下图是红星商场去年下半年销售额情况统计图

9月份是800万元，10月份销售额与9月份的比是5:4，所以：

10月份销售额为1000万元。

而12月份销售额为1200万元，那么：

（1200-1000）÷1000=200÷1000=0.2=20%

所以12月份的销售额比10月份增加（ 20）%

连锁化经营，是很多企业抢占市场份额的重要手段，这也是永辉超市、家家悦等零售龙头仍在快速扩张的原因。在家具行业，连锁化跑马圈地也是很多企业的惯用手法， 这其中的佼佼者就是遍布大江南北的红星美凯龙，把居然之家、欧亚达等远远甩在了身后。

"美好的生活需要诗和远方，更需要沙发和床。"这是红星美凯龙董事长车建新说过的话，为了放下更多的沙发以及床， 红星美凯龙在开店扩张上孜孜不倦，竟然把一家家居企业做成了地产投资企业，在高负债以及运营能力下滑下，公司已经不那么美了。

一、家居龙头红星美凯龙，却成了最大的投资性房地产企业

2000年，红星美凯龙在上海推出第一个品牌商场后，便开始了持续扩张之路。另外，请高圆圆、Angelababy杨颖代言，和腾讯、阿里巴巴合作搞智慧零售等，大动作不断，并于2018年在A股上市。 截至2019年年底，红星美凯龙有87家自营店、250家委管店，遍布北京、上海、天津、重庆、成都等。

数据显示， 2018年红星美凯龙以大约12%的市场份额，稳居家居装饰行业龙头，远超第二名居然之家的8%，而欧亚达以约2%的份额排名第五。

那么红星美凯龙靠什么挣钱呢，绝大多数人会认为是卖家具等，其实完全不是。 公司的商场分为自营和委托管理，但是公司并不直接卖家具，自营的商场公司通过分割招商收取租金等，而委托管理的店公司主要收取管理费等。 2018年，租赁营收占比为50.3%，管理服务营收占比为24.5%，施工占比10.4%。所以，红星美凯龙主要靠收取租金和管理费等挣钱。

在这种模式下，红星美凯龙的业绩到底怎么样呢？2013-2018年，公司实现净利润分别为30.1亿、32.4亿、32.2亿、34亿、40.8亿和44.8亿， 而反映主营业务的扣非净利润分别为-1.2亿、21.9亿、23.9亿、20.7亿、23.1亿和25.7亿，近乎减半。

而这主要是一个叫公允价值变动收益影响的，每年有接近20亿元的利润贡献，其实就是公司的投资型房地产增值。

拿地建商场，疯狂扩张的红星美凯龙自营和委管门店从2014年的147家，飙升到了2019年的337家，而这也让公司的投资性房地产价值大幅攀升，到2018年底，持有的投资性房地产账面价值高达785亿元， 远高于专做房地产的中国建筑以及万科等，是目前A股最大的投资性房地产持有企业。 而靠着这些房地产，每年给公司带了近20亿元的增值利润。

所以，红星美凯龙说是个房地产企业一点也不为过，只不过，公司是建好商场后出租给卖家居的而已。

二、巨额债务以及运营能力下滑，是美凯龙当下的境遇

不断建商场，不断收租加升值，红星美凯龙岂不是有源源不断的利润增长？不要忘了，建商场是重资产运营，需要大量资金，而美凯龙为此背上了巨额的负债。 2018年公司总债务高达656亿元，而公司当年为此支付的利息费用高达17亿元， 惊人不。 公司的资产负债率也从2015年底的48.58%提升至2018年的59.1%。

高债务下，公司的短期偿债能力却较弱， 2018年公司流动比率为0.62，流动负债高于流动资产近一半，并且这一数值要小于居然之家。

除去高额债务， 红星美凯龙的运营能力也在减弱，公司的应收账款周转天数和存货周转天数在持续攀升， 表明公司回款压力加大，这对本就高负债的美凯龙来说，是雪上加霜。

另外，红星美凯龙的投资型房地产几乎都在一二线城市，而这些城市是地产调控的高压区，在房地产回归居住功能下，公司持有的这些地产项目未来还能否升值，是未知数。这也是公司股价自从上市后，一直下跌的重要原因之一。

三、总结

在消费升级的带动下，家居行业也迎来了爆发性增长，红星美凯龙正是靠着快速的扩张取得了行了龙头位置，但疯狂扩张后造成的巨额债务，以及营运能力的下滑，也是公司不得不面对的现实。 另外，行业竞争的加剧，美凯龙这种收租模式还能持续多久还未可知。就在2019年的8月份，常德红星美凯龙商场因为管理问题，导致众多入驻商家严重亏损，有的甚至开始停业，或许，这只是冰山一角。

据媒体报道，三月二十八日红星美凯龙正式与远洋资本完成了签约，远洋资本将全面接盘红星美凯龙旗下的红星地产，而整个交易的成交额为200亿元，而红星美凯龙做出这个决定的主要原因是由于红星美凯龙的市场策略发生了改变，公司将把主要的注意力放在家居等核心业务上面，而将红星地产出售可以帮助红星美凯龙回收资金，缓解整个公司的资金压力。

红星地产是红星美凯龙于二零零九年向房地产领域扩张成立的，在近些年的发展过程中红星地产实际上发展状况是十分不错的，特别是红星美凯龙在近些年中在各地依托家居广场不断拿地，这也往红星地产的发展提供了比较好的发展基础，据最新发布的房地产行业数据显示，去年红星地产的销售规模达到了600亿元的规模，同时红星地产的利润率也达到了10%左右。

而这么优质的资产之所以要做出转让的决定是因为近些年以来政策的改变已经决定了房地产今后的走势，而红星美凯龙由于经济环境的改变也导致了公司运行的资金出现了一定的压力，所以在这个时候做出了出让房地产业务的决定，而实际上红星地产200亿的金额已经属于溢价出让，所以红星美凯龙实际上在这次出让中获利颇丰，而这也让他们有更多的资金来运营自已的家居类的核心业务。

资料显示目前红星美凯龙旗下共有九十二家自营商场，近三百家的委管商场，而合作经营的家居商场还有十一家左右，同时红星美凯龙在全国范围内还有数百家的特许授权经营的家居建材项目，所以红星美凯龙的主营核心业务是十分庞大的，而出售红星地产将使得红星美凯龙有更多的资金和精力来发展自已的主营核心业务。

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