在长三角集体限购发展背景下，江浙沪一带低密院墅不仅一院难求，更是凭借高价令人望尘莫及，而绿城·长兴桃花源88户建面约155-220_的纯低密院墅，总价仅318万起，无疑是长三角价格洼地！
不论是自住还是投资，都是市面上难得的稀缺优质户型。未来之势，一触即发。
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“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件以来，如何落地经营一直是田园综合体挥之不去的问题。本文介绍了田园综合体的五大客源、五大新商机和九大发展模式，对田园综合体的落地经营有一定指导意义。
田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的乡村综合发展模式，目的是通过旅游助力农业发展、促进三产融合的一种可持续性模式。田园综合体经营管理的模式是根据旅游资源和客源市场来确定的,不同的资源禀赋和地域客源市场,经营管理的模式也不样。模式是否科学合理,决定着旅游资源与客源市场的对接度,直接影响着田园综合体可持续发展。
田园综合体五大客源
传统观光旅游市场
传统的观光旅游市场仍是休闲农业发展的重点,农村优美的自然景观和富有乡村野趣的农村生活,对久居城市的人们有着不可抗拒的吸引力,农业观光旅游集田园风光和高科技农业于一体,满足旅游者回归大自然的需求。可以采用农场的形式,引种蔬菜、瓜果、花卉苗木以及养殖各种动物,使游客可以参观,也可以品尝或购买新鲜的农副产品,这类市场目前处于主导地位,占28.8%。
城市白领度假旅游市场
利用周末及假期去郊区度假,以放松紧缠的神经,对现代白领层极有吸引力。根据市场调查显示,到休闲农业旅游区去度假的城市居民占比23.6%,可利用乡村良好的自然环境和独特的农耕文化满足他们贴近自然,体验农业的需求,通过建设一些体验农园,度假农场及旅游度假村,享受乡村生活的恬静与惬意。
游览、体验农家生活的学生市场
青少年修学旅游己成为旅游业发展的趋势和潮流。旅游是青少年增长见识,开阔视野,提高综合能力的有效途径之一,无论是学校还是学生家长都非常重视,因此开发青少年旅游市场潜力巨大。
怀旧市场
中国很多城市居民都在乡村生活过,有的甚至在农村从事过劳动迁居到城市后,面对着日益现代化的生活环境,他们常常回想起农村的朴素田园,并且渴望回到故地生活,重温昔日情景。在我国,这类旅游者的数量非常大,他们对田园综合体的要求较为随便,喜欢体验地道的农村自然环境。根据市场调查显示,这类市场占比14.8%另一方面,由于历史的原因,有相当多的已建成农业游览区就是针对当年“上山下乡”的知识青年而开发的,这些事业有成、具备很强消费能力的老知青很有旧地重游的愿望。
猎奇及取经的农民市场
把目标限定为城市居民市场的开发,而忽视农村客源市场是观光农园经营策略上的通病。事实上,观光农园因其高科技性和展示性对广大的农民来说也具有相当大的吸引力,在休闲农业旅游者中,农民占比3.1%，表明农民这个市场还具有极大的挖掘潜力。
田园综合体五大新商机
就目前而言，田园综合体处于无标准、无品牌、无模式的探索阶段，正是企业战略转型的机会点，企业应抢占先机，向田园综合体运营商、内容提供商、全产业链农业发展商、“田园+”新业态品牌商等转型。
合作联盟
企业通过行业联盟或互补联盟的方式，做大开发主体影响力，整合田园综合体复合业态资源，顺利申请国家政策。主要盈利设计是集体用地入市，最典型的是【多利绿城桃花源】案例。多利集团介入之初，遭遇“零散集体农用地无法开发”的问题，绿城集团介入后首创流转集体农用地模式，通过平安银行战略投资，实现三方联盟开发，并与村集体资产管理有限公司共同运营。
