招商和销售有什么区别？

商业形态不同。

招商主要涉及的层面是商业运营方面运营商的问题，销售主要涉及的是商业运营中经营者、管理者、消费者（经营消费者、管理消费者、实际商品购买者、精神层面消费者）等各个利益攸关方的综合问题，但最关键的问题是商业经营投资者和实际商铺购买投资者可以统一，但商业形态却有着巨大的不同，从中进行进一步的细分才是最关键的。最低级的销售和招商实质是一样的，招商经验却很难用到销售上去。

扩展资料：

招商与销售的关系

一.招商与销售的关系

1.商业地产与住宅项目运作模式

住宅项目的运作：策划—销售—物业管理

商业项目的运作：策划—招商—销售—经营管理

二.商业地产项目招商促进销售成功的重要因素 成功的招商决定着项目是否能够运营的前提，同样也能对销售起着促进的作用。我们运作项目的时候经常提倡一点就是：招商先行，后续销售。因为科学招商可以促进销售的顺利进行。

1.成功的招商给投资带来投资的信心 投资者要初步判断项目的日后经营能否成功，那就取决于项目在招商的时候能否招到一些影响较大的商家。如果有大商家进驻，我们就可以借助有影响力的品牌商家来提升项目置身的影响力以及知名度。从而提高投资者的投资信心。

2.通过招商提升物业本身的地产价值 对于发展商来说，要成功开发一个商业地产项目，一定要有长远的战略目光，不能仅仅把目光放在销售金额的回收上，而更应该考虑在招商中合理性的业态安排，已及日后的经营管理，从而通过成功的招商和经营来提升物业本身的地产价值和发展商品牌价值。物业的售价也可以借助成功招商进行提高。销售率当然也就节节上升了。

3.招商对销售不是制约而是引导 许多人认为，只要把商铺全都销售出去那就完成任务了。担心招商的原则制约着销售的进行。虽然我们不能否认有这样的制约，但是这种合理的制约是本着以后成功的经营为前提。

对一部分投资者起着制约的同时也引导着这些投资者，同样也对另一部分投资者起着增强投资的信心。与其是说招商制约着销售，不如说招商引导着投资者进行合理而又有保障的投资；所以说招商对项目的销售和成功经营起着举足轻重的作用。

4.商业地产不同于住宅

三.项目的销售应该注意的两大方面

1.合理的分区销售 体现出商场的合理化布局，增加客户对日后经营管理的信心 合理的分区更有利于整个商场的装修、消防布局，不同的业态所要求的硬件配置均有所不同。（特别是娱乐业和餐饮业） 成熟的买家更关注的是项目能否兴旺成功，投资回报有否保障，所以发展商的对项目的整体发展战略，经营管理的态度，是投资者最关心的问题。

买铺者不同租铺者，他们的决定往往是要投资几十万元以上，时间的跨度也是起码好几十年，所以后期的经营状况是他们首要探讨的，事实上只要合理科学的商业分区布局才是项目成功的前提条件之一。 每一个成功销售或经营的商业物业，无论体量大、小都有科学合理的布局分区，比如：天河城、中华广场、铜锣湾百货等等。

2.分期分批的出货  及时掌握销售情况、客户心态，有计划、合理地控制货量，使整个销售流程连续顺畅。

分期分区的推广，有利了集中引导和向特定目标客户群进行推广，每一期、每一阶段的推广手法可有所侧重，有针对性，有效率高。

分期分区的销售可控制客户的心理，造成销售火爆，继而陆续推出二期、三期的火热场面，从而引起客户抢购的热潮。  分期分区的推广在广告宣传上也有优势，采取不同阶段主打不同主题的营销推售方式，使每一阶段的广告都有其吸引力，吸引不同的目标客户，长期引起市场的关注，增加项目的知名度。

