分享农场是在国内兴起的一种新兴农业开发模式，国外有很多的分享农庄，在德国、日本也叫市民农园，也就是农场主，将农场土地很成若干等份，出租给市民来经营和体验农业生活、分享农产品、享受乡村休闲度假生话。它实际上是农业与度假休闲旅游相机结合的一种复合经营模式。在国外已有很多成功的案例，国内近几年刚刚兴起，尚处于探索之中，成功的案例并不多。
分享农场服务的对象是小众高端的客户，所以管理运营也比一般的生产性农场更为复杂，在某种意义上，农场产品和服务对客户的吸引力决定着共享农场的生死存亡。所以，精准的导入客户十分关键。
要精准抓住客户，必须系统的策划整个农场的运营管理。
首先，精准定位。必须明确农场为谁服务？共享农场提供什么样的共享产品和服务？共享农场给客户注入什么样的品牌形象？如果项目定位失败，精准导入客户就是一句空话。
其次，精心选址。农场的地理位置是决定共享农庄成败的关键因素，最好是大中城市的郊区，交通方便，可达性好，车程控制在一小时的距离以内。还要综合考虑农庄所在地的自然景观、土地资源、气候、水文条件、自然环境状况等因素，确立项目建设方案实施的可行性。
其三，精选团队。要组建合理的项目团队，共享农庄的经营管理主要是由三类人来组成，农业的生产经营管理、市场营销及推广、农庄的运营和服务。总体上有统筹管理，专业上有相应的人员专职负责，精细化管理，全过程的控制，保证农场运营服务的高效率和高品质。
第四、精准营销。要针对不同的客户群采取不同的营销推广模式，是要将共享农场的品牌形象、产品和服务精准推送的客户。共享农场主要服务于对城市老年人、中产家庭，满足他的体验农村生活，分享优质农产品、休闲度假的需求，针对不同的客户群，制定精准的营销推广方案。
在具体的营销推广方式，主要以建立会员制为主体，利用微信群、QQ群推广农场的产品和服务，提供现场体验服务，以优惠的措施吸引第一批种子客户，然后通过种子客户分享，实现客户群的裂变，进而扩大客户的规模。
总之，只要对共享农场进行系统的策划规划和设计，做好精细的管理运营准备，统筹网上网下精准营销，精准导入客户就能水到渠成。
.农产品营销策略 主讲：邹一鸣 讲师（岳阳职业技术学院经济贸易系）【引导案例】一个年轻人致富的故事
两个青年一同开山，一个把石块儿砸成石子运到路边，卖给建房人，一个直接把石块运到码头，卖给杭州的花鸟商人。因为这儿的石头总是奇形怪状，他认为卖重量不如卖造型。三年后，卖怪石的青年成为村里第一个盖起瓦房的人。
后来，不许开山，只许种树，于是这儿成了果园。每到秋天，漫山遍野的鸭儿梨招来八方商客。他们把堆积如山的梨子成筐成筐地运往北京、上海，然后再发往韩国和日本。因为这儿的梨汁浓肉脆，香甜无比，就在村上的人为鸭儿梨带来的小康日子欢呼雀跃时，曾卖过怪石的人卖掉果树，开始种柳。因为他发现，来这儿的客商不愁挑不上好梨，只愁买不到盛梨的筐。五年后，他成为第一个在城里买房的人。
再后来，一条铁路从这儿贯穿南北，这儿的人上车后，可以北到北京，南抵九龙。小村对外开放，果农也由单一的卖果开始发展果品加工及市场开发。就在一些人开始集资办厂的时候，那个人又在他的地头砌了一道三米高百米长的墙。这道墙面向铁路，背依翠柳，两旁是一望无际的万亩梨园。坐火车经过这里的人，在欣赏盛开的梨花时，会醒目地看到四个大字：可口可乐。据说这是五百里山川中惟一的一个广告，那道墙的主人仅凭这座墙，每年又有四万元的额外收入。
90年代末，日本一著名公司的人士来华考察，当他坐火车经过这个小山村的时候，听到这个故事，马上被此人惊人的商业化头脑所震惊，当即决定下车寻找此人。
当日本人找到这个人时，他正在自己的店门口与对门的店主吵架。原来，他店里的西装标价800元一套，对门就把同样的西装标价750元；他标750元，对门就标700元。一个月下来，他仅批发出8套，而对门的客户却越来越多，一下子发出了800套。
日本人一看这情形，对此人失望不已。但当他弄清真相后，又惊喜万分，当即决定以百万年薪聘请他。原来，对面那家店也是他的。
