又一省会城市“松绑”楼市！福州放开“外地人限购”业内：对市场影响不会太大

继哈尔滨、郑州之后，又一省会城市对楼市调控政策有实质性放松。

今日（3月30日），《每日经济新闻》记者从福州多家中介机构及地产人士处了解到，福州开始对限购政策“松绑”：即日起针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平米以下的普通住宅。也就是说，外地人不需要落户就可以在福州买房。

对此，记者第一时间咨询了福州市房管局，相关工作人员表示，“情况属实，限购放松是从这几天开始的。”

事实上，福州并不是今年第一个放开限购的省会城市。今年3月1日，郑州发文明确，已有两套房的家庭可以再买第三套房，被外界视为变相放松限购。在此之前，哈尔滨出台的房地产新政则明确放开限售，也成为第一家正式放开限售的省会城市。

福州城市建筑 图片来源：视觉中国-VCG211308787791

外地人可直接买房

具体来看，针对非五城区户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，无需提供近两年内满12个月医社保或纳税证明或落户，即可购买一套福州五城区144平米以下的普通住宅。此外，长乐户籍也属于福州本地户籍，拥有长乐户籍的购房者可在福州五城区购买两套住宅。

而此前福州的限购政策规定，外地户籍家庭（含港澳台）在福州五城区购房，需提供2年内在五城区累计满12个月的医社保证明或个人所得税。

某头部房企福建区域营销负责人告诉《每日经济新闻》记者，此次放松限购并非全面取消限购，只能说是简化其中环节，毕竟自从全面放开落户政策后，外地人在福州买房基本没有任何障碍，所以新政对市场影响不会太大。

“区别在于，原先福州实行的是零门槛落户，只要在福州工作就能落户。而此次无非是简化了这道落户程序，可以新增这一波客群，比如有些农村户口不想来福州来落户的人。”上述营销负责人表示，要想这批人来福州买房，最终还是要看房价和市场的接受度，即房子是否值得买。毕竟受疫情等因素影响，市场整体购买力出现明显下降。

“此次限购松绑的 *** 作，主要目的在于给福州五城区去库存，让企业能尽快回笼资金，让市场活跃起来。”克而瑞福州区域研究负责人张暑娇表示，现在只是第一步，下一步预计首付款比例也会进一步放开。

事实上，此前福州已下调了住房公积金贷款的首付比例。自今年2月1日起，第二次申请纯住房公积金贷款的，首付款比例由50%调整为40%；首次申请使用住房公积金贷款的，首付款比例为30%

去化周期近20个月

自去年以来，不少房企因现金流紧张导致债务违约甚至“爆雷”现象，在一定程度上加剧了购房者的观望情绪。

“去年下半年开始，金融利率不断收紧，在贷款层面上对购房者不是很友好，虽然现在虽然有一定放松，但购房者依然选择持续观望。”上述营销负责人告诉记者，福州五城区商品住宅去化周期达近20个月，市场供大于求的态势依然明显。“在此背景下，适度放松限购有利于市场供求平衡，更有利于缓解供给的结构性压力。”

克而瑞数据显示，截至2021年12月底，福州五区商品住宅广义存量约585.42万平方米，其中帝封江、三江口、北区等板块存量均超80万平方米，库存高企。

据国家统计局数据，去年4月份至11月，福州新房价格持续下跌，自去年12月以来开始回升，不过今年2月的新房价格较1月又出现小幅下滑。

福州的新房市场自去年下半年以来持续探底，不少楼盘项目也推出一些打折促销，或通过加大分销点数的方式来以价换量。该营销负责人表示，“大部分楼盘主要靠分销，而现在新盘比较多，有的营销点数已经高到10%，但不敢降价，只是以特价房或工抵房的方式来促销。”

“购房者总想再等等，或许价格会更低。”上述营销负责人介绍，去年以来福州几乎一半的项目要靠渠道来去化。而且分销佣金很高，一套100万元房子，要给10万元佣金，分销平台可能会收走一部分，但很大一部分是返还给客户的。

“但如果分销平台不这样 *** 作，就无法吸引客户。一些离福州主城区较远的项目，如琅岐、马尾、桂湖等区域，靠高佣金帮助去化的现象很普遍。其他类似于福州苍山城南版块，因为竞争激烈，分销点数有的高达5个点，一般也在3个点左右。”

当然，福州也有个别地处中心城区的热门板块，因为新房供应少且需求量旺盛，新房销售相对乐观。也造成了福州楼市的两极分化现象明显：外围市场冷，利用高分销去刺激销售；而主城区地段好的项目，去化相对较好。

目前，福州市下辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾、长乐6个区，闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭6个县及福清市。

嘉论市场研究中心统计显示，近六周福州五区商品房住宅成交量变化不大，均在2600套以上；成交价格也变化不大，上周的成交均价为25841元/平方米。

近八周福州五区新房量价走势 来源：嘉论市场研究中心

土地市场持续冷清

在张暑娇看来，当下的福州市场还处于冰冻待解封状态，尤其是土地市场依旧冷清。

3月16日，福州今年首轮集中土拍结束，17宗用地现场取消出让3宗，流拍2宗，8宗低价成交，仅4幅溢价出让。尽管国企托底占比进一步提升，在本次土拍中拿地占比高达70%，但并没有扭转土地市场的颓势。