社群拉动
项目一般位于大城市周边，以轻带重，通过国学践行、民艺手工、田园农耕、养生养老等主题社群活动导入高端流量，从拉动乡村地区振兴。主要盈利设计是物业出售、物业租赁，最典型的是【成都幸福公社】案例。十年打造一个模具，通过社群营销将老人、儿童等引进来、住下来，并营造创业环境，导入创新创业业态，让社群落地生根，住有所居、居有所业、老有所养。
双创孵化
农业类企业联合政府、专业合作社，通过集聚各类新型农业科技、乡村文创机构和团体，推动乡村业态创新，实现群众创新创业。主要盈利设计是投资退出，最典型的是【迁西“花乡果巷田园综合体”】案例。项目由唐山市供销社主导开发，成立东莲花院乡供销社农民专业合作社联合社，下辖农业专业合作社17家，致力打造农业领域的专项孵化器，成为全国供销系统综合改革的样板地和实验田。项目获得连续三年（共计2.1亿元）的资金支持。
IP植入
区域性龙头企业想要进入田园综合体，可通过全球抓药，与内容类企业合作，引进国内外具有品牌知名度的成熟项目，如台湾文创乡村、荷兰特色农业小镇等，易获得政策支持和流量导入，最典型的是【苏州树山乡伴】案例。项目位于苏州西北郊，由乡伴文旅开发，导入“乡伴”品牌，用现代手法复原乡村生活，引领全新的基于田园生活方式的转变，促进城乡一体化建设。
营销引爆
无品牌、无区位、无人气的地区可选择将一个点做到极致，通过主题节庆活动强势拉动乡村地区的知名度，建立节庆品牌和区域品牌，形成IP，增加对投资方、开发主体的吸引力，带动区域农民共同富裕。主要盈利设计是项目门票、文创产品、餐饮住宿的收入。
田园综合体九大发展模式
连片开发模式
以政府投入为主建设基础设施,带动农民集中连片开发现代观光农业。政府投入主要用于基础设施,通过水、电、气、路、卫生等基础设施的配套和完善，引导农民根据市场需求结合当地优势开发各种农业休闲观光项目，供城市居民到农业观光园区参观、休闲与娱乐。该模式依托自然优美的乡野风景、舒适怡人的清新气候、独特的地热温泉、环保生态的绿色空间,结合周围的田园景观和民俗文化，兴建一些休闲、娱乐设施，为游客提供休憩、度假、娱乐、餐饮、健身等服务。主要类型有休闲度假村、体闲农庄、乡村酒店。该模式在全国各地尤为常见。如上海市郊区、北京市郊区、南京市郊区基本上都在采用该开发模式。
“农家乐”模式
农家乐是新兴的旅游休闲形式,是农民向城市现代人提供的一种回归自然从而获得身心放松、愉悦精神的休闲旅游方式。“农家乐”模式是指农民利用自家庭院、自己生产的农产品及周围的田园风光、自然景观,以低廉的价格吸引游客前来吃、住、玩、游、娱、购等旅游活动。主要类型有农业观光农家乐、民俗文化农家乐、民居型农家乐、体闲娱乐农家乐、食宿接待农家乐、农事参与农家乐。
农民与市民合作模式
在农民承包地合理流转集中后,建立休闲农园,以“认种”方式让城市居民委托农民代种或亲自种植花草、蔬菜、果树或经营家庭农艺,使消费者共同参与农业投资、生产、管理和营销等各环节,与农民结成紧密联结关系,体验和参与农业经营和农事活动。
产业带动模式
体闲农园首先生产特色农产品,形成自己的品牌,然后通过休闲农业这个平台，吸引城市消费者来购买，从而拉动产业的发展。游客在此类园区，除了可以餐饮旅游，还能带土特产回家。
村镇旅游模式
许多地区在建设新农村的新形势下，将休闲农业开发与小城镇建设结合在一起。以古村镇宅院建筑和新农村格局为旅游吸引物，开发观光旅游。主要类型有古民居和古宅院型、民族村寨型、古镇建筑型、新村风貌型。
