大咖谈｜安歆集团徐早霞：公寓行业没有绝对头部，但有王牌运营

2020年的长租公寓仍未结束生死大考。截至目前，2020年暴雷的平台有32家。而近日蛋壳公寓暴雷，更激发业内人士的自省。此种情形下，头部企业的正能量引领作用尤为宝贵。

安歆集团并不是一家上市公司，没有公开的财务报告，其资本、盈利、现金流的具体数据并不可得。但从这两年面对行业暴雷和疫情双重冲击时的表现来看，安歆公寓的走势十分了得。

2019年，收购经营不善的逗号公寓；2020年7月1日并购易企租，7月2日入股诺巢故寓；11月26日，又宣布完成与新起点公寓的战略合并。据公开资料，安歆集团门店总数将超250家。

睿和智库创始人韩玮烨近日走进安歆，专访其创始人兼CEO徐早霞。双方除了探讨行业发展以外，我们还看到在生活和自我修养上更有魅力和内涵的徐早霞。

睿问：公寓行业的头部化很明显，从行业长期发展来看，头部化是好事还是坏事？其利弊各自是什么？

徐早霞：公寓行业头部化这个观点我只同意一半。不同意的一半是，租赁的核心资源是房子，很重，而且分布在各个城市，它跟互联网的属性不一样，不可能像互联网行业那样做到真正的头部垄断。

租赁行业其实和酒店行业差不多，百花齐放。我觉得它更像是一个谁做头部、谁做长尾、大家怎么去做组合的问题。就拿安歆来说，我们是运营型公司的头部，但资金和房源不是我们的优势。在这个行业，交付才是开始。所以未来的趋势，一定是低成本的资金，加上可持续的房源，再加上长效的运营能力这样的组合。特别是对于运营型的企业，可以通过提升运营效率成为行业头部，并且越来越聚集。这是同意的那一半。

睿问：目前这些头部企业各自的特点是什么？

徐早霞： 我把公司分成三种，产品型、技术型、运营型。租赁企业都是运营型公司，运营的是人群、人群的需求、房源和自己的组织。运营型公司看重的是效率，蛋壳做技术其实也是为了提升效率，比如如何更高效地选房、定价、出房，但它本质不是技术驱动型的一家公司。像阿里云那样用新的技术力量去创新变革，创造一个新的商业模式的才叫技术型公司。贝壳是产品型公司，基于实体的产品一定要有非常深厚的业务底层逻辑，如果没有前面20年的运营经验，它做不了产品。如果对业务不够熟悉，创造的产品一定是不好用的。

睿问：关于公寓企业的数字化转型，安歆怎样循序渐进搭建系统？它的逻辑是什么样的？

徐早霞： 公寓行业现在还谈不上数字化转型，只能说是在铺垫数字化基础。大部分企业现在可能连数据仓库都没有，业财一体化也没有做到，现在也就只达到了信息化。

在IT系统上，蛋壳、自如、旭辉包括我们都投入巨大，也走了很多弯路，但还是坚持做自己的系统。安歆现在的IT团队有60人，而且每年都在增长，明年估计会增加到100人以上。现在所有线下门店用的都是用我们自己的系统。实际上，规模在100家门店以上的公寓品牌都有自己定制的系统。系统一定是基于自身的业务模式、业务流程，外面的人做不到位。特别是要实现业财一体化，IT更多是作为工具，CTO很难有业务思维和财务思维。所以在安歆，CFO带领中台。

随着业务的不断成熟，产品线不断丰富，区域越来越广，并发数据越来越多的时候，系统一定是需要迭代的。这个时候则需要考虑在不同阶段下系统的承载能力以及其架构该如何迭代。

睿问：集体租赁型土地类项目是当前行业中的热门，是否准备介入？

徐早霞： 集体用地其实是租购并举很重要的一个补充手段。在十三五规划期间，上海一共有105块的集体用地，现在投入使用的已经是80多块地了，大概有40万套的租赁用房。拿地方面，国企有资源能力优势。倘若一旦定位为公寓或租赁，设计、功能、动线、标准就和住宅不一样了，要跟着公寓“走”。这也是国企需要和我们这样的运营商强强联合的原因，而且从规划环节我们就要参与其中，不是等建完以后再接手运营。不同层次产品的配置比例、配套怎么做、人防物防技防怎么做、未来的服务体系怎么搭建……背后都是有一整套逻辑的。我们就做自己最有优势的部分，跟国企形成联动。

我觉得每家企业都应该清楚自己的定位，不要总是觊觎别人，聚焦眼前，把自己的“一亩三分地”耕好就行了。

睿问：持续了两三年的行业阵痛，再加上今年疫情，安歆都做了哪些应对？

徐早霞： 疫情对公寓行业是挑战，也是机会。考验的是企业在极端情况下能否保持经营的d性，保证现金流和人员稳定。通过这点我们能看出谁的运营能力是最强的，谁又在“裸泳”。这些考验，上半年安歆也经历过。但7月份我们所有的经营业绩就已经达到疫情之前的水平，8月份开始持续地创 历史 新高，同比环比都逐步增加，现在每个月大概会有5%~10%的增长。

