渠道依赖度高 房企因地制宜使用分销
1、分销渠道成交占比超半数，佣金费率整体持平
多数城市平均分销渠道成交占比依然在50%以上。从当前分销渠道占比来看，天津市场由市区向外对渠道越来越依赖，整体平均渠道成交占比能达到80%左右，被渠道深度“绑架”。郑州、昆明、武汉、青岛、福州等多个城市分销渠道成交占比也都超过60%。当然也有如泉州这样基本上不需要渠道分销的城市，主要是由于其主城区内长期不供地，几乎没有项目在售，因此仅有的少数在售项目热度较高需要摇号，不需要上渠道。
佣金费率整体持平，并没有高涨。一方面是由于部分城市整体市场分销占比已经很高，这部分市场往往是供大于求的局面，需求相对已经饱和，更高的费率已经难以推动销售。另一方面一些销售不佳的项目，佣金费率提高也难以撬动成交增长，且对于这部分项目分销带客也不积极，开发商反而会取消分销渠道合作或者降低点位。
2、平衡分销渠道使用情况，更多阶梯型激励机制
从我们的调研来看，开发商也正根据自身需求，因地制宜，因项目不同而采取不同的分销组合策略：
1）位置偏远、周边竞品比较高的项目，更倾向使用分销渠道
渠道分销作为地产销售中的一种方式，开发商也并不是所有的项目都会使用渠道，通常渠道使用较高的项目都是有一定的原因。从项目本身来看，物业类型不符合市场需求、产品设计缺陷的项目通常较难去化，使用渠道成交占比较高。从外部环境来看，周边竞品、项目区位偏远或配套不佳，导致自然来访比较难的项目也会通过分销导客。
2）阶梯型佣金费率起跳点数，形成“多销多得”激励机制
根据物业类型区位、物业类型和销售量，佣金起跳点数各异。首先，从区位来看，市区项目要比周边郊区热销，自然渠道就使用的较少，佣金费率较低，如天津市从平均佣金费率来看，市区基本上在1.5%-2%左右，其他区域佣金点数在3%-10%，说明区位对当地楼市影响大。其次，物业类型也影响佣金费率，一般来说，住宅平均佣金费率最低，商住公寓的佣金费率最高，办公和商业居中。此外，有些项目根据分销销售数量，起跳佣金比率也不一样，如合肥保利和悦庐鸣，分销1-10套佣金3.5%，11-25套佣金4%，26套及以上4.5%。
3）平衡新老业主心态，更愿意把点数给分销促成销售
房企虽然有一定的让利意愿，但目前整体让利程度有限，一是从2021年底至今，市场的持续高压之下，部分房企已经释放了最大让利幅度，折扣触底，难有再降价空间。二是当下市场信心脆弱，盲目降价反而会破坏口碑，且引起前期购房者不满，起到负面作用。为避免降价引起老业主不满，或引起潜在购房者因降价而产生的疑虑及观望情绪，开发商比起折扣优惠，更愿意把折扣点数给到渠道分销来促成销售。
全民营销普及度最高 房企自渠与中介分销组合营销
1、自渠中全民营销最为普遍，多数房企有全民营销平台
房企也在积极搭建自渠平台，一方面则是进一步扩宽销售渠道，另一方面也是希望减少渠道依赖度。自渠通常有拓销一体、全民营销和直销团队三种，这三种营销方式中，相对成本比较可控，使用更加便捷的是全民营销，也是目前自渠中最为普及的方式，一方面是企业多数已经搭建了微信小程序等全民营销平台，不少中介甚至自销人员等也通过全民营销平台拓客，另一方面则是老带新等圈层营销活动，也是全民营销的一部分。
2、自渠与分销打配合，佣金费率与分销看齐
目前开发商在自渠和中介分销的态度上，更多的是配合而不是对抗，对于不同的产品、不同的销售阶段采取相应的渠道策略：
1）高端定位的房企分销较少，老带新等全民营销效果好
对于不少口碑品牌佳或高端定位的房企，如仁恒、绿城和龙湖等在产品力方面具有优势，一般分销使用比较少，老带新等圈层营销比较有效。如仁恒各地项目很少使用分销，高品质造成项目热销且老带新效果好。龙湖由于自身龙湖天街IP，自带广告效应提升品牌影响力，不少项目不需要分销就能够取得较好的销售去化效果。所以房企在使用全民营销老带新等的方式上面，吸引客户的不仅仅是佣金费率或者各类优惠，自身楼盘的品质与口碑更是有利条件。
2）自渠和分销形成时间差，互相配合有效营销
