南京一开发商推出西瓜换房，怎么看待这种营销方式？

刚听说有小麦换房，又出来了大蒜换房，现在有跳出来了西瓜换房。表面上看就是拿物抵价，拿作为农产品的西瓜，抵上一部分商品房的价格。而实际上就是在地产行业红利期渐渐趋于平稳，结合当下房住不炒的政策下，而又遇上疫情影响下的经济不景气等综合因素。使得部分房企在推销楼盘的时候采取的特别的营销手段。

1、此次西瓜换房的营销方式的解读。

通过6月28日江苏南京一楼盘推出了“西瓜换房”活动宣传中的海报可以得知营销细节为：西瓜可以10元一斤的价格冲抵房款，每套房收购上限为1万斤，对应10万元房款，活动的时间期限为18天，到7月15日结束。

光看价格10元一斤西瓜，感觉像是高价收购农产品，让利给种瓜的农民。但实际的购房和买房中，宣传中西瓜是不需要拉到售楼现场的，而你手里有没有西瓜都无所谓。西瓜只是吸引看热闹的噱头。换而言之，就是房子降价了，快来买吧。

比起房子的价格，西瓜的价格有点微不足道。

2、就卖房者者而言，需要的不是西瓜，而是提供提供更优质的房子和服务。

对于卖房者而言，可能一个夏天确实需要几个西瓜避避暑。但是如果上万斤的西瓜，需要的就是降降房子的库存了。

西瓜换房可能一时间能吸引不少人前来观看，但是能真正促成交易的，还得看房子的地段、价值和质量。

所以对于卖房者而言，与其扬言收瓜，不如拿好地、做对房子，提升卖房子时的服务。

                                 

3、就买房者而言，西瓜换房吸引了你的注意力，但还是得看看实际上房子是否与你匹配。

西瓜换房确实挺有吸引力的，如果确确实实手里有西瓜，还能卖出10元1斤的高价。但是卖出西瓜，买进房子，更多的还是得看房子本身是否适合你的需求和需要。

多一份警惕，避免被西瓜冲昏了头，看一看所谓的西瓜优惠究竟能房子降价多少。

                                 

这种营销的手法，相信很快就会叫停，但楼盘的实际宣传效果也已经出来。以后也还会有更多的以物换房，至于物是什么，可能是花、可能是草、可能是鱼、更可能是菜等。但造好房子，卖好房子，而消费者买好自己真正需要的房子，这才是正解。