问：为什么这个年轻人比同村的人致富快？
分析：我们不是缺少致富的机会，而是缺少的是营销的知识和技能！
只有种的好、卖得俏、销得多、才能收入高！
一、当前农产品营销中存在的问题
1、市场营销意识淡薄
只根据自身的条件来决定生产什么，生产多少，而不关心市场需求。
过时的观念：生产什么，卖什么
现代市场营销观念：市场需要什么，我就生产什么
解决之道：市场需求在哪里？
要赚城里人的钱——要研究城里人的需求
要赚外国人的钱——要研究外国人的需求
优质、新奇、干净、鲜嫩、自然、绿色、品牌（核心内容）
2、不能准确获得市场信息
难及时、准确获得信息；
面对信息不知如何分析、鉴别、利用；
解决之道：如何收集信息
多看电视：中央七台，《致富经》、《每日农经》
学会上网
多与大学的老师、专家联系，可以采取技术入股的形式。
3、缺乏市场细分和准确的市场定位
没有特色，随大流！
解决之道：要分析消费者的需求，进行市场细分和市场定位
4、产品策略问题
产品结构不合理：四多四少
产品质量不高：农药、化肥、添加剂
品牌意识淡薄：没有品牌
产品包装不受重视：包装简单
解决之道：产品策略重新设计
案例：老外买柿子
美国的一个摄制组，想拍一部中国农民生活的纪录片。他们来到中国某地农村，找到一位柿农，说要买他1000个柿子，请他把这些柿子从树上摘下来，并演示一下贮存的全过程，谈好的价钱是1000个柿子给160元人民币，折合20美元。
这位柿农很高兴地同意了。于是他找来一个帮手，一人爬到柿子树上，用绑有弯钩的长杆，看准长得好的柿子用劲一拧，柿子就掉下来。下面的一个人就从草丛里把柿子找出来，捡到一个筐里。柿子不断地掉下来，滚得到处都是。下面的人则手脚飞快地把它们不断地捡到竹筐里，同时还不忘高声大嗓地和树上的人拉着家常。在一边的美国人觉得这很有趣，自然全部都拍了下来。接着又拍了他们贮存柿子的过程。
美国人付了钱就准备离开，那位收了钱的柿农却一把拉住他们，说你们怎么不把买的柿子带走呢。美国人说不好带，也不需要带，他们买这些柿子的目的已经达到了，这些柿子还是请他自己留着。
天底下哪有这样便宜的事情呢？那位柿农心里想。于是他很生气地说：我的柿子很棒呢，质量好得好，你们没理由瞧不起它们。美国人耸耸肩，摊开双手笑了。他们就让翻译耐心地跟柿农解释，说他们丝毫没有瞧不起他这些柿子的意思。
翻译解释了半天，柿农才似懂非懂地点点头，同意让他们走。但他却在背后摇摇头感叹说：没想到世界上还有这样的傻瓜！
那位柿农不知道，他的1000个柿子虽然原地没动就卖了20美元，但那几位美国人拍的他们采摘和贮存柿子的纪录片，拿到美国去却可以卖更多的钱。
那位柿农不知道，在那几个美国人眼里，他的那些柿子并不值钱，值钱的是他们的那种独特有趣的采摘、贮存柿子的生产方式。
那位柿农不知道，一个柿子在市场上只能卖一次，但如果将柿子制成“信息产品”，一个柿子就可以卖一千次一万次甚至千千万万次。
启示：光会种柿子，只知道柿子值钱是不够的，要想致富，要拓宽思路，找到产品真正有价值的卖点。
5、价格策略问题
主观定价，缺乏价格等级
解决之道：定价策略
6、分销渠道策略问题
重生产、轻流通
解决之道：渠道策略
7、促销策略问题
宣传力度不够
解决之道：促销策略
案例：老蜂农蜂蜜成功秘诀
老蜂农品牌蜂蜜的创业者，在几乎没有任何自有资金、没有任何广告推广、没有自己建立销售网络的情况下，只是靠产品策划的创造力而产生内在源动力，纯靠自然销售而螺旋上升、自我滚动发展。创业者投入50万元银行贷款，5年来不仅获得了500万元纯利润的创业回报，而且创造了一个让竞争对手出价1000万收购的中国蜂业知名品牌。
老蜂农案例价值在于，由于它完全不同于充斥市面需要大量资金、以广告推广为第一推动力的产品成功案例，只是靠产品定位的品牌魅力作为产品销售的第一推动力，从而成为农业小产品领域的小型创业者可复制或可借鉴的案例。