归结起来，疫情期间我们就做好了两件事：对外承担责任，对内进行组织变革。

在疫情应对上，我们先人一步。因为我自己有护士的从业经历，也参加过SARS抗疫，所以1月21号，钟南山说人传人的第二天，我们就成立了应急小组。疫情期间，累计大约10万人住在安歆，其中有约1万人是快递小哥，我们在极大的运营压力下实现了无一例疑似和确诊。我们的武汉门店承接了第八人民医院的医生和护士。整个过程中我们的口罩没有断过，防护服也都送去武汉了。包括今年所有租金均没有增长。这是安歆的 社会 责任。

疫情之后，很多公寓品牌本身是优质资产，但因为对行业的理解和运营能力不够，一落千丈。我们伸出了援手，上半年到现在，我们大概接了4个品牌，接的时候出租率大概都只有50%、60%，我们接手后一个月出租率能够提升15%以上，两个月就能够扭亏为盈。这是安歆的行业责任。

能对外承担 社会 和行业责任，归根究底还是靠内部的组织能力、运营能力来支撑。疫情发生后，我发现安歆的运营能力没有想象中那么强，所以我们开始组织和绩效等各种变革。

腊月二十七到正月初二，我们所有高管天天碰头，对我们自己的人员、对客户做分层。正月初四召开董事会，讨论疫情最差、最乐观的情况下，我们的预算、战略要发生哪些调整，怎么跟业主和客户沟通。正月初十我就开始做线上的管理和战略直播课，跟我们的业务团队沟通如何去定目标、追过程、拿结果，如何去一起面对疫情的不确定性。到现在我们累计大概做了将近10场“三板斧”，战略会4场，线上直播课16次。我自己准备课件至少250小时，授课时长大概在1600多分钟。

经过疫情的历练，我们的组织力得到了提升，也还在不断地去找寻新的一些突破点和增长点。

比如，我们现在在做“一城一策”。往年制定战略都比较笼统，定一个主要方向，但对往年业绩做根因分析的时候，我们发现每个城市的“打法”都不太一样。这是很正常的，每个城市的产业结构不一样，那么相应地也会要求每个城市的组织不一样。之后，我们的中后台会针对业务一线给他们支持、赋能。所以我觉得今年反而是我们凝聚力最强、目标最明确、组织力最强以及对明年的整个战略规划最为清晰的一年。

睿问：除了蓝领公寓以外，经过几次并购，安歆的产品线已日趋完整，从业务结构上看，有哪些具体的变化？

徐早霞： 我们一直没有把自己定位为蓝领公寓，安歆是聚焦在城市第三产业员工的宿舍型公寓。我们对接的企业，除了基层员工，还有中层和高层。基层宿舍型公寓的运营是最难的，人口密度大、人员素质参差不齐。在我们把基层宿舍公寓的运营管理做好以后，很多企业希望把中层和高层也托付给我们。所以我们针对不同层级的员工，包括产业园区、政府人才公寓等设定了不同的产品线，解决不同的 社会 痛点。

睿问：在上市方面，安歆明年或者未来有什么计划？

徐早霞： 我们一直在观望。做REITs需要这栋楼是自己持有的，但我们自己没有重资产的物业，故只能做叫类REITs。相比之下，做ABS的可能性更大。其实我们已经在做了，最近就会有一笔。因为它要求的是企业经营两年以上、现金流稳定、出租率常年保持在85%以上。我们现在全国大概200多家门店，有五六十家是100%出租率的，90%以上的更多，绝大部分门店都符合85%以上出租率这个要求，我们就可以不断地去通过ABS去获取现金流。目前，我们马上也要启动D轮融资。

我不赞同把上市当成一个战略目标，那是一个水到渠成的事情。每个市场都有自己上市的财务标准，严格按照标准来就OK。我会去跟股东充分披露我们如何看待行业终局，看待行业的结构和节奏，定下3-5年的业务战略。我们会非常清晰地知道大概在什么时点，我们能够达到上市目标。实际上我们和股东达成了上市节奏的一致性。如果为了上市而本末倒置，那么上市之后股东是不会买账的。

睿问：您觉得明年行业会发生什么事情？2021年您本人和企业的规划是什么？

徐早霞： 首先，十四五规划中第一次把长租公寓纳入租购并举当中很重要的一个角色，这是政府释放出的信号。在过去的半年，我们给很多部门献计献策，从全国政协到住建部再到各省市的房管局。我觉得政府的投入力度越大，我们的机会就越大。因为他们不具备自己经营的条件，还是需要我们这种专业的运营商去做经营，这是一个机会。

