系列报告之――
项目招商及营销推广方案
暨财务分析报告
---------地产运营机构
二零零五年十二月二十二日
目 录
第一部分 前言 3
第二部分 招商推广方案 4
一、招商节点与时机规划 4
二、招商对象特征分析 6
三、招商总体思路 9
四、招商核心策略 14
五、招商价格策略 18
六、招商优惠条件 21
七、招商实施计划 24
八、招商推广策略 29
九、宣传推广体系 32
十、招商推广步骤 36
十一、招商管理 40
十二、招商费用预算 46
第三部分 营销推广方案 47
一、产品策略 47
二、销售价格策略 49
三、销售目标客户定位 57
四、营销推广策略 59
五、销售收入分析 88
六、项目整体包装策略 101
七、项目整合传播策略 106
八、销售管理 123
附件一：销售人员守则 130
附件二：销售人员仪表及礼仪 136
第四部分 项目B区财务效益概算分析 141
一、项目成本分析 141
二、项目开发建设期设定 141
三、项目各项成本计算标准 142
1、土地成本与土地成本的支付方式 142
2、项目建安成本 142
3、基础配套设施建设费用 143
4、前期费用 143
5、开发期税费 143
6、银行成本 143
7、企业管理费用 144
8、不可预见费用 144
四、总成本分析 144
1、项目计算经济技术指标参数 144
2、项目成本汇总分析 145
3、成本综述 145
五、财务效益分析 146
1、财务效益前提设定 146
2、财务指标选取 146
3、销售价格预测 146
4、销售收入预测 147
5、项目租金收入计算 147
6、广告费用预算 154
7、项目总体财务效益静态分析 155
第五部分 结束语
问题二：商铺项目如何招商 你好！一、全面了解情况二、科学定位三、确定招商策略四、解决终端问题终端存在严重问题，终端工作抓不好，所有的努力都将化为乌有，因此首先从终端问题入手。终端的问题主要有： （1）招商人员工作没有积极性。大家都没有任务量，干多干少一个样，都在吃大锅饭。 （2）终端力量不足。只有三个招商员，时间这么紧，任务这么重，这几个人是难以胜任招商工作的。 （3）终端说词不力，对客户提出的问题不能做出回答，招商员不但不能说服客户，反倒被客户给说服了，这导致了大量客户的流失。 （4）终端气氛太冷清。来访客户少，又没有能衬托现场气氛的宣传物料，现场空空荡荡，愈加冷清。 （5）终端布置很零乱，桌子摆放很零乱，东一张，西一张，不利于招商经理对现场进行控制。桌子全是方桌，感觉很生硬，不利于拉近与客户的距离，进门处的气球悬挂太低，顾客进门后感觉很压抑。基于这些问题，拟定的对策是：（1）制订合理的激励制度，收入直接与工作业绩、工作表现和团队协作挂钩。每月对表现出色这给予物质奖励，对不能胜任工作的人员进行淘汰。 （2）充实招商员队伍，挑选优秀人才加盟，招商员由以前的三个增加到十个。 （3）针对客户提出的常见问题制定了统一的说词，同时加强了招商员的专业技能培训，派经验丰富的人员做现场指导，并为其当场解决问题。 （4）制作础种物料布置现场。步行街内，制作大型喷绘悬挂在天桥上，街道中间悬挂吊旗；在招商终端，制作了四块吊牌，在大门口摆放六个易拉宝。所有这些物料，都以大红色为底色，这样一来，步行街内和招商现场一片红色。同时播放富有动感的音乐，整个现场营造出十分热烈的气氛，为促成交易打下了良好的基础。 （5）对终端进行重新布置，并将方桌更换为圆桌，撤掉了以前悬挂的气球，给人感觉耳目一新。五、解决委招费六、强力广告支持既要吸引商户入驻，又要吸引投资者购买商铺。在广告投放上除了狠抓终端广告外，同时还加大了其它媒体的宣传力度，在市区的各主要街道上及周边郊县，进行重点宣传。整合大众媒体和小众媒体，包括报纸、电视广告、公交车车体广告、宣传车和宣传单，力求进行全方位覆盖。七、终端促销强力配合
问题三：如何写出租商铺工作总结 商铺出租工作总结包括几点：
经营分析，包括这段时间的预算收入、实际收入、各项收入占比，还有主要的活动等大事件的完成及收入情况。
工作中出现的问题，分条列出并写出解决方案
下阶段的工作预测
下阶段的工作方针
下阶段的总体思路、计划及目标
分项目总结：
1.商铺总结
2.楼层管理总结
3.招商人员总结
.....
