泰国曼谷房产市场解析

曼谷是泰国的首都，近几年来吸引着不少出国人士投资当地的房产。据我了解到，在曼谷，大多数外籍人士仅会选择极少数的几个区域居住——素坤逸、隆比尼和沙通，详细情况我们就一起来了解下吧。
据悉，在竞争压力极大的曼谷公寓市场，单一所有权、以外国人审美为基准建造的公寓类型竟然脱颖而出，表现亮眼。

即使在曼谷工作的外籍人士数目增长有限，但他们的需求却极大影响了曼谷房产市场。

在曼谷，大多数外籍人士仅会选择极少数的几个区域居住——素坤逸、隆比尼和沙通。这些外国人中的大部分会选择在曼谷待上两三年，相较于买房更喜欢租房。事实上，这三个区域也是整个曼谷最为繁华的区域，也备受曼谷当地人喜爱。

对外籍人士来说，最受欢迎的居住方式是：租一套公寓（apartment）或共管公寓（condominium）。

因为在大多数外国人聚集的地区，很少有独栋别墅或联排别墅出租。而在这些区域内，能与酒店式公寓在各方面一较高下的只有公寓小户型开间和一居室。

目前在这三个区域内，以外国人喜好为基准建造的公寓约有15万套，而它们的入住率已经达到97%。同时这些地方也容纳了大约74，400套共管公寓，而CBRE Research估计，这些公寓中的30%-40%已经被出租。

选择出租公寓而不是共管公寓的人还有一个原因：他们可以直接去找建筑业主要求修缮房屋，与物业负责人进行直接沟通。

在一套共管公寓中，个人业主负责单位内部的维护，而大楼的物业经理只负责维护公共区域。这意味着租户很难让个别业主快速修理物品，交流效率极低。

就算有些公寓已经有20多年的历史，但一般来说，公寓的公共区域和每户装修都得到了很好的维护和翻新，而且比同年龄的许多共管公寓都要好得多。

世邦研究中心的研究显示，在最受外国人欢迎居住地，在建的单栋建筑中，约有400套公寓单元，但在这些地区有22，200套共管公寓单元，其中63%将是一居室。

CBRE泰国区咨询服务主管说：“（对出租来说）位置不是成功的唯一关键，单元布局、规格、家具和设施，以及单位大小，都是能影响入住率和租金回报多寡的关键。”

话虽如此，项目地点的受欢迎程度依然是最重要的部分，无论是对开发商还是这些外籍人士来说。

特别的是，对开发商和业主们来说，在租房过程中他们还能学习到这些外籍人士租房需求变化，然后在项目翻修和新建楼盘上更多的迎合他们的需求。

目前来说，租户每月的租房开销变动不大，在不久的将来也不太可能增加。但是，曼谷不断上涨的土地和建筑成本对公寓开发上造成更多挑战。

开发商可以使公寓面积变得更小，但太小的面积也会丧失对租客的吸引力。关键是如何从最小的尺寸中融合更多功能，将每平方米的租金最大化，以吸引到预算有限的潜在租户。

例如，装饰和家具必须有品味，必须实用，耐用，易于清洁和维护。

厨房和浴室是独特的卖点。开放式厨房看起来宽敞明亮，但必须保证烹饪时的油烟被有效革除。浴室是非常私人的，房客们想要一个独立的浴室和浴缸，在主浴室里，看起来和五星级酒店的一样好。

室外配套也同样重要，许多租户将有家庭，所以不能仅仅有泳池，还得对儿童开放专门的玩乐泳池和游乐园。

大多数外籍人士都希望住在相同的地区，如果在同一地区选择一套相似的面积和质量的单位，他们会继续选择公寓而不是共管公寓。

根据CBRE的判断，公寓开发的未来目标还会集中在外籍租户，但开发商需要满足租户的需求，以达到最高的租金和最佳的入住率。

曼谷房产究竟是“崇洋媚外”，还是迎合市场，对曼谷当地人来说也无需值得深思，毕竟对外籍人士来说“追求舒适生活”的目标和当地人无疑是相同的。无论是公寓地点、配套设施还是室内装潢，更高品质生活方式正是迎合泰国年轻白领们的潮流趋势。

全球连接器行业处于稳步上升期，总体市场规模基本保持着稳定增长的态势。从全球连接器应用领域来看，目前汽车为下游最大市场，其次为通信行业;从区域发展格局来看，中国为全球连接器规模最大市场，但美国的厂商在市场竞争中尤其是高端产品市场占据领导地位，以全球大型厂商泰科电子、莫仕和安费诺为主要代表。

市场规模稳定增长

全球连接器行业处于稳步上升期，随着下游产业的发展和连接器产业本身的进步，连接器已经成为设备中能量、信息稳定流通的桥梁，总体市场规模基本保持着稳定增长的态势。根据Bishop&Associate的统计，2019年全球连接器市场规模达722亿美元，较2018年提升了82%。前瞻估算2020年全球连接器市场规模在767亿美元左右。

