5米高墙围绕，顶级学区加持，109亿的万柳法拍房藏着啥秘密？

没有被孤立，只是马云爸爸跟他们根本就不是一个圈子的吧。

话说在今年乌镇一共有三场主饭局，丁磊的年例局，刘强东、王兴新组的“东兴局”，还有互联网另外半壁江山的“58局”，基本把主流互联网大佬一网打尽。可惜就是差了马云爸爸。

马云爸爸忍不住说了一声：“这些饭局他们没请我”。

在我看来，马云不是被大佬们孤立，而是因为他跟他们本来就不是一个圈子。

首先，说说丁磊的年例局，请的基本上都是技术精英出身的大佬们，而马云是英语老师出身，怎么可能谈到一起？

再说说刘强东、王兴的“东兴局”，刘强东暗地里给马云下套，怎么可能谈到一起？

而反观马云爸爸最近参加的饭局，不是跟国际政要、商界大佬在一起，就是跟大明星们一起吃饭，似乎很少跟互联网大佬们凑在一起。

可见，互联网大佬们混的还是IT圈，而马云爸爸早就混到了国际政要、商界大佬圈！

再看看马云爸爸说的话：“一个月挣一两百万的人那是相当高兴，一个月挣一二十亿的人其实是很难受的，这个钱已经不是你的了，你没法花了。”

看来，他已经在往“神人”的方向前进了！

那么，这几天他做了什么？他说在杭州和乌镇之间多次往返，接下来马上又要去广州参加《财富》全球论坛。

可能面对马云的行程表，大佬们心想：请了你都不一定会到，显得自己多没面子，还不如不请你！

谁叫马云爸爸是风清扬呢！

用活色生香的心理学自我疗愈——素心心理画（ID：suxin1920）给你更多。

大家在看小说尤其是“爽文”时一定见识过许多天才青年，他们有敏锐的市场洞察力，有超乎常人的商业头脑，遇到了许多成功人士朋友，又碰上了百年难得的机遇，在短短几年的时间里事业风生水起。账户里的资金数以亿计，身边莺莺燕燕，年纪轻轻就财富自由，过上了人人羡慕的神仙日子。其实在现实中也不缺乏这样的“主角”，而且还是女主角。

1982年，在浙江东阳的一个小县城，一个女娃呱呱坠地。熟读诗书的父亲给她取名胡玮玮，玮在古代是一种美玉名字，小家碧玉、如花似玉，父亲把最美好的寓意都放在了女儿的名字上。只是双鱼座的胡玮玮天生就爱胡思乱想，想到什么就做什么。在她小学三年级时，她就把名字从“胡玮玮”改称为“胡玮炜”，因为有一天她看到“炜”有光明的意思。

胡玮炜从小的成绩只属于中等水平，备受当年文艺浪潮的影响，从初中开始胡玮炜就成了一个典型的80后文艺女青年，2000年高考时，选择了刚刚创办一年的浙江大学城市学院，在新闻系读完4年之后一人拖着行李箱来到了心目中的新闻圣殿：北京。

同所有的北漂一样，胡玮炜拿着几千块钱的工资住在北京的地下室里，在北京10年，胡玮炜先后在《每日经济新闻》、《新京报》、《极客公园》工作，虽然工作单位光鲜亮丽，每天写的内容都是商界大佬、商业秘密，但报道了十年商业秘密的胡玮炜一直都是一个旁观者。2014年，纸媒的市场开始被互联网媒体抢占，曾经占据中心话语权的报纸，销量变得惨不忍睹。胡玮炜开始为自己的事业寻找新的出路。

在极客公园工作时期，胡玮炜预感到了未来出行可能会发生巨变，向老板提出做一个关于 汽车 和 科技 的栏目，但被老板拒绝。于是胡玮炜辞职创业，这一年胡玮炜32岁，已经结婚生子。

在胡玮炜的一篇自述中，她说到了自己的自行车情结。刚来北京时，她买了一辆自行车，每天上班下班在路上骑行，可以感受到城市的活力和变迁。可当她有了车之后，她从此就淹没在了车海里，从一座城市到另一座城市，感受不到两个城市有任何区别。后来她买了一辆自行车想再次感受城市，可发现自行车成了她的一个负担，因为她想骑时，自行车不在身边，不想骑时又怕它丢了，于是她开始想着，怎样才能随时随地骑到一辆自行车。

所以有一天，她和天使投资人聊天时， 蔚来 汽车 董事长问她有没有想过做共享出行项目，扫码可以骑自行车，胡玮炜觉得有一种被击中的感觉，立即表示要做，于是李斌就成了她的第一位天使投资人，也是帮助她的第一个大佬。

据胡玮炜身边的人说，很多人见到胡玮炜都会被迅速圈粉，不仅是因为她不化妆依然好看， 还因为她身上的执拗。

创立摩拜之后，胡玮炜经常凌晨三点才能入睡，周末也忙于工作，无暇照顾自己7岁的儿子，从胡玮炜对待儿子的态度上，也可以窥见她对这份创业的态度。

创业时间不长，李斌的第一笔投资就花光了，这要是放在其它创业者身上，肯定是要自己出去拉投资的，但是有大佬李斌的帮助，胡玮炜不会缺钱。当时的李斌身家百亿，跟马化腾、李开复等大佬都是朋友。

摩拜的生产线出问题了，李开复拉来富士康，解决了摩拜供应链的问题。摩拜和ofo竞争的时候，马化腾还为摩拜在微信上与朱啸虎辩论。

钱和生产的问题解决了，摩拜开始扩大规模，但胡玮炜是一个感性的人，在管理上不够严格，于是又一位管理大佬来帮忙了。

这个大佬就是王晓峰，是Uber上海城市总经理，再往前，他还在宝洁、谷歌、腾讯等大公司任职。

王晓峰加入后，摩拜的城市扩张变得有条不紊，仅用半年的时间就完成了2017年全年的任务。在他的带领下摩拜的执行力和发展速度蹭蹭往上涨，市场占有份额进一步扩大。

市场份额的扩大和用户指数级的增长给摩拜带来了漂亮的估值，同时也给摩拜带来了压力，那就是随着用户的增多，人们对于摩拜单车的要求越来越高，这就倒逼胡玮炜和摩拜团队要在技术上进行升级迭代了。

但胡玮炜对技术不懂，怎么办？第三位大佬来了。

这个大佬是王超，认识胡玮炜时，他是开云 汽车 的老板，是个实打实的超级极客，自主研发新能源 汽车 。虽然王超没有设计过自行车，但他还是放下自己的公司事务，帮助胡玮炜对自行车进行改装设计。