第二，我很看好的机会是产业结构调整下的产业园区。他们特别需要像我们这样可以做多产品、多场景、多模式的企业。

第三，明年我们会加快向轻的方向转型。我们跟政府、园区的合作，可能会超越安歆原有的体量，也会做一些新的加盟，帮助今年没有恢复过来的小酒店、小连锁实现资产转型和效率提升。继并购易企租公寓、战略入股杭州诺巢故寓之后，我们又完成了与新起点公寓的战略合并。针对整个行业，我们也做了很多赋能动作，比如我们的安全体系、运营体系等等。

目前，安歆也获得了国内知名金融机构亿元级的结构性融资支持，充足的资本实力也意味着在后疫情时代，安歆将更有能力和信心对行业进行持续性赋能，不断给行业带来信心和希望。

其实说到底，行业波动对公寓行业来说是挑战与机遇并存。挑战的是公寓企业的运营能力，更是他们对人性的洞察，对行业终局的判断。能战胜这些挑战，自然也就抓住了机遇。无论如何，2020已近尾声，来年是充满希望的一年。

全球聚焦乌镇世界互联网大会

数字经济成经济发展新动能

人工智能、物联网等新技术进入大规模应用期

12月3日，第四届“世界互联网大会·乌镇峰会”在浙江省乌镇拉开帷幕。本届大会以“发展数字经济促进开放共享——携手共建网络空间命运共同体”为主题，充分反映了目前全球经济的发展趋势和各国发展诉求。大会开幕当天，受邀来自各国政府、国际组织、企业、技术社群和民间团体的互联网，围绕数字经济、前沿技术等主题进行了广泛交流。各界普遍认为，互联网的广泛使用，使得数字经济蓬勃发展。未来，随着人工智能、物联网等新技术的大规模应用，数字经济不但会成长为潜力巨大的新兴产业，还会成为全球经济发展的新动能。

开放 中国经验引全球关注

世界互联网大会已举办到第四届。由中国主导的全球互联网盛会，从首届的“互联互通·共享共治”，到第二届的“互联互通·共享共治——构建网络空间命运共同体”， 再到第三届的“创新驱动 造福人类——携手共建网络空间命运共同体”，可以说，是从发出“中国声音”到分享“中国经验”的过程。而本届大会的主题“发展数字经济促进开放共享——携手共建网络空间命运共同体”，则被各国参会者一致认为，是互联网和经济发展的方向，同时也是对互联网发展中国经验的最好总结。

多位世界互联网产业界和学界的大咖在大会期间公开表示，世界互联网大会的背后，是中国互联网从消费者互联网时代到产业互联网的转型，更是中国受益于互联网经济后，下决心引领世界互联网发展的强大自信。中国的互联网已经和世界发达国家站在同一起跑线，某些领域还领先于世界并拥有更大的优势。世界互联网大会让全球各界人士有机会相聚在一起分享中国的互联网发展经验。

中国的互联网和实体经济融合，让人切身感受到新旧动能转换，这是新时代中国数字经济发展的领先经验，对全球经济发展非常有借鉴意义。

中欧数字经济协会主席鲁乙己认为，中国发展互联网和数字经济的优势很大程度上源于中国政府高效的行政效率，能够及时做出决策。“在中国，政府主导在农村地区部署统一的光纤网络，并向所有电信运营商开放，是中国在数字经济领域的最佳实践，这种模式也将被复制到全球。”鲁乙己表示，中国能够借世界互联网大会的平台，向世界传达在解决数字鸿沟问题上的先进做法。而中国的经验也值得世界学习。

　趋势 数字经济成新动能

本届大会上，各界人士均对数字经济发展前景寄予厚望，认为聚焦数字经济发展，既是对信息化的迎合和推动，也能产生促进经济转型升级和持续发展的内生力。事实上，发展数字经济已成为全球共识。

目前，我国数字经济发展势头良好，2016年，我国网民达到75亿，数字经济规模达到224万亿元，占GDP的比重达到301%，电子商务的交易额达到26万亿元，网络零售年均增长30%。与此同时，大数据、云计算、人工智能、共享经济等新技术和新业态不断涌现，不但创造出新的产业和经济增长点，还使我们的日常生活变得更加便捷和丰富多彩。

毫无疑问，数字经济已成为中国经济发展的新动能，其发展模式也为世界提供了“中国样板”。目前，我国已经出台了信息化发展战略纲要、“宽带中国”战略、“互联网+”行动等一系列重大政策和措施，并积极布局了大数据、云计算、物联网、5G、人工智能、机器人等产业，同时完善和宽松的政策环境和产业生态还培育了一大批具有国际竞争力的互联网和科技企业，这些都为我国数字经济的持续健康发展奠定了基础。