如果房企在一座城市有不少项目的情况下，通常可能会组建自己的直销团队，但并非不使用分销，而是和分销形成时间差，有效配合接力使用。自渠团队人数通常较少，在项目强销期使用自渠团队，持销期自渠团队就会去其他项目，这时该楼盘就会使用外部拓客，销售主力也转变为分销渠道。
3）全民营销费率略低，总体差距不大
在费率方面，直销团队和拓销一体的佣金费率往往会比分销渠道稍微低一点，但有些城市，全民营销的佣金点数与渠道分销差不多。主要原因是很多全民营销平台使用者并非主要是老带新客户而是中介人员，对于佣金点位都有了解，所以整体差距不大。开发商无论是使用自渠还是渠道分销，目的都是为了推动销售，所以在自渠的佣金费率上也能做出一些让步。
总结：市场低迷的情况下，多元化的渠道是促进销售的重要元素，当前开发商更需要思考如何搭建互相配合的渠道策略。从目前渠道分销占比高，自渠整体表现一般且佣金费率也不断提高的情况下，对开发商来说，曾经的被渠道分销“绑架”，到如今不仅仅是竞争，也是合作的关系。再加上疫情催生线上购房热度走高，比如房产线上房产交易平台“天猫好房”服务也在更新迭代，不少房企开始入驻，线上“开店”展示房源，促成线上下定等。就目前而言，开发商更需要思考如何合理分配外部渠道与自有渠道，如何利用好线上平台增加曝光度、导客量，使各路渠道为自身所用，达到配比效益最大化，完成销售预期。
“看到买回深圳的希望了。”5月14日，“莞七条”落地后，苗淼充满干劲，距离卖掉东莞安家深圳的小目标又近了一步。
2018年上半年，楼市火热，“网红盘鼻祖”华润城润府三期开盘，万人空巷。也是这一年，经济学家樊纲提出著名的“六个钱包”理论。
够不上深圳，苗淼曲线买房，在喜提华为的东莞松山湖隔壁大岭山镇，举全家之力上车。2019年底，楼盘交付，苗淼收房。蹭着松山湖的热度，大岭山算是跑赢大盘，苗淼的房子涨了一百多万。
最近这一年，楼市遇冷。即便房子还在限售期，苗淼依然充满焦虑，新房不断上新，谁会买二手房呢？
“莞七条”发布，苗淼看到了希望。
根据新政，东莞住宅限售年限从3年调整为2年。这意味着，苗淼的房子今年年底就“解限”了。二孩家庭可以多买一套房，意味着市场上又多了很多房票。
政策落地、房贷利率下调，楼市活跃起来，苗淼的房子或许也能更易出手。
新房到访量创年内新高
东莞的开发商比苗淼更快看到希望。
5月14日，位于东莞谢岗的招商保利依城大观发布《紧急通知》称，因政策影响，售楼部看房客户激增，请销售通知客户采用预约制看房。
《紧急通知》指出，为确保前期已经看过房的意向客户能够知晓动态，现场销售优惠保留到明天（5月15日）24点，从2022年5月16日开始，商铺上涨4个点、洋房上涨3个点。
时代周报记者致电招商保利依城大观售楼部获悉，优惠取消属实。
“我们（置业顾问）的优惠权限已经被收回了，不过可以向领导申请试试。”招商保利依城大观销售人员表示。
位于东莞万江的奥园翡翠澜湾，同样在“莞七条”发布当日涨价。
时代周报记者获得的《关于东莞奥园翡翠澜湾项目在售产品价格上调通知》显示，“结合近期市场政策调整，以及项目复工复产的具体情况，所有在售产品于5月16日起，价格上调2%，且所有特价政策一律取消。 ”
开发商涨价的底气来自激增的来访量。
据合富研究院监测，“莞七条”发布的首个周末，阴雨天也未能影响各大楼盘案场的来访量上升，上周日（5月15日）创下年内单日来访量最高记录。
不过，来访量与成交量之间并不能划等号。
招商保利依城大观一名置业顾问对时代周报记者表示，该项目于今年1月启动全民营销，推荐成交住宅或商铺，每套佣金1万元。
奥园翡翠澜湾于2021年10月取得预售许可证，356套房源获批入市。东莞市住建局官方小程序“莞e认购”显示，截至5月16日，该楼盘有209套房源可售。开盘半年，该项目去化约41%。
东莞虎门一民企营销人士姜立告诉时代周报记者，目前，“莞七条”未对新盘去化带来显著影响，客户的市场信心仍不足，观望情绪浓厚。
低价房源补涨
“莞七条”为新房市场激发改善性需求，也大幅降低二手交易成本，将增值税的免征年限由5年调整为2年。