休闲农场或观光农园模式
随着我国城市化进程的加快和居民的生活水平提高，城市居民已经不满足于简单的逛公园休闲方式，而是寻找一些回归自然的生活方式，并利用节假日到郊区参与农业劳作、休闲娱乐等。主要类型有田园农业型、园林观光型、农业科技型、务农体验型。如北戴河“集发农业观光园”、北京“朝来农艺园”、上海“孙桥现代农业开发区”、苏州“未来园林大世界”、珠海农科中心示范基地等，也都吸收了国外休闲农场或观光农园的很多经验和设计理念。
科普教育模式
利用农业观光园、农业科技生态园、农业产品展览馆、农业博览园或博物馆,为游客提供了解农业历史、学习农业技术、增长农业知识的教育活动。农业园主要类型有农业科技教育基地、观光休闲教育少儿教育农业基地、农业博览园，如农业科技园区作为联结科教单位科研成果与生产实际的重要纽带，为农业科技成果的展示和产业孵化提供了实现的舞台。目前我国的一些大学或科教单位建立的农业高新技术园区，与国外的农业科技园区模式极为相似，园区的建立为科教单位和入园企业科技产业的“孵化”和“后熟”，提供了重要的基础平台，大大促进了农业科技成果的转化和辐射推广。
如果你能够来到绿城桃花源的施工现场，你会发现在烈日下、工棚里、林木间亲自劳作的，每一位都是年龄45岁以上、拥有超过20年经验的资深匠人。在他们的双手下，曾经复原过苏州十几座园林、全国上百处古迹，他们打造的瓦作、假山、花街铺地、油漆旋彩，全部被用在中国最顶级的中式酒店、会所、景点中。
然而，他们却仍然不是绿城桃花源细节刻画的最高把控者。他们的师傅，是有着“非物质文化遗产继承人”称号的国宝级人物。而正是这些传承中国千年文脉的老人们，在亲自勾勒着桃花源的一石一瓦、一草一木。 在美人靠靠背的传统工艺上，最高的规格为交叉图案的曲栏靠背，其见诸于中国四大名园之中。然而绿城设计院找遍整个中国的园林施工方，却发现这种美人靠的传统工艺已经失传，因此要做到在弯曲的背面上进行每一道木栏交叉成图，其曲面角度相同、木栏图案规整，难度极大。
绿城设计院并没有因此放弃。既然现代的园林施工者难以实现，那么传统木质家具的制作大师能不能将这个失传的工艺再现呢？于是，绿城在走访了全国数十个著名的木质家具制作公司后，终于找到了能够实现这种工艺的匠人。只是由于每一道工序由于太过复杂，所以往常需要一个匠人的工作，现在则需要五个匠人才能完成。如此费工、费时、费力，只为了让这最精美、最珍贵的工艺在绿城桃花源重现。
绿城桃花源的每一处假山，都是由假山传统工艺名家袁荣福及其门下弟子亲手勾画堆砌。假山的堆砌需要考虑每一个角度的美感，与树木、花窗、建筑的关系，需要做到“秀、绉、瘦、透”。在绿城桃花源，对假山的要求已然超越了苏州园林的标准，每一座桃花源中的假山，都可以与紫禁城御花园相媲美。 长窗在现代被称为落地长窗，其将门与窗结合为一，从而最大程度让居室与院落融合为一。长窗在中国传统住宅中占有重要的地位，几乎所有古建都采用长窗形式。长窗的形式众多，宫式、葵式、书条嵌凌式、井字嵌凌式、十字长方式……如何从其中挑选中最好的窗，让绿城设计师们费劲了心思。最终，绿城制作了十余个木长窗，在园林建筑模型上一一安置实验，每一道线条、每一块曲面，都进行细致的比较，并最终选择出了最适合绿城桃花源的长窗形式。
然而，在形式确定之后，制作上同样出现了许多困难。首先，绿城桃花源所选选定的长窗形式完全遵循传统制式，工艺复杂，各个生产厂商都没有现成的工具。为此，生产厂商特意根据古籍记载，定制了数套专业刀具，而仅刀具的成本就达数万元。
