房地产营销策划主要做什么

房地产营销策划主要工作职责:

一、策划部在项目开发中的位置和作用本部门是企业执行前营销的主要职能部门，80%的工作应该在项目的前期定位阶段，20%需要贯穿再整个项目开发的各个环节中，为项目的开发和销售提供支持的平台。

二、工作内容（程序。主要分以下七个方面:

1市场调研、策划

2项目投资营销策划

3项目建筑规划的营销策划

4各种资源的整合能力

5项目形象展示策划

6项目营销推广策划

7企业的品牌塑造及宣传工作。

房地产营运管理专员职责:

1、项目运营管理

参与制订项目运营及开发计划管理规范，参与编制项目发展策划报告、项目运营评估报告、项目计划、项目后评估等模版，协助开展标准工作周期研究

参与评审公司经营指标

参与评审项目发展策划报告和项目后评估报告

参与评估项目运营情况并预警，协助分析计划完成情况并提出指导意见

2、开发计划管理

参与评审各项目分期滚动计划、项目开发关键节点计划、项目年度开发节点计划、首次开盘前节点计划

汇总和评审所属单位的月度关键事件评估报告及项目周报、月报，定期编写总部发展管理业务简报

项目监督、检查、分析、预警参与项目巡检，形成评价报告，必要时提出专业意见。

样写好商业计划书美国一位著名风险投资家曾说过，“风险企业邀人投资或加盟，就象向离过婚的女人求婚，而不象和女孩子初恋。双方各有打算，仅靠空口许诺是无济于事的。”对于正在寻求资金的风险企业来说，商业计划书就是企业的电话通话卡片。商业计划书的好坏，往往决定了投资交易的成败。对初创的风险企业来说，商业计划书的作用尤为重要，一个酝酿中的项目，往往很模糊，通过制订商业计划书，把正反理由都书写下来，然后再逐条推敲。风险企业家这样就能对这一项目有更清晰的认识。可以这样说，商业计划书首先是把计划中要创立的企业推销给风险企业家自己。其次，商业计划书还能帮助把计划中的风险企业推销给风险投资家，公司商业计划书的主要目的之一就是为了筹集资金。因此，商业计划书必须要说明：对已建的风险企业来说，商业计划书可以为企业的发展定下比较具体的方向和重点，从而使员工了解企业的经营目标，并激励他们为共同的目标而努力。更重要的是，它可以使企业的出资者以及供应商、销售商等了解企业的经营状况和经营目标，说服出资者(原有的或新来的)为企业的进一步发展提供资金。那些既不能给投资者以充分的信息也不能使投资者激动起来的商业计划书，其最终结果只能是被扔进垃圾箱里。为了确保商业计划书能起作用，风险企业家应做到以下几点：1．关注产品在商业计划书中，应提供所有与企业的产品或服务有关的细节，包括企业所实施的所有调查。这些问题包括：产品正处于什么样的发展阶段?它的独特性怎样?企业分销产品的方法是什么?谁会使用企业的产品，为什么?产品的生产成本是多少，售价是多少?企业发展新的现代化产品的计划是什么?把出资者拉到企业的产品或服务中来，这样出资者就会和风险企业家一样对产品有兴趣。在商业计划书中，企业家应尽量用简单的词语来描述每件事----商品及其属性的定义对企业家来说是非常明确的，但其他人却不一定清楚它们的含义。制订商业计划书的目的不仅是要出资者相信企业的产品会在世界上产生革命性的影响，同时也要使他们相信企业有证明它的论据。商业计划书对产品的阐述，要让出资者感到：“噢，这种产品是多么美妙、多么令人鼓舞啊!”2．敢于竞争在商业计划书中，风险企业家应细致分析竞争对手的情况。竞争对手都是谁?他们的产品是如何工作的?竞争对手的产品与本企业的产品相比，有哪些相同点和不同点?竞争对手所采用的营销策略是什么?要明确每个竞争者的销售额，毛利润、收入以及市场份额，然后再讨论本企业相对于每个竞争者所具有的竞争优势，要向投资者展示，顾客偏爱本企业的原因是：本企业的产品质量好，送货迅速，定位适中，价格合适等等，商业计划书要使它的读者相信，本企业不仅是行业中的有力竞争者，而且将来还会是确定行业标准的领先者。在商业计划书中，企业家还应阐明竞争者给本企业带来的风险以及本企业所采取的对策。3．了解市场商业计划书要给投资者提供企业对目标市场的深入分析和理解。