高端别墅项目做业主的线下营销活动有哪些好的创意？

高端别墅项目的线下活动应该以新奇特为主，可以尝试做高端酒会，这个基调比较俗，但是对人群的契合性还是比较高的，创新点可以在酒品和形式上，组成商业互助会等等，增加用户粘性，也可以做手工产品展示，都是可以吸引高端用户的点。

一谈到别墅，你会想到什么?

是不是奢华，高档，品质，上流？但是随着众多的别墅渐渐倾向于“经济型”，让更多的平常民众可以享受更高品质的人居生活。别墅正慢慢的流入寻常百姓家。

俨然，从6月长沙开盘项目来看，别墅市场暗流涌动。

长沙楼市已进入别墅时间。

别墅的盛宴已呼啸而来?

2013年6月17日，碧桂园总部发布报告称，今年1-5月其合同销售金额达到288亿元人民币，合同销售建筑面积约433万平方米。而根据碧桂园2012年年报显示，其去年全年业绩总收入418.9亿元人民币(同比增长约20.6%)，物业确认收入建筑面积约为616万平方米(同比增长约4.5%)。仔细解读这两份报告不难发现，碧桂园今年头五个月的业绩，已经远远超过去年上半年——这似乎意味着，今年将是碧桂园的又一个丰收年。

事实上，这个因为杨惠妍登上福布斯中国富豪榜首富宝座，而一度成为国内关注焦点的房地产开发企业，其主打的产品类型就是别墅类项目。

另一个以别墅为主打产品的显著例证则来自龙湖。一份源自明源地产研究院的研究报告显示，自2009年-2012年，龙湖地产的经营现金净流量从58.5亿元一路持续上升至116.3亿元，按同口径测算，增长1.98倍。

而立足长沙房地产市场层面来看，多个别墅项目持续发力，每年6-8月这个传统旺季的趋势已然成型。长沙市房地产市场预警预报动态监测系统的数据显示，据不完全统计，今年6月长沙将有30余个别墅项目集中开售，其中超过三分之二的项目已明确会推出相应优惠。

盛宴背后是精湛的手艺

一份长沙房地产市场简报显示，今年5月长沙市销售别墅213套，销售额达63437万元，别墅均价11132元/平米。在一些业内人士看来，别墅市场的演进似乎较普通住宅市场走的是一条截然不同的路径。“以别墅为代表的顶端商品房市场的购房者，对住房的居住属性、投资属性其实都有相当独到的眼光。”在5月底于长沙举办的一个别墅项目研讨论坛上，有房企的营销负责人认为，“别墅类型的产品，哪怕只要在这类购房者最关注的一个点上——比如品质、生态、服务等方面做到极致，就能够打动购房者。”

此外，对于一些改善型的客户，高性价比的经济型别墅非常受欢迎。“据了解，目前，长沙的经济型别墅的户型面积主要在150-250平方米之间，销售总价基本在150万-400万元左右，位置一般在近郊，而建筑形态多以联排、联体、叠拼别墅为主。这些经济型别墅的购买群体，极大地夯实了整个别墅市场的根基。

“这是一种必然。”对于长沙“经济型”别墅的现象，龙湖地产相关负责人认为很正常，“小别墅的开发在北京、上海等城市已经非常成熟，而在长沙别墅市场不断成熟的过程中，市场释放了不同的需求，也就一定会出现适应这种需求的产品。”

事实上，龙湖的产品仅仅只是长沙别墅“经济适用”过程中的一个典型代表。早在2010年，郡原·美村还曾经推出过130m 2 的联排别墅，而今年别墅市场中，这样的经济型联排别墅并不在少数，碧桂园、金科等众多开发商，也纷纷推出了此类产品。

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培训资料，下列挑好的说，不利的就不说。

别院、别堡、别宅、别苑、别阁、别庭、别舍、别府、别邸、别园 ......

美墅、湖墅、林墅、山墅、院墅、御墅、绣墅、雅墅、碧墅、园墅 ......

像很多洋房、排屋高档住宅都是按这样的方式取的名，虽不是别墅，但又没有说楼盘是别墅，包装后很诱导购房的消费者的。

国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。

别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层单栋洋房”、“双拼、联排排屋”、“叠加小高层”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不属于别墅。

别墅（Villa）：“口”

双拼（Two Family House）：“日”

排屋（Town House）：“目”

排屋有公摊面积，中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的，别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的。

别墅的买卖双方合同一般都有注明：

1、本商品房户型为：别墅；

2、独立别墅所属地块（包括别墅占地）占地面积???平方米。

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发别墅（Villa）在售项目的价格高涨。

自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已没有了。目前因不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

现在有开发商采用外观以别墅整体设计的2套双拼，卖给客户后再改成1套别墅，来规避政策上带来的风险及稀缺问题。特别是外观设计整栋的二层双拼，整栋二层双拼容积率低于三层的别墅容积率，这个方法也很不错，但容积率低的整栋双拼改造别墅也会比容积率高的别墅品质及价值要高。

别墅价值体现不单是按每栋建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.30左右比容积率0.60左右的别墅，每平方米价格要高出一倍左右。

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