随着我国农业产业化、商品化的兴起，越来越多的农产品精品摆上了超市柜台，营销手法也开始越来越多应用于农业产品领域。国外先进农产品营销成功的典型案例有新西兰奇异果，其由营养成分和中国猕猴桃差异不大的水果被成功的营销包装，其他还有新奇士橙、美国提子（大葡萄）、泰国香米等。他们大多都是当地政府相关部门通过市场化运作，为农产品建立相应的品牌营销系统而使农产品增值。
可是摆在中国许多农业小产品领域小型创业者面前的现实是：除了当地的农产品资源优势，如当地有好品质的蜂蜜、皮蛋、莲子、猕猴桃、大枣等，创业者们几乎没有多少创业资金，也就没有钱做广告推广、没有钱建立销售队伍，进入入场费很高的大型卖场他们连想都不敢想。他们觉得国外农产品类似新西兰奇异果成功案例让他们觉得经典但不好借鉴；他们在教科书上看到的宝洁、沃尔玛等经营成功案例让他们觉得遥不可及；国内营销杂志上充斥着大量保健品、化妆品等行业靠广告推动市场的成功案例，对他们来说也几乎没有多少现实的参考价值。
大多数农业创业者的梦寐以求的就是：我将农产品进行深加工出来后，就有人进货，然后摆在商场超市，不作任何推广，就有人不断购买我的产品。投入少，产出大，自我滚动发展。
所以我一直在寻找农民朋友身边的“投入少、产出大”农产品创业成功案例：实实在在和他们大致相同条件起步创业，又实实在在赚钱并发展的例子。有一段时间，我从沃尔玛、家乐福、百佳等大型卖场看到了令人眼睛一亮的老蜂农蜂蜜产品，品牌名称和包装一看就是经典之作，一个来自井冈山山区的农业小产品能够摆在这些超大型卖场本身就是成功，而且经我观察其从来没有做任何推广，我便直觉这是一个对农产品行业成千上万小型创业者有价值的案例。后来我刚好有一个机缘与老蜂农的品牌创始人之一的陈泰之先生，以及老蜂农品牌包装的设计者――中国著名的品牌设计机构广东黑马广告公司的黑马先生，一起深入探讨这个案例，于是有了以下营销对话：
选择能自然卖货的项目
龚文祥：老蜂农蜂蜜项目的成功一半应该归功于项目选择的成功，你当初是如何考虑进入蜂蜜这个传统农业项目的？
陈泰之：首先是井冈山地区蜂蜜资源丰富，很多农民靠养蜂为生，这里环境没有受到多少污染，井冈山本来就有八百里“绿色银行”的美誉，我便想到就地取材创业。其实江西许多保健品、药品公司的老板都是靠卖蜂蜜起家的，如著名的汇仁集团老总，生产美媛春口服液的江西广恩和制药公司最初也是卖蜂蜜的。蜂蜜行业起点低，适合没有多少资金的人创业，另外这个小产品的行业也不被人注意，竞争也相对其他行业弱很多。与保健品一定要广告推动才能卖货，由于蜂蜜产品的功能已经不需要教育推广，总能自然的卖一些货。
小型创业者不可能进行正规的市场调查，但好的商业直觉与判断成为创业者成功的起点。我与另外几个朋友于1998年创业进入蜂蜜市场，主要考虑当时中国保健品行业正处于从顶峰开始下滑的转折期，以三株为代表，整个保健品行业处于信誉危机时期，相当一部分人已经对概念型保健品不再信任，必将有相当部分消费者会回归到传统保健食品，如在中国有千年保健传统的蜂蜜、人参等。另外整个中国蜂蜜市场没有真正的领导品牌，杂牌林立，简单低层次，而中国仅有的几个百年历史蜂蜜品牌如上海冠生园，广州宝生园，其品牌形象做的也不是很到位。这些都给了我们机会。
龚文祥：中国人口多，市场大，市场切入点也很多，很多小型创业者因为资金等原因，相当部分走上了简单模仿与跟风这条路，还有一部分人走上了假冒伪劣这条路，如现在出现的“假奶粉事件”就是例子。有一些有一点资金的创业者，走上了投入的路线，即通过大规模广告推广启动市场获得短期利润。老蜂农没有走以上创业的路线，而以产品源制造作为企业发展的第一推动力而发展壮大，象蜂蜜这样 “小产品、大市场”类型的产品，你们是如何切入这块蛋糕的？