王超借用 汽车 轮胎的设计，让车胎套在轮毂上，轮毂中心拧上五枚螺丝扣到自行车一侧，于是造出了两只轮子全靠在车身右侧的自行车。经过王超的改造，摩拜单车的设计吸引了摩托罗拉工程师杨众杰的加入。

投资靠李斌、技术靠王超、管理靠王晓峰，三位大佬围绕胡玮炜的一个文青梦想和自行车情结，把一个共享出行项目在短短4年的时间里快速催熟。不仅包腾讯、华平投资、红杉、高瓴资本、贝塔斯曼等知名机构投资，还引入了携程、华住、TPG、富士康、淡马锡等战略投资者，变成了继团购、网约车之后又一个现象级产品。摩拜单车的估值达到207亿。这些，也许都源自胡玮炜对商业的直觉。

在资本入场盲目扩张的情况下，由于运营不善导致的废弃共享单车越来越多，无人处理的单车，被统一堆到市郊，形成了一座座触目惊心的“共享单车坟场”。

2018年4月，摩拜也走到尽头，4年时间里把所有难题都抛给大佬的胡玮炜毫无头绪，最终李斌与王兴敲定收购计划，美团以27亿美元的价格收购摩拜。

胡玮炜4月4日则发朋友圈表示，“大家都更喜欢戏剧性，然而我更愿意积极看待一切。谢谢所有人把我们捧到改变世界的高度，也谢谢大家对摩拜的重新审视。并不存在所谓的‘出局’，在我看来一切都是新的开始”。

2018 年12 月23 日， 胡玮炜发布内部信，称因个人原因辞任CEO，由公司原总裁刘禹接任 。

36岁的胡玮炜终究没把摩拜单车做成公益，而是选择了变现15亿离开。 梦幻开局的故事，最终被胡玮炜写成了一个“理想主义”败给现实的故事。

中国互联网的飞速发展，造就了一大批像金山前董事长葛珂这样的互联网富豪。在这样的背景下，万柳书院成为了这些新贵们寻求改善的好选择——无论是住房，还是阶层。人们不禁好奇，在万柳书院这样顶豪小区之内，究竟是一个怎样的世界？

文 | 钟艺璇

编辑 | 易方兴

运营 | 绘萤

在北京，富豪们对顶级学区房的厮杀，正在继续。

5月14日，线上法拍会上，一套位于北京市海淀区“万柳书院”小区的学区房，它的起拍价达到了5503万，在二手房均价9万出头的北京市海淀区，这套学区房显得高不可攀。

它坐落在小区东南角，顶层，三室两厅带露台，面积约300平米。作为豪宅，万柳书院和周边配置的距离是按照米为单位计算的，它往北出门12米是地铁10号线巴沟站，向东走65米是个外表像豪华邮轮、面积5万平方米的华联购物中心，向北500米是一家高尔夫俱乐部。

尽管起拍价不低，但这次拍卖，仍然吸引到了8位竞拍者。他们每人缴纳了1100万的拍卖保证金。经过26轮加价之后，它的价格被抬高到了8392万元，相当于每平米28万。这个价格，已经超过了上海的顶豪——“汤臣一品”每平米27万的均价。

但这只是个开始。接下来，6人退出，只剩下竞拍者“U2575”和“U4240”。这场拍卖会演变成为两人的抬价 游戏 。“U4240”代号背后，是金山软件前董事长葛珂。这个在金山打拼了22年，并于今年辞职的第一代互联网人，上个月刚刚过完了自己49岁的生日。很显然，在金山，葛珂也赚到了属于自己的“金山”，去年，他以60亿元财富位列《2021胡润中国职业经理人榜》第30位。

接下来的40分钟里，两人经历了94轮的你追我赶，折合下来，食指每点一次鼠标的平均价格是27万。在最后胶着关头，买家“U4240”只考虑了10秒钟，一口气就将价位加到了最终成交价——109亿，单价达到了每平米3647万。如果一切顺利，葛珂只需要额外再支付3%的契税——人民币约300多万，以及每个月每平米12块5的物业费，就能真正拥有它。

事实上，超过1亿的价格，也远远超出了地产中介刘小韬的预期。他在万柳片区负责豪宅销售，今年是他卖豪宅的第十个年头。整个万柳书院小区一共有14栋楼，共319户，平均是250平方米的大户型，容积率超过了2。在5月14日当天，他甚至还录了段短视频，说这套法拍房“可以捡漏，性价比很高”。

在他的认知里，从今年3月开始，北京豪宅市场就呈现出旺盛的需求，已经经历了一轮成交爆发期，成交量环比上涨54%。而万柳书院涨价，他也已经见怪不怪，毕竟从2014年开盘以来，万柳书院的房价从14万元/平方米起，就一路爬升至今。

但他没想到，这次的法拍会直接一举拿下最高成交纪录。

人们不禁纳闷，葛珂为何如此执着于它？而这套房所在的万柳书院，又究竟是一个什么样的小区？

似乎自建成的那一刻起，万柳书院就不缺传说。

流传最广的是那一圈5米高的灰墙。关于北京顶豪，有一句民间顺口溜：万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。万柳的墙排在第一位。它将约5个足球场大小的万柳书院圈在其中。总有墙外人站在墙下讨论它。有人评价，这堵墙看着平平无奇，墙面发黑，甚至像“苏联援建楼”；有人反驳，“这简直是不识货”，这外墙用的是荷兰手工砖，“一块一块从荷兰运过来”，因为砖体内有矿物质，每天日照角度不同，砖块颜色也不同。有据可查的资料显示，当初中赫地产在建造这堵墙时，特意让墙自下而上向院内倾斜了5 ，“不易察觉的一个弧度，谦卑地照顾了路人的感受”。

随着万柳书院的房子越来越贵，灰墙也越发神秘。有博主慕名前来，站在墙下，抚摸着棱角分明的砖块，声称仅仅这堵墙的工程量“就吓跑了十几个招标队”。

5月23日，我也来到了万柳书院，站在了高墙之下。它足足有两人多高，因为有它的存在，我无法平视万柳书院，必须抬起头，看着伸出墙体的大树，和万柳书院露出的尖顶跃层。墙是单调的，只有无数的横向灰砖，没有花纹、更没有图案，一成不变的砖块直直延伸了上百米，没有给万柳书院留下一丝暴露的空间。

这是一种不可入侵的感觉，整个万柳书院被静态笼罩，看不见小区楼栋，看不见单元门，看不见有居民住在这里。在我的印象里，这样的墙体出现次数不多，要么是古代的朱墙，要么是哪个地段在维修地铁了，建了一个高高的铁皮墙，只听到里头的施工轰鸣声。

