一、营销目标——每个区域项目销售力争第一
俗话说：有压力才有动力。销售首先是要找准目标市场，目标市场是达成销售目标所需要的来源或源流。销售既是来自现有顾客，更是来自新顾客。公司管理者要了解项目目标市场的大小，即可了解主要及次要目标市场的人娄多寡，或顾客总人数的实际潜力。从而为销售团队制定高标准的销售要求，以行业老大的销售方案激励团队。这样的一种营销理念不仅能激发销售团队的狼性意识提高销售率，也可潜移默化影响消费者树立公司行业龙头地位的潜意识，有利于公司品牌的传播！
例如在指标认购的时候，好的销售员会上来算能够拿多少钱，他不怕指标高，因为指标高可以拿到更高的钱。但是能力差的销售员觉得指标高，怕完不成。所以如果销售员太担心指标可能不是具有很强竞争意识的人。房地产行业佼佼者融创在进入的每个城市和区域，其销售团队都会相所在行业龙头看齐，其结果是他们果真成为了区域的第一。天津是融创的大本营，肯定是第一名。西山一号是下半年开的盘，下半年开盘是当年的第一，半年的业绩在整个北京全年排名前三甲。奥林匹克花园是重庆的项目，连续五年都是重庆市第一名，而且每年刷新这个城市的记录。
二、营销定位——以客户为行动导向
房地产行业在过去的经营观念下，企业与顾客的关系，企业处于主导地位，处于核心位置，而顾客处于被动从属地位。企业的工作重点在于企业，企业生产什么与顾客没有任何关系，是企业自己的主观意见。在市场上就表现为：企业生产的产品卖不出去，而顾客有钱买不到自己喜欢和真正需要的产品。在顾客导向的营销观念下，企业重新认识到顾客的地位和重要作用，它把顾客放在一个非常重要的位置，即在企业的工作中，充分考虑顾客的需求和顾客特点，围绕顾客开展一切营销活动。
销售的本质归纳为四点：1）找到好的销售员，提高佣金比例；2）所有思考和行动围绕“客户是谁，在哪，找出来，成交”；3）产品满足客户需求；4）客户对产品和服务满意。这四点中，后面两点是说产品第一性，在营销层面，融创所有方案，老板都会问一句话，是不是围绕客户转，你知道客户是谁，在哪，怎么找出来，如何成交，只要和这四个方面相关都是对的，和这四个方面不相关的都是错的。
为什么在重庆有近400家家企业和融创建立关系，是因为跟随融创背后的精英阶层的客户群体（如公务员、医院等），能为这些企业带来巨大的消费市场！因为他们就是这些企业的客户，你也知道客户在哪里了，通过这个渠道能够找出来，如何成交也是相对容易的。所以所有产品企业老板都应该问一句话，是不是围绕客户转，你知道客户是谁，在哪，怎么找出来，如何成交，只要和这四个方面相关都是对的，和这四个方面不相关的都是错的。一些调研、分析和策划，如果不是围绕客户做都是似是而非的事。
三、营销组织——建立高效销售团队
首先，如何最快把产品卖出去呢？答案很简单就是必须找到最好的销售员。因为好的销售员一定可以带来客户，或者好的销售员一定知道这个项目哪个好卖，哪个不好卖，或者好的销售员一定知道在什么时候和客户说什么话。你知道什么时候促单，也知道如何利用你手里的资源，所以建立高效的销售团队是组建队伍的核心理念，宁可抛弃纸上谈兵的将军，也不可放弃身经百战的士兵。这里面我对于营销本质的理解是要找到最好的销售员，不仅是因为最好的销售员能把产品卖出去，而且往往最好的销售员能够卖出更高的价钱。以房地产行业为例我们做了一个比较，去年和前年监控企业所有的销售，销冠级的员工售价比最后落后几名员工的售价高3%，相当于给客户的优惠少了3%，意味着优秀的销售员售价支持更好。所以企业一定要找到最好的销售员组成最好的销售团队。
市场营销，是一个企业各项工作的龙头，而打造一支优秀、高效的营销团队，是一个公司营销工作的重中之重。关于销售团队建立的方式：一方面是企业自己培养，另一方面是挖的。但从总体而言好销售员更多还是挖来的。
四、营销文化——树立狼性文化理念
一个好的销售团队一定是一个充满良性竞争不断前进的队伍。判断一致队伍是不是充满竞争力和进取心一般而言可以从以下两点评判标准:
第一就是冠军的狼性精神或者是冠军的狼性意识。具有狼性的销售团队都应树立所在区域或者城市都是第一名的意念，它应该有这种冠军的意识或者有这种自信和张力。如果一个销售团队没有狼性的话，这个肯定很难，这个行业也干不好。有很多好的销售员年薪二三十万感觉很好，就缺少了拿更高年薪的欲望了。从理论上讲销售应该不怕拿钱多，应该是拿钱越多越好，原因是找的销售员不对，如果对的话，他应该追求更高的。如果团队不具有这种自信和张力的话就很难在惨烈的血海中保持斗志。另外企业管理者也应该一直给销售团队灌输这个团队是这个企业的明星团队，也是业界最好的、最牛逼的。所以一个良好的企业应该具有一支充满狼性的销售团队，而这支队伍应该有一种冠军精神和冠军意识，并且在任何时候都要相信做得比别人强，做的比别人好。
第二是具有强烈的责任感。是否有决心把项目卖好，是否有决心把销售指标实现，这个很重要。一个好的销售团队每个月、每周、甚至每天都有考核，团队中的每个人都必须树立完不成目标我的团队整体就会受影响，团队的整体信心也会受影响。只有这样的团队才能在绝境中实现“柳暗花明又一村”的奇迹，而这种奇迹是来自团队的每个人！
五、营销激励——实行高投入高激励政策
建立有效的激励制度对营销团队而言必不可少。在激励的内容上，注重非物质激励，如表彰、晋升等很重要，但物质奖励更必不可少。激励制度要根据每个营销团队的特色而“量身定做”，每一项指标和内容都要根据如何发挥营销团队的积极作用设置。
相信很多企业都有一套绩效评估激励制度，通过把定性考评（综合素质的考核）和定量考评(营销业绩指标考核)结合起来，做到对市场营销人员和整个营销团队的有效激励。定性考核内容包括：团队协作性、责任心、工作态度、综合分析能力、创新能力、沟通能力等。定量考核内容包括：销售团队业绩目标完成率、个人业绩目标完成率等。
但是好的销售员的动力是赚钱，他不怕任务指标高，因为指标高可以拿到更高的钱。所以企业在制定考核体系中制定具有行业吸引力的物质（金钱）奖励才能吸引更多更好的销售员为企业赚更多的钱。记住：只有让销售员拿的多，企业才会收获的更多！例如：融创出来给销售员的佣金很高，同时也制定了17项奖励指标，这也是房地产行业不常见的，能够让大家除了薪酬以外还有其他的目标让你冲刺。
六、营销策略——策划先行，销售与销售跟进
古语说“酒香不怕巷子深”，这种长久以来深入人心的想法。在互联网时代，讲究的是“眼球”经济。所以营销策划运作的重要性丝毫不亚于产品本身的品质之优，所以说：酒香也怕巷子深。因为营销是一个系统工程，主要有四个环节：产品、盈利方式、销售渠道、传播渠道。企业在做营销活动前，要分析市场环境，主要包括公司自身的经营管理情况，竞争对手的服务、价格及营销策略，目标客户的消费水平、习惯及喜好等。
互联网时代的本质是什么，本质就是用户思维；用户思维的本质是什么，本质就是产品思维；产品思维的本质是什么，本质就是爆品战略。互联网时代，产品是零，营销是零，唯产品与营销才是企业生存的王道。无论是大家所熟知的苹果，小米等互联网企业，还是海尔、碧桂园等传统企业，都是集中优势力量，聚焦用户核心痛点，进行产品创新，首先制造粉丝口碑传播，然后进行产品销售，最终引领市场甚至是整个行业。因此一个好的销售团队都应该具备会搞调研、搞文䅁、搞活动、搞培训的策划师，当在产品（项目）投入市场之前，先从客户的角度挖掘产品（项目）能满足客户什么？亮点是什么？让每个销售员都必须了解，然后通过社交媒体等多种渠道让公众聚焦产品（项目），有了人才会实现“人旺地旺财更旺”。
七、营销执行——建立反思日志习惯