陈泰之：我们创业的最初考虑就是，要走一条寻找市场的空白点并进行创新而获得成功之路。创业项目启动前，我看了许多蜂蜜产品的包装，罐是瘪的，字是歪的，颜色是不讨人喜欢的，甚至可以说整个中国蜂蜜市场没有一个成功的包装，我觉得这是一个非常大的机会，我一定要投入最大的力量做中国蜂蜜行业最好的包装。另外当时我到广州发现大型商场基本很少看到蜂蜜产品进入，还有当时也蜂蜜市场还没有细分的产品，如没有针对白领阶层并为他们接受并喜欢的蜂蜜品牌。我敏锐感到这些都是市场的切入点。
龚文祥：发现了好的商机，那么你们是如何解决启动资金问题的？
陈泰之：一般人创业都是筹措了资金再进行产品策划与生产，而我们是倒过来，有了好的产品策划，有了最好的包装后再找资金。我们将前期仅有的不到十万元资金全部投入到了包装设计中，将我们对于这个产品的策划思想全部凝聚在这个包装中。然后我们拿着包装样品去找银行贷款，谈市场前景，谈当地大量蜂农的蜂蜜销售不出去的艰难处境。因为政府部门十分支持农业产业化项目，加上我们几个股东一贯都是好人的信用，最主要是银行的人一看这个包装也喜欢的不得了，认为一定会好卖，在我们没有任何担保、抵押的情况下破例贷了50万给我们。
与那些大谈革命奋斗史的有着奇迹般经历的成功企业不同，我们一切来的顺理成章，很自然，甚至很轻松：我们靠这个能够自然卖货的产品包装，自我滚动发展，从负债50万元，发展到现在有了净资产500万元，从一个小作坊，发展成为占地20亩的现代化的标准厂房。营销就是卖货，卖货就是硬道理。如果一个产品不靠广告促销推动卖货，而是靠产品自身的魅力放在商店就能卖货，就不会出现资金问题，企业就能生存、发展与持续成功。
能自然卖货的产品定位
龚文祥：据我调查身边的朋友，发现购买老蜂农的大部分都是白领女性，而且回头客很多，可不可这样说，你们的目标客户就是大中城市的白领女性。
陈泰之：与其说是我们不自觉的把白领女性作为我们主要的消费者，不如说这些白领女性主动的选择了我们的产品，而且成了老蜂农蜂蜜忠诚的顾客群体。与那些商家策划的“热点”、“流行”不同，我们没有策划任何产品概念，也没有大肆宣称蜂蜜的任何功能好处，但我们的产品迎合了这部分人群的根本需求，所以是有市场生命力的，也是能够自然卖货的。
龚文祥： 迎合白领女性根本需求的背后因素是老蜂农是中国蜂蜜市场第一个将蜂蜜产品从功能物理层面提升到心理文化层面的品牌。在老蜂农没有出现以前，这部分挑剔的顾客对于蜂蜜消费的心理精神层面是完全没有满足的，她们一看那些土里土气的没有任何审美情趣的包装，就知道这不是她们想要的产品。而当老蜂农一出现，她们会惊喜的感觉到这才是她们需要的产品，这才是能够满足她们快乐情感与精神体验的品牌。所以老蜂农的成功看似轻松简单，其实是必然：因为它是中国蜂蜜市场第一个满足顾客高层次精神需求的产品。而且这个精神层面的感觉不是通过广告宣传体现，而是通过单一的传播形式体现，就是老蜂农产品本身精美的包装陈列。老蜂农虽然只是创造了一个新包装，但却是改变了整个蜂蜜产品的格局并确定了老蜂农的市场定位。
我想证实一下，除了产品包装，其他营销手段如渠道、价格、促销是否也基本针对了白领人群的产品定位战略？
陈泰之：老蜂农蜂蜜的主要渠道就是大商场，以前蜂蜜产品只是屈居在小卖部、小超市销售，我们决定开拓大型卖场这个领域。你也许会问，商场那么高的入场费，我们怎么承受的了？由于我们耳目一新的产品定位与包装，经销商都看好我们的销售前景，愿意投资开发大型商场渠道的费用。当然我们价格走最高端的路线，我们的价格比那些百年老牌蜂蜜价格还高出20％到30％，这就给了经销商较高的利润空间。我们基本没有做什么广告推广，产品陈列就是最好的广告宣传。因为我们精美包装陈列在沃尔玛，就有香港的经销商主动找上门来要求开拓香港市场，通过其代理，现在我们每年在香港有60万港币的稳定销售；因为精美包装陈列在沃尔玛，国外一些面包品牌与主动找上我们合作推广蜂蜜面包，因为他们觉得在中国只有老蜂农的品牌形象才与他们外资品牌形象相匹配；而在广州，新品牌老蜂农以其“百年蜂蜜”品牌的形象进入了百年老牌凉茶店――黄振龙凉茶店这个渠道。