我模仿那位博主，将手放在墙砖上，摸到了太阳落山的余温。

但这只是我能看见的部分，而在墙内，是另一个世界。

公开的资料显示，在这堵墙内，开发商曾经为了园林绿化，不惜全部移植数十年的全冠成年大树，甚至将墙外市政道原有的法桐替换为成年银杏。为了美观，要保持树龄、树冠甚至枝叶走向的一致，单独一棵银杏树的成本就超过6万元。

在《室内设计与装修》一书中，也介绍到，这里的能源消耗、水质、声音、室内空气质量需要比肩瑞士的疗养级数据水平。比如美国铂金级的空气净化系统、新风系统、中央吸尘系统、12重静音系统，室内装修材料也追求进口，例如比尔盖兹石材、橡木染色刚刷木皮以及圣罗兰石材。

甚至连小区地下车库都配备了六个采光天井，以及新风系统。几百万元一个的车位，已经是很多二线城市一套房的价格。

这些细节都被那堵灰墙隐藏了起来，无论是绿化、装修，还是住在里头的人。在万柳书院，唯一高调且界限分明的，仿佛只有那堵墙，它把万柳书院紧紧包裹住，隔绝开四面八方的城市公路，阻挡了外界好奇的目光，也成为了阶层之间的一道壁垒。

“这样的学区、这样的配置，这样的交通，在北京手指都数得过来。”豪宅中介刘小韬说。

区别于普通豪宅，万柳书院从一开始就具备稀缺性。《北京商报》曾以“独马战群羊”来形容它，作为在2014年马年末尾唯一上市的顶豪，它的对手是将在2015年上市的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府……现如今，它当年的对手早已被它远远地抛在身后。

很大程度上，万柳书院所在的万柳片区，本身就呈现出一种稀缺性。在48平方公里大小的万柳，往北骑10分钟共享单车，就能到颐和园的绣漪桥。往东花5分钟跨过一条万泉河路，就是中国人民大学。北大的研究生公寓就在万柳片区内。而最能助推房价的，是中国最好的小学之一——中关村第三小学，就在片区的正中央。

地段、名校、配套，万柳书院的到来又给这里增添了豪宅的神秘色彩。刘小韬还记得，当时万柳书院还未诞生，包括他在内的万柳中介们都沸腾了，“听说万柳要出地王”。

2012年7月10日，中赫地产以263亿元的天价一举拿下万柳地块，同期竞争的房企有十余家，其中不乏保利、融创和万科这样不差钱的主。地王紧接着催生了天价楼面，彼时的中国房地产经纪人联盟秘书长陈云峰直言，万柳地块的楼面价已超过4万，很有可能会成为第二个钓鱼台七号院。而在2012年，中国城镇居民人均可支配年收入只有25万元不到。

当万柳书院的墙体开始砌起，隔壁的中关村正刚刚完成一场痛苦的自我迭代。这时候，海淀图书城被电商打击得风光不再，干脆直接转型为中关村创业大街，仅仅一年时间，这条不足200米长的大街就孵化出了六百多个创业团队，无数杯创业咖啡凉了又热，人均21岁的青年整日游走在街头，寻找新的创业机会。

或许是受到中关村的影响，万柳书院从建立之初，就定下了基调，“不讲风格，只讲生活”，并且“不以炫耀为目的”。刘小韬也肯定了这个说法，“买万柳书院的业主都很低调”。

“来这里的购房者以IT人士居多，集中在30-50岁。”刘小韬说。2017年后，一大批互联网公司接连迎来上市潮，“股票一卖，他们手上突然多了几千万甚至上亿的资产，除了买房，钱没地方花”。相比之下，客户里做实体经济的老板反倒不多。

在这样的背景下，万柳书院成为了这些互联网新贵们寻求改善的好选择——无论是住房，还是阶层。“很多客户在积累了一定经济实力后，觉得现在居住的小区无法匹配自己的身份，感觉档次有点低，加上接触的人群也不一样，就有了改善的需求。”

他接待客人时从不看对方的衣物、首饰，真正的客户往往穿着极为普通，开着20-30万的车，要么干脆打车来。“这儿住的人大多数不显山不露水的，说不准你哪天碰上的就是大公司的总裁或者高管。”

停车场收费员陈木生和他的沙发椅，已经在万柳书院的高墙下待了6年。

万柳书院东面就是华联购物中心，从早上7点到晚上9点，他坐在这里收停车费，8块钱一小时。见到我打听万柳书院，陈木生从椅子上跳起来，“这可是中国第三大豪宅！”至于第一第二豪宅是谁，他又说不出个所以然。

他的家当都在墙下，一辆电动车、一个不锈钢充电箱。对于墙内，他只知道里头住的“都是大富豪”，他的老乡曾经进去干过施工，称里头像个“园林”一样。

墙内的人，要生活下去，也必须依靠墙外的人们。比如常年在万柳飞驰的外卖员小彪，他经常出入万柳书院。墙里人点的外卖大多是80-100元一份。在他看来，这里高档的地方是“颜色”，“棕色看着特别不一样”，还有区别于普通小区的楼栋称号，“墙上写的是1号府邸，不是一号楼”。

装修工人赵钢也帮万柳书院的业主装修过。他承包过一户业主地下一层阳光房的天窗装修，面积六十多平方米的阳光房，光买天窗的铝框架就花了20多万，工时接近3个月。“天窗4层，和遮阳帘一起都是全自动的，纯铝材料已经是市场上最好的材料，烤漆，也不会生锈。所有材料加起来，一平方米接近4千元。”他说。

除此之外，这位户主还在自己的一层花园里装上了9平方米的纯铝凉亭，折合下来4万多元。“它这个贵就贵在凉亭四面的电动卷帘边上了，如果四面不做卷帘边的话，这个凉亭也就1万多块钱。”

但很显然，钱不是问题。

万柳书院西侧的圣化寺路，是一条安静的街道，这里是万柳的富人区，平时鲜有人与车路过。路口立着一块蓝色的警示牌，“您已进入监控区域，24小时视频监控”。一路走去，数个探头从高墙中立起，有的干脆直接嵌在了墙体上。

一旦有车驶入驶出，西北门边就会响起巨大的警铃声。保安将拉闸升起，我走上前去和他搭话，他告诉我，自己从开发商销售经理那里听到，“这里的房子240平米，5400万”。见我还想继续开口，他整个人十分僵硬，眼神游移，“你不要和我说话了，这里有监控，连人的毛发都看得见”。一抬头，在我的右上角，一个硕大的监控正在旋转工作。

相较圣化寺路，万柳书院北面的巴沟路作为主路，则热闹得多。天色将晚的时候，住在周边的居民成群结队出来散步，路过万柳书院，每个人都抬头张望，对着外立面、对着窗、对着灯、对着从窗户里模糊露出的人影，他们在议论，谁会住在这里，这里又需要多少钱。一个住在万柳的女人和我说：“不知道是墙里的人隔绝了 社会 ，还是 社会 隔绝了他们。”

