什么是同步性营销

同步性营销(Synchro marketing)也称协调性营销，即企业针对自身的均衡供给与不同时间、不同季节等的非均衡需求不协调的现象，采取灵活可行的办法设法调节需求与供给的矛盾，使二者达到相对协调和同步的营销方式。许多产品和劳务的需求是不规则、不平衡的，如啤酒在夏季与秋季的需求不同、游乐场在节假日与非节假日需求迥异等，对此，要求采取灵活的定价、科学的安排并辅之以其它促销活动来改善供求矛盾，使之协调同步。

不能统一运营管理的购物中心，会逐渐从商业管理蜕变成物业管理，直至最终完全丧失自己的商业核心竞争力。统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销管理、统一服务监督和统一物业管理。这其中统一招商管理又是后面三个统一工作的基础和起源。这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。经过经营定位、服务功能设计、经营规划布局设计、建筑规划设计、运营管理设计、招商设计这些阶段后，购物中心就可开始统一招商了。这是开业前最重要的工作，也是能否顺利实现前期设计目标的关键工作。在此对购物中心的统一招商管理提出以下建议仅供参考：一、要维护好购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐三者之间52：18：30的这个购物中心产业经营黄金比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心，招商要注意维护和管理好这个经营比例（当然这个比例不是绝对的）。二、要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。购物中心是一种多业态组合的商业组织模式，但它绝不是一个无序的大杂烩，购物中心必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。三、购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。简单地说，同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类的店进入。譬如零售业态的核心主力店招商，就不要同时招来两家基本上都是经营食品和日用品的大型超市。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客亲身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。四、注意购物中心经营方式的选择。我们知道购物中心的经营方式基本有三种：自营、联营和租赁。同时购物中心是一个以零售为主的商业组织形式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，核心主力零售店必须引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。因此建议，购物中心的发展商以前不管是房地产商或是零售商，在条件容许的情况下，核心主力零售店尽量自营一部分或全部，这样一可以加强经营控制力度，有利于购物中心长期经营；其次可增强其他商户与之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，这样也可以增强发展商对购物中心的整体控制力度。五、注意招商顺序。坚持核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。六、核心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。七、对待特殊商户招商要予以优惠。以点代面，特色经营是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围，活跃购物中心气氛之作用。当然特殊商户的经营范围要与购物中心的经营主题及品牌形象相吻合。八、租赁经营要放水养鱼。我们知道购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务的做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。因此放水养鱼也可以理解为先做人气，再做生意。九、统一招商的管理要充分体现和强调对商户的统一服务。统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。这个统一服务"不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。这个统一服务就是要求服务出购物中心的品牌与特色来。十、购物中心要具备完善的信息系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。当然，便利各有不同，有管理便利、财务核算便利、营销便利、经营决策便利、结算便利、消费便利等等。在购物中心发达的国家和地区，发展商对购物中心的信息系统建设都非常重视。但国内购物中心在建立统一的信息平台方面还做得还远远不够。购物中心作为一个以零售为主的商业组织形式，更加需要精细化管理，而精细化管理需要数字说话，统一的信息系统就能提供决策者、管理者想要的数字以及用数字数据为顾客与商户服务；同时购物中心的招商不是一个开业前就完结的工作，而是一个无限循环的工作；因此购物中心建立统一的信息平台，进行精细化的管理，不仅能够为顾客提供统一收银、消费一卡通等便利的服务，还能为广大签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息，甚至于提供更详细的经营信息，譬如零售商品单品进销存信息等等。

这两年随着线上销售的不断深入，由B2C、O2C，到新零售，如火如荼，抢占了线下很大的生意份额，但是作为社会零售的大盘来说线上的份额也只有百分之十几，我的一个外籍领导说，岛国数学模型测算线上生意最高比例是30%，因此线下销售仍占有大半壁江山，线下的生意作为厂商来说，必定还要借助经销商来完成回款、配送、售后等系列工作，因此快速找到合适的“对象”成为线下销售的关键，下面我们就来谈一谈如何找“对象”

一、搜集行业客户资料，逐家拜访。

通过线下搜集行业客户资料，电话预约，登门拜访，了解客户经营信息，企业实力，合作意愿，做好记录。

借用当地企业名录，如黄页，协会、企业名录进行整理，电话预约，洽谈。

通过网络寻找各大网站，企查查、天眼查等网络工具，进行查找。总之宁可错杀一千，不可漏网一个，信息越全面，胜算越大。

二、转介绍法

进入一个行业，不用多久就会接触许多同行，通过交流就会获得许多客户信息，随同他们一起拜访，或者让他们介绍成功率很高，那同行是冤家，人家能介绍吗，但在一个企业，铁打的营盘，流水的兵，不是死脑筋，一般都会给的。

区域内一旦有一个客户促成合作，招商工作就会势如破竹，当然前提条件是产品能动销，有利润。客户有客户的圈子、协会，有意见领袖，为了形成利益共同体，客户会把自己现有品牌，外区经营相同产品的经销商拉入这个新圈子，给厂家介绍，形成犄角之势，互为攻守。新手入行，转介绍能事半功倍。

三、逆向摸排，顺藤摸瓜法

这是个笨办法，但找到的客户质量会较高，具体做法是首先设定一个目标客户的画像，选择的标准，客户既然做生意，就一定有下线客户，找到当地的批发市场，各种商店去看有无同类产品销售，询问商家供货商，在一个城市中多选几个区，多找几家店，过程中你甚至能碰到客户的业务，或送货人员，客户的实力，服务，商誉一一打听清楚，然后再有针对性的去洽谈。

四、守株待兔法

每年通过举办的展会，展览主动展示宣传产品，派发样品及宣传资料，发布招商信息，登记客商信息，面谈洽谈意向，会后登门拜访，促成合作。比较大的有成都春糖、广州秋交会、上海的博览会等。

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