龚文祥：看来高档形象产品、大卖场渠道、高价位、令人心动的陈列都是针对了白领顾客的价值取向与策略。一个有魅力的产品会永远受到顾客欢迎，我们前面的谈话中一再提到了老蜂农包装的巨大作用，下面请黑马先生谈谈如何通过包装设计来创造产品魅力与推动销售的？
能卖货的形象包装
黑马：
当时整个中国蜂业处于品牌意识陈旧、营销手段落后的背景下，我们决心让老蜂农品牌形象的出现成为整个行业的亮点与风景线，并给整个行业带来兴奋点与清新气息，并让设计产生直接的销售力，我们是有这个志向并有这个能力做到。首先 “老蜂农”这个品牌名称用于蜂蜜本身就是一个经典，这个名称是陈泰之先生在火车上苦思冥想后睡梦中蹦出来的。品牌包装设计就从老蜂农这个个性化、人性化的名称形象着手。
我们设计背后的策略是体现以下几点，来树立产品魅力与推动销售。
信赖：
现有主流的蜂蜜产品，如宝生园的包装形象只是用了一个“宝”字来作为沟通的主要元素，但这种形象认知是有距离感的、表面化的，说明不了历史。就算你在包装上写明牌号成立于 “18ûû”字样，也不一定能取得消费者的信任。我们通过一个神态自若的老蜂农的形象，让消费者感受与体验“老蜂农”是来自深山老林的，可信赖的。信赖会产生购买。就像人们去买菜，人们更愿意买那些菜农打扮的人卖的菜，感觉到新鲜、原汁原味、便宜。这是老蜂农能够让消费者产生买货认同的主要原因之一。
人性化：
蜂蜜产品是感性产品，消费者习惯看到包装后产生即兴购买的欲望。我们决定用图形形象这种人性化沟通方式，而非用文字语言和消费者沟通。我们遍寻了古代养蜂人的形象，并从水浒传的人物形象中获得灵感，创造了老蜂农这个人性化生动形象。为了体现蜂蜜的直接关联性，我们让这个形象代言人拿了一个蜂巢，而没有象其他众多品牌直接表现蜜蜂的形象。蜂巢的形象，与“深山藏古寺”中僧人的意境有异曲同工之妙，给消费者留有想象空间，也符合陌生产生惊喜的设计原则。
设计也是销售力，消费者喜欢老蜂农这个人性化形象，他们就会喜欢老蜂农蜂蜜这个产品，就会产生购买欲望。
时尚：
古老形象的产品也要体现时代的气息，迎合现代年轻人的审美而变化。我们在设计老蜂农这个标志形象时，摒弃了中国传统白描的手法，而采用了德国版画的表现形式。包装瓶外形设计，我们从一个非常符合老蜂农风格的日本咖啡瓶设计中得到启发，成为中国市场第一个用咖啡瓶来包装蜂蜜的产品。为什么一个看似古老形象的产品会让年轻人喜欢，就是因为时尚的号召力。
细节：
细节产生产品魅力，现代人购买产品时，看到产品或包装的细节做的很到位，就会认为这个产品全部都是好的，“窥一斑而知全豹”，他们是以感性的方式感受一个产品。而最能打动顾客的就是一些扣人心弦细节。如老蜂农三个字我们就请以圆润秀丽著称的麦华三书法研究会会长吕志强先生所书。又比如老蜂农三个字的拼音我们采用了古代注音的格式这种创新的表现方式。这些设计细节会让消费者体验到老蜂农的品牌文化与内涵，从而提升整体品牌形象。
事实证明老蜂农形象与包装不仅能够卖货，而且得到设计界广泛认同，获得一系列的荣誉，包括：香港设计双年展铜奖、中国之星设计大赛银奖、第6届中国广告节评委提名奖，98广州日报中国报纸优秀作品奖银奖等。
二、果树种植案例分析
案例1：段振的苹果七十二变
分析：卖苹果难一直是摆在果农面前的现实问题，段振从苹果的外形上入手，来增加苹果的价值，通过艰辛的努力终获成功。
能否规模化生产是段振今后急需解决的问题。
苹果还可以被深加工成各种苹果醋、苹果罐头、苹果酒等产品，发展苹果加工业是保持苹果生产持续发展的必由之路。
案例2：一个西瓜能卖118元
分析：又好看又好吃的西瓜才受市场欢迎。
品牌意识很强，寻求权威部门的质量鉴定，通过权威部门的认可使得消费者容易接受新式西瓜。价格不菲决定了目标消费人群的数量有限，因此市场宣传变得尤为重要。
三、淡水养殖案例分析
案例1：西部黄鳝大王的致富传奇（视频）
分析：成功之处在于，迎合现代人对健康的需求，深挖黄鳝的营养价值。不断摸索研究提高黄鳝的产量。