汽车市场为最大需求领域

根据Bishop&Associate统计数据，汽车是目前连接器产品中最大的终端设备应用领域，2019年占全球连接器市场的22%。通信行业占比位21%，排在第二位;计算机占比为16%，工业占比为12%，轨道交通占比为6%，其他应用领域主要包括军工、消费电子等行业，占比为23%。

连接器下游应用中的智能手机、电脑等产品迭代速度较快，新能源汽车、物联网、无人机等新兴产业正在快速发展，下游市场的蓬勃发展将推动连接器产业快速增长。

区域发展格局

从全球各个地区来看，中国为目前连接器行业最大市场，2019年规模达到了227亿美元，代表生产企业有立讯精密、富士康、得润电子等;全球巨头公司基本集中在美国，包括泰科电子、安费诺等;欧洲市场上以德国企业为主要生产厂家;2019年日本市场规模达到了58亿美元，代表生产企业有日本JAE、日本JST公司等。

美国厂商市场份额占比最高

从全球连接器厂商竞争领域来看，TE Connectivity(泰科电子)、Molex(莫仕)、Amphenol(安费诺)这三家美国大型厂商在各个细分领域排名均靠前，泰科、安费诺和莫仕，三家厂商的市场份额约占全球总体份额的30%以上。

其中泰科电子是全球最大的连接器生产厂家，下游应用领域分布广，在消费类电子、电力、医疗、汽车、航空航天以及通讯网络方面均有应用。安

费诺则通过合并收购笼络了全球许多顶尖的连接器厂家，产品在军工、航空航天、通信等方面优势较大。

莫仕是全球领先的全套互联产品厂家，产品主要应用于电子、电气和光纤，以开发世界最小型的连接器而知名。

—— 以上数据来源于前瞻产业研究院《中国连接器制造行业市场需求与投资战略规划分析报告》

古代没有工业，贸易以农业和特长为主。
虽然中国与暹罗间的海上贸易至少自元代就已经出现，但直到清朝时期，它的政治、经济和社会意义才完全显现出来。中暹贸易主要分为两种形式：朝贡贸易与民间贸易。受清廷的招徕，暹罗国王定期派遣使团携带贡品来华朝贡，并可于贡船上附带压舱货物在广东或北京销售。贡船回暹时，清廷赠送大量精美的丝绸、瓷器作为回赐品，于是朝贡活动使朝贡与贸易成为一个整体，而且暹罗国王越来越为了经济利益而频繁地来华朝贡。而民间贸易则主要是中国东南沿海地区与暹罗间的贸易，此贸易的主要承担者是福建与广东的中国人，他们以帆船位运输工具，交易地点也集中与福建与广东各港口。暹罗输入中国的商品基本为土产品，有苏木、胡椒、沉香、豆蔻、树胶、糖、象牙等，而中国出口暹罗的商品主要为制成品，如丝绸、瓷器、茶叶、蜜饯、纸张、赏玩物等，大都产于中国东南省份。另外，自康熙末年中国东南省份开始出现民食不足的现象，清廷采取优惠政策积极鼓励南洋各国运米来华，而暹罗米丰价廉成为首选，于是雍正、乾隆时期中暹大米贸易一度异常兴旺。中暹贸易不仅推动两国经济的发展，而且促进两国文化的交流。
现代经贸合作：
两国经贸合作继续保持增长。泰国是中国第14大贸易伙伴，东盟国家中第3大贸易伙伴。中国是泰国第2大贸易伙伴。2009年双边贸易额382亿美元，同比下降75%。其中中国出口1331亿美元，同比下降149%，进口249亿美元，同比下降3%。1996年以来中国对泰贸易连年逆差。
两国双向投资情况良好。截至2009年底，泰来华投资项目3975个，实际投入324亿美元。中国对泰非金融类直接投资累计54亿美元。中国公司在泰累计签订对外承包工程、劳务合作和设计咨询合同额664亿美元，完成营业额413亿美元。其中，2009年新签合同额72亿美元，完成营业额53亿美元。
1985年两国成立部长级经贸联委会。2003年6月，两国决定将经贸联委会升格为副总理级。2004年7月，吴仪副总理与差瓦利副总理共同主持联委会首次会议。2005年9月，吴仪副总理访泰与泰国副总理颂奇共同主持联委会第二次会议。
双方还签订了《促进和保护投资协定》（1985年）、《避免双重征税和防止偷漏税协定》（1986年）、《贸易经济和技术合作谅解备忘录》（1997年）、《双边货币互换协议》（2001）等。2003年10月，两国在中国-东盟自贸区框架下实施蔬菜、水果零关税。2004年6月，泰国承认中国完全市场经济地位。2009年6月，两国签署《扩大和深化双边经贸合作的协议》。

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