多数情况下，人们窥探不到任何有关万柳书院的细节，除了在南门——万柳书院正门短暂开启的时候。这扇纯铜质的青铜大门有48米高，合扇长度12米，平时只开最右侧的一小扇供业主通过，透过合扇的缝隙，能看到小孩在院内嬉笑打闹。这里的保安几乎能认出每一位业主，远远看到一个骑着山地自行车的男人靠近，保安给他开了门，“您回来了啊”，男人“诶”了一声，人不用下车，自行车转个弯进门，就再不见踪影。一对夫妻提着菜进去，保安对他们点了点头，身影消失在门口后，这扇唯一开启的门再度紧闭。

入夜，每个路过万柳书院的人都会有同样的疑问，“怎么看着小区没人？”在巴沟路，顺着墙体望去，万柳书院连排的低层楼栋整齐划一，上百扇窗户陷入黑暗中，露出的灯光寥寥。

住在万柳书院的徐强，是为数不多愿意接受采访的小区内住户。他解释了小区看起来没人的真相：“类似有色玻璃，我们从里面能看见外面，但外面不能看见里面。”他自己住的窗户就有夹层，窗帘背后还有一层，“窗帘一拉，光都透不出来”。

徐强一年在这里耗费的租金是120万，提到里头的装修，“照着故宫想就行”，他这样形容。比如，万柳书院内的垃圾桶、门把手都是纯铜打造。至于是否会有人因为投资买这里，男人提高声音：“这里的房子一套最便宜五千多万，如此高的价格，相比于投资，这里更适合用来保值。”

张玮曾经也参与过万柳书院小区的楼盘销售。在他看来，尽管万柳书院被外界传为“天价学区房”，但对于真正的万柳书院业主而言，“他们并不会单独为了学区买这里，有这么多钱，孩子的选择太多了，读私立、出国都可以，严格来说，学区只是一个加成”。

“他们真正看中的是墙内的圈层。”张玮说。他曾经接触过一位在万柳书院购置房产的外地钢铁厂老板，从看房到成交，对方从未露面，一直委托自己在北京分公司的助理代看。在万柳书院之前，这位钢铁厂老板已经在北京购置了四合院与多套别墅，“前段时间又拿下了一套四合院”。

还有一位互联网人士，“比钢铁老板差点”，将自己一套房子做了置换，买下万柳书院。“据我所知，这两个人现在都不住这里。”张玮说。

张玮还发现，价格反而是万柳书院业主最不在意的一点，反而单价高一点，还会让他们更有面子。这里的业主几乎都是全款成交，极少有分期付款，“他们绝对不止这里一套房子”。曾经在北京著名豪宅霄云路8号的门前，他遇上一个90后的小伙子，“看着和小孩一样”，对方直接一掷千金，买下了霄云路8号单价接近20万/平方米的一套住宅，后来他才知道，这个小伙子也是万柳书院的业主。张玮一位同行有小伙子的微信，“看他的朋友圈，天天在世界各国 旅游 ”。

如果想更进一步了解万柳书院，可以对比一下它的“对手”万城华府。

这两座隔街相邻的小区，同样位于万柳的“富人区”，拥有同样的地理优势、学区、交通以及配套，都被誉为万柳甚至北京一线豪宅，也经常作为彼此的参照物。

由于建成时间晚，购买万柳书院的客户大多基本是互联网精英、金融大佬，相比之下，万城华府开盘时间更早，虽然也是数一数二的豪宅，但“圈子没有书院那么纯粹”。来看万柳书院的客户，基本都会主动联系刘小韬，要么朋友推荐，要么直接上中介门店，但他们从来不会打听万柳书院住了什么人，“能住在这里的人群都是一个圈子的，他们早就互相了解”。

为了得到一张入场券，对比万城华府外“平平无奇”的铁护栏，一部分人愿意向万柳书院的“高墙”靠拢。某种意义上，墙是一种保护。高墙能够有效保护富豪的资产。贝壳分析师唐朝也发现，疫情来临的时候，一线城市的豪宅市场交易量不减反增，与普通住宅的交易情况对比形成了比较大的“剪刀差”。

“实际上，富豪们买豪宅，是出于资产避险的需求。”唐朝说。有媒体曾作过统计，仅在2022的前4个月，北京均价7万元/平方米以上的豪宅共成交3082套，同比上一年大幅增长4456%。

而最重要的，是墙所维系的秩序。有高墙的存在，外人不会随意踏足，更别说轻易翻越这堵墙。墙在保护里头的人，也警示着外头的人。它以一种沉默而低调的态度宣誓着，资本世界成王败寇，似乎只有进入这里的，才能称得上“成功者”。

但事实真的是这样吗？

没有永远的成功。在追逐它的路上，一些人在路上摔跤，再也没有爬起来。这次被搬上台面的两套法拍房背后，是女行长张颖失败的追逐故事。这位80年出生的民生银行航天桥支行行长，自2013年以来，利用职务之便，以高息为诱饵，诱骗被害人签订虚假理财产品购买或转让协议，骗取147名客户共计27亿元。

用这些钱，她一口气买下数亿元的珠宝、手表和房产，其中就有万柳书院5套房产、7个车位。比如，目前法拍网站上，仍有一个二拍中的万柳书院车位，起拍价高达35368万元。

但人们可能想象不到，一些真正买下万柳书院的业主，却并不喜欢万柳书院。豪宅中介刘小韬还记得，自己曾经带着客户走在万柳书院里，有高树，有鸟叫，但不少人却感觉到压抑，“就像在笼子里一样”。问题就出在高墙上，墙挡住了外面的纷扰，也遮住了真正的风景。

如此昂贵的小区，还有个问题是漏水。就在前段时间，法院前来查封房子，在评估房价前，就向周围的中介提及了其中一户法拍房漏水的问题。而这也不是万柳书院第一次漏水。“当初有个业主住了不久后就漏水，暂时搬到楼下去，后来楼上给他维修好，协商了半天才把他劝回去。”