爱彼迎联合创始人、首席战略官及中国区主席内森·布兰查兹克(Nathan Blecharczyk)向《经济参考报》记者表示，中国对数字经济的高度重视和开放支持的态度，鼓励了互联网及数字经济行业和企业的积极创新，使得中国一直走在世界先列。中国的数字经济和共享经济产业为中国经济增长注入了新动能，也对中国的社会发展发挥了众多积极作用，其产生的经济价值和社会效益惠及民众，这在全世界都有目共睹。

国务院参事、中国与全球化智库理事长兼主任王辉耀认为，“在数字经济领域，中国应该有所为，而且是大有可为。”他认为，在数字经济领域，中国取得了很大的成就，伴随着“一带一路”倡议、构建eWTP全球电子商务平台倡议的不断推进，应该让中国智慧走出去。可以通过共建共享互联网“一带一路”智能制造平台和共享平台，以及推进跨境电商发展等方式，促进各国数字经济的共同繁荣和发展。

前景 新技术进入应用期

大会期间，各界还就互联网和数字经济的发展前景达成共识，认为中国数字发展正在进入快车道，数字经济也正在向以大数据、人工智能等新一代信息技术为基础、以海量数据互联和应用为核心的方向发展，随着互联网、物联网把数据资源融入产业创新和升级的各个环节，社会生活和经济发展也将随之迎来巨大变革。

目前，人工智能、5G、物联网等技术已逐步成熟，相关应用也开始进入大规模应用期，并开始成长为新的经济增长点。以人工智能技术为例，国内外众多厂商已经开始推出大量人工智能应用。其中，百度、腾讯、阿里等国内互联网厂商，已推出包括人脸识别、语音识别、无人驾驶在内的多项成熟应用。百度更是在近期宣布将加快推进无人驾驶汽车的量产。据第三方市场机构预计，我国人工智能市场潜力巨大，到2020年产值将有望突破千亿元大关。

5G方面，我国发展速度同样不落人后。记者从三大运营商和相关电信设备厂商处获悉，2018年我国将进一步扩大5G试点城市范围，同时适时启动5G网络的部署工作，并力争在2020年正式商用5G网络。高通报告预测，到2035年5G将在全球创造123万亿美元经济产出，全球5G价值链将创造35万亿美元产出，同时创造2200万个工作岗位。5G价值链平均每年将投入2000亿美元，这将支持全球GDP的长期可持续增长。预计从2020年至2035年间，5G对全球GDP增长的贡献将相当于与印度同等规模的经济体。

进入大规模应用期的还有新一代互联网。11月26日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《推进互联网协议第六版(IPv6)规模部署行动计划》，提出用5到10年时间，形成下一代互联网自主技术体系和产业生态，建成全球最大规模的IPv6商业应用网络，实现下一代互联网在经济社会各领域深度融合应用，成为全球下一代互联网发展的重要主导力量。中国工程院院士邬贺铨向《经济参考报》记者表示，随着IPv6的部署，我国下一代互联网建设将正式启动，并逐渐提速。届时，我国的网络基础设施水平有望大幅提升，并处于世界领先。这不仅会大大促进互联网产业的发展，还将为车联网、物联网、工业互联网、云计算、大数据、人工智能等产业的发展奠定网络基础，进而推动全行业的快速成长。

对于各类新技术的应用前景，浪潮集团董事长兼CEO孙丕恕向《经济参考报》记者表示，数字经济发展正在从IT(Information Technology)朝“新IT”(Intelligence Technology)发展，以人工智能为代表的智能化，正不断延伸其技术应用广度、拓展技术突破深度并不断增强技术落地的速度，推动传统社会及商业运行模式发生裂变，激发各行业、各领域智能化场景构建，加深技术与社会、商业及个体的智能化融合。