就溢价率来看，福州今年首批集中土拍溢价率仅4.42%，虽然两幅地块撤牌流拍，但从实际情况来看，起拍价175.08亿元，实际成交价仅77亿元，相比去年的第三批次集中土拍缩水约47%。

“虽然自去年9月份以来房地产行业信贷端有所改善，但在地方政府加强预售资金监管、市场周期性调整，致去化速度放缓等因素叠加影响下，房企现金流压力仍然较大，民营房企拿地积极性并未有显著提升，现金流的持续承压，民企的投资力度持续降低已经是不争的事实。”

张暑娇表示，土地市场能否回暖，还是要看金融端，能否向以往一样将资金引入房企。春节后高层就连续表态要把房地产引导到平稳阶段，并给房企纾困。但目前来看，涉险房企的资金问题并未得到真正解决。

“福州今年的商品房用地们基本没有民企参与。”张暑娇告诉《每日经济新闻》记者，民营房企自去年第二批集中供地到本次的共三批次土拍，基本是销声匿迹，偶尔在租赁住房和安置房用地上才有民营房企的身影。

上述营销负责人告诉记者，福州在土拍在价格上也没有让步，尤其是纯商品房地价和以前相比还有所增加，虽然有15%的溢价规定，但起拍价留给房企的利润空间已经很小了。“如福州东二环两宗非常优质的地块，起拍楼面价接近每平米3万元，虽然政府放开销售指导价，但目前市场看，是很难卖到这个价格，所以很多企业在首轮就会取消跟踪。”

58安居客房产研究院分院院长张波向记者表示，未来限购放松的城市会增多。从全国调控放松的节奏来看，一二线热点城市步子普遍偏小偏慢也更谨慎，而三四线城市以及部分高库存的二线城市则步子更大。放松限购本身就属于放松力度偏大的政策类型，也是拉动市场改善需求以及部分外来人群首置需求的重要政策。这类政策一旦出台，就说明市场压力已经偏大，市场信心建立的内在诉求已经偏强。

不过，张暑娇表示，近期市场仍然存在买卖双方的博弈行为，但受到外部大环境和内部市场走势等因素影响，购房者的观望情绪还将持续加重。“预计接下来楼盘以价换量现象还将进一步向福州中心板块蔓延。”

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每日经济新闻

营销渠道和分销渠道是两个不同的概念：　

(一)直接渠道与间接渠道

1、直接渠道：它是由生产厂家将产品直接销售给消费者。直接销售主要有六种方式：上门推销、邮售、电话销售、合约销售、制造商自设商店、消费者或用户直接向生产者订货。2、间接渠道：其基本特征是生产者和消费者之间加入了商业中介人的转手买卖活动，由商业中介人专门承担商品流通的职能。间接渠道的形式有：各类批发商、零售商、代理商、经纪商等。

(二)宽渠道和窄渠道.渠道的宽度取决于渠道的每个环节(层次)中使用同种类型中间商的多少。这里的中间商包括：批发环节中的各种类型的代理商、批发商、零售环节中各种类型的零售商。某种产品(如香皂)的制造商是通过许多批发商、零售商将其产品推销到广大地区的消费者手中，这种产品销售渠道称为宽渠道；反之，如果某种产品(如汽车)制造商只是通过很少的批发商、零售商推销其产品，这种销售渠道称为窄渠道。

销售渠道的宽度和制造商所采取的销售战略是相关联的，制造商的销售战略有三种：

1、密集分销：生产厂家尽可能通过许多中间商推销其产品。一些日用小商品，生活必需品(如糖果、饼干、牙膏、肥皂、香烟、通用小工具等)和工业品中的通用机具多采用宽渠道的密集分配 零售环节采用密集分销法，也要求批发环节相应采取密集分销法 。

2、选择分销：生产厂家在某一地区仅通过几个精心挑选的、最合适的中间商推销产品 。适用于：消费品中的选购品(如时装、鞋帽、家用电器等)和新产品开发的试销阶段 。

3、独家分销：生产厂家在某一地区仅通过一家中间商推销其产品。独家分销在许多情况下是由于产品的特异性(如专利技术、专门用户、牌号优势等)所造成。

(三)长渠道和短渠道 流通渠道的长短是按经过的流通环节或层次的多少来划分的，长短只是相对而言。我们按流通环节的多少可以把销售渠道分为：零层渠道(制造商消费者)一层渠道(生产者零售商消费者)二层渠道(生产者批发商零售商消费者)；三层渠道(生产者代理商批发商零售商消费者)。其中，零售渠道最短，三层渠道最长。把二、三层渠道称为长渠道。这样划分，有利于企业集中考虑对某些中间环节的取舍，形成自己或长或短，甚至是长短结合的多种渠道策略。

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