新房和二手房，价差到底有多大？

自10月以来，南京楼市上市量井喷，众多楼盘推出了新房源。而由于调控限价的原因，目前一些区域的二手房价格纷纷超过了新房，有的甚至达到了悬殊的地步。

在哪些区域这种“剪刀差”的问题特别突出呢？这些标出高价的二手房能卖出去吗？是否仅仅是有价无市？《扬子楼市》进行了调查。

千万豪宅上午买下午卖 直接加价400万

限价最严格如今也是最热门的区域，非河西莫属。11月2日，仁恒江湾城打响了“收官战”，推出7、9号楼共计214套千万级豪宅，均价4.5万元/ ，远远低于市场报价。以江湾城三期举例，笔者了解到，10月31日曾有一套235 的房源以1280万元价格挂出，折算下来，单价达到了5.45万元 / ，单价差价接近1万元。

所以，尽管开发商方面开出了100万认筹金、购房需八成首付等多重严苛购房条件，仍然吸引了920组客户争抢，平均4人抢一套房。毫无悬念，所有房源开盘半日全部售罄。

戏剧的一幕出现在了2日下午，就在开盘结束不久，就有人在朋友圈推送上午刚刚售罄的新房源，9号楼206 的房源，报价6.3万元/ ，比开盘价足足高了1.8万元/ ，千万房产转眼就想赚400万元左右，一二手房的巨大剪刀差让围观者惊呼：“这真是来钱最快的房产投资了！”

多个板块存在“剪刀差”

差距最大超万元

河西南也是公认的“剪刀差”巨大、新房遭抢的热门区域。最近，该区域相继有金地中心风华、佳兆业城市广场和朗诗熙华府三家楼盘推新，而且新房均价都在3.5万元/ 左右。

而该区域目前有二手房在售的是五矿崇文金城，报价普遍在4.3-4.7万元/ 之间。据该区域的一家中介表示，10月区域新房集中开盘，导致现在有些二手房卖家的报价还降了点，之前还有报单价5万多的。最近成交是 9月的事，成交价在4.6万元/ 。

江宁九龙湖的万科翡翠公园10月底加推的均价为29500元/ ，终究还是未能破“三”，但邻居盘万科金域蓝湾的二手房报价普遍已在3.3万元/ 左右。“我们9月的成交均价在3.3-3.4万元/ ，但自翡翠公园10月加推后，金域蓝湾二手房基本上一套都没卖过。”万科租售中心金域蓝湾二店周勇介绍。

之前一直蛰伏的板桥板块今年房价也有明显涨幅，尤其是二手房普遍看涨。11月6日，明发浦泰梦幻家加推新房源，均价超过1.7万元/ ，而同区域的二手房报价已经超过单价2万元，以金地自在城为例，目前的二手房报价普遍在2.4万元/ 左右。

仙林湖和桥北

新房二手房价格趋同

不过，一些利好提前释放的区域，经过时间的消化，一二手价格正趋于接近。像仙林湖的楼盘新城香悦澜山10月下旬新开房源均价约为3万元/ ，目前二手房报价大约在2.8万元/ 左右。

此前一二手房价格倒挂的桥北区域，新房价格一路小跑，目前一二手房价基本已经持平，以苏宁威尼斯水城为例，11月下旬该盘将加推，预计均价约为2.1万元/ ，目前该盘二手房成交均价也差不多就是这个价。“我们最近成交的一套90 的两房，成交均价2.1万元/ ，比较9月份，这个价格有所回落。”一家专做桥北楼盘的中介表示。

“剪刀差”较大的区域

二手房大多有价无市

新房价格低于二手房，特别是“剪刀差”巨大的楼盘，在新政中仍然取得了骄人的销售业绩。像河西中的仁恒江湾天成，河西南的金地中心风华、佳兆业城市广场、朗诗熙华府；江宁的万科翡翠公园、龙湖春江郦城；鼓楼滨江的中冶盛世滨江等都取得了日光或近日光的成绩。

