什么是房地产全案策划，都包含了哪几个部分？

从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。根据需要开发商可以选择不同的菜单。如果以下工作全部由房地产策划公司执行，就叫做房地产全程策划。

一、项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研、项目定位、项目的经济效益分析等。

二、项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等。

三、项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。

房地产全程策划营销方案，是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：

1、项目投资策划营销；

2、项目规划设计策划营销；

3、项目质量工期策划营销；

4、项目形象策划营销；

5、项目营销推广策划；

6、项目顾问、销售、代理的策划营销；

7、项目服务策划营销；

8、项目二次策划营销

房地产策划的主要内容包括：

1、市场策划：是指对房地产项目投资开发中涉及的诸多要素（经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点（城市规划条件的满足、房地产商经济合理回报的需要、购房消费者的有效需求等）。简言之，房地产市场调查是房地产市场策划的基础，房地产市场策划是房地产市场调查的归宿。市场策划的成果及结论（项目战略定位及产品定位建议）对后续各阶段策划具有方向性和指导性，市场策划是房地产策划的首要环节之一。

2、产品策划：就是研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题，摈弃单纯依靠经验确定设计内容及依据（设计任务书）的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。其主要内容包括如下：项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。房地产策划就是将市场策划的成果，通过建筑技术语言将其表现出来的一个过程。产品策划是介于城市规划与建筑设计（设计院所）之间的一项重要“断层”工作，也是我国目前房地产业发展过程中最薄弱的环节，是房地产市场经济发展到今天的必然产物。

3、营销策划：是指房地产策划商及发展商对将来要发生的营销行为进行超前决策。为实现目的，达到预期目标，就必须与市场策划、房地产策划建立密切的关系，科学地分析市场、顾客及与之相关的各种因素，然后创造性运用自身的能量，力求在适当的时间，适当的地点，以适当的价格和促销方式让顾客获得满足。如果推销一种观念，就有必要采取一定的策略和技术使大众自觉地接受它，而在这个过程中，营销策划人员所做的分析、判断、推理、预测、构思、设计、安排、部署、实施等工作，便是房地产营销策划。营销策划就是将市场策划、产品策划两阶段的策划成果，通过系统而形象的表现手法将产品的各种优势（卖点）淋漓尽致地诉求给锁定的目标客户群。营销策划包括营销推广、营销执行两大部分。营销策划是最终实现产品飞跃为商品的过程和手段。

4、开发策划：是指房地产商从项目选址到购买土地使用权开始，经过项目全程策划，规划设计和施工建设等过程，建造成可以满足人们某种需要的建筑物及其附属设备、设施与环境、即房地产产品，然后将其在市场上销售，将房地产产品出售给新的投资者或使用者，并通过这个交换过程收回投资以实现房地产商获取收益的目标过程。其中包括房地产生产和流通的统一的过程即称之为房地产开发策划。房地产开发策划是一个完整的过程，它由开发项目可行性研究、项目开发准备、项目工程管理和完成项目销售等四个阶段组成。在环节众多周期漫长的房地产投资全过程中，任何一个环节都可能省时省钱。如：降低土地成本、降低税费、降低土建成本、总平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及开发成本的基础上保证品质、进度。同时开发策划的前期核心工作是项目可行性研究，后期核心工作是项目工程管理。

5、物管策划：物业管理就是物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务。物业管理策划的主要内容包括以下三点：

（1）经营。主要是指按房地产市场经济规律进行商业企划、制定并实施销售方案，或是评估租金，制定出租方案，以便使物业保值甚至增值。

（2）管理。主要是掌握房地产的变动和使用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括物业管理公司内部财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行的策划。

（3）服务。是指准确、及时地满足用户要求，如清洁、保安、绿化及各种特约服务的策划。物管策划的主要作用是：就是体现房地产商品或企业品牌的延伸策划，包含房地产商品的售前、售中、售后各服务阶段。物管质量的优劣，对企业品牌和后续项目的投资开发成功与否，在房地产市场竞争惨烈的今天，其作用愈来愈明显。