但这些“小困扰”，已经入狱的豪宅上一任主人——女行长张颖，她显然已经无从得知了，接力棒已经交到了金山葛珂手里。

至于他喜不喜欢这里，那就是另一个故事了。

（应受访者要求，文中陈木生、赵钢、徐强、张玮、刘小韬均为化名）

时尚 大牌就是女人们的半个江山

而在江山背后执掌的便是那些大牌的 时尚 总监们

他们或灵动肆意，或崇尚自然

而他们的设计理念

推动了整个叱咤风云的 时尚 界

谈起香奈儿人们的第一直觉是永远高雅、简洁、精美的风格。Coco Chanel的格言“风格永存”，简洁优雅的基因一直流淌在香奈儿的品牌血液里。

NO1

Coco Chanel

在五花大绑中解放女性身体

说Coco Chanel一手主导了二十世纪前半叶女人的风格、姿态和生活方式并不为过。

她善于突破传统，早40年代就成功地将“五花大绑”的女装推向简单、舒适。

维多利亚风格/爱德华时代女性着装

香奈儿所设计的女装

Chanel提供了具有解放意义的自由和选择 ， 将服装设计从男性观点为主的潮流转变成表现女性美感的自主舞台。

抛弃紧身束腰、鲸骨裙箍，提倡肩背式皮包与织品套装。

无论是带有强烈男性元素的运动服饰、两件式的斜纹软呢套装、打破旧有价值观的人造珠宝、带有浓郁女性主义色彩的山茶花图腾，都能展现出屡屡挑战旧有体制创造出来的新的 时尚 。

NO2

Karl Lagerfeld

加入年轻元素，崇尚优雅自然

Coco Chanel逝世后Chanel萧条许久，墨守成规持续消磨着昔日 时尚 巨头的活力。直到1983年德国设计师卡尔·拉格菲尔德成为香奈儿品牌的总设计师，将香奈儿的时装推向另一个高峰。

卡尔·拉格菲尔德被称为时装界的凯撒大帝。

他提倡复古摩登美学， 在保持香奈儿简朴优雅风格的前提下增添活泼趣味，使之变得更加年轻、现代和成熟。

卡尔拉格菲尔有着自由、任意和轻松的设计心态，他将原来的黑色、米色等无彩色系转变为艳丽色调，并缩短裙长以露出膝盖。

摇滚、运动等元素的注入使他在貌似原汁原味的同时带入自己的风格，让人耳目一新。他总把两种对立的艺术品感觉统一在设计中，既奔放又端庄如神来之笔。

另一个不得不说的便是新颖的秀场主题与别具匠心的布景。无需多言，只需回顾历年秀场设计就可以感受到堪称大型艺术表演的Chanel秀场。

Gucci建立于1921年，经历三代人的血雨腥风，在1995年结束家族经营模式。彼时Gucci陷入家族内部争斗市场份额大幅缩减，品牌形象急需整顿。

NO1

Tom Ford

将性感带入慵懒

1994年Gucci迎来了品牌史上的重要关键人物—设计师Tom Ford。

Tom Ford入主Gucci后大胆地赋予了品牌崭新的摩登性感形象，展现恰到好处的慵懒与颓废面貌。

此外，他亦更新了品牌的广告策略，以充满争议的性暗示氛围，紧抓话题焦点，重塑了品牌的市场定位，不但扭转了当时所面临的销售困境，让原本走在衰亡之路上的Gucci起死回生，一跃成为当时举足轻重的摩登代表。

NO2

Frida Giannini

将gucci带入优雅时代

设计师Frida Giannini于1995年正式执掌Gucci，并且带领Gucci迈向了下一个十年，这段时间被大家称为优雅时代。

Frida原先是Gucci配饰设计师，擅长以女性视角优雅诠释品牌 历史 中的瑰丽经典。

马衔链、双G Logo图腾和红绿直纹饰带，于她的设计中一再被翻玩；女人味十足的衣型线条则留有Tom Ford时期的现代、性感。

NO3

Alessandro Michele

复古文艺，大胆反叛，推广极繁主义

Alessandro Michele颠覆了大众以往对Gucci的认知。

就像是Michele在笔记中谈到的：“每件服装都颤动着智识的张力，抗衡着制式。这是一场对墨守成规的反叛，争取差异是种不可剥夺的权利。”

Michele对时装设计的概念更像是他信手拈来的灵感剪贴板，充满趣味性与各种可能。

过去成熟的风格被年轻的设计取代，复古、文艺、超现实甚至古怪的气息则萦绕于每一季作品中，而极繁主义的表现手法也愈演愈烈。

其复古美学的主张备受千禧一代追捧，属于Gucci的新时代自此在时装界诗人Alessandro Michele的带领下华丽展开。

NO1

Hubert de Givenchy

赫本风，优雅永存

1952年2月2日Hubert de Givenchy首度在巴黎推出个人的作品发表会。

在这场以白色棉布为主，辅以典雅刺绣与华丽珠饰的时装展中，他的创意才华令在场人士惊艳不已，同时也奠定了纪梵希在时装界的尊崇形象。

几十年来品牌一直以“优雅的风格”而著称于世。

NO2

Riccardo Tisci

加入混合元素，追求年轻时髦

Riccardo Tisci于2005年赴任，并放弃了他的几位前任的高调的奇幻设计。Riccardo Tisci主张精致的剪裁，数码印花以及宗教元素等等。

他钟爱动物及动物纹路，如2010春夏的斑马纹，2011春夏的豹纹，还是2011秋冬的罗威纳犬，2013秋冬的杜宾犬；他也让铆钉元素大放异彩，让纪梵希成为年轻消费者的宠儿。

NO3

Clare Waight Keller

回归优雅细致，简洁大方

2017年英国设计师 Clare Waight Keller 从 Chloé 跳槽到Givenchy，成为纪梵希的第一位女性艺术总监。

她接手了男装和女装，并在2018年1月推出她入行以来第一个高级定制时装系列，使Givenchy时隔八年重回时装周。

Clare主张去街头化，将纪梵希一如既往的优雅与自身偏爱的简洁风格结合，主张细致设计与精心剪裁，以极简彰显女性的优雅，推出一系列惊艳之作。

时间退役她得到来自皇室的认可——为梅根·马克尔和哈利王子的婚礼设计婚纱。

NO1

Christian Dior

经典New Look的诞生

1947年Christian Dior推出第一个时装系列， 名为“新风貌”（New Look）旨在重建战后女性美感。

该风格打破了第二次世界大战后女装保守古板的线条，Dior改进裙长为不再曳地，并强调女性隆胸丰臀、腰肢纤细、肩形柔美的曲线，打造沙漏裙。

随后又在1951年用硬衬布设计出椭圆形的廓形，在1953年推出郁金香造型，1954年推出垂直造型。

NO2

Yves Saint Laurent

打造别致廓形，加入异国元素

1957年到1960年1958年的首次时装秀就展示了带有窄肩设计的及膝摇摆裙，并将该廓形称为梯形线条。

同时圣洛朗热爱东方异域文化，将不同的民族元素带入Dior的设计中去。

NO3

Marc Bohan

飘逸感材质和花卉元素，展现性感魅力

Marc Bohan是Dior任职最长的服装设计师，1961年Yves Saint Laurent入伍Marc Bohan临危受命为Dior设计总监，直到1988年。