政策落地当天，东莞二手业主纷纷调价。时代周报记者获悉，新政落地24小时内，共有307名业主调整报价。
据诸葛找房监测，5月16日10点往前的24小时内，东莞二手市场上，涨价房源有103套，涨幅最大的房源是塘厦奥园观澜誉峰一套约124平方米4房。
诸葛找房提供的变动记录显示，该房源于今年4月14日在乐有家挂盘出售，报价385万元，4月26日下调报价至348.8万元，5月15日上调报价至454.7万元，涨幅高达109.5万元。业主自称，“全新装修，只住了3个月。由于孩子在深圳上学，被迫卖房搬回深圳。”
时代周报记者观察发现，涨价房源的百分点大多在个位数，意在试探市场热度。
比如，常平嘉宏地王大厦一套二手房，于2021年4月挂盘出售，报价96万元。经过8轮调价，这套房源在5月16日的最新报价是100万元，上涨4万元。
来源：诸葛找房网站
乐有家营销副总裁郭凤敏告诉时代周报记者，涨价的主要是在“莞七条”后更容易出售的房子，比如“多证合一”的房子。
“这部分房产的价格过往低于市场价，客观来讲，属于补涨。”郭凤敏强调。
有业主上调报价试探市场，亦有业主下调价格借机出货。
来自诸葛找房的数据显示，同期的24小时，降价房源有204套，几乎为涨价房源的两倍。而且，降幅动辄10%起步，不乏20%甚至更高。
以虎门万达广场房源为例，一套约93平方米3房，5月16日下调报价至350万元。大约1年前的初始挂盘价是450万元，跌幅超过22%。
同在虎门的万科云城，一套约91平方米3房，最新报价378万元，4月的初始报价是428万元，降价50万元。链家平台显示，目前虎门万科云城在售房源315套，包括车位、公寓、住宅等，最近3个月成交5套。
卖家有心让利出货，但市场是否买单仍有待观察。
郭凤敏表示，“莞七条”虽然对市场信心有积极的促进作用，但目前市场观望情绪浓厚，买卖双方心态较为理性。
深圳“大厂打工人”宋阳原计划在莞购房。为获得买房资格，他从2020年开始在东莞缴纳个税。如今，即便已经有了名额，手握一百多万现金的他，已经提高了选房标准，不会冲动入市。
郭凤敏认为，“房住不炒”的总方针没有改变，政策频出是为助力房地产行业平稳发展，满足合理购房需求。同时，“莞七条”出台有利于满足业主出售房产的合理需求，让房地产能够处于合理的流通状态。“莞七条”有望促进楼市一定程度的回暖复苏。
某研究院高级分析师李兴旺认为，“莞七条”提出满足合理购房信贷需求，在“因城施策”背景下，此后东莞首付比例、贷款利率均有望调整，后市成交可期。
（应受访者要求，苗淼、姜立、孟振朗、宋阳均为化名）
农业农村部：开展种源关键核心技术攻关，加快突破性新品种培育推广。商务部：2021年我国实际使用外资规模超1.1万亿元，再创 历史 新高。市场监管总局：全面实施企业信用风险分类管理，对信用风险高的企业针对性严格监管。
【国内要闻】
•国务院关税税则委员会发布公告，自2022年2月1日起对原产于韩国的部分进口货物实施RCEP协定承诺的第一年税率。韩国已向东盟秘书长正式交存核准书，根据协定规定，RCEP将于2022年2月1日起对韩国开始生效。
•农业农村部印发《“十四五”全国种植业发展规划》。规划提出，将开展种源关键核心技术攻关，加快突破性新品种培育推广。到2025年，粮食播种面积稳定在17.5亿亩以上，确保总产量保持在1.3万亿斤以上，跨上1.4万亿斤台阶；力争大豆播种面积达到1.6亿亩左右，产量达到2300万吨左右，推动提升大豆自给率；玉米播种面积达到6.3亿亩以上，产量提高到5300亿斤以上，力争达到5550亿斤。
•商务部数据显示，2021年，全国实际使用外资金额11493.6亿元，同比增长14.9%，实现两位数增长，引资规模和质量双提升。高技术产业引资增长较快，实际使用外资同比增长17.1%，其中高技术制造业增长10.7%，高技术服务业增长19.2%。
•市场监管总局发布的《关于推进企业信用风险分类管理进一步提升监管效能的意见》提出，力争用3年左右的时间，市场监管系统全面实施企业信用风险分类管理，有效实现企业信用风险监测预警，努力做到对风险早发现、早提醒、早处置。对信用风险高的企业，要有针对性地采取严格监管措施，防止风险隐患演变为区域性、行业性突出问题。
