刚需型和改善型的销售思路有什么不同？

改善型户型一般来说看，各个房间面积也相对比较大，功能较为全面，户型面积较大，户型面积较小，户型设计以实用为主，各个房间的面积相对比较小，刚需型户型改善型户型，户型设计较为舒适为主

刚需型户型

改善型户型一般来说看，各个房间面积也相对比较大，功能较为全面，户型面积较大，户型面积较小，户型设计以实用为主，各个房间的面积相对比较小，刚需型户型改善型户型，户型设计较为舒适为主

1.大户型未必就是好房子 改善型需求咋选房

二胎政策全面开放后，有专家预测即将到来的鸡年将会掀起一阵二胎生育的高峰。家庭人口增多，面临的子女教育和养老压力也更大，对房屋品质的要求就更高了，改善型需求的购房者不妨想一想究竟更心水什么样的房子。

如果说首次购房考虑的是房价，第二次购房更看中的是房子价值。所谓的改善性住房，指的是“人均住房面积低于当地水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通住房”。

改善型需求的住房不仅仅是指“大户型”，不是仅仅指换”多一间房“，要改善居住条件，一般会更关注于房源自身的品质、地段、生活配套、交通的便利性，周边的教育资源、开发商物业，甚至是邻里间的关系，价格不再是改善型购房者考虑的首要因素。

一、开发商品质

改善型购房者对住房的品质要求远比刚需

2.这个户型怎么装修如何改善卫生间对厕所的弊端

在不影响结构的情况下，厨房门完全可以开在餐厅这边。

只是卫生间似乎没有窗，若没有窗是个很大的麻烦，建议安装一个功率较大的排风扇，不然容易产生异味。

3.户型开门忌正对卫生间如何改善

一般的小户型 这种布局居多

如果有两个卫生间话,就可以改变门洞开的方向,那面墙则可以做为端景墙

如果只有这一个卫生间 ,则需要在进门口做文章 隔断 玄关为主要手段

楼主您好

尾盘就是指楼盘的销售率达到了某个较低的比例数值时,所剩余单位的统称。

对于开发商来说,绝大部分尾盘都是沉淀的利润,尾盘销售的快慢多寡则决定了一个项目的利润指标。对于地产项目而言,真正的高级 *** 盘手不是有本事、有能力、有方法解决问题的人,而是事先嗅知问题、规避问题并化解问题于无形的人前者事倍功半,后者事半功倍。

(一)上策:惟有善始、方能善终,把尾盘消灭在前期是最高境界

1、产品方面。打造优质产品，把尾盘消灭在图纸上。

2、营销方面。面对在所难免的瑕疵产品,在项目入市前做好应对策略,优劣搭配、销控严谨,将此部分产品逐批、坚决、混搭推出,通过价格的巧妙制定把此类产品消化在前期。

(二)中策:营销诊断+精细营销

虽然能够认识错误、发现问题并不意味着肯定能够解决问题、挽回颓势,但这却是解决问题的起点。但凡滞销发生,就必须从头梳理整个项目的产品与营销流程。营销环节问题主要体现在:房源卖乱了、价格定位失误了,没有通过形成价格壁垒的手段留优去劣。

1、分期开发的大盘,新房源带动老房源,通过真实的价格差或巧妙的价格烟雾形成价值洼地。

2、聚合资源,整体放盘。同期开发楼盘数量较多的大型开发商,每个盘剩下几十套,盘多了可就是几百套,此时可将房源、推广、促销等多方面因素进行整合，开设尾盘超市,将尾盘进行整体包装与销售。

3、根据产品状况找出优势所在,重新定位目标客户群。例如无电梯的多层顶楼,尽管冬冷夏热、爬楼烦累,但却也视野开阔、空气清新,可以针对青年置业者大力促销。

4、改进、优化产品,包括硬件与软件。要在软件改进上多下工夫。例如大幅度改善楼盘整体品质,增加配套服务、入学指标、优化景观环境、物业提升等。

5、小版面、高频次广告推广模式。尾盘期虽然没必要在广告传播上大举投入,但是充分发掘一些性价比高的小版面,其实是非常有效与划算的。

6、口碑传播与客户关系营销(俗称“客带客”)。任何一个楼盘到了交房入住期后,最不能忽略的就是已经成交和入住的老客户,因为他们的口碑是项目最好的传播方式、最重要的推广媒体,他们的一言胜过我们的万语。在服务好他们、联络好感情的基础上,通过各种奖励措施,如送礼品、送现金、送管理费等,调动老业主的积极性,让“客户关系营销”为楼盘扫尾做出贡献。

7、相当部分存量尾盘都已是交房后成为现房的产品。现房的一切优势就是尾盘的优势。①市场中总会有“急需”购房者,如拆迁、婚嫁等,即买即住绝对是此时的第一卖点②若对社区物业水平很有信心可以卖物业、卖体验③若社区中人群素质较高,那卖人群、卖邻居,有些人特别认这个。

8、借助大势,寻求新的增值性卖点。例如:市场宏观供应量走低、城市规划走向转移、城市大型配套建设(公园)、干道开通等等,这些都将对楼盘销售产生较大的影响。宏观大势是最能够推动楼盘升值潜力和投资价值大幅度上扬的因素,适当的炒做与跟风都将促进尾盘的顺利消化。

(三)下策:价格战

没有卖不出的住宅,只有卖不出的价格。

1、存量不多的、急于回款的,可以显性降价、特价出击；

2、大部分尾盘不宜采取整体降价打折的方式,必须针对不同产品制定差异明显的折扣

3、高价高折。按照 *** 盘规律,一般正常 *** 作的楼盘卖到后期,注定会产生部分高价单位。针对尾盘,我们可以比照高价单位甚至楼王来定价,然后推出撼人的折扣,此法尤其适合高品质楼盘中的大户尾盘

4、隐性降价。通过一些灵活变通的方式来处理,如降低或代垫首期、送装修、送家私家电、送物业费、送会所消费卡、送花园、送车或送配房、送创业基金等等。

(四)他策:特殊方式

1、顶债。这一招开发商用得最多,好多卖不动的都顶工程款、材料款了。

2、抵押给银行,套现部分款项后用于其他项目周转。

3、低价格团购形式转销给其它开发商做回迁房使用。

4、租赁方式。闲着也是闲着,实在卖不出,不如先租着。

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改善盘，即改善型楼盘，指的是为了改善生条条件而再次购买的住房。一般是从消费者也就是房屋购买者的需求出发的。比如之前已经拥有了一套或以上住房，然而觉得该房屋条件不是很好，比如房屋面积小、地段偏等，这样针对消费者而言再买房子，就是属于改善型住房了。

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