房地产公司营销费用如何把控

随着市场竞争越来越激烈，营销费用在房地产企业成本支出的占比也越来越大，营销费用支出逐年上升。众所周知的经济学原理也告诉我们：利润 = 收入—支出，尤其是在今天外部环境不明朗的背景下，省钱即为赚钱。所以控制不好费用支出这部分，没有一个明确有效的管理方案，利润目标就难以下达。通过系统自动控制营销费用预算，避免预算超支，控制了营销费用风险，实现营销费用的有效管控。具体的管控要点有如下几个：

1、预算管理——从支出管理到预算管理的蜕变

如何做到费用的事先管控？答案是将营销支出管理变为合同预算管理。在项目初期，项目公司可以通过项目整体预算、项目营销周期与项目重要营销事件节点，来为整个项目的预算做个年度划分，得出项目营销年度的各个年度预算。审批通过后，该预算即为各年考核合同签约金额标准。此后，每签订一份合同，或者一笔日常支出，都对应预算科目金额，一旦预算用完，无法进行合同登记，确保预算不超支。在这个过程中，系统起到了相当大的作用，信息系统可以及时通过对比预算，来判断合同是否允许继续登记。

2、分类管理——专款专用，精细控制项目营销费用合理预算

在营销费用过程中，对于某些费用类科目如代理费、日常管理费、空置物业管理费、销售中心及示范单位费用等，相对固定支出的，则采用科目封锁，确保专款专用。以此避免前期广告推广等活动做得太多，占用日常科目费用预算，造成项目销售后期连日常水电都无力支付的情况发生。将营销费用分科目进行管理，从另一个角度控制了营销费用使用风险。

3、合同管理——预算执行的载体，费用支付的依据

合同是预算执行的载体，也是费用支付的依据。在营销管理系统中，所有合同必须录入系统，否则无法进行支付。每签订一份合同，或者一笔日常费用支出，都对应一份预算，一旦超出科目预算，无法进行合同登记，以此进行预算强控。在这个过程中，利用信息系统可以及时准确的通过对比预算，判断是否允许继续登记相关合同。

4、支付管理——从根本上杜绝营销费用超支

任意一笔费用支付，都必须对应相应合同进行支付登记，再通过系统进行工作流审批。由于在合同登记阶段已经确保了合同所在科目有余额，因而彻底避免了营销费用超支的发生，达到项目公司费用强管控的目标。

从纵向上来说，房地产开发从立项、策划、设计、招投标、施工、竣工验收阶段一直到交房，每一个阶段的实施都会产生一定的成本，也会影响下一阶段实施而产生的费用，就是通常说的动态成本。从横向说房地产公司一般有行政管理部、人力资源部、产品研发部、营销部、工程部、成本部、财务部等部门，每一个部门在运行过程中各自都会产生相应的职能成本。

要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制体系：成本管理的阶段强调全过程，成本管理的主体强调全员，成本管理的对象强调全方位。说的直白点就是横竖都管，纵向管开发成本，横向管部门费用。

建立成本管理体系，需要按照项目投资的构成进行分解，或直接按照公司的“组织架构”的职责进行分解，分解到执行主体，而且细化到对应责任人，令全员实施自觉的成本管理行为，一般统称目标成本。

项目总投资主要包括土地征用及拆迁费用，前期工程费用，基础设施建设费用，建筑安装工程费用，公共配套设施建设费用，不可预见费用，管理费用，开发间接费用，销售费用，开发期税费，财务费用等等。

成本管理一般分以下几个阶段：

1、项目总投资估算阶段 ；

2、项目总投资估算深化；

3、工程概算与设计 ；

4、 项目总投资预算；

5、项目施工阶段成本管理 ；

6、工程竣工结算 ；

7、项目总投资决算 。

营销推广费用一般包括前期推广资料、物料的制作，如单张折页，媒介广告，如报纸广告、电视及其它媒介的费用，包括项目各节点的活动筹备及举办等。一般该费用持续到开盘或开业后。

一般占3%左右，当然，有多有少，也看项目情况，视开发商投入而定。

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