今年4月14日，国务院常务会议要求建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。
老旧小区改造，对于社会资本来说，最大的难题是盈利模式。由于它不会拆迁旧房重建，因而不存在通过卖新房获得盈利的可能；投入到新装电梯、新建医疗幼儿养老设施、修建道路等公共设施的资金，未来很多只能靠物业费、停车费来获得回报。
总体来看，目前社会资本参与老旧小区改造的热情并不高。在很多投资者看来，利润率低、投资回报周期长，是老旧小区改造面临的主要商业困境。孔鹏认为，主要原因是没有明确的商业模式，没有清晰的产品服务的供求关系和服务标准。
孔鹏表示，老旧小区改造属于民生问题，“民生问题要想出商业模式就一定要有低息的资金支持，它跟房地产开发的逻辑不完全相同。如果没有资金杠杆、没有低息的贷款，那老旧社区改造的回报就会十分困难。”
孔鹏说，推动旧改行业的发展，还需多方努力。业主需要了解，老旧社区改造不是一种政府补贴的福利行为，而是一种政府支持的商业行为，想要获得美好生活，必须进行参与和付出；作为参与改造的企业，一定要拥有足够的耐心，并能提供真正为终端用户创造价值的产品和服务；在政策端，政府除提供低息资金支持外，还应改变老旧小区粗放式的管理和收费方式，争取实现居民和企业价值共享。
以房企为代表的社会资本，更愿意投入到旧城改造、城市更新项目上去。
存量房时代的到来，和一二线城市土地资源的稀缺，促使房企通过旧改来加大土地储备。万科于2017年加大在“城市更新”上的布局，并积极向二三线城市进行扩展。碧桂园也在2017年表示，要加大旧改投入力度，并将旧改作为“在四个一线城市的主要发展方向之一”。
亿翰智库指出，目前参与旧城改造的企业主要以大型开发商和金融房企(地产基金)为主，这两类主要玩家各具优势。“房企依靠在地产上下产业链的优势，在综合类项目的改造和建筑上具有明显优势;地产基金由于资金实力雄厚，在旧改上往往采取轻重资产结合的方式去运营，在资金和运营上具有一定优势。”一般20年左右的小区算是老旧小区吧，传统门禁系统必须预先布线，改造的话可能工程量大一些，不过建议你考虑一下智慧门禁系统，只需要门禁控制器、刷卡器、摄像机以及路由器等设备即可完成组网。业主可直接使用手机APP、室内对讲机、手机等方式通过智慧物联云平台突破空间限制，远程与可视对讲机进行端对端直接对话。云之讯通讯平台的云对讲解决方案就可以满足你的需求，业主通过手机对智能可视对讲门口机的远程连接和控制，实现门禁开锁，实时监控，安保管理，数据存储，报警联网等一系列联动功能，安装方便、省时省事，让老小区的人也可以感受下移动互联网时代的便捷。
法律分析：电力行业是国民经济的基础产业、支柱产业和战略产业，而发展电力信息化、智能电网及电力物联网等产业是实现我国能源生产、消费、技术和体制革命的重要手段。为此，发改委、国家能源局等部门颁布了多项意见规划。2019年3月国家电网颁发《泛在电力物联网建设大纲》，明确“三型两网、世界一流”的战略目标；提出要抓住2019年至2021年这一战略突破期，通过三年攻坚，到2021年初步建成泛在电力物联网；再通过三年攻坚，到2024年基本建成泛在电力物联网。
法律依据：《中华人民共和国电力法》 第五条 电力建设、生产、供应和使用应当依法保护环境，采用新技术，减少有害物质排放，防治污染和其他公害。
国家鼓励和支持利用可再生能源和清洁能源发电。
易车讯 日前，从官方渠道获悉，重庆市发布《重庆市推进智能网联新能源汽车基础设施建设及服务行动计划（2022—2025年）》，提及到2025年全市要建成充电桩超过24万个，新建小区将全部覆盖。