房地产市场调查分析报告

录 ... 1

综 述 ... 5

1. 前言 ... 5

2. 抉策地产研究中心研究方法简介 ... 7

2.1 研究背景说明 ... 7

2.2 抉策地产研究指标体系说明 ... 8

3. 名词定义 ... 9

4. 抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型简介 ... 10

5. 抉策地产研究中心常规研究延伸服务 ... 11

摘 要 ... 12

第一节 市场容量分析 ... 13

1. 2004 年三季度南京市房地产市场容量分析 ... 13

1.1 拆迁产生的购房需求比例降低 ... 13

1.2 改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，增幅较大 ... 15

1.3 投资购房比例基本平稳 ... 15

1.4 结婚购房比例保持稳定 ... 15

1.5 城市化进程中产生购房需求增速平稳 ... 16

2. 南京房地产市场需求特征分析 ... 16

3. 2004 年 1-9 月房地产市场交易状况分析 ... 16

3.1 新建商品房交易情况 ... 16

3.2 2004 年 1-9 月存量房、经济适用房的交易情况 ... 17

3.3 2004 年上半年及三季度未实现的需求分析 ... 17

4. 2004 年三季度需求结构分析 ... 18

4.1 各片区的需求结构分析及季度变化情况 ... 18

4.2 价格层次需求结构分析及季度变化情况 ... 19

4.3 楼型层次需求结构分析及季度变化情况 ... 20

4.4 户型层次需求结构分析 ... 21

第二节 产品结构分析 ... 23

1. 2004 年三季度市场供给状况 ... 23

1.1 2004 年 1-9 月全国及江苏省固定资产投资总量 ... 23

1.2 南京市 2004 年三季度房地产开发投资状况 ... 23

2. 南京市 2004 年三季度南京市土地供应状况 ... 25

3. 南京市 2004 年三季度经济适用房、中低价商品房供给状况 ... 26

4. 南京市 2004 年三季度南京市商品房供应情况 ... 26

4.1 2004 年三季度商品房总体供需状况 ... 26

4.2 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 26

4.3 分结构的新建商品房供需平衡状况 ... 27

4.3.1 分片区的新建商品房供需分析 ... 27

4.3.2 分价格层次的供需分析 ... 28

4.3.3 分楼型的供需状况 ... 28

5. 2004 年四季度南京市新建商品房供应状况 ... 29

5.1 2004 年四季度南京市新建商品房供应总量 ... 29

5.2 2004 年四季度南京市新建商品房供给状况分析 ... 29

5.2.1 2004 年四季度南京市新建商品房分片区供应状况 ... 29

5.2.2 2004 年四季度南京市新建商品房分物业供应状况 ... 30

5.3 2004 年三、四季度南京市新建商品房供应状况对比 ... 31

5.3.1 分区域市场供给比较 ... 31

5.3.2 分物业类型市场供给比较 ... 32

第三节 价格研究 ... 33

1. 供给价格水平分析 ... 33

1.1 抉策地产研究中心南京 70 典型楼盘价格指数 ... 33

1.1.1 2004 年 10 月抉策南京 70 典型楼盘价格总指数表 ... 33

1.1.2 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分区指数表 ... 34

1.1.3 2004 年 10 月抉策地产南京 70 典型楼盘指数分物业指数表 ... 34

1.2 新建商品房价格水平分析 ... 35

1.3 新建商品住宅价格水平分析 ... 36

1.4 分物业新建商品房价格水平分析 ... 37

1.5 经济适用房价格水平分析 ... 38

1.6 存量房价格水平分析 ... 39

1.7 南京市租赁行情分析 ... 39

1.8 土地价格水平分析 ... 40

2. 2004 年上半年南京商品房价格变动因素及相关分析 ... 41

2.1 供需比例失衡对房价的影响 ... 41

2.1.1 2004 年三季度商品房供需状况对房价涨幅的影响分析 ... 41

2.1.2 价格层次供需矛盾对南京市商品房价格的影响 ... 41

2.2 经济发展与消费能力增长支撑南京房价 ... 42

2.3 房地产开发投资增幅对房价的影响 ... 42

2.4 宏观金融政策对房价的影响 ... 42

2.5 行业的互动效应带动房价上涨 ... 43

2.6 商品房直接成本带动房价上涨 ... 43

2.7 城市化进程加快，带动房价上涨 ... 44

2.8 开发商追求高利润使得房价增长 ... 45

2.9 2005 年南京商品房房价趋势性分析 ... 45

第四节 消费者调查 ... 46

1. 研究背景 ... 46

2. 研究说明 ... 46

2.1 样本特征 ... 46

2.2 样本量 ... 46

