最近昆明的楼盘名字洋里洋气这个事吵得沸沸扬扬，最早见这个事的争论是在云之南社区谈楼论房版块，网友“乌托邦”的“大家来讨论一下昆明楼盘的变态名字！”这个帖子，2005年4月1日。而最早说昆明要建成国际化大都市的论调见于2003年昆交会的新昆明规划建设，什么什么花瓣，什么什么花蕊了，太多了，记不得了，只是记得当时看了就搞笑，说要把昆明建成中国西南地区的国际化大都市，理由是离南亚东南亚比较近。
想想周边的老挝、缅甸、柬埔寨、越南这些国家，怕是几个加起来也没有更接近云南的四川、重庆的钱多，跟这些国家搞什么国际化贸易？所以基于这个因素提出的建设昆明的国际化大都市的论调就觉得搞笑了。
最可恶的是那些所谓的“全案推广”“整体策划”的广告公司，个个以为站在时代的最前沿，不管什么东西，起个名字一定要带点洋味道的，不然突不出昆明的国际化味道来，其实这些人跟成天在屋子里看着playboy手淫，却天天说跟好多美女上过床的老男人一样的精神属于超级意淫状态。满不在乎自己手上的老茧有多少，天天喊着国际化。
相比这个国际化昆明的定位，前几年的营销昆明就来得实在得多，这个观念很超前，至少在国内，我本生是做营销的，所以当初看了这个东西觉得浑身一震。所有营销思路的出发点都基于产品的定位，昆明是个产品的话，它的定位就是国际化，所以我们看到了最近两年来昆明频频与东南亚（东盟）发生关系。可惜发生关系两年了，却没有见着多大成效，金光集团到是来了，却惹了一身狐臭；泰国、马来西亚、印尼还要好点，稍微有点银子，可我杂个看，都看见泰国拼命的把水果卖进来，印尼人自己的雨林要砍完了，又来砍云南人的树，马来西亚么做点零售百货。好象都是在赚云南人的钱，而没有什么能有提升云南经济的实在的投资进来。投资不起的那些国家吧，就卖点水果蔬菜的，好象又从人家身上赚不了多少。
所以这个生意做得不值，根本上还是定位的模糊。昆明有什么资格说国际化？就因为云南跟好几个国家接壤么？人家上海好象没跟哪个国家接壤嘛。云南有多少人？云南有多少经济总量？云南有多少经济重心？对于昆明这个内陆城市，老老实实的做个中国的边疆重镇得了，相反于国际化，本土化、原生态好象成了众多欧洲城市的发展目标。你越原生态，你越民族，就越世界化。
最近几天写个产品的市场调研报告，从昆明的城市市场定位与消费行为得出的一点牢骚，求求各位别上纲上线，就当是我的一个屁，放完了就算了。
看地段，看你一月能省多少，看面积。。项目点评1：云南映象（查看地图）——价格是热卖的核心因素
最近半个月，昆明楼市捷报频传，除了12月28号开盘的朝花曦拾（查看地图）、傲云峰（查看地图）、城市理想（查看地图）都传出热卖消息外，1月1日，云南映象3期花好月圆开盘当天的火爆场面更是让人倍感惊奇。虽然小道消息称花好月圆也并没有当初官方通报的那样当天就卖得只剩下了十几套，但确实开盘当天的销售率达到了70%。
因为云南映象是2009年昆明推出的第一个新盘，开盘当天又几乎创下了近一年来最火爆的场面。所以业内对其赋予了很大的关注。在7日晚的焦点沙龙上，大家也对其热销展开了一番讨论。
房价仍然是大家讨论的焦点。他们认为花好月圆之所以热卖，最关键的因素还在于它的价格达到了购房者的心理价位，也就是说在它目标客户群的支付能力范围内。大朝地产的市场主管钱波认为，一个楼盘定什么样的价格，不仅要看需求，更要看客户的支付能力，有支付能力的需求才是真正的需求。至祥置业研究部总监李纯玉也认为，花好月圆的价格让其性价比显得很高，片区优势和产品的价值摆在那，而价格又能被绝大部分人接受，这样就能打破消费者观望的情绪，出手购买。另外一位为嘉宾也认为云南映象所在片区的购买力是很强的，世博板块早已经被定位为昆明第二片高端住宅区，而花好月圆又推出了一个相对较低的价格，自然就很容易被购房者接受。
除了价格，大家认为片区发展也是花好月圆热卖的一大原因。尤其北金大道通车后，云南映象所在片区的发展前景将更为广阔。
项目点评2：都市名典（查看地图）——定价需要谨慎
作为与云南映象相邻的一个新项目，都市名典也即将开盘。有小道消息称，都市名典的开发商长基地产打算将均价定在4700元/㎡左右。对此价格水平，焦点沙龙的几位嘉宾颇有微辞，几乎一致认为有点高了。
至祥置业作为都市名典的销售代理商，当被焦点网的记者爆出了这个价格后，李纯玉也不得不对此做出回应。他坦言，至祥其实也觉得这个定价有点偏高，就他们看来，3800—4200元/㎡的价格是比较合理的。很显然，这个价格和云南映象花好月圆90公寓的价格差不多，但花好月圆90公寓是精装修房。