绿城桃花源的设计都为整木一体设计，格栅整体可拆卸，气透性、隔音性都更好。但这样的设计需要生产厂商重新开模，并需熟练的工匠再精细打磨。整个制作过程中，仅有三成左右的工序能够以机械代替，其余七成工序全部都需要熟练的手工匠人一刀一刀切割出来。因此，这也是中国目前成本最高、规格最高的木质长窗。
绿城桃花源的长窗拥有中国最高的2.5米高度，精致气派，全国仅中南海有同等高度，堪称中国别墅中的唯一。2.5米高度，并非数字上的扩展。门扇高度越大越影响其稳定性。对工艺要求很高，需要重新研发产品节点，且加工困难大、时间周期长。要达到这种尺度，还需要更为坚固的木材与更为耐用的五金件。经过对数种名贵木材的实验，最终绿城设计院选择了东北三大名贵树种之一、与黑檀木齐名的顶级核桃楸木。这种木材硬度高、颜色悦目雅致，是能够实现这种尺度的长窗的最好材质。而在五金件的选择上，则选用了成本比一般高端五金件还要高30%左右的进口五金件，以保证长窗开合时的流畅性和耐久性。 在绿城桃花源的建筑上、园林里，无论是装饰用的木材还是亭榭廊轩中的木构，都大量采用进口的金丝柚木材。木材是苏州园林中使用最多的装饰材料。然而传统的苏州园林大量用水杉做木构。尽管绿城桃花源也可以选用水杉，但追求极致的态度使绿城桃花源最终选择了更为昂贵的金丝柚木。顶级的金丝柚木在日晒、雨淋等干湿变化较大的情况下，仍然能保持不翘不裂，这点是水杉无法比拟的。尤其在多雨的江南，金丝柚木的耐水性更加明显。
除此之外，金丝柚木不易燃烧，耐火性强。木质本身的坚硬使其抗白蚁，极耐腐。金丝柚木有着细腻的纹理，在木质上直接刷漆，其纹理自然精致。而水杉由于易开裂，传统做法是在水杉木外包裹纱布后再上漆，自然纹理无法表现。金丝柚木同时干燥性能良好，胶粘、油漆、上蜡性能好，握钉力佳，可以说在各个方面均是建筑材料的上上之选。
那么，为什么只有少量皇家园林才选用金丝柚木呢？原来，金丝柚木内含硅，极易钝刀，故加工时切削难度很大，费工费时。即使不吝成本，许多园林主人或因难以找到合适的工匠，或因建筑周期的不便，所以很少选用这种名贵木材。因此，采用金丝柚木构的建筑和园林可谓可遇而不可求。
挂落是苏式园林建筑中一个非常重要的装饰元素，为木条镶搭成之流空花纹，悬挂于廊柱间枋之下。挂落样式有藤茎、万川之分，万川则分宫式、葵式，又可再分为冰裂纹、卍字纹、等，细节上各有不同。绿城的设计团队拜访了几十个苏式名园，对每一个挂落的样式进行一一对比，并邀请手工匠人将其分别打造出来，装于园林实景模型里。
在众多的挂落中，到底哪一种才最符合苏州园林的风格，最纯粹、最原汁原味呢？经过数轮的讨论和研究，最终选择了卍字纹挂落，这是古代名门大宅常常选用的纹路。然而仅仅选出了挂落样式还不够，绿城需要根据每一栋建筑的宽度、高度，重新调整挂落每一根木条的长宽高，使其在视觉上最幽雅美观。 花街铺地是最能体现一座园林是否达到极致的地方。在苏州园林里，花街铺地是一个非常讲究、非常费工夫的工序。需要对铺地鹅卵石的图案、颜色、布局进行细腻的设计。但在当代，许多新中式项目都忽视了花街铺地的细节。对于绿城来说，正是像花街铺地这样一般人会忽视的地方，才更能体现中式别墅的意境与韵味，才更能彰显中式别墅的文化魅力。
因此，绿城桃花源不仅邀请中国著名的花街铺地工艺名家顾伟华亲自规划设计花街铺地的规格、样式，更对每一道工序精益求精。在绿城桃花源，每颗鹅卵石长度都要在8-10公分，宽度在2-3公分，从而形成规整的视觉效果。而考虑到传统苏州园林地面都是用青砖铺装，缝隙较大且易开裂，时间长了还会有苔藓，不适宜现代人对居住的需求，因此决定采用价格更加昂贵的仿砖大理石铺装地面，从而让视觉效果更加完美。