互联网大会，就是互联网大佬们的会议。

城市化发展的进程中，由城市化、工业化、信息化所驱动的城市进步，正逐步成为经济向好的新引擎。这其中，作为与“住”需求息息相关的场景，物业的重要性不容忽视。
尤其是2020年，面对汹涌而来的疫情，“封闭式管理”成为一种普遍的社区管理模式，小区管理成为居民安全的最后一道防线。从出入管控到清洁消毒，从最后1公里的物资代购到最后100米的快递代收……小区物业的应急防控体系逐渐清晰，物业管理服务的价值进一步受到人们的重视，物业企业也经历着一次专业化程度高低的检验。与此同时，面临着紧急应变能力及服务能力双重考验的物管行业，也正在迎来一波史无前例的变革与机遇。
催生之变
卯时，开始第一次全面无死角消杀；辰时，保安值班交接，排查外来人员，登记测温；巳时，化身“外卖员”“跑腿员”；午时，询问业主代购需求，统计物资，回收废弃口罩；未时，开启第二次全面消杀；申时，配合社区对住户上门访视，疏导业主情绪；酉时，统计防控物资用量及库存；戌时，晚班值守交接；亥时，检修设备；子时，园区巡逻；丑时，监控小区动态……这是雅生活物业的“十二时辰”，也是战疫期间物业人的缩影。
疫情让“宅家”成为常态，而物业服务由此变身为生活里的“超人”。在疫情面前，为了保障业主的安全，物业企业发挥出了前所未有的突发事件应急能力。
社区物业开始在小区出入口配备专人，24小时为进出人员严格登记、查证、测量体温，同时提醒外出业主佩戴口罩，并且小区实行“封闭式”管理，禁止非小区业主、车辆进入。在社区内部，物业则展开了360度无死角全覆盖、高频次的定时消杀工作。并且，针对楼道、电梯、垃圾桶等高触点公共区域进行强力消毒以及提供纸巾、牙签、废弃口罩专用垃圾桶等特殊设计，最大程度上减少疫情传播的可能，保障社区业主的安全。
同时，疫情的突如其来，也使得市民出门采购不便，再加上部分生活性网点停业等原因，买菜等日常所需成为了生活一大难题。关注到这一需求， 不少物业企业推出了买菜业务。比如，沈阳龙湖“蔬果抢鲜送服务”于疫情期间上线，业主当日15:00前下单，次日11:00所购食物便会配送至物业指定位置。
“时间快，菜新鲜，让我更温暖的是物业服务，都直接配送到家门口了，而且每个套餐上面都有一张记录卡片，配货员、配送员的体温都标明了，给物业点赞！”沈阳业主在龙湖U享家蔬菜套餐下这样评价道。
不仅送菜，为保证社区居民生活，物业还增设了送快递、送餐、代管宠物、线上义诊等一系列全新的“特殊”服务，刷脸出入、智慧停车、在线报修、在线缴费、智能预付费电表等智慧场景也因“无接触”优势被频繁应用。
“疫情期间社区实施封闭式管理，还有一部分人被隔离，” 同策研究院首席分析师张宏伟表示， 在这种情况下，物业企业推出此类服务，是结合当前疫情变化对居民生活的影响做出的应急调整，也是物业增值服务能力的体现。
随之而来的，是人们对于物业的讨论变得越来越多。
“我们小区有物业帮着买菜，妈，放心吧，不用担心我，我在北京挺安全的，”这是一个北漂发给母亲的微信；孩子有点咳嗽，疫情闹得正凶，孩子姥姥通过物业和春雨医生的线上义诊咨询了大夫，大夫仔细询问后得出的诊断是普通感冒，“这悬着的心终于放下，得亏物业了，” 孩子姥姥感激地说；一位小区业主则发在朋友圈感慨道，“买房一定要看物业服务，不是所有的房子住起来都一样。”
一时间，曾经并不起眼的物管行业站在了聚光灯之下，物业相关的话题引发网友热议，成为了疫情之下除驰援一线的白衣天使之外，最火爆的C位“明星”。
而物业企业普遍在人员轮转、物资统筹、服务形式上遇到了不同程度的挑战，其面对问题所呈现出的不同应对表现，也使得疫情成为了它们良莠之分的“试金石”。
针对自家小区物业的表现，每个人心中仿佛都有“一杆秤”,人们对于住宅的思考也在潜移默化中发生转变。有些人开始萌生换房念头，有些人则暗喜自己买对了。更有人直言，房地产网站可以把最近所有小区的物业表现进行汇总，作为有意购房者的参考，这份资料绝对含金量巨大。
近期一份网络调查也表明，仅20%的人对居家环境很满意，56%的人认为换房才能改善现状，更有高达52%的人萌生置业计划，其中刚需占比18%，改善占比34%。
中国金茂在近期的线上发布会上公开表示，企业推测疫情之后，改善型客户总量将有所提升，并且预计这类高净值人群，将更注重物业服务、社区配套及“无接触”式黑科技在社区公共设施及智能家居上的应用等。
“现阶段，尤其是在疫情关键期，业主对物业企业服务的体验如何，服务是否周到，业主都有切身体会。”张宏伟指出，疫情过后，不排除会出现有能力的业主把物业能力不足的房子置换出去的情况。他坦言，在此情况下，好的物业管理公司必然会受到市场的认可，物管行业的市场集中度将会进一步提升。