俗话说：人无完人。人天生具有一种惰性。所以在好再强的销售员也有提升的空间。因此企业高层为团队的建立一个工作标准，每人每天有一个工作日志，分解到每人每天的工作，无论是销售员还是销售管理人员。这个分解从月初的总和就要超过你这个月的指标，围绕指标分解工作，分解到天，每个人，每个人每天的工作是什么，你要拓展多少客户，建立多少商户协会的关系，建立多少名单，每个人每周每天都有一个工作要求。每个人每天必须做什么事儿，做不了今天就得调整。或者你说销售员除了接待客户还要打150个电话，打不了的话12点都走不了，你也要完成。只有这种要求下去，你才有可能把这个事儿做好。才能让优秀的员工更优秀，当员工实现优秀的时候企业才能实现更优秀！
第一，目标客户分析1、目标客户分类：根据CNNIC调查结果，可将目标客户归为以下几类：
男性消费者，中青年消费者 ，具有较高文化水准的职业层，中等收入阶层，不愿意面对售货员的顾客。
2、目标客户调查：调查主体：原有客户+潜在客户。调查方向。针对个人用户，原有客户是否接受网络这种新事物，大部分网民的购物倾向和地域分布
3、寻找目标客户：分析企业原有的客户资料并与中国互联网信息中心(CNNIC)所做的统计报告进行比较。定期跟踪与分析CNNIC的统计报告 ，通过专门的咨询公司或自己进行实地调查研究以获取第一手资料 ，利用ISP或有影响的行业网站进行网上的调查与研究。
第二，市场竞争分析
主要关注于目标市场的饱和度，包括了市场细分、选择目标市场和产品定位三个相互关联的过程。所谓市场细分，是指企业根据顾客(包括消费者和用户)的需求和欲望、购买行为和购买习惯等方面的明显的差异性，把某一产品的整体市场划分为若干个需求大致相同的顾客群(子市场)的分类过程 。它是一个辨别具有不同需求和不同行为的顾客，并加以分类组合的过程 。
论文写作方法：
1、一般不要用陈述句，因为题名主要起标示作用，而陈述句容易使题名具有判断式的语义，且不够精炼和醒目。少数情况（评述性、综述性和驳斥性）下可以用疑问句做题名，因为疑问句有探讨性语气，易引起读者兴趣。
2、同一篇论文的英文题名与中文题名内容上应一致，但不等于说词语要一一对应。在许多情况下，个别非实质性的词可以省略或变动。
3、国外科技期刊一般对题名字数有所限制，有的规定题名不超过2行，每行不超过42个印刷符号和空格；有的要求题名不超过14个词。这些规定可供我们参考 。
例文：
在营销方式不断创新、竞争日趋激烈的新形势下，很多老字号企业感到压力重重。以天津为例，天津老字号是商业部批准的老字号数目较多的城市之一，共有30家。其中食品餐饮企业有天津狗不理集团有限公司、天津市登瀛楼饭庄有限公司、天津市起士林大饭店等12家。
2012年天津市住宿和餐饮业零售总额达576.30亿元，同比增长17. 3%。餐饮市场表现出强劲的发展势头，逐渐成为拉动天津消费稳步增长的重要力量。然而随着餐饮市场的日益繁荣，市场竞争也更加激烈，近年来天津市引进了全国50强知名餐饮企业：
一顺峰海鲜酒楼、国际知名餐饮企业法国福楼以及国内知名连锁企业吉祥凯悦参公馆、水尚鲜等一批高端特色餐饮。另外，富祥酒楼餐饮公司怡乡春竹餐饮公司等餐饮连锁公司也纷纷在天津设立总部。在天津餐饮企业整体繁荣发展的情况下，天津老字号餐饮企业的发展状况却不容乐观。
一方面，观念守旧,缺乏创新能力和现代市场竞争意识，另一方面，没有充分挖掘自身优势，缺少对品牌的宣传、维护与管理的意识。老字号餐饮企业如何摆脱困境，实现创新和可持续发展是当务之急。天津老字号的历史非常悠久，具有非常丰富的文化内涵。
更具有巨大的无形价值，非常适合开展体验营销活动。本文选取天津老字号餐饮企业中最具知名度和代表性的天津狗不理集团有限公司的酒店业务作为研究对象，分别从感官（Sense）情感（Feel）、思考（Think）、行动（Act）、关联（Relate）五个模块进行分析和探讨。
（一）感官体验营销策略
餐饮企业应当将各种感官的体验融人到餐饮产品中，感官体验营销是以五种感官为诉求的一视觉、听觉触觉、味觉与嗅觉,目标就是创造知觉体验刺激提供美学的愉悦、兴奋、美丽、满足等体验。基于天津狗不理餐厅的特点和实际情况。
首先在餐厅的布局上可以突出华北地区民居的地域特色。天津是全国闻名的曲艺之乡，可以利用这一点在餐厅中播放或在就餐高峰期邀请表演人员现场表演津味十足的曲艺节目。狗不理在餐饮服务上。