除此之外，绿城桃花源园林内的各类石构件经设计师的精挑细琢，选用最具中式风格的中国灰做为主色调。经苏州传统石作工艺手工打造而成。在社区主干道上，绿城桃花源用中国黑、青石等花岗岩铺设地面，花岗岩厚度为5公分，超越一般项目常见的2公分。每块花岗岩大小一样，以最精致工艺铺装，接缝无误差，没有半砖。而无论是墙角，还是门窗套，绿城桃花源都不计成本的选择使用了价格更为昂贵的全石材，保证不会出现传统用砖砌的“缺角”现象，大大增加了建筑的品质感和传承感。 为了能够更好的施工，创造出更适宜现代建筑特点、更高使用寿命的建筑，绿城的设计院对大量传统工艺，在保证其外在表现原汁原味的基础上进行了新的研发。传统的工艺跨越千年的时间，自然拥有最纯粹、最本质的文化传承。然而受限于时代性，许多传统工艺还有提升的空间。为此，绿城承担了拯救文化、发扬传统的责任，对许多几近失传的工艺进行了系统的整理和改进。
在瓦作雕花的工艺上，传统的手工匠人通常都是凭借经验、不画图纸，直接在原料上进行雕刻。然而这样的工序无法保证施工的系统性，对瓦作雕花的品质也无法统计衡量。为此，绿城设计师们专门与老匠人进行探讨研究，经过数次讨论，最终花费高昂成本，将所有雕花都绘制成图，以保证每一块瓦作的精致统一。
在建筑立面上，传统的建筑本体是完全用木材打造的。然而这样的建筑却有着许多缺陷：建筑寿命短，抗震性差，易发生虫蛀与腐蚀，易生火灾。如何能够即保留传统木质建筑的中式神韵，又增加建筑本身的传世性呢？绿城通过数十轮的方案调整，确立了以混凝土为内部材质、原木为外部材质的方式。这其中最困难的是要通过对原木的运用，让建筑从外观上完全符合传统古建的造型，而又要避免木质建筑的弊端。而每一次方案调整，设计师都要花费数周时间，经常彻夜不眠。 入口榉树：两棵榉树胸径均在625px以上，树形、树状都对称相似，树龄80年，极为稀有，绿城桃花源先后8趟走遍全国才以高价购得。
进口黑松：分布于会客厅的黑松，从日本进口而来，日常养护成本极高，唯有绿城桃花源才方能匹配。
古桩紫薇：在盆景的选择上，绿城桃花源走访全国各大盆景中心，最终挑选到最符合中式园林的古桩紫薇做为庭院内的重要观赏树。
四季异景 五层垂直绿化体系：绿城桃花源在绿植打造上，营造大乔木-小乔木-灌木-花卉-草坪五重垂直绿化体系，将常绿树种与色叶树种相结合。不同树种的花卉分时绽放，春、夏、秋、冬都将呈现截然不同的异色景观。 商周以来，中国已经形成了围合庭院的文化。在隋唐时期，由于田园文化的兴起与大量的文人贤士退隐山林，使得其庭院部分得到极大的发展，正式确立了中国园林的美学思想和文化气息。庭院是中国建筑的精髓。这个由屋宇、围墙、亭廊围合而成的独我空间，能营造出宁静、安逸、隔绝的生活环境，为居室主人带来安全感于私密感。可以说，只有在别墅的院子之中，才能寻得别墅生活的真谛。
绿城桃花源在合院与居室的关系上，大量运用灰空间的处理手法，形成庭院与外界空间的自然过渡。每一栋别墅不同的院落间相互对比、延续、渗透，通过人的参与，产生不同寻常的空间感受。私家庭院同样采用“巧于因借”的手法，特制的门窗犹如画框，将院中的景色引入室内。
当经过门石鼓，推开大门，走过连廊，进入有池、有山、有亭、有树的合院时，那一刻你会突然变得温和平静，无论多少世俗之事都难再打搅你的心灵，一种“家”的感觉油然而生。这种强烈的“家”的归属感，正是中式合院无可代替的方面，也是江南文化最让人眷恋的地方。
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