一、文旅时代的新特征
做任何事情，首先要了解正处在一个什么样的时代，只有先搞清楚了这个时代正在发生什么样的变革，整个社会经济发展到了哪个历史阶段，才有可能抢占时代的制高点。新的文旅时代具有一个潮流、两个对流和三个需求方面的特征：
1.一个潮流：大休闲的潮流
根据国际经验，人均GDP进入1000美金以后，真正意义上的旅游才开始，随之而来的，是一个全民观光旅游的浪潮。当人均GDP突破3000美金时，大众观光旅游开始向休闲、体验旅游转型。而人均GDP超过5000美金标志着进入休闲旅游全面爆发、体验旅游蓬勃发展的新时代。
到今天，中国的人均GDP已经达到6600美金，全新的体验旅游时代正扑面而来，这将是一种新的生活方式，要享受生活、逃离都市、寻找理想中的乌托邦，要减轻焦虑、释放心情、寻找自我、还要丰富多彩。 在这股休闲浪潮下，围绕着体育、旅游、休闲、文化等巨大的产业链释放出了巨大的消费力。
现总结了休闲产品的七种主要形态，包括：主题度假酒店、休闲运动、邮轮游艇、娱乐活动、养生产品、餐饮产品和文化产品。
2.两个对流：内外对流、城乡对流
三十年前的中国以生产为核心，两头在外；三十年后将以消费为驱动，市场在国内，消费在国内。在休闲经济扑面而来的大潮中，需要注意到两个现象。
第一个叫内外对流：一方面是国内游客、开发者的海外考察、访问、旅游，现在国内许多企业已经不满足于自己的认识而积极地去世界各地进行全球抓药；另一方面国外相关机构积极进入广阔的中国市场，促进国内国外在休闲产业、休闲产品、休闲服务的开发、互动、合作。
第二个是城乡对流，即新型城镇化：乡村的人渴望都市现代生活，都市人又想逃离到山清水秀的乡村生活。这其中城市反哺农村是真正推动新型城镇化的核心，都市人在享受乡村生活的同时把城市文明带入和植入乡村，推动都市文明和乡村文明的结合。今天在乡村形成了五股返乡力量，包括：返乡农民、返乡创业者、本土企业、都市小资和富豪，当他们带着新的眼光和资本回到乡村，乡村旅游和休闲产业的开发面临新的变革
3.三个需求：生态、文化、健康
文旅地产的开发必须要满足三个需求。第一个是生态的需求。第二个是文化的需求，现今的文化呈现出主流化、高科技化、大众化和全球化的特征，要满足文化的需要，项目需要经历从传承文化到创造文化、从创造文化到消费文化、从消费文化到升华文化三个过程的轮回。第三个是健康的需要。 所以，当休闲浪潮、新型城镇、地产转型、打造文化软实力、经济提质增效、美丽中国梦等诸多因素的巧妙碰撞，文旅地产成为了其中一个独特而重要的抓手。
天时、地利、人和均已具备，文化旅游地产迎来了自身发展的机遇期。 现阶段国内旅游地产的发展还处在一个初期阶段，与国际上有很大差距，大致表现在四个方面：旅游主导特点、产品多元特点、长线经营特点、市场广泛特点。这种比较的意义在于感受差异及意识问题，并不是说什么都需要跟国外一致。 文旅地产的本质是为人们提供一种全新的生活方式。“全新”体现在六个方面：良好的生态环境、完善的休闲配套、独特的文化主题、多元的人群组合、组团式的结构、独特的生活方式。
二、文旅时代的六大商机
文旅新时代应关注六大重要商机：
1.综合文旅新区
综合文旅新区一般位于文化厚重的古城外围或周边，以疏解城市人口、产业和交通，既可实现对古城的腾笼换鸟，又提供全新的文化展现平台，形成规模庞大、功能复合的综合性文旅新区。
2.文化商业地产
文化商业地产是以商业为核心，以产业、居住、生态为支撑，融入文化主题，塑造地域特色，利用商业的外向性、集聚性，凸显其作为文化舞台和窗口的性质特点。今天常规性的商业已经缺乏吸引力，人们更愿意去具有文化性、娱乐性和休闲性的商业区，不仅为吃住行，更多是为了在游购娱的过程中感受愉悦、放松和独特的体验。
3.文化娱乐地产
文化娱乐的发展与现代都市人追求放松，释放压力的生活需求有直接关系，文化娱乐地产的开发除了利用现代新型的娱乐设备、娱乐方式外，很重要的一点就是要结合地域文化。
4.健康养生地产
健康是人类永恒的追求，近年来亚健康问题越来越严重，清新的空气、干净的山水、静谧的环境逐渐成为财智人士首选的修养之地。健康养生是一个非常大的、但是也是非常值得做的、更是大家都非常关注的课题。