要细致分析经济、地理、职业以及心理等因素对消费者选择购买本企业产品这一行为的影响，以及各个因素所起的作用。商业计划书中还应包括一个主要的营销计划，计划中应列出本企业打算开展广告、促销以及公共关系活动的地区，明确每一项活动的预算和收益。商业计划书中还应简述一下企业的销售战略：企业是使用外面的销售代表还是使用内部职员?企业是使用转卖商、分销商还是特许商?企业将提供何种类型的销售培训?此外，商业计划书还应特别关注一下销售中的细节问题。4．表明行动的方针5．展示你的管理队伍把一个思想转化为一个成功的风险企业，其关键的因素就是要有一支强有力的管理队伍。这支队伍的成员必须有较高的专业技术知识、管理才能和多年工作经验，要给投资者这样一种感觉：“看，这支队伍里都有谁!如果这个公司是一支足球队的话，他们就会一直杀入世界杯决赛!”管理者的职能就是计划，组织，控制和指导公司实现目标的行动。在商业计划书中，应首先描述一下整个管理队伍及其职责，然而再分别介绍每位管理人员的特殊才能、特点和造诣，细致描述每个管理者将对公司所做的贡献。商业计划书中还应明确管理目标以及组织机构图。6．出色的计划摘要商业计划书中的计划摘要也十分重要。它必须能让读者有兴趣并渴望得到更多的信息，它将给读者留下长久的印象。计划摘要将是风险企业家所写的最后一部分内容，但却是出资者首先要看的内容，它将从计划中摘录出与筹集资金最相干的细节：包括对公司内部的基本情况，公司的能力以及局限性，公司的竞争对手，营销和财务战略，公司的管理队伍等情况的简明而生动的概括。如果公司是一本书，它就象是这本书的封面，做得好就可以把投资者吸引住。它会风险投资家有这样的印象：“这个公司将会成为行业中的巨人，我已等不及要去读计划的其余部分了。”二、商业计划书的内容1．计划摘要计划摘要列在商业计划书的最前面，它是浓缩了的商业计划书的精华。计划摘要涵盖了计划的要点，以求一目了然，以便读者能在最短的时间内评审计划并做出判断。计划摘要一般要有包括以下内容：公司介绍；主要产品和业务范围；市场概貌；营销策略；销售计划；生产管理计划；管理者及其组织；财务计划；资金需求状况等。在介绍企业时，首先要说明创办新企业的思路，新思想的形成过程以及企业的目标和发展战略。其次，要交待企业现状、过去的背景和企业的经营范围。在这一部分中，要对企业以往的情况做客观的评述，不回避失误。中肯的分析往往更能赢得信任，从而使人容易认同企业的商业计划书。最后，还要介绍一下风险企业家自己的背景、经历、经验和特长等。企业家的素质对企业的成绩往往起关键性的作用。在这里，企业家应尽量突出自己的优点并表示自己强烈的进取精神，以给投资者留下一个好印象。2．产品(服务)介绍在进行投资项目评估时，投资人最关心的问题之一就是，风险企业的产品、技术或服务能否以及在多大程度上解决现实生活中的问题，或者，风险企业的产品(服务)能否帮助顾客节约开支，增加收入。因此，产品介绍是商业计划书中必不可少的一项内容。通常，产品介绍应包括以下内容：产品的概念、性能及特性；主要产品介绍；产品的市场竞争力；产品的研究和开发过程；发展新产品的计划和成本分析；产品的市场前景预测；产品的品牌和专利。在产品(服务)介绍部分，企业家要对产品(服务)作出详细的说明，说明要准确，也要通俗易懂，使不是专业人员的投资者也能明白。一般的，产品介绍都要附上产品原型、照片或其他介绍。一般地，产品介绍必须要回答以下问题：(1)顾客希望企业的产品能解决什么问题，顾客能从企业的产品中获得什么好处?(2)企业的产品与竞争对手的产品相比有哪些优缺点，顾客为什么会选择本企业的产品?(3)企业为自己的产品采取了何种保护措施，企业拥有哪些专利、许可证，或与已申请专利的厂家达成了哪些协议?(4)为什么企业的产品定价可以使企业产生足够的利润，为什么用户会大批量地购买企业的产品?(5)企业采用何种方式去改进产品的质量、性能，企业对发展新产品有哪些计划等等。产品(服务)介绍的内容比较具体，因而写起来相对容易。虽然夸赞自己的产品是推销所必需的，但应该注意，企业所做的每一项承诺都是撘槐收当，都要努力去兑现。要牢记，企业家和投资家所建立的是一种长期合作的伙伴关系。空口许诺，只能得意于一时。