•中国保险行业协会发布四项云计算标准，包括《保险行业基于容器的云计算平台架构》《面向保险行业的微服务架构技术能力要求》等，旨在更好地推动保险行业与云计算的跨界融合，科学有效地对保险行业云计算市场进行规范，引导 科技 支撑保险业务发展。
•深圳华润城在“打新”热潮褪去后面临去化问题。据悉华润城润玺二期部分120平米住宅启动全民营销，卖出一套奖励5000元。深圳华润城曾有“最强网红盘”之称，2020年11月开盘的润玺一期曾因“万人抢房”事件被媒体公开点名。
•山西省能源局表示，2022年山西将持续增加电力市场交易规模，全年省内电力市场交易电量规模约1500亿千瓦时，同比增长约8%。山西省是全国首批电力体制改革综合试点省份，也是国网区域内首批电力现货市场试点省份。
【国际要闻】
•美联储布拉德当地时间12日重申了对美联储应该以多快速度收紧货币政策的预期，称2022年可能会加息四次。美联储哈克表示，美联储可能会在2022年加息三次以上；如果“非常糟糕”的通胀情况恶化，将支持进一步收紧政策。
•日本政府预计在2026/27财政年度实现基本预算平衡，比之前的预测提前一年。
•亚洲开发银行预测，2021年亚洲整体经济增长率达到7%。其中，东亚地区为7.5%，南亚地区为8.6%。中国香港全年经济增长率预计达到6.4%，基本恢复到2018年的水平。
•据CB Insights报告，2021年全球风投融资达到创纪录的6210亿美元，较2020年的2940亿美元增长逾一倍。金融 科技 公司获得的风投融资达到1320亿美元，占2021年风投总额21%，成为最热门的风投交易类型。
【国内外市场一览】
——股票
•A股：13日三大指数小幅高开，早盘沪指小幅下行翻绿后横盘震荡，深成指、创业板指下挫跌超1%后不同程度反d，午后三大指数再度走弱，深成指和创业板指跌近2%。截至收盘，沪指报3555.26点，跌1.17%，成交4570亿元；深成指报14138.34点，跌1.96%，成交6365亿元；创业板指报3083.14点，跌1.71%，成交2482亿元。盘面上，预制菜、酒店餐饮、数字货币等板块涨幅居前；盐湖提锂、中药、培育钻石、动物疫苗、医药电商、白酒等板块跌幅居前。
•比亚迪回应中标智利锂矿开采消息称消息属实；明德生物2021年海外新冠检测试剂销售收入大幅增长，目前相关外贸订单属于供不应求状态。
——债券
•中国债市：现券期货13日延续窄幅震荡，国债期货多数收平，银行间主要利率债收益率窄幅波动不足1bp，10年期国债活跃券210017收益率下行0.75个基点至2.7875%。
——货币
•央行13日开展100亿元7天期逆回购 *** 作；鉴于当日有100亿元逆回购到期，公开市场实现零投放零回笼。
•隔夜Shibor涨24.60BP，报2.2180%；7天Shibor涨10.40BP，报2.2020%；14天Shibor涨4.00BP，报2.0790%。
——外汇
•1月13日，人民币兑美元中间价报6.3542，上调116点。北京时间16:30，在岸人民币兑美元收盘报6.3598，较上一交易日上涨48点。
——大宗商品
•国内商品期货市场13日收盘涨多跌少。上涨品种中，硅铁主力合约涨超3%；SC原油、乙二醇（EG）、甲醇、沪银、国际铜、低硫燃料油（LU）、淀粉、沪铜、豆二主力合约涨超1%。下跌品种中，液化石油气（LPG）主力合约跌超3%；不锈钢（SS）、焦炭、尿素、沪铝、苯乙烯（EB）主力合约跌超1%。
【经济数据与动态（北京时间）】
•21:00 美联储哈克发表讲话
•21:30 美国至1月8日当周初请失业金人数
•21:30 美国12月PPI月率
•23:30 美国至1月7日当周EIA天然气库存
•次日01:00 美联储巴尔金发表讲话
•次日02:00 美联储埃文斯发表讲话
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