5.乡村休闲地产
以新型城镇化为契机，以城乡统筹协调发展为思路，乡村休闲旅游正在引领新一轮的“资本下乡”，许多老板在城市打拼以后现在要回归做一些发展。
6.综合度假地产
以生态为基石，在大型综合旅游度假区的开发方面，需要企业的大手笔投资。
三、文旅时代的战略突破
那么，如何抢占文旅产业先机，文旅产业如何与地产结合，现分享“12345”方法论：
1.一枝独秀：找魂
“找魂”就是寻找一个项目的核心竞争力和战略方向，基于城市高度、文化高度、生态高度的结合，寻找项目最长的长板。找魂不是提缺乏支撑的庞大概念，也不是提另类而缺少内容的概念。
找魂的关键是打通四度，即“定位有高度，功能有广度，产品创新有深度，和所有元素要建立关联度”。 比如要站在区域的高度，文化的高度，生态的高度。
从战略上，“一枝独秀”是长板理论，任何项目都要找到自己的核心卖点，充分张扬。只有清楚了“魂”在哪里？个性在哪里？核心竞争力在哪里？可持续发展依凭的东西在哪里？项目才有了唯一性、排他性、权威性的东西，就是必须要找到项目一个的“魂”。这种找魂的能力正是意思机构的核心能力之一。
2.两场统筹：市场+官场
任何开发企业必须首先“下接市场”，结合自身条件和项目的现实基础，在积极相关项目先进开经验式的同时，寻找适合的开发产品、业态配置、开发模式、资源整合，开创自身的文旅开发运营模式；其次“上通官场”，在今天中国做企业，不光是要懂市场，还要懂官场，要关注政治，要发挥政府的全局把控和宏观调控能力，内外一起发力，为文旅项目的发展保驾护航并提供相应支持，包括规划、土地、交通、市政、税收、专项资金、旅游营销等支持。跳好“市长”和“市场”双人舞，搭建“政府”与“企业/投资者” 合作桥梁。
3.三力决策：心力+能力+实力
文旅地产的开发是一个综合的系统工程，无论政府、企业在招商和寻找合作伙伴，还是要进入文旅地产的企业，必须要具备“三力”，即“心力、能力、实力”三方面的支撑力。
心力方面，要判断对文旅地产的开发到底是将旅游地产作为企业未来中长期发展战略的战略型，还是在适合做旅游地产的项目时尝试做旅游地产的策略型，还是以旅游地产概念谋求在拿地和销售的利益的投机型。
其次，随着消费者口味的不断提高，打造一个成功的休闲产品光有钱是不够的，还必须有打造精品的能力，必须要懂这个行道，要有做精细产品的能力；同时在有明确的战略方向的同时，具备一流的 *** 作能力，包括执行力和整合全球资源的能力。
另外，今天做旅游项目都必须有相当大的投入，有没有持续的投资能力是关键，所以企业必须要有相当的实力
4.四划推进：谋划、策划、规划、计划
先规划后建设已经成为地产开发的行业标准和规定动作。但很多项目的失败恰恰是因为策划的缺位，缺少一枝独秀的找魂、两场结合的统筹、三力要素的研判。
项目的标准流程应该具备四个阶段，即：谋划、策划、规划、计划。
首先，文旅项目的开发，要有政府和企业的前期谋划，通过眼观六路，耳听八方，对企业特点、项目特点进行基础情况的了解，形成项目开发必要的前期准备。
其次，通过专业的策划机构，按照承上启发，左右逢源的思路，充分发挥变压器的转换效应，拿出一个科学的策划方案，指导项目规划设计运营；策划主要解决“定方向、定功能、定引擎、定特色、定模式”五大问题，从而大幅度提升项目在政府、市场方面的关注和吸引，塑造企业良好口碑和品牌效应。
接下来是通过规划对策划既定的思路进行定量化，将产品按照专业的技术规范和要求，进行空间落地和设计，有了策划之后，这时的规划就有神了，有魂了，有个性化了。
最后是计划，通过前三划之后，整合投资者，实现资源的有效整合和项目的快速推动，拟定具体工作计划，把这个“魂”具体落实下去，推动下去，最大限度地来规避蛮干和同质化的问题。
5.五位一体：概念为王、休闲为体、文化为魂、产业为链、整合为网
一个成功的文旅地产项目，往往都具备这五个因素，通过它们的有机结合，既保证项目的近期的成功，又可以获得持续的发展。
第一，概念为王，通过对生态、文态、业态、形态的提炼，凝练形成项目和产品的独特概念，成为核心新引力。