第一部分、项目投资策划营销；

一、项目用地周边环境分析7

1、项目土地性质调查7

2、项目用地周边环境调查7

3、地块交通条件调查7

4、周边市政配套设施调查8

二、区域市场现状及其趋势判断8

1、宏观经济运行状况8

2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规9

3、项目所在地房地产市场总体供求现状9

4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异9

5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现9

6、商品住宅客户构成及购买实态分析9

三、土地SWOT（深层次）分析9

1、项目地块的优势9

2、项目地块的劣势9

3、项目地块的机会点9

4、项目地块的威胁及困难点9

四、项目市场定位9

1、类比竞争楼盘调研9

2、项目定位10

五、项目价值分析10

1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念10

2、项目可实现价值分析11

六、项目定价模拟11

1、均价的确定11

2、项目中具体单位的定价模拟12

七、项目投入产出分析12

1、项目经济技术指标模拟12

2、项目首期成本模拟12

3、项目收益部分模拟12

八、投资风险分析及其规避方式提示13

1、项目风险性评价13

2、资金运作风险性13

3、经济政策风险13

九、开发节奏建议13

1、影响项目开发节奏的基本因素13

2、项目开发节奏及结果预测14

第二部分、项目规划设计策划营销

一、总体规划14

1、项目地块概述14

2、项目地块情况分析14

3、建筑空间布局14

4、道路系统布局15

5、绿化系统布局15

6、公建与配套系统15

7、分期开发16

8、分组团开发强度16

二、建筑风格定位16

1、项目总体建筑风格及色彩计划16

2、建筑单体外立面设计提示16

三、主力户型选择17

1、项目所在区域同类楼盘户型比较17

2、项目业态分析及项目户型配置比例17

3、主力户型设计提示17

4、商业物业户型设计提示17

四、室内空间布局装修概念提示17

1、室内空间布局提示17

2、公共空间主题选择17

3、庭院景观提示17

五、环境规划及艺术风格提示17

1、项目周边环境调查和分析17

2、项目总体环境规划及艺术风格构想17

3、项目各组团环境概念设计17

六、公共家具概念设计提示18

1、项目周边同类楼盘公共家具摆设18

2、本项目公共家具概念设计提示18

七、公共装饰材料选择指导18

1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较18

2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思18

3、项目营销示范单位装修概念设计18

4、项目营销中心装修风格提示19

5、住宅装修标准提示19

八、灯光设计及背景音乐指导19

1、项目灯光设计19

2、背景音乐指导19

九、小区未来生活方式的指导19

1、项目建筑规划组团评价19

2、营造和引导未来生活方式19

第三部分、项目质量工期策划营销

一、建筑材料选用提示20

1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比20

2、新型建筑装饰材料提示20

3、建筑材料选用提示20

二、施工工艺流程指导20

1、工程施工规范手册20

2、施工工艺特殊流程提示20

三、质量控制20

1、项目工程招标投标内容提示20

2、文明施工质量管理内容提示20

四、工期控制20

1、项目开发进度提示20

2、施工组织与管理20

五、造价控制20

1、建筑成本预算提示20

2、建筑流动资金安排提示20

六、安全管理20

1、项目现场管理方案20

2、安全施工条例20

第四部分、项目形象策划营销

一、项目视觉识别系统核心部分20

1、名称21

2、标志21

3、标准色21

4、标准字体21

二、延展及运用部分21

1、工地环境包装视觉21

2、营销中心包装设计21

3、公司及物业管理系统包装设计22

第五部分、项目营销推广策划

一、区域市场动态分析22

1、项目所在地房地产市场总体供求现状22

2、项目周边竞争性楼盘调查22

3、结论22

二、项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策22

1、项目主卖点荟萃22

2、项目强势、弱势分析与对策23

三、目标客户群定位分析23

1、项目所在地人口总量及地块分布情况23

2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况23

3、项目所在地家庭情况分析23

4、项目客户群定位23

四、价格定位及策略23

1、项目单方成本23

2、项目利润目标23

3、可类比项目市场价格23