重庆表示到2025年底，全市智能网联新能源汽车基础设施网络服务效率、技术能力、覆盖率在西部地区达到领先水平。建成充电桩超过24万个，新建小区充电桩覆盖率达到100%，中心城区具备条件的公共车位实现充电桩全覆盖，超快充网络、换电网络寻站半径原则上不超过5公里，高速公路服务区实现充电桩全覆盖，
此外未来还将加快充换电网络规划布局、充换电基础设施项目建设等。补齐区县、乡镇（街道）充换电基础设施建设短板，实现充换电站“区县全覆盖”、充电桩“高速公路服务区、乡镇（街道）全覆盖”，具体如下：
一、发展趋势和现状
近年来，我国智能网联新能源汽车基础设施加快发展，充电站、换电站、加氢站数量快速增长，行业技术不断提升，超级快充技术向480kW以上大功率、800V以上高压方向发展，开展基于分时电价和云管理充放电功能的车网互动（V2G），有序用户充电策略，实现电网负荷“削峰填谷”；标准体系逐步完备，动力电池回收更加规范、储运更加安全、再利用更加高效，蜂窝车联网（C—V2X）车路协同基础设施实现多场景规模化示范布设；产业生态稳步形成，车电分离模式从技术研究向商业化应用转化，商业金融模式不断探索创新，综合能源站成为基础设施建设重要方向，充储泊服务呈现一体化发展趋势，高精度地图在无人驾驶领域深度应用，持续迭代完善。
重庆在智能网联新能源汽车基础设施建设领域基础较好，全市现有充电设施建设企业270家，已累计建成充电站2407座、换电站80座、充电桩88万个，具备良好的充换电网络服务能力。成功创建国家电动汽车换电模式示范城市，规模化推广公共领域换电车辆运营。建成石渝高速公路双向128公里车路协同示范道路和近百公里城市示范道路，累计布设路侧单元526套。高速公路快充网络覆盖率达90%，开通成渝“氢走廊、电走廊、智行走廊”示范线路。建成新能源汽车与充电基础设施监测平台、新型数字交通物联网大数据服务平台。下一步，要根据全市智能网联新能源汽车产业发展需求，按照适度超前原则，加快推进基础设施建设、持续优化网络布局、建立完善服务体系、不断提升服务能力，为智能网联新能源汽车产业发展做好支撑保障。
二、发展目标
到2025年底，全市智能网联新能源汽车基础设施网络服务效率、技术能力、覆盖率在西部地区达到领先水平。建成充电桩超过24万个，新建小区充电桩覆盖率达到100%，中心城区具备条件的公共车位实现充电桩全覆盖，超快充网络、换电网络寻站半径原则上不超过5公里，高速公路服务区实现充电桩全覆盖，其中，超级充电桩覆盖率超过20%，加氢站满足车辆运行需求，充换储综合能源站广泛推广；培育1家动力电池回收利用行业头部企业，建成国家级动力电池回收利用科研及产业化平台；率先建成能源网、交通网、信息网“三网”融合应用平台；建设车路协同道路超过1000公里，新增智能网联路测设施超过1200个，累计启动超过500公里智慧高速公路建设。
三、重点任务
（一）加快能源基础设施建设。
1．加快充换电网络规划布局。根据重庆市充电基础设施“十四五”发展规划，结合电网、路网规划，制定充电站、换电站、加氢站等基础设施布点规划。加快开展中心城区公交车、出租车、物流车、中型卡车、重型卡车等运营类新能源汽车充（换）电设施用地规划，对充（换）电设施建设用地予以保障。补齐区县、乡镇（街道）充换电基础设施建设短板，实现充换电站“区县全覆盖”、充电桩“高速公路服务区、乡镇（街道）全覆盖”。〔责任单位：市经济信息委、市规划自然资源局、市交通局、市国资委、市城市管理局、重庆高速集团、国网市电力公司，有关区县（自治县，以下简称区县）政府〕