......
........
问题四：商铺租赁申请书怎么写？急急急 商铺租赁合同 出租方(以下称甲方)： 承租方(以下称乙方)： 甲方同意将自己的产权商铺出租给乙方，双方在法律的基础上，经友好协商，制定如下协议： 一、 房屋地址 甲方出租的商铺坐落于 街 号，建筑面积 平方米。 二、 租赁期限 双方商定房屋租期为__ ___年，自_____年_ _月_ _日起至______年_ _月_ _日止。 三、承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋： 1、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的； 2、承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的； 3、承租方拖欠租金累计达 天的，并赔偿违约金 元。 合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅，由双方协商后作适当调整。 四、 租金及交纳方式 1、每年租金为人民币 ，大写： 万 仟元整。 2、承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每年支付一次，并必须提前一个月时间，于 年 月 日前交至出租方。 3、 承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的 %加收滞纳金。 五、 租赁期间房屋修缮 出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关；租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。 六、 各项费用的缴纳 1、 物业管理费：乙方自行向物业管理公司交纳； 2、 水电费：由乙方自行缴纳；(水表底数为_________度，电表底数为_______度，此度数以后的费用由乙方承担，直至合同期满)。 3、维修费：租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责。 4、使用该房屋进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳，(其中包括乙方自已申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用)。 七、 出租方与承租方的变更 1、如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。承租方出卖房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。 2、租赁期间，乙方如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。 八、 违约金和违约责任 1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金 元。 2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金 元。 3、承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金 元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿。 九、 免责条件 若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。 十、 争议的解决方式 本合同如出现争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉。 十一、 本合同如有未尽事宜，甲、乙双方应在法律的基础上共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。 十二、 本合同双方签字盖章后生效， 本合同1式2份，甲、乙双方各执1份。 出租方(盖章)：＿＿＿＿＿＿ 承租方(盖章)：＿＿＿＿＿＿ 法定代表人（签字）：＿＿＿＿＿＿ 法定代表人（签字）：＿＿＿＿＿＿ 联系电话： ＿＿＿＿＿＿ 联系电话： ＿＿＿＿＿＿ 联系地址： ＿＿＿＿＿＿ 联系地址： ＿＿＿......>>
问题五：商业地产三四线城市2015门面招商计划书怎么写？ 先调研周边的配套及不足，进行正确的定位，根据相应的目标人群，实施有效的招商
问题六：商业地产招商计划书 一． 项目介绍：
温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目――句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市，是句容市 *** 2004年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。
二． 产品定位优势：
温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地 *** 倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。
三． 交通概况：
本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程，距离南京市区只有40分钟车程。
四． SWOT分析：
