小产权房是相对于大产权房而言的，是指没有国家土地和建设部门颁发的土地使用权证和房屋所有权证书，或只有房屋所有权证，没有土地使用权证。是一种特殊权属状态下的房屋。根据小产权房的规模和形成原因，可以分为以下几种类型：
（一）通过房产开发商和农村集体经济组织自行组织，经过其所在县级政府批准，在宅基地或农村其它集体土地上建造，并向该集体成员以外的人员特别是非农业户口人员进行销售的房屋，通常情况下购房者还能得到由乡镇政府或村委会制作的“乡产证”， 被民间称为“乡产权“房。具体分为以下几种：
1.自主开发的建设方式，这样做又有两种情况：第一种是由农村集体组织供给建设用地，由农村集体的企业开发建设，如北京郑各庄[5]，前提是得有资金和建设能力；第二种是村民个人或者村集体雇请施工队伍来建设，然后出租和出售，如深圳"城中村"和昆山富民合作社[6]这种状况。
2.合作开发式，房产开发商和农村集体经济组织合作，农村集体经济组织向房地产开发企业提供建设用地的使用权，企业出资开发建设，然后出租和出售，一方面满足村民的住房需求，另一方面满足企业发展的用地需求。重庆九龙坡的陶家村采取这种模式。
（二）房地产开发商和农村集体组织未取得任何批准手续，擅自在宅基地或农村其它集体土地上建造的用于分配给村民，或向该集体成员以外的人员特别是非农业户口人员进行销售的房屋。
（三）农民将自己建在宅基地上的住宅转让给该集体成员以外的人员特别是非农业户口的城市居民。
（四）“有限产权房”，指房屋所有人在购买公房中按照相关政策以“标准价”购买的住房或建房过程中得到了政府或单位的补贴，房屋所有人享有完全的占有权、使用权和有限的处分权、收益权。此类房屋的建设用地大多以国家划拨的形式获得，原产权单位没有支付土地出让金，个人在购买后，土地使用权证书还是划拨的，如再转让，则必须缴纳土地出让金，交了土地出让金，就等同于商品房的大产权了。[7]
《土地管理法》第63条规定：”农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设”
国务院办公厅曾于l999年发出《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
原国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也曾规定，原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属于“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
国土资源部国土资发 [2004)234号《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。
2004年10月，国务院发布了《关于深化改革严格土地管理的决定》 (以下简称《决定》)，该《决定》第10部分规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
国办发〔2007〕71号国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发”
根据《合同法》和最高人民法院的司法解释，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据：不得以地方性法规、行政规章为依据。
北京市高院下发了《关于审理农村私有房屋买卖研讨会会议纪要》。其中写道：“与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外”，例外的情况是：“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”
合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；
《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，”这个“国家有关规定”应当特指的是上述国务院相关禁止性规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定合同有效。”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”
商品房预售许可证问题：
城市房地产管理法第三十八条
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
城市房地产开发经营管理条例第二十三条房地产开发企业预售商品房，应当符合下
列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用
权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资
金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和
竣工交付日期；
（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
城市商品房预售管理办法第九条 开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
商品房销售管理办法第二十二条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。
第四十二条 房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。
(一)未按照规定的现售条件现售商品房的；
(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；
(三)返本销售或者变相返本销售商品房的；
(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；
(五)分割拆零销售商品住宅的；
(六)不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；
(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；
担保法 第五条 担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。
小产权的房子最好不要购买。
小产权没办法办理房产证，双方签署的购房合同不属于法律认可的正式购房合同，没办法在房管局备案；开发商未缴纳土地出让金等费用，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房人不能取得房产证；即便有证，也不是真正意义上的房产证，部分是镇政府或村委会出具的证，部分是绿本的房地产权共有(用)证，享有的权利完全不一样。
因为小产权房无法进行不动产登记，所以买方很难确认卖方有没有偷偷将房屋再次出售；大多小产权房有严重的安全隐患，建设标准不达标的事情屡屡发生。不动产抵押以登记为生效要件，小产权房没办法抵押登记，银行自然也就没办法设立抵押权。
小产权房的特征：
1、从价格看，小产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。
2、从住房形态看，一样是普通住宅。
3、从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。
4、从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。
5、从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理或是没有物业管理等，服务管理水平不是很高。
以上内容参考：
百度百科-小产权
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