合硕机构首席分析师郭毅则表示，经过这次的疫情，不论是业主还是购房者，对于好的物业服务对整个社区的健康、安全以及日常服务品质的保障作用有了更加深刻的认识。她认为，未来业主对物业的选择上也会有所倾斜，甚至在购置新房产时，业主对其后期提供的物业企业关注度也会增高，购房者对物业的重视程度也会增强。易居研究院智库研究中心研究总监严跃进亦直言，物业服务将成为置业的重要考量因素。
与此同时，物业企业更高的服务曝光率也使得其价值再次受到资本市场的重估。从年初至今，物业股普遍有着20%左右的涨幅，其中奥园健康、佳兆业美好两只股票涨幅更是逼近40%。2月20日，华菁证券发布研报显示，年初至今，物业板块整体P/E（市盈率）预算数已从274倍上升至目前的352倍，PEG（市盈增长比率）从088倍上升至111倍。
物业股持续走强的背后，是越来越多的投资者对物管行业的长期看好。野村报告称，“考量到其（物业企业）防御性的业务特质、正面的政策环境及积极的增长前景催化剂，对物管股板块保持乐观看法。”
在此情境下，房企分拆物业板块上市欲望愈发强烈。除夕当天，金融街物业及宋都服务向港交所递交了招股书；1月31日，鸿坤物业向港交所递交招股书，目前已经通过聆讯；2月24日，大本营在河南的兴业物联通过港交所聆讯，有望成为春节复工后第一家上市的物业股。2020年以来，正荣服务、金融街服务、鸿坤集团旗下香港烨星控股（原鸿坤物业）等5家物业企业提交了赴港上市申请，同时，卓越物业、朗诗绿色生活以及华润置地旗下物业管理企业也被传出意图上市的消息。
“危”中寻“机”
科技加持助力物企价值增长
疫情期间，封闭式管理成为小区常态，也给物业管理造成了不小的压力。为了在保障小区安全以及居民必要出行之间找到管理的平衡点，航天物业、嘉远物业、长冠物业等物企用上了朗新云筑开发的“社区防疫通”。通过生成电子通行码，不仅免去业主排队领取通行证的麻烦与聚集风险，而且出入时只需扫一扫即可实现快速通行，既便利又高效。
为避免交叉感染，疫情期间，私家车成为多数人的出行首选。而由于人工核查量大、人力不足、防护物资缺乏等原因，也在一定程度上使物业服务人员面临着重重挑战和风险。
疫情期间，金辉、永升、长城、大发等物业企业旗下社区，联合朗新科技集团开发的智慧停车预警通，有效解决了这一困境。
于疫情期间，紧急研发上线的“智慧停车预警通”，是通过实时监控车辆进出时间和频次，判断车主行为，通过对停车超过设定时长、规定时间内，外出超过设定次数等车主行为进行自动告警、主动推送，来重点关注长时间未归车辆、长时间停放车辆和频繁进出车辆涉及的相关人员，从而协助物业实现精准防控与高效管理。
对此，朗新科技集团公共服务业务负责人王宏国对财经网表示：“智慧停车的设计理念不仅要专注于车主停车行为本身的智能化与便利性，也要为物业企业去着想，在实现数字化管理转型的同时，还要实现降本增效。”
不得不说，这一应用在缓解和降低当前物业面对的人员不足压力和激增的防疫工作量问题上，起到了至关重要的作用。其有效提高了防疫效率，减少了接触机会，全力保障了一线工作人员的安全和健康。
在防疫战中，类似的科技元素不胜枚举。
湖南常德碧桂园小区内，两台无人机携带着84消毒液在园区内飞行；广东碧桂园服务团队在电梯里安装设置有人体感应功能的紫外线消毒灯。此外，智能安防监控云平台、智能门岗系统、物业信息化管理系统等新应用也轮番登场，显著提升了社区防疫的效率和成果。
物业企业实现“线下+线上”的立体布防，有效地在疫情防控的第一线布下了“天罗地网”。利用智能系统，实现工作的总体统筹铺排，也提升了物业企业的管理效率，为前线员工减压。
除此之外，原本针对高端物业的智能化应用，减少了业主与高频触点接触、与外界人员接触的频率，更加安全和高效，在疫情期间大放异彩，成为抗疫状态下保障日常生活的必需。
不过尽管物管行业在过去数年间不断地向自动化、智能化的方向努力，但是疫情的突如其来依然将这个行业“劳动密集型”的特性暴露无遗，“缺人”仍然是目前很多物业企业面临的共同问题。
具体而言，疫情期间，消杀和清洁、客户管家服务等几个岗位的工作量显著增加。项目管家过往只需要处理一些日常咨询、接待、投诉、收银、报修工作即可。但疫情期间，除了承担送菜、送物资等附加工作之外，跟客户之间有时甚至达到心灵交流的程度，工作范畴也进一步扩展到对老人、重点人群的关注；保安一职，原来只需要在门口，多项工作直接依靠物业信息化就可以完成，如今，这些人员也要站到一线负责体温测量等工作；而负责环境保洁的物业人员，平常工作只涉及清理垃圾，现在却还要负责社区的消毒消杀、分流废口罩、感染系统的防御等工作……不仅如此，基于疫情对整体物业管理提出的更为复杂的要求，物业企业还必须增加线上信息化运营岗、与外界合作方相互配合等新的岗位。现阶段，物业企业往往采取岗位优化配置的方式，比如关掉几个门岗，调配到其他岗位进行支援。