他擅长使用具有飘逸感的材质和立体感的花卉元素来展现女性的性感魅力。

NO4

Gianfranco Ferre

大气廓形，优雅性感

Gianfranco Ferre将简约大气的廓形裁剪带入Dior品牌, 他钟爱夸张的领型、袖口以及蝴蝶结结构来装点女性着装，为Dior带来一种冷峻而又不失优雅性感的魅力。

他所设计的系列在花花公子和文艺复兴时期做出了巨大贡献。

NO5

John Galliano

将优雅大方的“new look”转为狂野奢华

1996年到2011年“海盗爷”John Galliano担任Dior设计总监，将优雅大方的“new look”转为狂野奢华。

在品牌年轻化的驱动下，海盗 爷 吸取东方风格与英伦狂野 ，贯穿整个设计时期的惊险、戏剧、疯狂与大胆为Dior打造不可复制的辉煌。

2004年的秋冬高级定制系列中，John Galliano复现辉煌浮华的维多利亚时期，夸张的羊腿袖、宫廷印花、宝石珠宝纷纷登台，模特甚至被加冕带上女王头冠，奢华至极。

风靡多年 时尚 不减的马鞍包也是John Galliano的杰作。

NO6

Bill Gaytten

层次细腻，精于调和

相对于John Galliano原有的张狂和戏剧感染力，Bill Gaytten的设计更具商业吸引力，他注重对于细腻的层次效果以及轻薄材质间的拿捏，将素雅与性感相调和。

NO7

Raf Simons

重回庄重优雅时代

Raf Simons更推崇极简风格和实用主义，让Dior的风格回归最初的优雅和庄重，同时增添了现代女性的摩登感。

他将品牌回溯到Dior先生的时代，将花卉、纤细腰型等DNA元素重新带入到年轻群体的 时尚 消费，简约廓形搭配魅力细节的设计手法以及柔和配色，为Dior增添了几分仙气。

NO1

Yves Saint Laurent

打破女性禁忌，大胆启用中性风

反叛、大胆，甚至惊世骇俗是大众对圣罗兰的初印象。

不论是为香水取名black opium还是启用黑人模特，又或者推出世界上第一支真正意义上的纯口红，都宣扬着他的特立独行。

他既师承法国高级时装的精髓，也勾勒出以全球流行文化为灵感的更现代的时装设计，创作出蒙德里安裙、波普风、吸烟装等一系列经典。

他鼓励女性打破禁忌，大胆释放自己，寻找属于自己的风格。

Yves Saint Laurent说： “Chanel解放了女性，而我赋予她们权力。”

NO2

Hedi Slimane

前卫摇滚，暗黑反叛

2012年Hedi Slimane担任YSL男装的创意总监。他大刀阔斧地把Yevs Saint Laurent改成了Saint Laurent Paris，虽然得到了品牌的支持，但也引来了很多不满。

他在四年任期内的前卫做法推动了品牌的摇滚精神，并复兴了其高定时装系列。

星星、亮片、格纹、皮裤、机车夹克和渔网袜这些鲜明的标志与YSL传统风格的结合使设计更加贴合千禧一代，颓废反叛的摇滚青年形象帮助品牌全面年轻化。

NO3

Anthony Vaccarello

强势性感，致敬经典符号

Hedi离开后接任YSL的是毕业于比利时La Cambre设计学院的时装设计师Anthony Vaccarello。

他的作品中更多的是一种意大利时装般的强势和性感 。他在廓形上追求结构的严谨和贴合身材的版型，黑色则是他最爱运用的颜色。

不同于Hedi的激烈与张扬，Anthony的作品细腻丰富，裁剪精良，追求法式时髦。

皮质胸衣、经典的smoking、80年代风格的夸张肩部设计以及恰到好处的裸露，无一不是对品牌经典符号的致敬，因而有 时尚 评论家称赞“Yves回来了”。

Jonathan Anderson

英式矜持，中性美学

2013年Jonathan Anderson出任Loewe创意总监。

在他的带领下，罗意威重新定义了其延续了168年之久的传统手工艺和创新精神，在保留传统的基础上以崭新的面貌开启品牌的未来。

罗意威以制作顶级皮件闻名全球，其产品一直受早期占领西班牙的阿拉伯人传统风格影响。

如今在Jonathan Anderson的创意指导之下，罗意威自创立以来的核心价值——工艺、创新及无与伦比的皮革制作工艺得到了重新演绎，并将现代 时尚 与文化意识融入其中。

Anderson首先将Loewe的logo进行改造，使其变得更骨感、轻灵与 时尚 。

紧接着他又推出了一款由40块顶级头层皮拼接成的Puzzle Bag，让他奠定了在罗意威无法撼动的 时尚 地位，也让罗意威真正的起死回生。

Anderson凭借天马行空的想象和中性美学理念弥补了Loewe成衣上的短板。西班牙传统风格的明快热烈与英式矜持碰撞，迸发出新的活力。

Anderson坚信性别区分的存在不应该束缚衣服本身，男女服饰也不应该存在有清楚的界限，衣服最终是服务人本身。

而从2013年起，Loewe的广告大片基本以“二重奏”的双人组呈现，一男一女，或者似男似女，均诠释相近或者同样的时装，开启了Loewe的中性时代。

Anderson手中的Loewe是联系了“过去、现在与未来”的思路，是保留了其皮具匠心的，虽然存在了不少变化，但是Loewe的品牌精神一直都在。

Phoebe Philo

极简主义，干练冷静

有句话这样说——“Chloe girl是半熟女孩必经之路，Celine women才是摩登女郎终极目标。”

Chloe

Phoebe Philo担任Celine创意总监的时期成功地将Celine打造成一个sophisticated摩登酷女人的品牌形象，将极简穿搭和实用主义带向新高度。

正如Phoebe对自己风格的定位——"Powerful and Strong—a kind of contemporary minimalism"。Phoebe着眼女性的力量与强壮，以干净的裁剪、大廓形、冷静展现出一种现代极简主义风格。