2．加快充换电基础设施项目建设。加快建成覆盖公交站、火车站、机场、码头、高速公路等交通重点区域的充换电储能基础设施网络，充分利用已有场地资源进行充换储一体化能源站建设。加快推进居住社区充电设施建设，鼓励充电运营企业开展居住社区充电设施“统建统营”，实施智能有序充电。（责任单位：市经济信息委、市住房城乡建委、市规划自然资源局、市国资委、国网市电力公司，有关区县政府）
3．加快公共服务平台建设。优化完善新能源汽车与充电基础设施监测平台，推进车辆与基础设施互联互通，实现在线监测、故障预警，有效提升安全监管智能化水平。加强平台数据应用与商业化运营，打造具备聚合充电、充电导航、状态查询、充电预约、停车引导等公共服务功能的移动端应用。强化数据治理措施，健全数据安全体系，确保平台数据安全。（责任单位：市经济信息委、市大数据发展局、市国资委、国网市电力公司）
4．加速推进新技术应用。加快液冷大功率充电技术规模化应用，推进新建大功率高压充电设施，结合功率智能柔性分配技术，开展存量充电设施升级改造。率先在高速公路服务区、公共充电场站、加油加气站建成一批480kW及以上大功率充电桩，适度超前布局大功率高压超快充服务网络。加强车桩两侧协同创新，推动超充技术由中高端车型向低端车型应用。（责任单位：市经济信息委、市交通局、国网市电力公司）
5．加快氢能网络建设。充分利用长寿区、潼南区等地工业副产氢资源丰富的优势，稳步推进制氢、储氢、运氢、加氢等设施设备建设。支持两江新区、九龙坡区等重点区县，在园区、港口等示范区域布局建设加氢站。持续推进成渝氢走廊建设，在渝蓉高速公路等沿线率先布局加氢站，支持氢能源行业企业联合相关物流企业，不断提升成渝城际氢燃料电池物流车示范运营规模。（责任单位：市经济信息委、市交通局、重庆高速集团，有关区县政府）
6．推进“三网”融合互通。推动能源与交通领域基础设施统筹规划、协同建设和高效运营，在数字交通物联网大数据服务平台、中心城区智慧停车管理平台的交通数据资源基础上，融合新能源汽车与充电基础设施监测平台相关数据，实现能源网、交通网、信息网融合发展，形成广泛互联、开放共享的智能网联新能源汽车基础设施体系。（责任单位：市经济信息委、市发展改革委、市交通局、市城市管理局、市大数据发展局、国网市电力公司）
（二）加快车路云一体化基础设施建设。
1．加快道路信息化改造。积极开展智能路网改造，加快C—V2X路侧单元等车路协同基础设施建设，实现道路通信设施、视频监控设备、交通信号灯等智能互联，满足复杂条件下车路协同运行需要。持续拓展车路协同基础设施覆盖范围，分步建设园区级、城市级规模化车联网基础设施网络，支撑智慧交通体系和智慧城市建设。（责任单位：市经济信息委、市发展改革委、市公安局、市住房城乡建委、市城市管理局、市交通局，有关区县政府）
2．提升智慧高速公路建设水平。深化川渝协同协作，共同推进成渝高速公路扩能、遂渝高速公路扩能等智慧高速公路项目建设，持续提升成渝智慧高速公路建设水平，加快建成一批类型丰富、实用性高的高速公路应用场景，实现隧道无线定位、急坡弯道路侧感知预警等特色应用，提升高速公路通行安全及运行效率。（责任单位：市交通局、市经济信息委、市公安局、重庆高速集团）
3．建设高精度地图基础数据平台。基于重庆山地城市地形地貌特征，鼓励具备相关资质的企业建设动态高精度地图基础数据平台，整合地图服务商、整车企业、零部件供应商、基础设施供应商、科研院所以及交通管理部门数据资源，推动北斗高精度定位、多源辅助定位及相关新型定位定姿技术的深度融合。强化地图基础数据平台安全监管，保障数据平台安全可控。（责任单位：市经济信息委、市规划自然资源局、市大数据发展局）