几位嘉宾一致建议都市名典定价一定要谨慎，开盘定价相当重要，千万别步例如金色俊园（查看地图）、盛高大城（查看地图）这些楼盘的后尘。
同时，针对都市名典规划了大量商业，钱波提示道：只有大盘才能起到引导市场的作用，小盘只能顺应市场，千万别冒险做英雄。
房价预测：昆明房价稳中有降
其实从各位嘉宾对云南映象花好月圆和都市名典两个项目价格的点评，就已经很明显地看出了他们的观点就是：昆明的房价在2009年还有一定的回调余地。以云南映象为例，二期故乡的云均价在5100元/㎡左右，花好月圆的普通住宅均价却调回到了4200元/㎡，虽然花好月圆的地段没有故乡的云所处地段好，但价格有了一定的回调是显而易见的。就2009年的市场来说，显然花好月圆的价格是合时宜的。就如嘉宾们所说的：达到了购房者的心理价位。
戴比天扬的媒介经理张超表示，现在很多楼盘都在走渠道营销道路，尤其是那些去年开盘定价太高，却又不敢公开降价的楼盘，而走渠道营销势必出现内部价、团购价等。因此，纵使对外公开的价格没有下跌，但实际成交价会有所下降。
而钱波则明确表示：昆明的房价在2009年总体上趋稳，但仍然还有下调的空间，昆明的房价还存在一定的泡沫。（编辑：杨敏）
焦点沙龙4期——09昆明地产策划须以产品为本
新年伊始，焦点昆明房地产网主办的第四期“焦点沙龙”于元月7日如期举办，众嘉宾认为，经历了08楼市的低迷，依靠广告包装卖房的时代将不复存在，09昆明楼市需将着眼点放在研究客户需求，设计更加人性化的产品。
2006年到2007年，全国楼市经历了前所未有的大繁荣，昆明楼市也是如火如荼，房价不停看涨，一路高歌。而当市场容量不断扩张之时，开发商应对之道更多的是在营销手段与包装上下工夫，而非在产品创新上多动脑子。很多楼盘热销，多是因为各式各样的促销活动或是所谓的品牌效应使然。而08年，在国际国内经济危机等因素的影响下，楼市开始走熊，昆明楼市进入下行在所难免。以往依靠外延营销手段推盘的手法在过去的一年中似乎逐渐失效。一些颇具眼光的业内人士认为，今后楼市发展的方向应该在于研究消费者真正的需求所在，从而进行产品的创新。
至祥置业研究总监李纯玉认为，目前昆明很多楼盘存在产品设计与客户需求相脱离的情况，尤其是在户型设计中没有充分考虑实用性，有些项目过于追求面积，而在产品的功能性方面考虑不周，变化较少。例如，某品牌开发商开发的一景观楼盘，无论在其广告包装、产品建材以及园林景观方面都非常专业，产品硬件无可挑剔，然而对软性因素的考虑就忽视了消费者生活方式有可能发生的变化。在户型设计中，有部分面积浪费，一般来讲，除共用卫生间外，最多在主卧中设计卫生间，而次卧和客卧中附带卫生间则显多余；另，客卧与客厅之间需经过主卧房门，私密性没有充分保障。而该户型在动静、干湿方面也无明显分区，未与业主的实际需求相结合。李纯玉认为，虽然沿海楼市在营销与产品设计方面有很多值得借鉴的方面，但昆明气候特征与沿海城市有很大区别，一些沿海的营销模式以及产品设计并不适合昆明市场。如昆明四季鲜花常开，很多人喜欢种花养草，应该有适宜养花的阳台设计，但少有楼盘充分考虑这一点。产品设计一定要从消费者的实际需求出发才能赢得市场。
大朝地产市场主管钱波认为，南派尤其是深圳在产品设计方面很务实，能够站在购房者角度考虑房子的使用情况，这样，设计出的产品比较实用，昆明设计者值得借鉴。同时，钱主管在营销方面也提出了自己的想法。他认为，一个有过开发史的地产企业，在营销新项目时不能沿袭之前的营销思维。“一个项目即是一个思想体”，过往项目值得借鉴，但不能受销售思维惯性的束缚，而要以客户以及环境的变化而适时调整销售战略。
戴比天扬媒介部经理张超非常赞同产品创新。他提到，目前戴比天扬所代理的经典壹城（查看地图）在户型设计方面就有所创新，提出了可改造的自由空间，同时，每套住宅中基本都带有入户花厅，并且每两层就有一个公共休闲花园，业主不必走到社区底层就可享受休闲空间，极大地方便了业主。而这些设计创新在昆明目前还较为少见，受到欢迎。
当前，人们的生活水平越来越高，对于房子的要求也逐渐从经济性、实用性向舒适性、享受性延伸，生活化、舒适化、享受化将是未来楼市产品设计需要综合考量的重要因素。随着昆明房地产市场的日益成熟，产品创新将获得越来越广阔的空间。
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