利落干练、色彩细腻、不失棱角，Phoebe Philo执掌Celine的时期所塑造的风格被称为极简十年时代——也是Celine的黄金十年。

Maria Grazia Chiuri

& Pierpaolo Piccioli

浪漫复古，仙气十足

2008年Maria Grazia Chiuri 与 Pierpaolo Piccioli作为黄金搭档被任命为 Valentino的联合创意总监。

他们的设计轻盈、优雅、充满文艺复兴式的浪漫色彩，一直带着仙境般的浪漫和富有张力的设计风格。二人对薄纱、刺绣、纹饰等元素的运用得心应手，工艺之美干净纯粹。

看了这么多“兴风作浪”的创意总监

与他们的高光时刻，

你有没有钟意的风格呢？

无性别主义 时尚 异军突起！ 时尚 真的有男女之分吗？

美人是怎样炼成的？大众的审美依靠哪些法则？

这几年，越来越多的大佬喜欢在年会上表演，马云的明星梦，既爱唱歌，又爱演**。阿里20年，马云的朋克造型让人大跌眼镜。近期一向低调的张近东也一展歌喉，一首粤语歌引发热潮。细数一下，这些年冒出来的大佬歌手还真是不少。

马云连续两年（2016、2017年）在云栖大会音乐节上表演唱歌，麦霸范十足，打动了全场。2017年双11前夕，他更是与华语乐坛天后王菲合唱《风清扬》，作为马云主演的微**《功守道》主题曲，他自嘲“浓浓的乡土音配天后的天籁之音”，网友则调侃称“有钱真是可以为所欲为”。2017杭州云栖大会的音乐节上，马云与李健合唱完《传奇》，马云又接连献唱了英文歌《Unchained Melody》、《我终于失去了你》和《当我想你的时候》。

万达集团CEO王健林爱唱歌早已是众人皆知的事情。每年万达的年会上，王健林都会高歌几曲。最开始的《霸王别姬》、《假行僧》等等，万达年会的重头戏几乎就是看王健林今年唱什么！除了《父亲的草原母亲的河》《向天再借五百年》等他这个年纪的人最爱的几首歌之外，《最爱是你》《雨一直下》这些爱情歌曲，他唱起来也是得心应手，深情款款。而王健林江湖上最广为流传的是崔健的《苦行僧》，这首歌流传甚广。

马化腾变身嘻哈Boy唱《至少还有你》。2018年1月，马化腾与2000名腾讯北京分部员工及部分员工家属和外来人员共聚一堂，演绎了一场别开生面的年会。他变身嘻哈Boy，深情演唱嘻哈歌曲《至少还有你》，让现场员工眼前一亮，原来你是这样的小马哥。舞台上的马化腾身着嘻哈风格服饰，头戴王者荣耀官方商城商品“黄金时代鲁班帽子”，年轻范十足，与平时西装革履略显严肃的马老板判若两人，在演唱过程中不时与伴唱员工和台下观众互动，好不活跃。

李彦宏搭配型男派头唱《男儿当自强》。继2012年王子造型、2013年扮演佐罗后，2015年1月，李彦宏在百度年会上再出奇招——不光在造型上大下功夫，还小露一手：身披黄金战衣，大玩架子鼓。搭配这么有国际范的派头，他现场演唱了经典歌曲《男儿当自强》，“黄金圣斗士”秒变“某某奇侠传”。

不难看出，互联网大佬通常在公司年会或参加节目时唱歌，目的很单纯——娱乐大众。毕竟不能一直以高冷霸道总裁的形象示人，该放松就得放松。CEO的一系列才艺展示，不仅为了展示企业，更是为了提升士气，增强员工凝聚力。虽是大佬们的才艺秀，但这背后体现得却是企业员工激励模式的转变。

胡葆森与河南，已经深深绑定在了一起。

作为土生土长的河南濮阳县人，胡葆森从上中学、下乡插队，到上大学、工作、回乡创业，再到冠名河南建业足球俱乐部，骨子里烙印着深厚的“河南情结”。

一句“建业不会走出去”，让胡葆森在河南扎下了根。守着1亿人口的中原大地，胡葆森的“地产帝国”已经深及河南省18个地级城市、104个县级城市。 有河南人说：“在河南卖的9套房子中，就有一套是建业的。”

虽然这句话真假难辨，但是胡葆森确实在河南创造了太多第一：第一个中外合资房企，第一个推出高档住宅小区，第一个推行按揭房屋……河南承载了胡葆森太多的辉煌。

由此，河南建业有了“河南王”的称号，胡葆森也被列入“中国房地产三君子”。同为地产“三君子”，如今冯仑在激扬文字，王石在登山探险，只有65岁的胡葆森，仍然坐镇一线，为建业集团“走出河南”殚精竭虑。

2020年，河南建业在资本市场上风生水起。5月，建业新生活在香港上市；11月，中原建业也在港交所递交了招股书。加上此前已上市的建业地产、筑友智造 科技 ，河南建业将拥有四家上市公司，地产资本版图越来越大。

胡葆森1955年出生于河南濮阳，21岁那年被推荐到郑州大学英语专业学习，毕业后就被分配到了中国纺织品进出口公司河南分公司工作。

有着一门外语优势，除了可能获得一份好工作，还有可能改变人生。胡葆森是那个“幸运儿”。

1982年，当时的河南省对外经济贸易合作厅，在寻找参与香港成立进出口贸易机构的人选，胡葆森除了有在进出口方面的经验，还曾在全国外贸系统业务员外语测试中获得河南省第一名，最终成功获得外派香港的工作。

胡葆森在香港一待就是10年。

1992年，改革的春风吹向大江南北，也将胡葆森吹回了河南。 不过，胡葆森并不是空手而回，在1991年胡葆森拿到体制内的最后一份工资后，实际上就在香港靠炒楼花赚到了自己人生的第一桶金。

手握几千万元的胡葆森“衣锦还乡”，回到河南成立了建业地产，成为“茫茫地产大军”的一份子。

1993年春天，在郑州郊区买到第一块地后，胡葆森打造出日后在河南房地产 历史 上，称得上是浓墨重彩的一个代表作，那就是金水花园。

金水花园不仅是中国最早一批的按揭房屋，还用了十年还本的这样别具一格销售模式，当时建业承诺，十年后在保证产权的基础上购房款如数归还。

毫无疑问，胡葆森如实履行了“十年之约”，也让建业在河南房地产市场一炮而红。之后，建业地产在郑州这个大本营站稳脚跟，后继打造出“燕乐小区”“春晖小区”“郑州期货城”“建业城市花园”等多个项目。

但与其他房企在壮大之后便走出自己“发家地”不同，建业想做的却是“河南王”。如今建业集团迟迟难走出河南，与胡葆森坚持“建业不走出去”有着莫大的关系。

自1994年足球职业化改革以来，河南建业是唯一一支从未换过老板的足坛常青树。这似乎又是胡葆森在河南坚守的另一个缩影。

这支被冠上“建业”的足球俱乐部，在中国职业足球史上创造许多第一，除了从没更换过投资人和赞助商，河南建业还是唯一一个打过亚冠、中超、中甲和中乙四级联赛的足球俱乐部；河南建业经历过三次降级三次保级，可谓是“三上三下”。