1、S――优势
（1）地段――离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。
（2）交通――项目内有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。
（3）口碑――项目为句容市 *** 招商引资项目，2005年10强民营企业，2006年消费者信得过企业。
（4）物业――项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。
（5）配套――配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。
（6）品牌商家入驻――一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军陶瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店 嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。
2、W――劣势
（1）由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。
（2）句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度，目前新市场开始需要一定周期的培育。
（3）项目临104国道道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。
（4）项目居句容市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。
3、O――机会
（1）经济因素――股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄；与此正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。
（2）政策因素――国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机。
（3）市场因素――随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景也越来越美好。
（4）区域发展――本区域被 *** 规划为商贸物流区，本项目正符合本区域发......>>
问题七：怎么写商铺招商文案PPT！ 你好，已经私信
满意请采纳哦
问题八：租单位门面申请书怎样写 您好，转让协议书双方明确双方的基本情况、转让费等
给你一个我写好的，你自己改改，格式不会错的。记得好评写原创哈。。谢谢！ 关于铺面租赁合同续约申请函XX公司 感谢贵公司多年来与我公司的相互合作，感谢多年来的支持！我公司XX分店位于XX路XX号的铺位即将在本年度的XX时间到期，现特向贵公司提请铺面租赁合同续约一事，续约申请期限为X至X年，望贵公司见函后给予回复，特此申请！ 敬谢！ XXXX有限公司 搐 XXXX年X月X日
o(∩_∩)o 请及时给予好评或采纳，万分感谢！ (*^__^*)
问题九：店面房租赁申请书该怎么写？ 租赁申请书. 1. 业主/中介填写. 物业地址：. 入住日期：____/____/____. 月租金：$.定金金额：丹. 费用金额：$. 可出租套数：. 申请人编号：. 日期：____/____/____ 时间
问题十：店面出租书法怎么写 [店、面、出、租]几个字的书法写法。
如图所示：
还在朝九晚五做卑微打工人？
抑或加班到凌晨，却拿着几千块的死工资？
是时候走出舒适圈，开启你的创业梦了！
投资小、回报快、门槛低、市场大的好项目，正等着你的招商加盟！
全民创业的时代，仓储式超市超市以其独有的优势脱颖而出。相比自己开店，加盟仓储式超市无疑有更多好处，不但能节约成本，拥有较高的成功率，而客户对品牌的信任，也会为加盟店带来源源不断的客源。同时，仓储式超市也拥有一套被证明过的成熟、完整流程，是一种双赢的商业模式。
近段时间，仓储式超市如同飓风一般，于一夜间席卷全国各大城市，在北京、上海、郑州、武汉、沈阳、广州等地均可发现其身影。从南到北，仓储超市均如雨春笋，收获了不少用户的关注与正面反馈。那么到底什么是仓储式超市？简单来说，仓储超市便是在大型综合超市经营的商品基础上，通过筛选大众化实用品销售，进而实行库存和销售合一。
综合而言，仓储超市凭借较低的价位、丰富的产品与宽敞的购物空间，得到了更多资本和消费者的青睐。因此不少朋友也开始涌现仓储式超市加盟的想法。作为国内新锐仓储式超市，乐购岛仓储超市便可为创业者们提供优秀的加盟平台，助力你实现创业梦。
乐购岛仓储超市简介
乐购岛仓储超市集供应直播电商、社群团购、实体批发于一体，主营产品包括进口零食、网红同款、新鲜水果、生活用品、生鲜食材、烘焙甜点。乐购岛的零售业态为商品销售与商品储存于一体。此外，乐购岛拥有精准选品、丰富供应链产品与宽敞舒适的购物环境，并利用自有采购资源，采用低利润的经营方式，来满足顾客的多层次需求。除了线下超市之外，乐购岛还开设了线上渠道，让人们足不出户便可享受优质购物体验。
会员制特点： 79 元 / 年，尽享巨折优惠
乐购岛采用会员制，年费仅需79元，会员可享受3-7折优惠+购物积分，每年还可享受两次免费配送服务，每月免费领取会员礼物一份。自成立以来，乐购岛始终秉承“会员第一，为会员提供更多更好更优质的商品”的理念，为用户提供优质服务，距今已成功拥有近3000多余的忠实会员。同时乐购岛采用仓储批发模式，尽可能降低成本，将利润完全回馈给广大会员。