第一部分、项目投资策划营销；

一、项目用地周边环境分析7

1、项目土地性质调查7

2、项目用地周边环境调查7

3、地块交通条件调查7

4、周边市政配套设施调查8

二、区域市场现状及其趋势判断8

1、宏观经济运行状况8

2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规9

3、项目所在地房地产市场总体供求现状9

4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异9

5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现9

6、商品住宅客户构成及购买实态分析9

三、土地SWOT（深层次）分析9

1、项目地块的优势9

2、项目地块的劣势9

3、项目地块的机会点9

4、项目地块的威胁及困难点9

四、项目市场定位9

1、类比竞争楼盘调研9

2、项目定位10

五、项目价值分析10

1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念10

2、项目可实现价值分析11

六、项目定价模拟11

1、均价的确定11

2、项目中具体单位的定价模拟12

七、项目投入产出分析12

1、项目经济技术指标模拟12

2、项目首期成本模拟12

3、项目收益部分模拟12

八、投资风险分析及其规避方式提示13

1、项目风险性评价13

2、资金运作风险性13

3、经济政策风险13

九、开发节奏建议13

1、影响项目开发节奏的基本因素13

2、项目开发节奏及结果预测14

第二部分、项目规划设计策划营销

一、总体规划14

1、项目地块概述14

2、项目地块情况分析14

3、建筑空间布局14

4、道路系统布局15

5、绿化系统布局15

6、公建与配套系统15

7、分期开发16

8、分组团开发强度16

二、建筑风格定位16

1、项目总体建筑风格及色彩计划16

2、建筑单体外立面设计提示16

三、主力户型选择17

1、项目所在区域同类楼盘户型比较17

2、项目业态分析及项目户型配置比例17

3、主力户型设计提示17

4、商业物业户型设计提示17

四、室内空间布局装修概念提示17

1、室内空间布局提示17

2、公共空间主题选择17

3、庭院景观提示17

五、环境规划及艺术风格提示17

1、项目周边环境调查和分析17

2、项目总体环境规划及艺术风格构想17

3、项目各组团环境概念设计17

六、公共家具概念设计提示18

1、项目周边同类楼盘公共家具摆设18

2、本项目公共家具概念设计提示18

七、公共装饰材料选择指导18

1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较18

2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思18

3、项目营销示范单位装修概念设计18

4、项目营销中心装修风格提示19

5、住宅装修标准提示19

八、灯光设计及背景音乐指导19

1、项目灯光设计19

2、背景音乐指导19

九、小区未来生活方式的指导19

1、项目建筑规划组团评价19

2、营造和引导未来生活方式19

第三部分、项目质量工期策划营销

一、建筑材料选用提示20

1、区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比20

2、新型建筑装饰材料提示20

3、建筑材料选用提示20

二、施工工艺流程指导20

1、工程施工规范手册20

2、施工工艺特殊流程提示20

三、质量控制20

1、项目工程招标投标内容提示20

2、文明施工质量管理内容提示20

四、工期控制20

1、项目开发进度提示20

2、施工组织与管理20

五、造价控制20

1、建筑成本预算提示20

2、建筑流动资金安排提示20

六、安全管理20

1、项目现场管理方案20

2、安全施工条例20

第四部分、项目形象策划营销

一、项目视觉识别系统核心部分20

1、名称21

2、标志21

3、标准色21

4、标准字体21

二、延展及运用部分21

1、工地环境包装视觉21

2、营销中心包装设计21

3、公司及物业管理系统包装设计22

第五部分、项目营销推广策划

一、区域市场动态分析22

1、项目所在地房地产市场总体供求现状22

2、项目周边竞争性楼盘调查22

3、结论22

二、项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策22

1、项目主卖点荟萃22

2、项目强势、弱势分析与对策23

三、目标客户群定位分析23

1、项目所在地人口总量及地块分布情况23

2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况23

3、项目所在地家庭情况分析23

4、项目客户群定位23

四、价格定位及策略23

1、项目单方成本23

2、项目利润目标23

3、可类比项目市场价格23