可以在大堂建立厨房透明通道，让顾客可以看到从和面、制陷，包子包制到最终蒸制出笼的全过程，以加深顾客的感官体验。
（二）情感体验营销策略
情感体验营销注重的是消费者的内在情感，使其对公司品牌产生特殊的情感和依赖。老字号餐饮企业应该加强消费者与餐饮体验产品之间的情感交流，建立起与消费者之间良好情感联系，从而使消费者对其产生情感上的依赖，最终赢得消费者忠诚。
在实际餐饮消费过程中，服务人员担当了与消费者进行沟通的角色；良好的服务态度和贴心的交流是让消费者感受到美好体验的非常重要的一环。对于狗不理餐厅来说，其服务体验的本质决定了情感营销需要贯穿始终一从消费者进店之前到进店就餐之中再到离店之后的整个过程。
进店之前的情感营销主要集中在品牌形象、店名和外观上。进店之后及就餐中是顾客消费餐饮服务产品的主要过程，情感营销除了提供常规的人性服务，还应体现出个性化、差异化的互动服务。如狗不理餐厅可以在一些中国传统节日里策划主题餐饮，渲染出温馨喜庆的气氛。
也可以在顾客生日当天送上具有天津地域特色的小纪念品，比如泥人张彩塑等。离店之后，情感营销也能在售后服务和顾客关系管理中发挥作用。狗不理餐厅可以为顾客建立个性档案和家庭档案，在纪念日为其送上温馨祝福或特别折扣，以吸引消费者再次光顾。
（三）思考体验营销策略
思考体验营销鼓励消费者进行创意思考，并基于自己的思考对企业的品牌和产品进行重新评价，从而加深．消费者对企业品牌和产品的认识。从本质上说，思考体．验营销是满足消费者对企业品牌和产品的创意设想的营销。
在餐饮消费中，特别是中国的餐饮消费中，最能给消费者带来想象、联想、思考空间的就是源远流长的中华饮食文化。因此，天津“老字号”餐饮企业可以利用史料记载研究饮食产品的起源、烹制、风味等文化背景，利用广为流传的品牌故事进行品牌传播。
据说袁世凯任直隶总督在天津编练新军时，曾把狗不理包子作为贡品进京献给慈禧太后。慈禧太后尝后大悦，从此狗不理包子名声大振。狗不理餐厅可以充分利用其主打产品狗不理包子的历史故事大做文章，充分发挥品牌故事的广告效应。
（四）行动体验营销策略
行动体验营销通过增加消费者的身体体验，从而使其加深对产品和服务的印象，建立起与企业品牌和产品的联系。行动体验营销让消费者获得与他们身体有关的体验，而这种体验是通过长期的行为方式和生活方式以及与他人接触后获得的。
狗不理餐厅可以在一些特别的节假日和中国传统节日里推出一些让顾客直接参与的项目，让顾客自己下厨房，全家一起在专业厨师的指导下制作狗不理包子等。现代社会中，消费者在消费过程中非常注重环保和健康，这两大元素也成为了现代生活方式的代名词。
（五）关联体验营销策略
关联体验营销通过让消费者和一个较广泛的社会系统建立联系，从而塑造个人对某个或某种品牌的偏好，并与同样对该类或该种品牌具有偏好的人们形成一个群体。关联体验营销的原理是使消费者和特定的社群产生联系。
并使消费者从这种联系中获得慰藉、价值感、信息接收等“社群关系体验”。首先,老字号餐饮企业应该充分掌握自身的实际情况，并以此为基础确定企业的市场定位最后，开发出符合市场定位的目标群体需要的餐饮产品,并加大广告宣传,突出品牌特色,塑造良好的品牌形象。
目前，“狗不理”集团已经建立了官方网站，但网站内容仅限于对企业的简单介绍，内容单一，形式呆板，缺乏互动。网站可以通过一些三维动画手法使狗不理的用餐环境、顾客就餐情况和产品更生动和形象地展现在消费者面前。
从而使更多的消费者获得对狗不理企业及其产品更为全面和立体式的体验感受。还可以与相关网站合作，比如大众点评网美团网等。向消费者传递一个明确信号，即老字号也能焕发出新活力，重塑企业形象，让消费者产生耳目一新的感觉，从而引发消费者的关注，并激发消费者的消费热情。
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