经营情况分析：少单品+低价+爆款制造机
我国超市的传统销售模式是在适宜地段租赁昂贵的门面和仓库，而高额的门面仓库费用，加上管理费和物业，月费用时常要达到10万左右，房租费用占成本的30%以上。这些费用无疑全部都转嫁到消费者身上。
乐购岛摒弃了传统的销售模式，通过借鉴当下先进营销模式，决然放弃了费用昂贵的市场门面，转而尽选择低成本的仓库，尽可能节省成本的同时最大可能的为顾客提供方便。与此同时，本着让利于顾客的原则，尽最大可能砍掉不必要的商业成本和采购环节，所有商品均以原装货盘运送，并陈列于简单的卖场环境中，进而降低产品价格，走薄利多销的运营路线，最大程度上让利于顾客。
此外，乐购岛坚持每一个品类都经过精挑细选，只为消费者提供两三种“爆款”，通过精简SKU规模化采购，来降低成本。在品质方面也无须担心，乐购岛并对自有品牌的要求从生产到销售的所有环节及生产环境均严格把控。
收益风险分析： 规避风险，多渠道获取利润
接下来就是不少朋友都非常关注的收益问题，加盟超市，怎样才能让收益更大化？首先，是商品利润，乐购岛对自有品牌的要求从生产到销售的所有环节及生产环境均严格把控，反复测试，确保自有品牌商品在口感、食品安全、营养成分及耐用度等方面均符合开市客的标准，因此加盟商在开店后也无需担心风险。
其次是会员利润，乐购岛实行会员管理制度，保持良好的服务内容，设计会员折扣等服务事项，从而吸引潜在客户，为自己的门店积累客源。
此外，乐购岛还拥有线上小程序与直播店播等大量营销活动，一方面可以扩大超市的影响范围，另一方面吸引更多的消费者购买，多元渠道可保证利润的更大化。
加盟乐购岛的优势
加入乐购岛大家庭后，将为你提供：
标准化门店管理
首先，作为新人小白加入乐购岛的你，无需担心无经验无知识，乐购岛总部采用统一的实时监控系统和采购信息管理库存信息管理，有利于帮助每一位新人规避各类创业初期的经营风险。
完善员工培训方案
此外，乐购岛拥有完整的员工培训方案，可以成功按照岗位匹配培训，不论是技术岗、营销岗还是管理岗，都能从头学起，为实现创业梦而拼搏。
具体实 *** 培训
开一个店，听起来很复杂，其实有了乐购岛的一步步指挥，只要你肯学肯干并坚持，加盟超市也能很简单。
在开店筹划阶段，乐购岛也会为新人提供选址考察、市场调研、投资分析、商圈确定等策划步骤。
接下来便是实 *** 培训，其中包括产品制作、新品培训、基层培训、店长培训等，最后为运营指导，包括员工管理、现金管理、开店指导、收益诊断。与此同时，专业管理团队也将定期驻店，开展服务标准化工作，有问题可以随时指教。
加盟条件简介
最后，乐购岛希望每位拥有创业梦的人士能够加入大家庭，一同实现创业梦想。
若你有同样的期许，希望你能够做到以下几点：
1.认同乐购岛会员仓储超市的商标、产品、经营理念和企业文化；
2.在相关的行业中有相应的企业人员管理经验；
3.愿意从事会员仓储超市事业的经营管理，并按照公司的制度处理日常经营事宜，且拥有足够运营的资金、固定场所、人员等；
4.在启动资金方面，也并不高冷，加盟费用只需79600元，年度管理费为10000元/年起。
在乐购岛购物，不但能享受到优质商品、舒适的购物环境，还能让每位会员真切地感受到：“更好的服务在乐购岛”。乐购岛也将全方位围绕供应商、顾客群体，自营、加盟店的需求开展创新项目，持续保证供应链体系及合作加盟商的可持续发展。现乐购岛面向全体有创业梦的人士发出招商加盟邀请，自己开店做老板，在乐购岛实现你的创业梦！ （来源：南早网）
一、招租要求：
店铺按现状进行招租，竞租人应在参加竞租前进行实地查验，并到我办查阅竞租及承租要求和约定的相关资料。
竞租成功后，承租人须严格遵守国家法律、法规的相关规定，守法经营，按章纳税，不得将承租的店铺用作黄、赌、毒等非法经营场所，不得经营易燃易爆物品销售等特殊行业或有噪音污染、环境污染的行业。
须遵守租赁合同的全部约定，全面履行承租人义务，按时足额缴纳租金，不得将承租的店铺转租、转借或以其他方式变相转租。
租赁期限(按实际需求决定)。
二、竞租要求：
竞租人须是在中华人民共和国境内或境外具有独立法人资格、合法存续的法人或者具有完全民事行为能力的自然人
具有良好的财务状况、支付能力；具有良好的商业信用；国家法律、行政法规规定的其他条件。
三、接下来就是将门面所处的位置，优点总结出来写上，吸引租客。下面有例子，写完之后再根据实际情况进行完善。
把握商业脉搏，抢占财富先机， 超轻松买门面，赚取无尽财厂
一条金扁担，挑起两个金箩筐
小小柜台，三代未来
一铺在手、三代不愁
到XX买铺去！
财富洼地
红色财富旋风
扩展资料
门面租售合同生效形式
当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
依法成立的合同，自成立时生效。
门面租售的其它约定
争议的解决：合同各方因本合同发生争议，应当通过友好协商解决。如果经过协商，在三十天内未能达成协议，任何一方均可向租赁场地所在地人民法院起诉。
遇顾客投诉、提出损害赔偿或有关政府机关对经营活动或商品提出修正意见或处罚时，甲方有权依据有关规定及商场利益做出处理或决定，乙方应接受该处理或决定。
合同如有未尽事宜，应当通过友好协商解决，另行签订补充合同。补充协议与本合同具有同等法律效力。
合同双方签字、盖章之日起生效。
合同一式二份，甲、乙两方各执一份。
合同附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
参考资料百度百科——门面租售
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