2.3 数据的质量控制 ... 46

2.4 研究方法 ... 47

2.5 主要研究指标 ... 47

2.6 调研内容 ... 47

3. 意向购房者的基本特征 ... 47

3.1 潜在购房者年龄结构 ... 47

3.2 潜在购房者的家庭结构 ... 48

3.3 潜在购房者的家庭收入情况 ... 49

3.4 潜在购房者的受教育程度 ... 49

4. 意向购房者的居住现状 ... 50

4.1 现有住房的获得方式 ... 50

4.2 现有住房的居住面积和户型 ... 51

5. 潜在消费者的购房偏好 ... 52

5.1 潜在消费者对购房区域的偏好 ... 52

5.2 潜在消费者对购房面积的偏好 ... 53

5.2.1 潜在消费者对面积偏好与上季度的对比分析 ... 53

5.2.2 三季度潜在消费者对总面积及各个功能房间面积的偏好 ... 53

5.3 潜在消费者对楼型的偏好 ... 54

5.4 潜在消费者对户型的偏好 ... 55

5.5 潜在消费者的意向面积与意向户型的交叉分析 ... 56

5.6 潜在消费者在同等建筑面积下对建筑结构的偏好 ... 56

5.7 潜在消费者对配套中最看重的三个因素 ... 57

5.8 潜在消费者购买目的分析 ... 58

6. 购买方式与购买力分析 ... 58

6.1 潜在消费者可以承受的最高单价 ... 58

6.2 潜在消费者可以承受的最高总价 ... 59

6.3 付款方式 ... 60

6.4 对潜在消费者心理房价的测试 ... 61

7. 潜在购房者的媒介影响度 ... 61

7.1 潜在购房者的信息获取途径 ... 61

7.1.1 房产信息获取途径在消费者中的分布 ... 61

7.1.2 报纸媒体 ... 62

7.1.3 网络媒体 ... 62

7.2 印象最深的房产广告的主题描述及楼盘的提及率分析 ... 63

7.3 媒介对意向购房者的决策过程的影响程度 ... 64

第五节 生活指数评价 ... 65

1. 生活指数评价 ... 65

1.1 区域生活指数模型 ... 65

1.2 应用与测评结果 ... 66

2. 典型楼盘生活指数评价 ... 67

2.1 典型楼盘生活指数模型 ... 67

2.2 应用与测评结果 ... 69

3. 典型楼盘性价比分析 ... 69

4. 抉策地产研究中心生活指数专项研究 ... 70

4.1 《抉策地产典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告》 ... 70

4.2 《抉策地产楼盘项目前期定位研究》 ... 70

4.3 《抉策地产市场吸纳与性价比定价模型》 ... 70

第六节 媒体监测与研究 ... 71

1. 2004 年三季度南京房地产平面广告投放监测 ... 71

1.1 楼盘报纸平面广告投放总量、排名及投放频率 ... 71

1.2 分区域投放量统计 ... 73

1.3 分物业类型投放量统计 ... 74

1.4 开发商投放量统计 ... 74

1.5 报纸平面媒体房地产广告总量统计 ... 75

2. 2004 年三季度南京房地产网络广告监测分析 ... 76

3. 2004 年三季度南京市房地广告营销主题与促销活动分析 ... 77

3.1 房地产营销主题分析 ... 77

3.2 其它促销活动分析 ... 79

4. 结合消费者调查的媒体影响度分析 ... 80

4.1 购房者媒体偏好分析 ... 80

4.2 各类型媒体广告对购房者决策的影响度 ... 81

4.3 典型楼盘广告策略浅析 ... 82

4.3.1 2004 年三季度顺驰滨江奥城报纸平面广告投放总量与频率 ... 82

4.3.2 2004 年顺驰滨江奥城广告报纸组合 ... 82

4.3.3 2004 年顺驰滨江奥城报纸平面广告及网络广告投放分析 ... 83

4.3.4 顺驰滨江奥城的广告意境及营销主题分析 ... 83

5. 抉策地产研究中心营销监测产品简介 ... 84

5.1 竞争对手 SWOT 分析 ... 84

5.2 2003~2004 南京市主要楼盘广告营销主题变化及分析 ... 85

结 语 ... 87

策划方案 营销策划 销售技巧

销售流程 销售策划 销售方案

项目定位 项目策划 项目管理

项目研究 项目分析 项目流程

市场定位 定位策略 定位分析

定价策略 定价方案 定价策划

开盘方案 开盘流程 开盘策划

活动策划 活动方案 推广方案

推广策略 策划文案 广告文案

营销策略 广告策略 分析报告

广告策划 广告方案 销售培训

项目规划 规划设计 楼书文案

楼书设计 市场研究 销售制度

管理制度 推广技巧 全程营销

全案策划 策划流程 全程推广

全程策划 整合营销 整合推广

点此下载:http://www.fangce.net/mulu.rar

关于－房地产营销策划方案方面－的问题－房策网 http://www.fangce.net

房地产营销策划文案－请点击：http://www.fangce.net/Article/Index.html

房地产策划方案免费下载－请点击：http://www.fangce.net/Soft/Index.html

---