利润是对土地投资的回报,是土地取得费用和开发费用在合理的投资回报率(利润率)下应得的经济报酬。利润率参考房地产行业同期平均利润率来确定。
(4)确定土地成本价格。土地取得费、土地开发费、税费、利息及利润之和,就是土地的成本价格。
(5)确凯扒定土地增值收益。土地增值收益是待估土地因改变用途或进行土地开发,达到建设用地的某种利用程度而发生的价值增加,是土地开发或再开发后市场价格与成本价格之间的差额。在不同地区,不同利用方向的土地具有不同的土地增值收益率。
(6)价格修正,确定价格。在运用成本逼近法公式初步评估出待估宗地价格后,由于所选用的成本均为待估宗地所在区域的平均成本,因此,还应根据待估宗地在区域内的位置和宗地条件,进行个别因素修正同时,还由于成本价格一般不考虑土地使用年期,它是对土地无限年使用进行的投资,因此,一般还应根据具体情况进行使用年期修正,最后确定价格。
是否进行年期修正要具体分析:1)当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,年期修正已在增值收益中体现,不再另行修正；2)当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,土地增值收益与成本价格一道进行年期修正；3)当待估宗地为出让土地时,应进行剩余使用年期修正。
成本逼近法估价的关健点
应用成本逼近法评估地价，除了要把握好估价目的、产权界定、前提条件以及搜集好资料外，还应主要说明各项成本费用的计取标准和确定依据。
1、成本费用估算。
在搜集的资料中，有实际费用，也有客观费用有历史数据，也有重置成本，我们应正确地利用。根知孙镇据成本逼近法的原理，无论是土地取得费、开发费还是有关祝费，我们都取其客观费用和重置成本.土地的价值取决于土地的效用和未来收益，成本费用的多少并不表明土地的效用和价值高低。成本费用资料应从待估宗地所在区域平均土地成本费用入手进行估算。
2、利息及利润计算。
3、土地增值收益计算。
4.阐述使用成本逼近法的依据和限制。
成本逼近法是有其适用范围的，在应用时，要说明待估宗地的情况适合于采用该法，并明确指出该法的限制，以其估价结果作为待佑宗地的最低限价并与其他的估价方法相互映证。
成本逼近法的适用范围
成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估,特别适用于土地市场狭小,土地成交实例不多,无法利用市场比较法进行估价时采用。同时,对于搭粗既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等具特殊性的土地估价项目也比较适用。编辑： 陈金康
在实际的工作和生活过程中，优化问题无处不在，比如资源如何分配效益最高，拟合问题，最小最大值问题等等。优化问题一般分为尺核局部最优和全局最优，局部最优，就是在函数值空间的一个有限区域内寻找最小值；而全局最优，是在函数值空间整个区域寻找最小值问题。
matlab中的提供的传统优化工具箱（Optimization Tool），能实现局部最优，但要得全局最优，则要用全局最优化算法（Global Optimization Tool），主要包括：
GlobalSearch 全局搜索和 MultiStart 多起点方法产生若干起始点，然后它们用局部求解器去找到起始点吸引盆处的最优点。
ga 遗传算法用一组起始点（称为种群），通过迭代从种群中产生更好的点，只要初始种群覆盖几个盆，GA就能检查几个盆。
simulannealbnd 模拟退火完成一个随机搜索，通常，模拟退火算法接受一个点，只要这个点比前面那个好，它也偶而接受一个比较糟的点，目的是转向不同的盆。
patternsearch 模式搜索算法在接受一个点之前要看看其附近的一组点。假如附近的某些点属于不同的盆，模式搜索算法本质上时同时搜索若干个盆。
下面我就一些具体例子，来说明各种优化方法：
可以看出，初值x0不同，得到的结果侍孙截然不同，这说明这种求解器，能寻找局部最优，但不一定是全局最优，在起点为8时，取得全局最优。
我们换一种求解器：fminbound,这种求解器不需要给点初值。
因此全局最优的方法能够获取全局最优。
结果：最小二乘拟合结果误差较大
可以陵谈掘看出全局优化结果较好，误差较小。
这种算法的运行时间：Elapsed time is 6.139324 seconds.
使用并行计算的方式解决
结果：14 out of 100 local solver runs converged with a positive local solver exit flag.
Elapsed time is 4.358762 seconds.Sending a stop signal to all the labs ... stopped.可以看出，运行时间减少，提高了效率。
这种方法只能寻找局部最优。
现在用全局优化算法：
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