为了缓解“用工荒”的困境，多家龙头物业企业都将招聘计划提前抛出。2月21日，开元物业总经理谢建军在朋友圈里发布了一张海报，开元物业开启疫情期间2000+人才招聘计划。2月17日，万科物业对外宣布，提前启动20000人招聘计划。差不多同一时间点，保利也启动了全国春季招聘计划。
而另一方面，大规模的人员招聘势必会在一定程度上增加物业企业在人力成本上的压力。除却招聘人力成本的增加外，物业企业的当期成本也正在发生着变化：春节期间部分返乡探亲的员工至今仍无法到岗，但基本工资依然要照发；现在坚守岗位的员工全部需要加班加点，加班工资也要照发；此外，购买防护服、口罩、消毒液等防疫物资，以及员工饮食的投入，也是一笔不小的开支。据中物研协数据显示，防疫物资的材料成本导致物业企业总成本增加了10%-20%，而返工潮所带来的人流增加以及疫情防控范围的扩大，将会进一步加大保洁消毒频次、范围和强度，从而进一步产生较大的物资成本，压缩物业企业的利润空间。根据官方数据，为对抗疫情，万科物业预计增加费用支出2亿元。
“智慧物业更多的是用科技手段提高工作效率。” 上海中原地产市场分析师卢文曦表示，之前物业企业人员配备基本能够满足服务需求，即便科技手段少一点也对日常服务够不成威胁。但目前来看，工作量激增，加上小区服务人员或因隔离关系不能全部到岗，技术手段的赋能对提高物业效率大有裨益。中信证券发布的研报也表示，作为一个劳动密集型行业，科技正在不断优化和释放物业企业的人力资源，使得企业得以在不显著降低服务满意度的同时，持续增加人均在管面积，从而有效化解单位人工成本上涨的行业性压力。
总体而言，“智慧物业一定是未来的趋势，”张宏伟肯定地说道，其一，技术本身即5G的发展支持了物联网、人脸识别等更加智能化的 *** 作，其二，尤其是疫情之后，人们的生活将更加依赖互联网，比如特殊情况下需要无接触式服务，这也是物业企业在提供增值服务时，通过技术的手段让其更加符合特定应用场景的需求。不仅如此，科技手段能够侦测业主多元化的生活服务需求，也能有效优化闲置的物理空间和人力资源，使之投入到增值服务中去。科技进步还有利于集体决策的形成，从而便于物业管理费定价灵活浮动，也有利于品牌物业管理商替换劣质服务提供商。
而从某一方面来讲，这场突如其来的疫情也成为了智慧物业的“试金石”，物业企业对智能技术的态度也将发生转变。卢文曦表示，经过疫情，物业企业将意识到通过科技手段确实能够提高效率，降低企业的用人成本，提高管理能力。其对智慧社区的技术投入、资金投入或会持续加大，或能更加提高使用效率。“随着技术手段的提升，投资成本下降，智慧物业将从中高端最终走向普及。”
目前来看，对有眼光投资智慧物业的品牌房企而言，其物业表现也将对后续住宅销售带来口碑溢价，价值空间更加明显。张宏伟直言，抗击疫情期间，运用科技技术的水平，也体现出了不同物业企业的能力差异。
“特殊”服务创新物企业务模式
物业企业的好与坏，便捷程度如何，增值服务水平怎样，也将在很大程度影响公司口碑，并决定购房者后续是否购买其住宅产品。
作为社区和业主的桥梁，买菜、送快递、送外卖、代管宠物……疫情期间，这些“有温度”的增值服务充分体现出了物业企业“最后一公里”的服务价值。
张宏伟表示，如今用户接触基本在线上，从社区物业增值服务的角度来讲，如果能在现阶段把用户的消费习惯培养好，有利于物业增值服务业绩的提升，进一步促进收入来源的增加。
在张宏伟看来，物业企业在此方面有着天然的优势，“物业企业的优势就是守着的社区入口，”物业企业在城市、区域及全国范围内市场占有率越高，代表其掌握的社区入口就越多，潜在的市场影响力就越大，这也正是房地产商抢食社区电商的原因之一。
进一步讲，相较日前兴起的互联网电商而言，传统物业企业在社区电商中拥有的信息和服务的优势资源在疫情中愈发凸显。一方面，物业企业原本便拥有业主资源，用户流失度很低，利于增值业务的开展。同时，在管理社区时可以设置准入门槛，对竞争对手作出一定的限制。另一方面，传统物业在成本管控和纠纷处理方面更具优势，其更容易建立用户信任，并将流量导到线上。
“不过，目前物业企业推出相应的增值服务，主要还是针对目前疫情相对比较严峻的现状。”郭毅提示道，从物业角度来讲，在疫情期间，物业企业不仅需要考虑合作第三方的物流等能力，此外也要结合自己社区业主的消费实力和相对集中的购买需求去甄选，最后集成到自己的互联网平台。“因此对于物业企业而言，首先要具备这样的意识，其次也要乐于投资相应的资金在线上平台的打造上。”
此外，郭毅表示，等到疫情结束后，类似的服务内容或可成为向业主收费的增值服务。“对于业主而言，如果平时工作比较忙碌，可以委托物业企业代为采买，物业企业可以在中间收取一定的服务费用，”她指出，这样形成双赢的商业模式，未来才是可持续的状态。不过她补充道，还是要看疫情结束之后社区的状况，社区对于这项服务的需求度，以及社区业主是否乐于为此付出一些服务费用。