科研、生产、加工一体化是现代商品生产的必然趋势，将科技成果、技术专利直接与生产加工相结合必然可以创造巨大的利润。
案例2：就养不值钱的鱼（视频）
分析：成功之处在于，选择的产品品种是市场需求量大的产品，虽然便宜但可以薄利多销，而且成活率高，即使遇到一些问题，也损失不大。
但是这种盈利模式容易被模仿，如果没有品种的创新，市场也会被侵蚀掉。
如果能够杂交出新品种满足消费者的猎奇心理，将有助于降低市场风险，获得更大的收益。
可以成立专门的推广协会，对市场进行统一协调，宣传先进的养殖技术和产业发展理念。往中高端品种发展延伸。
四、乡村旅游案例分析
案例1：快乐赚钱的老顽童（视频）
分析：成功之处在于，将目标消费人群定位在小朋友，围绕城镇小朋友游乐的需要，依托农庄富有特色地提供农业劳动、农业餐饮、农具展示、农田出租、农产品销售等多方位的农家乐旅游活动。在电视台等媒体的帮助下，农庄人气旺。
人无我有、人有我特、人特我先、在竞争中领先。
案例2：泡的就是“山吧”（视频）
分析：成功之处在于，将营销对象定位在都市年轻白领，以城市年轻游客的喜爱为导向，设计出既回归自然，又时尚时髦的游玩项目。
乡村旅游是人们回归自然、放松身心、体验乡村生活，进行休闲娱乐的主要方式之一，乡村旅游的特色就要在于“土”，淳朴的自然风光是乡村旅游的基础，在此基础上住宿、饮食都要符合消费者的需求，不求高档但要简单、精细。
总结：农产品营销首先要发现市场需求，根据需求来安排生产。目标消费群体要明确，针对目标消费群来设计产品、定价、宣传。同时要树立品牌意识，改善包装设计。
随着中国经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，闲暇时间的增多、“带薪假期”政策的普遍实施、 旅游 条件的改观，出境 旅游 的深入开展对国内 旅游 的影响，人民的 旅游 热情将进一步焕发并呈现理性化。
通过近期对国内主要 旅游 机构发布的数据分析、线性分析等内容的思考与理解，得出几项简单的结论：第一、国内 旅游 市场前景广阔，需求潜力大第二、国内 旅游 将维持高速稳定增长的局面，由数量速度型向质量效益型过渡第三、国内 旅游 的配套基础设施和服务设施将进一步的完善，基本符合国内 旅游 的发展步伐， 旅游 地产作为 旅游 配套设施中最受青睐的一项，也处于快速发展中。本文便以高唐赛石项目为例，以花卉为基础、以业主为群体、以项目为社区、以农场为媒介，打造全产业链式、社区型休闲度假农场发展的新模式。
一、“ 旅游 +地产”的缔造者--华侨城集团
华侨城集团成立之初以主题 旅游 公园为主业，从1989年锦绣中华开业到1998年深圳欢乐谷开业，经过近10年在全国范围内树立了自己的 旅游 品牌号召力。华侨城集团自2000年起提出“ 旅游 +地产”的业务模式，依托 旅游 品牌和央企背景，通过 旅游 项目取得大规模、低成本的土地，并采取 旅游 开发先行，分片综合开发策略，最终实现土地层层增值，开创了一种 旅游 与房地产结合发展、良性互动的全新而独特的商业模式。
(一)“ 旅游 +地产”的关键性要素
经过几十年的发展，华侨城形成了“对内可复制性+对外进入壁垒”的战略指导框架。
对外不可复制性是行业的进入壁垒。首先，要形成一个强大的 旅游 地产，强大的 旅游 品牌号召力是制胜关键。华侨城依托强有力的品牌优势，基本通过低价划拨形式拿地，仅有少量通过公开挂牌交易形式作为补充其次，开发周期和开发能力是制约竞争者进入的重要因素再次，地方政府的认可和支持是基础。引进一个 旅游 地产项目是形象工程、政绩工程，更是切实提高居民生活品质和政府财政收入的关键。
(二)华侨城模式的成功要素
1、综合规划能力 “大片拿地+整体规划+分片规划+逐步开发”的开发方式，实现以 旅游 主题地产为特色的成片综合开发和运营。整体项目规划先行，为整个项目周期的平稳增值，形成回报的长短期合理组合，波动性业务与稳健型业务的平衡优化。