2009年，河南建业以中超季军的身份打入亚冠，成绩达到顶峰，并因为在主场多次战胜强队而被冠以“专治各种不服”的称号。

那个时代的胡葆森可谓是意气风发。2016年的平安夜，建业曾组织了一次球迷嘉年华，胡葆森当时动情地说： “不求一掷千金，只求一诺千金；不求一鸣惊人，只信天道酬勤；不求足球豪门，只求草根为民。建业会一直坚持搞足球，直到破产为止。”

但尴尬的是，这几年河南建业足球俱乐部一直处在频繁换外援、换外教、赔偿违约金的“折腾”中，也频频在降级保级的边缘徘徊。

另一边，建业也正在求变，这有点像IT界的IBM，百年“蓝色巨人”能够在历次技术革命中得以生存和发展，其保守式创新让其平稳度过历次危机。

但与IBM不同的是，建业虽然足够保守稳妥，但是行业不同，壁垒不同，建业并不是“蓝色巨人”。

在整整26年的时间中，建业的商业版图集中在河南。胡葆森曾说：“一代人要承担一代人的责任，我就想在河南做这么一件事。”

从郑州再到胡葆森的老家濮阳再到县级市，直到2017年，建业完成了河南“五级市场”的全覆盖，却未走出河南半步。

胡葆森曾在2015年《寻找建业的蓝海》一文中写道：“未来的15年，河南将有3500万人要进城，需新增住房10亿平方米。”他看到的是城镇化进程中数以亿计的住房需求。

但同为“92派”的同行，足迹早已踏遍全国各处，建业也不可能在河南一家通吃。

2016年，碧桂园、恒大、万科纷涌而至，当年郑州市出现15个“地王”。

当时，建业仍决定坚守河南。就连胡葆森也说自己的梦想是：“在河南这130个县以上的城市，如果将来还有机会的话，可能会进一步进入这种重点的乡镇，还有500个以上的乡镇。还有机会的话，我自己的身体还允许的话，从省会城市到中等城市，再到县级城市，最终走向这种乡镇，这就是我的目标。”

2019年前8个月，河南第一城郑州，建业的市场销售排名只位列第六，被碧桂园、万科、融创等巨头赶超。

当在原有赛道逐渐失去绝对优势后，胡葆森的选择是，重开一条赛道，走“重资产+轻资产”并举的路径，发力轻资产。

在2018年度业绩会上，曾坚决表态不出河南的胡葆森也妥协了，他表示，将会有条件地走出河南。

建业集团旗下，除了建业地产属于重资产，2019年收购的上市公司筑友智造 科技 公司，2020年5月上市的物业管理公司建业新生活，以及11月分拆准备上市的代建公司中原建业，这三家企业的方向分别为装配式建筑、物业管理以及代建，都是侧重于“轻资产”的发展路径。

也就是说，从拿地、盖房、装配、再到物业，建业打造了一条龙式服务。

其中，中原建业的代建业务就是典型的轻资产。

“代建的这种形式确实是时代的产物，其实代建就是不需要承担拿地的风险，只负责盖房子，或者在品牌上进行一些合作。” 上海中原地产市场分析师卢文曦告诉市界。

而发力代建的原因，也不言而喻。

北京房地产商会会长黎乃超称：“地产开发企业，确实是越来越不好做了，尤其是直接做房地产开发，这种重资产的经营，存在一定风险。因此，很多开发企业采取代建的形式，这种形式是利用品牌来赚钱”。

但是这种“贴牌”的模式，难免会有坑。

一年多前，购买周口市“万达广场&建业十八城”住宅区的业主发现，在工地施工的塔吊停止了工作，施工的工人也变得稀稀落落，一时间“买的房子出事了”的担忧迅速在业主们中散播开来。

位于周口市建设路与大庆路交叉口附近的这个“万达+建业”核心商业项目，是由天香投资控股有限公司（以下简称天香控股）联合万达集团、建业集团共同打造的。 也就是说，实际拿地的开发商是天香控股，而万达和建业只是“锦上添花”，建业的角色是代建。

相较于建业集团，天香控股更多的属性是一个“投资公司”。成立于1998年的天香控股，将自己定义为区域商业机会的发现与整合者，产业布局主要分为消费、地产、生态 旅游 开发三大板块。

实际上，导致这个项目停摆的一个重要原因就是天香控股把钱挪用了。12月7日，在建业与业主面对面的沟通会上，这一原因也得到了建业的证实。

而且“不是千万百万的问题”，建业集团代表告诉业主， 天香控股在这个过程中把土地抵押出去之后，又将账上的资金抽调到别的项目中，因此造成资金链断了。

黎乃超告诉市界：“房地产开发商把土地抵押出去很正常，为了融资等后续的资金正常运转都会这样做。 像这样代建的项目，出事了之后开发商肯定负主要责任。但是对于代建方影响也很大，比如信誉、品牌，甚至是法律风险上。”

经历一年多停摆的项目，建业最终还是选择了接手。在沟通会上，周口区域总经理马晓腾向建业十八城的业主承诺： “建业全盘接手十八城的项目，不会烂尾。”

胡葆森为建业地产制定的“走出去”战略是有条件地走出去，即以河南为圆点，画出一个半径，做中国中部的市场，坚持500公里半径原则。

也就是说，胡葆森的这个“走出去”并非是地理意义上真正的走出去，更多的还是依托于建业的地产“品牌”，深度依赖于河南这个圈层“资源”意义上的走出去。

就像上文的周口建业十八城，就是靠着“建业”的品牌溢价，做代建等轻资产业务，赚“轻松”的钱。 凡事有利有弊，尤其是在 探索 新的商业模式上，风险一定存在。

走轻资产这种路子，建业也不敢步子跨得太大。

当前，中原建业的核心项目依旧据守河南，河南依旧是建业最大的“衣食父母”。截至2020年6月30日，中原建业的182个在管项目中共有174个项目位于河南省，占比超九成。

卢文熙告诉市界， 作为建业地产来说，“它要想走出去，要有把握项目风险的能力”。

另外，想要走出河南，不仅要走得扎实，还要走得稳。品牌是走得扎实的底气，而走得稳走得远则需要大量资金的支持。卢文曦告诉市界：“走出去一个必要条件就是需要资金。”

从建业地产来看，其债务压力并不小。建业地产的资产负债率从2018年上半年的8704%，上升至2020年上半年的9202%，增长了约5个百分点。 截至2020年上半年，建业地产的负债总额达到了1510亿元。

欲“有条件”走出河南的胡葆森，正面临着不小的资金压力。如今，胡葆森该如何破局？

（作者 曾嘉艺 编辑 韩忠强）

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