或许与第三方合作、也不失为持续盈利的好方法。
抗疫期间，重庆龙湖智慧服务即与永辉超市共同推出“社区保障计划”，以“物流仓库+配送到家”的新模式，为业主提供更加优质、优价的产品和服务。东莞万科也携手东升农场，开启“新鲜蔬菜配送到家”模式，解决买菜难题。
朗新科技集团智慧社区业务负责人林海潮表示，这次疫情对物业企业提升自身服务能力是一次很好的机会，相比于物业企业自建互联网服务平台，选择合适的第三方服务企业，减少竞争带来的不必要成本，同时可以更加专注于主营业务，充分发挥双方的优势互补，平台也将更加强大。
张宏伟亦坦言，体量大的物业企业和大型第三方平台为了争夺市场份额各自为战，当行业竞争到白炽化阶段，物业企业和第三方平台必然会出现融合的趋势，只有整合融合才能够为社区居民提供更多的增值服务。
服务升级解决物企收入痛点
疫情催化下的智能化与增值服务的提升，也在一定程度上有利于物业费的收缴。日前，松北区世茂滨江澳洲风情园和翡冷翠小区的近百户业主提前缴纳了2020年物业费。往年，物业费的交缴一般都是年中才开始。正是由于抗疫期间，物业的价值被进一步发现，短短5天时间，物业企业收到了超过27万元的物业费，极大缓解了物业企业因购买防疫物资造成的资金不足。
事实上，长期以来，业主拖欠物业费的现象，始终困扰着各地物业企业和物业管理部门。以四川达州为例，其现有的120家物业企业，157个住宅小区，欠缴物业费高达3928万元，收缴率只有42%左右。迫于压力，2019年10月，达州市住房和城乡建设局发出《达州市住房和城乡建设局关于限期缴纳物业服务费的通知》。通知中明确表示，11月底前仍未补交欠缴物业费的人员，将记入欠缴物业费人员名单，所欠缴时间及金额将函告其工作单位，同时推送市（区）纪委监委和组织部。
因此，从某种程度而言，疫情的出现，仿若空降予物业企业改善与业主关系，同时提升物业费缴交率的新契机。
在克而瑞获得的近5000份业主对物业防疫工作满意度的调研问卷中，超过9成的业主肯定了物业在抗疫防疫过程中的重要性，近8成的业主认为此次疫情中，物业企业的抗疫防疫工作较往常服务的提升是明显的，而综合实力TOP30的物业企业，其业主认可度提升率高达8341%，25%的业主反馈小区没有物业，希望增加物业服务。
近期，易居企业集团CEO丁祖昱也在公开场合表示，疫情将助力物管行业形成长期价值，并且为物业企业带来缴交率的大幅提升。物业类收入具有可预见性、可持续性强的特性，并且有很大的提升空间，因此他表示长期看好优秀物业的价值。
事实上，基于疫情期间的表现，物业企业也得到了政府及社会各界更多的关注和支持。目前深圳、杭州等地方已经出台对物业企业提供补助政策，其中深圳提出对物业企业按在管面积每平方米05元的标准实施两个月的财政补助。
2月26日上午，北京市物业管理条例草案提请市十五届人大常委会第十九次会议进行二次审议。草案二审稿增加了应对突发事件时的物业管理责任，规定物业企业应积极落实应急预案以及各项应急措施。同时，对此前提出的物业管理委员会制度，明确其任期为三年。
严跃进则表示，一方面已上市的物业企业在阻击疫情中积攒的口碑，有利于其提升在资本市场的良好形象，另一方面对于未上市物业而言，优质的社区管理，也无疑成为其日后上市的加分项。
2019年岁末，丁祖昱曾发表预测称，“2020年将是物业企业分化的一年。”或许谁也没想到，新冠肺炎这个2020年的第一只“黑天鹅”成为这则预言最有力助推之一。大浪淘沙始见金，春天到来之际或也正是物管行业洗牌之时。

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