2、资本运营能力 华侨城集团作为大型央企，获得了介入银行间市场以4%的利息拿贷的权限，具有影子政府的无可比拟的优势。同时，积极拓展融资渠道，发行中期票据、海外优先股、海外债券、欢乐谷门票凭证专项资产证券化、收益型物业租赁收益权信托融资计划等，提高经营性资产运营水平。
3、共赢式投资分担与收益分配 华侨城内部新投资项目使用交叉投资的方式进行项目管理。这种项目体制可以使得各个业务成为相互依存、不可分割的一体。横向文化公司、纵向产品线公司通过出资的方式承担有限责任和风险，新投项目通过内部市场化的形式取舍内外部市场。
(三)华侨城模式的可借鉴性
华侨城集团依托国资委大型央企背景，具有影子政府的无比优越性，沉淀大量资金，抢占优良资源，并形成适合自身发展的模式，是有很多借鉴意义的：
1、其创新的“ 旅游 + 地产”模式，其实是“先 旅游 后地产”的路子，一方面提升了房地产的价值，另一方面也使 旅游 资源的边际效应得到了充分的挖掘，实现 旅游 和地产的双赢。
2、先将大块地拿到手，再分期开发，构筑产业链条，进行 旅游 和房地产、酒店、商业、文化、教育之间的跨产业资源整合,使各产业优势资源彼此结合，实现关联协同的方式，发挥主题公园的 旅游 乘数效应。
3、 旅游 能够聚人气、创品牌,但创造的利润薄弱,把可控制的资源最大化整合到地产中,通过区域资源的优化配置,使土地产生出最大的经济效益和 社会 效益,为华侨城 旅游 提供了比 旅游 本身更丰厚的利润。
二、休闲农场发展模式的探讨
(一)休闲农场的概念及类型
1、休闲农场的概念
休闲农场依托生态田园般的自然乡村环境，有一定的边界范围，以当地特色大农业资源为基础，向城市居民提供安全 健康 的农产品和满足都市人群对品质乡村生活方式的参与体验式消费需求，集生态农业、乡村 旅游 、 养生 度假、休闲体验、科普教育等功能为一体，实现经济价值、 社会 价值和生态价值的现代农业创新经营体制和新型农业 旅游 产业综合体。
2、休闲农场的类型
根据自然资源、消费者感受、功能差异和经营理念的不同，休闲农场的发展类型大致有以下几种：
(1)生产基地型
在有条件的此类“休闲农场”，可通过农产品的“点对点”供应模式，直接与城市居民形成互动，在为都市中高端家庭提供安全 健康 农产品的同时，满足其对高品质乡村生活方式的参与体验式消费需求。另外，也可以开展各种生态农业科普教育活动，如有机肥料制作、小块土地认种、种苗培育等。
根据不同资源特点，可以设计为：“家庭休闲林场”、“家庭休闲牧场”、“家庭休闲渔场”、“家庭休闲林场”、“家庭休闲茶园”、“家庭休闲咖啡园”、“家庭创意粮田”等。
(2)设施园艺型
以室内为基地，运用 科技 静心培育农艺与园艺作物，同时辅以种苗生产过程参观、参与活动。可以设计为：家庭休闲花园、家庭休闲药园、家庭休闲菜园、家庭休闲浆果园、家庭蘑菇园等。
(3)农业景观型
以乡村农业风光为主题，融入地方特色和农耕文化元素，主要开展软性休闲活动。此类型家庭休闲农场通常占地面积大，维护和管理费用高，产品需要不断更新和巧妙设计，但也因其很难复制，极具市场竞争力。
可以设计为：家庭休闲林场、家庭休闲海场、家庭休闲粮田、家庭休闲果园、家庭休闲牧场等。
(4)农事体验型
通常休闲农场成功的最根本，也是最重要的条件，就是进行农业体验。体验的方式也是多种多样，甚至不用太复杂，如：栽种作物、收获果实、体验农业作业流程、植物迷宫等等，可通过创意将农耕文化和农趣活动深度包装，根据不同年龄段和不同季节，设计不同的农业活动和产品，满足城市消费者的好奇心。
(5)主题创意型
与其他类型家庭休闲农场不同的是，主题创意型不仅需要农业资源作为基础，还要投入和建设相应的主题设施，通常需要与专业的创意公司进行合作管理，吸引消费者回流意愿和兴趣。可以设计为：家庭牛仔农场、家庭休闲营地、家庭艺术粮田等。
(6)休憩休闲型