4．加强算力基础设施建设。推进重庆人工智能创新中心、西部（重庆）科学城先进数据中心等重点项目建设，打造集算法开发、服务支持、运营保障、资源配置于一体的高性能算力资源集聚高地，加快建设国家级算力枢纽，构建高水平算力调度服务体系，不断提升人工智能算力支撑，为汽车软件与人工智能企业提供低成本的大规模算力服务。（责任单位：市大数据发展局、市发展改革委、市经济信息委，有关区县政府）
（三）发展动力电池回收利用产业。
1．推动梯次利用和再生利用。支持电池回收利用企业加强电池无损检测、自动化拆解技术研发，提升电池循环利用拆解重组效率。积极拓展废旧动力电池应用场景，创新梯次利用商业模式。推进新一代电池再生利用技术研发及产业化示范，在本地就近实现废旧动力电池规范回收、安全储运、绿色高值利用，力争建成具有全国影响力的电池回收、储运、利用一体化产业高地。（责任单位：市经济信息委、市科技局、市生态环境局、市交通局、市商务委）
2．加强电池回收评价与质量监管。整合行业企业、科研机构、第三方检测机构等各方资源，探索建立动力电池评价监管体系，推动建设新能源汽车动力电池全生命周期溯源管理平台，对动力电池生产、销售、使用、回收、梯次利用及再生利用等环节的产品信息、物质流向、责任主体等进行全流程管理。（责任单位：市市场监管局、市经济信息委、市生态环境局）
（四）优化服务保障体系。
1．推进“充储泊”一体化发展。统筹推进充储泊一体化基础设施建设，鼓励充储泊、车网互动试点示范应用。运用移动充电桩、充电机器人等新型设备，通过大数据技术整合智慧停车系统数据，推动智能化停车与充电服务互联互通、信息共享。健全充储电价支撑政策，探索开展V2G商业化示范应用，充分发挥电动汽车规模化、分散式储能优势，建立电动汽车储能池，平衡电力系统峰谷负荷。依托可再生能源示范区建设，鼓励在具备条件的充换电站建设用户侧储能项目，提升可再生能源就地消纳能力。（责任单位：市经济信息委、市城市管理局、市大数据发展局、市能源局、国网市电力公司）
2．研究编制技术标准。鼓励充换电企业、第三方检测机构和高等院校等研判发展趋势，积极研究编制充换储技术标准。推进大功率高压充电标准制定，修订充电接口相关标准，组织行业进行样品开发和测试验证。探索建立统一的换电标准，提升换电模式的安全性、可靠性与经济性；充分利用储能设施在能源领域应用经验，建立涵盖储能系统与充换电设备及其应用的储能标准体系。（责任单位：市经济信息委、市市场监管局）
3．提升检测服务能力。围绕车检服务标准化、规范化目标，持续推进车检制度改革。加快检验机构布局建设，提升检验检测能力。支持第三方检测认证机构提升电动汽车充换储设备及设施检测认证能力，为充换储网络稳定运行、电网有序调峰提供技术支持，进一步提高充换储设备及设施的安全性和能效水平。（责任单位：市市场监管局、市经济信息委、市能源局，有关区县政府）
4．完善安全监管体系。严格落实汽车、电池和充换电基础设施生产企业安全主体责任，强化设计、建设、施工、监理等环节安全监管，建立健全充换储设施安全验收、年度安全检查及退出机制，制定场站安全审核地方标准。采用政府监督、企业负责的方式，完善数据安全与信息隐私安全保护。（责任单位：市经济信息委、市应急局、市住房城乡建委、市城市管理局、市交通局、市市场监管局、市大数据发展局、国网市电力公司，有关区县政府）
5．打造后市场服务体系。鼓励运用区块链、物联网等技术对电池租赁业务进行有效管理。引导汽车企业围绕汽车金融保险、电池保险、汽车维保、汽车后装、汽车电池全生命周期服务等领域，打造便捷高效、体验舒适的后市场服务体系。支持企业由提供产品向提供整体解决方案转变，促进汽车后市场价值链转型升级。（责任单位：市经济信息委、市商务委、市金融监管局、重庆银保监局）
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