4、价格策略23

5、价格分期策略24

五、入市时机规划24

1、宏观经济运行状况分析24

2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析24

3、入市时机的确定及安排24

六、广告策略24

1、广告总体策略及广告的阶段性划分24

2、广告主题24

3、广告创意表现24

4、广告效果监控、评估、修正25

七、媒介策略25

1、媒体总策略及媒体选择25

2、软性新闻主题25

3、媒介组合25

4、投放频率及规模25

5、费用估算25

八、推广费用计划25

1、现场包装25

2、印刷品25

3、媒介投放25

4、公关活动25

九、公关活动策划和现场包装25

1、公关活动策划25

2、公关活动现场包装25

十、营销推广效果的监控、评估、修正25

1、效果测评形式25

2、实施效果测评的主要指标26

第六部分、项目顾问、销售、代理的策划营销

一、销售周期划分及控制26

1、销售策略26

2、销售过程模拟27

二、各销售阶段营销策划推广执行方案实施28

三、各销售阶段广告创意设计及发布实施28

四、销售前资料准备28

1、批文及销售资料28

2、人员组建29

3、制定销售工作进度总表30

4、销售控制与销售进度模拟31

5、销售费用预算表31

6、财务策略31

7、商业合作关系33

8、工作协调配合33

五、销售培训35

1、销售部人员培训-公司背景及项目知识35

2、销售手册37

3、客户管理系统39

4、销售作业指导书39

六、销售组织与日常管理40

1、组织与激励40

2、工作流程41

3、规则制度概念提示43

第七部分、项目服务策划营销

一、项目销售过程所需物业管理资料43

1、楼宇质量保证书43

2、楼宇使用说明书43

3、业主公约43

4、用户手册43

5、楼宇交收流程43

6、入伙通知书44

7、入伙手续书44

8、收楼书44

9、承诺书44

10、业主/用户联系表44

11、遗漏工程使用钥匙授权书44

12、遗漏工程和水、电、汽表底数记录表44

13、装修手册和装修申请表44

二、物业管理内容策划44

1、工程、设计、管理的提前介入44

2、保洁服务44

3、绿化养护44

4、安全及交通管理44

5、三车及场地管理44

6、设备养护44

7、房屋及公用设备设施养护44

8、房屋事务管理44

9、档案及数据的管理44

10、智能化的服务44

11、家政服务44

12、多种经营和服务的开通44

13、与业主的日常沟通44

14、社区文化服务45

三、物业管理组织及人员架构45

1、物业公司人力资源的管理，包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等45

2、物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构，明确各部门职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道45

四、物业管理培训45

1、在物业交付使用前，培训内容：45

五、物业管理规章制度46

1、员工守则46

2、岗位职责及工作流程46

3、财务制度46

4、采购及招标程序46

5、员工考核标准46

6、业主委员会章程46

7、各配套功能管理规定46

8、文件管理规定46

9、办公设备使用制度46

10、值班管理制度46

11、消防责任制46

12、消防管理规定47

13、对外服务工作管理规定47

14、装修工程队安全责任书47

15、停车场管理规定47

16、非机动车管理规定47

17、出租屋及暂住人员管理规定47

18、进住（租）协议书47

19、商业网点管理规定47

六、物业管理 *** 作规程47

1、楼宇本体维护保养规程47

2、绿化园林养护规程47

3、消防设施养护及使用规程47

4、供配电设备维护及保养规程47

5、机电设备维护保养规程47

6、动力设备维护保养规程47

7、停车场、车库 *** 作规程47

8、停车场、车库维护保养规程47

9、会所设施维护保养及 *** 作规程47

10、给排水设备维护保养规程47

11、公共部位保养保洁 *** 作规程47

12、保安设备 *** 作及维护规程47

13、照明系统 *** 作及维护规程47

14、通风系统 *** 作及维护规程48

15、管理处内部运作管理规程48

16、租赁管理工作规程 *** 作及维护规程48

七、物业管理的成本费用48

1、管理员工支出48

2、维护及保养48

3、公共费用48

4、行政费用49

5、保险费49

6、其他49

7、管理者酬金49

8、营业税49

9、预留项目维修基金49

八、物业管理ISO9002提示49

1、质量手册49

2、程序文件49

3、工作规程49

4、质量记录表49

5、行政管理制度50

6、人力资源管理制度50

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