而这些新房价格明显低于二手房的楼盘“日光”，也直接导致了与之相关的二手房市场低迷不前。笔者看到，江湾天成开盘一周多，网上已经挂出了一批江湾天成的房子，这些被标注成“业主诚售，刚出神盘”的房源，最高报价逼近6.6万元/ ，最少的也挂出了6万元/ 。“但关注的人多，真正买的很少。”南京巨为房地产的一位中介经纪人介绍，江湾天成二手房6万是起步价，251 的稀缺房源报价更是高达6.5万元/ ，但没有成交。本月该楼盘唯一成交的一套是江湾城二期178 的四房，成交单价5万元/ ，“不过这也是因为房主急用钱，成交价相对偏低，如果不急的话，也许能卖到5.5万元/ 左右，再高就很难卖了。”

河西南区域同样因为巨大的“剪刀差”造成二手房不好卖。“这个区域一直是一二手房价格倒挂，限购后大家都去抢新房了，最近一个月，没卖出去一套，来自新房市场的冲击太大了。”一家不愿具名的中介经纪人介绍。

而在麒麟板块，新房价格一路猛涨，虽然目前一二手房也存在价差，但新政当前，一二手房都成交无力。区域大盘启迪方洲现在的销售均价在2.6万元/ ，二手房报价在2.2万元/ ，尽管比新房价格低了不少，但还是难以成交，“我们之前一套85 的小三房，205万也能卖出去，现在挂190万仍然无人问津。”周边的一位中介工作人员表示。

专家分析

变现不易，

楼市短线投资须谨慎

长久以来，市场上的新房价格总是高于二手房价格，然而今年以来的南京楼市，却出现了不少二手房均价超过新房均价的楼盘，而且有楼盘的一、二手房差距之大令人难以置信，限价是其中一个重要原因。

回顾过去几个月的南京楼市，限价从严无疑是一大“特色”。从4月份开始，限价令便重出江湖，7月份时物价部门又出五大举措抑制下半年房价上涨，其中提出热点区域要设置“动态封顶价”，限价令再升级。

业内人士透露，限价至今，河西中部被摁在4.5万元/ 的“红线”下，河西南的价格天花板为3.5万元/ ，江宁、江北的限价“红线”为3万元/ ……

在南京房价点评网首席分析师周颖看来，限价令实施以来，确实对房价的过快上涨起到了一定的抑制作用，但是如果楼盘二手房价格比新房贵出很多的话，就不太合理了，房价最终应该是由价值和供求关系共同决定。

南京升龙地产营销总监李远透露，该项目预计年底推出三期部分房源，价格受到限价影响，依然会在3.5万元/ 的红线下，而该项目的二手房价基本已经达到了4.3万—4.5万元/ 左右。尽管限购限贷后意向客户缩水了四成以上，但房源供需比依然高达1:4，开盘抢光基本是没有悬念的，而意向客户中，买房用来投资的不在少数，很多买房人都表示“买到就是赚到”。南京新景祥常务副总经理何晔表示，调控后依然热销的楼盘，大多都是限价盘，尤其是河西楼盘，说明地段品牌和品质俱佳的楼盘有更强的抗跌性，在南京房价长期看涨的背景下，这种楼盘当然值得买。

不过，南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华建议以短线投资为目的的买房人还是要谨慎，因为有些楼盘的二手房已经出现有价无市的现象，买到了不一定能马上变现。

他建议，要让房价真正回归理性，就应该让税收、信贷等市场手段走到台前，实施长效管理机制，彻底改变市场预期。在他看来，调控政策不会到此为止，住建部、国土资源部还有后招在手，因此市场预期还有进一步发生转变的可能性，“只有当市场真正冷静下来时，才是购房者入市的好时机。”

（以上回答发布于2016-11-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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