为压力大、需要放松但又不愿意运动的人群，提供一个休憩的地方，运营重点是要保障私密性和品质感。让会员类的消费者将其当成是自己的家或第二住所，根据个人的喜好来设计自己的用餐环境以及住宿环境。
(7) 养生 基地型
利用特有的资源(温泉、森林、药材等)结合中医或少数民族的独特医术进行 健康 保健，提供延年益寿的膳食、理疗、环境和服务。可以设计为：家庭休闲温泉、家庭休闲林场、家庭 养生 药园等。
(二)休闲农场运营模式的初探
休闲农场现代化经营管理必须考虑内外环境因素，设定经营目标，投入生产因素，由休闲农业生产、游憩、餐饮、住宿等业务(或其中某一项业务)，搭配行销、人力、财务、资讯、保护环境等企业功能，在计划、执行、考核的管理程序下有效运作，达到预定的经营目标。
1、商业开发模式
采取轻资产投入、重资源整合、重软性产品开发、先做样板、滚动开发、与专业机构合作，通过系统创意策划、规划设计、项目研发，实现轻资产、重知本的家庭休闲农场开发运营模式。
2、市场营销模式
休闲农场的营销模式为三卖：第一、卖的是生态环境，可根据当地消费能力收取门票第二、卖乡村生活，邀请消费者共享农家生活乐趣第三、卖农业生产，当消费者要离开时再购买些家庭休闲农场的农副产品。
如果感觉这是最基层的销售方式，可以将其提升打造“新三卖”：一卖智慧，讲故事、解说生态或大自然的循环二卖知识，将生活上的小常识交给消费者或为他们提供新的观念与方法三卖产品，购买承载美好记忆的DIY产品，带走农场主的热情和温馨。
基本理念就是多次贩卖，经过深度包装，将农业生产故事化，将农产品 情感 化。但无论哪种贩卖，都需要在高度、深度和细节上进行包装和策划，以得到最佳效果。
3、运营管理模式
从市场营销、业务管理、职能监督、后勤保障等四个方面，通过对项目运营目标、组织架构、人员编制、职责说明、业务流程等内容和标准的系统梳理，总结出一套全面合理、持续发展的有目标、有计划、有安排、有检查、有反馈、有考核、有激励的运营管理方法体系和闭环循环过程，实现目标管理和过程控制的有效达成。
三、高唐赛石的“ 旅游 +地产+休闲农场”发展模式的探讨
(一)高唐赛石的“ 旅游 ”
高唐赛石项目包括赛石花朝园、赛石·滨湖花街、赛石·公园壹号三个项目，分别定位为 旅游 景区、商业配套、房地产项目。赛石花朝园占地1300亩，为花卉主题公园，按照项目功能是作为商业及房地产的配套项目按照 旅游 功能是作为高唐县南部新城的花卉 旅游 景区按照环境分区是作为高唐县南部新城乃至高唐县未来的“中央公园”项目。
(二)高唐赛石的“ 旅游 +地产”
高唐赛石项目的开发初衷就是要紧紧围绕“华侨城模式”的开发理念，“先 旅游 后地产”的路子，一方面提升了房地产的价值，另一方面也使 旅游 资源的边际效应得到了充分的挖掘，实现 旅游 和地产的双赢。
经过实践的证明，这一模式在高唐很奏效，前期开发的四幢楼盘达到预期效果，后期预约的四幢楼盘也基本完成预定效果。并形成了前期以 旅游 景区创立品牌、感染市场、吸引客户、聚集人气中期以地产收益反哺景区发展，形成“食住行游购娱” 旅游 要素，满足业主及游客的基本需求后期通过区域资源的优化配置,使土地产生出最大的经济效益和 社会 效益,为高唐赛石提供出比 旅游 本身更丰厚的利润。
(三)高唐赛石的“ 旅游 +地产+休闲农场”
高唐赛石的总体思路基本形成：第一阶段先 旅游 后地产，以 旅游 创品牌、聚人气、拉客户第二阶段以业主需求为基础，不断完善景区配套基础设施，围绕客户群体为基础，辐射其他散客及团队，不断扩大景区边际效益第三阶段除满足以上两个条件外，创新景区运营模式，形成以互动、体验、参与为主的社区休闲度假农场。形成成熟的农副产品，打造“高唐赛石家庭休闲农场”新概念，不断拓展并延伸 旅游 产业链，获得比 旅游 门票收益更丰厚的收入。
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