第二，休闲为体，不同于常规地产，文旅地产需要配置大量的休闲设施，营造休闲的环境和氛围，成为让游客呆得下、呆得久的主要法宝。
第三，文化为魂，文化是点亮旅游地产的灵魂，通过文化符号、文化演艺、文化特色的体验，为文旅地产形成独特的标签。
第四，产业为链，通过“销售住宅+经营商业+游客活动”的业态共生、人群共享，形成完善的产业链条，甚至可以打通一二三产业关系，形成联动组合，从而设计成为一个共生的平台。
第五，整合为网，这是一个跨界与整合的时代，只要与文旅地产生态圈相关联的，都可以大力整合，通过整合不断了解其实质，并最终会选择价值取向高的部分自己来做，从而积淀自己的品牌，在未来，拼的不仅仅是智力、实力，还有整合力。
明确新文旅时代的六大商机，把握文旅时代的最新战略，将文旅产业与地产进行有效结合，才能抢占先机，成为最大赢家！
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第一、市场调研： 项目的研判是非常重要的步骤，是超前动作，更是高频次动作，只有不断的从市场上采集信息、数据等资料，才能在市场定位、市场运营、市场营销上做到事半功倍。
第二、策划与规划
规划：解决了项目未来发展在理想状态化的目标。
活动策划：是解决了项目在经营过程中的局部市场层面的问题。
景区策划：站在未来的角度，对景区未来的事情提出解决方案。更重要的是站在未来的角度解决景区当下的问题，并且针对不同的阶段提出不同的策略，使得景区发展按照预期进行，整个方案具备可执行性、可持续性以及过程的可监控性和评估性 是一个长期的，持续的过程。
第三、文旅运营 （附件1）
文旅运营思维的核心是由专业的运营团队，对项目策划定位，场景设计，施工建设，商业业态进行优化整合，一切以结果为导向，贯彻“谁对市场负责，谁有决策权”的理念，项目主线明确，关键环节高效落地。
运营需要丰富的实战经验，具有商业、营销、演绎、推广全体系的 *** 盘能力，及强大的资源支撑，文旅运营不能是多个团队的拼盘，一定是多要素为一体的整体打造。
第四、营销 （附件2）
第五、活动策划实施： 策划创意性活动并进行落地实施市场
活动策划大概分为了六大类：
1新闻事件（话题）炒作 ，活动是目前大多数景区所采用的，就是介绍新闻事件的翅膀，是景区快速窜红的一个最好方式，也是大多数 旅游 景区所采用的一个方式；
2常规节庆活动，常规的各类节假日期间策划的活动；
3节事活动，大多数是由各地政府牵头组织的大大小小的的各类主题的一些节事活动；
4 社会 资源活动，相当于我们联合 社会 各个部门、各个单位或者是各个团体做的活动；
5创意营销活动，基于景区的不同阶段，植入新的创意或者新的产品做的活动；
6其他类活动，还有一些就是根据不同的机会所临时性举行的一些活动，比如说一些推介会等各种各样的活动。
第六、文旅文创
文创产品是一件高难度的事情，要把精神和文化这些抽象变为实质性的物件，而且让消费者接受，并为其买单，实属不易！
文创要求：强IP，实用和实惠。
招商引资：根据景区建设和发展，或者各类活动，实施招商引资
雪松文旅是一家以旅游产业价值为战略的公司，是雪松控股旗下，对国内的旅游产业进行多方面的升级，。雪松文旅以全域旅游、主题旅游小镇、旅游全产业链管理和轻资产输出作为旅游开发和发展驱动，致力成为国内的文化旅游品牌，雪松文旅旅游项目分为以下几种：
一、旅游小镇：小镇是在花巷系产品的基础上进行了一次全新升级，将其作为生态休闲梦想般的栖息地，将小镇的文化内涵进一步深挖，主要是以吃、住、游购、娱乐作为旅游服务的体系，让当地产业旅游成为项目的标杆，更好的推动当地旅游产业的更新。
二、城市RBD；以当地文化体现旅游城镇的氛围和温度，以体验旅游的形式感受小镇的繁华和静谧，培育出新的文化街区，把当地美好的生活景象呈现出来，并打造满足当地居民的生活、娱乐、休闲等一系列综合商业需求。
三、田园综合体：当地的旅游小镇引用了红遍全球的田园综合设计概念，利用了当地休闲农场打造成现代式的农业、休闲旅游、田园社区集为一体的特色旅游小镇，把旅游和乡村体验进行综合发展。
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