4、价格策略23

5、价格分期策略24

五、入市时机规划24

1、宏观经济运行状况分析24

2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析24

3、入市时机的确定及安排24

六、广告策略24

1、广告总体策略及广告的阶段性划分24

2、广告主题24

3、广告创意表现24

4、广告效果监控、评估、修正25

七、媒介策略25

1、媒体总策略及媒体选择25

2、软性新闻主题25

3、媒介组合25

4、投放频率及规模25

5、费用估算25

八、推广费用计划25

1、现场包装25

2、印刷品25

3、媒介投放25

4、公关活动25

九、公关活动策划和现场包装25

1、公关活动策划25

2、公关活动现场包装25

十、营销推广效果的监控、评估、修正25

1、效果测评形式25

2、实施效果测评的主要指标26

第六部分、项目顾问、销售、代理的策划营销

一、销售周期划分及控制26

1、销售策略26

2、销售过程模拟27

二、各销售阶段营销策划推广执行方案实施28

三、各销售阶段广告创意设计及发布实施28

四、销售前资料准备28

1、批文及销售资料28

2、人员组建29

3、制定销售工作进度总表30

4、销售控制与销售进度模拟31

5、销售费用预算表31

6、财务策略31

7、商业合作关系33

8、工作协调配合33

五、销售培训35

1、销售部人员培训-公司背景及项目知识35

2、销售手册37

3、客户管理系统39

4、销售作业指导书39

六、销售组织与日常管理40

1、组织与激励40

2、工作流程41

3、规则制度概念提示43

第七部分、项目服务策划营销

一、项目销售过程所需物业管理资料43

1、楼宇质量保证书43

2、楼宇使用说明书43

3、业主公约43

4、用户手册43

5、楼宇交收流程43

6、入伙通知书44

7、入伙手续书44

8、收楼书44

9、承诺书44

10、业主/用户联系表44

11、遗漏工程使用钥匙授权书44

12、遗漏工程和水、电、汽表底数记录表44

13、装修手册和装修申请表44

二、物业管理内容策划44

1、工程、设计、管理的提前介入44

2、保洁服务44

3、绿化养护44

4、安全及交通管理44

5、三车及场地管理44

6、设备养护44

7、房屋及公用设备设施养护44

8、房屋事务管理44

9、档案及数据的管理44

10、智能化的服务44

11、家政服务44

12、多种经营和服务的开通44

13、与业主的日常沟通44

14、社区文化服务45

三、物业管理组织及人员架构45

1、物业公司人力资源的管理，包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等45

2、物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构，明确各部门职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道45

四、物业管理培训45

1、在物业交付使用前，培训内容：45

五、物业管理规章制度46

1、员工守则46

2、岗位职责及工作流程46

3、财务制度46

4、采购及招标程序46

5、员工考核标准46

6、业主委员会章程46

7、各配套功能管理规定46

8、文件管理规定46

9、办公设备使用制度46

10、值班管理制度46

11、消防责任制46

12、消防管理规定47

13、对外服务工作管理规定47

14、装修工程队安全责任书47

15、停车场管理规定47

16、非机动车管理规定47

17、出租屋及暂住人员管理规定47

18、进住（租）协议书47

19、商业网点管理规定47

六、物业管理 *** 作规程47

1、楼宇本体维护保养规程47

2、绿化园林养护规程47

3、消防设施养护及使用规程47

4、供配电设备维护及保养规程47

5、机电设备维护保养规程47

6、动力设备维护保养规程47

7、停车场、车库 *** 作规程47

8、停车场、车库维护保养规程47

9、会所设施维护保养及 *** 作规程47

10、给排水设备维护保养规程47

11、公共部位保养保洁 *** 作规程47

12、保安设备 *** 作及维护规程47

13、照明系统 *** 作及维护规程47

14、通风系统 *** 作及维护规程48

15、管理处内部运作管理规程48

16、租赁管理工作规程 *** 作及维护规程48

七、物业管理的成本费用48

1、管理员工支出48

2、维护及保养48

3、公共费用48

4、行政费用49

5、保险费49

6、其他49

7、管理者酬金49

8、营业税49

9、预留项目维修基金49

八、物业管理ISO9002提示49

1、质量手册49

2、程序文件49

3、工作规程49

4、质量记录表49

5、行政管理制度50

6、人力资源管理制度50

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