招商与销售-百度文库

参考资料：

招商与销售的区别-百度文库

简单来说，营销的目的就是为了最大限度地实现企业或者品牌的社会价值和其产品或服务的市场价值。营销对企业来说是至关重要的，需要尽最大努力来加强这一职能。其具体的活动包括：寻找和识别潜在顾客，接触与传递商品交换意向信息，谈判，签订合同，交货和收款，提供销售服务。然而，进行商品销售是有条件的。企业必须具有比较丰富的经验才能更好实现其产业价值、市场价值。关于企业转化方面的话，我可以推荐推巨量文化。作为一个产业联动内容新生态的全链条推量平台，推巨量打造全域营销联动，将线上线下渠道全方位打通，致力为企业提供全链条推量服务，帮助企业和机构实现超高转化。其创造的营销和商业价值效应是可观的。

城市营销活动的特点第一、城市活动本身是要从树立城市品牌出发，活动的必须具备长期性。 第二、活动必须有可参与性，创新性，活动本人必须能够充分吸引相关人员的积极参与。 第三、活动本身蕴涵巨大的商业机遇，如招商作用、销售产业、或营销政策环境资源等。 第四、城市活动营销必须可以驾御城市的有形和无形资产，使现有资源充分发挥其最大效应。 第五、城市活动必须充分考虑到前效益，中效应和后效应，同时可以考虑与后期的旅游产业结合，建立长期的消费机遇。如香港的旅游形象推广，邀请明星群体代言，目的是为了后期让更多的旅客到香港旅游消费。城市营销战略１、分析城市环境。 在制定招商引资竞争战略之前，首先要把握外部环境，对此可引用营销学的ＳＷＯＴ分析方法： 机遇和优势分析：市场营销是扩散性的行为，一般将应该从外部环境入手。第一，从国家大政策环境和规划方向入手，获得良好的政策支持。第二，从市场角度上着手，现有的城市资源的市场机遇如何，是想实现国际化，还是想在国内建立基地，还是想从营销本身上寻求突破（如哈尔滨的冰雪节），当前或后一个时期市场的变化情况怎样，我们有那些有利机遇。外部环境分析好了，也就找到了营销目标。第二，从内部环境的支撑点，我们现有的城市软硬件建设状况如何，我们具有什么样的优势和特色，怎样有效的与外部市场对接。我们应该制定什么样的营销战略和战术系统。 威胁和劣势分析：一方面，外部环境变化既会形成机遇，又会带来挑战。假如缺少预防机制，可能使一个城市的投资环境恶化。例如，国内不少城市一直把“亚洲四小龙”国家作为招商引资的主要目标，当亚洲金融危机发生时，这些城市的投资锐减。另一方面，城市不是独立的，由于资源流通的特性使得城市与外部城市有着复杂的联系，特别随着网络时代的到来，这种联络更加密切。所以 城市的威胁分析应该站在战略高度上去看，一般讲是一个从国家，到周边的城市群，到城市商圈再到本土城市聚焦过程。如从投资环境上，常州直接威胁城市南部是无锡和 苏州，北部是南京。从定位上看常州定位在卡通城，则威胁点是一切现代化的大中型城市 ２、制定目标和细分市场和制定营销战略。 招商引资中需着重考虑对投资者及投资者需求的细分。对投资者可用区域（国际和国内）、产业、品牌、公司等等进行划分；对投资者需求可按其追求的具体目标如成本型、资源型、市场型、战略型进行划分。市场细分是制定城市营销战略战术的必要条件，通过对这些投资产业的现状、预招入品牌的习性特点和公司的发展现状进行分析之后制定公关营销方法，广告信息传播方法等等。 选定了市场目标就进入了营销的下个流程，就是制定城市营销战略。统筹考虑到竞争对手的影响和我们的优势资源条件。并设定快速赢销的方法。制定战略时要考虑到领先和致胜的原则，有三种基本战略可供选择。 一是成本领先战略：有效的资源充分利用在营销的实质性工作上，在其他成本比较固化的时候，某些可变成本就要积极发挥作用。对于投资者，一般讲政府都是通过减免税收，降低土地价格，提供贷款支持等方式给予支持。这些成本是固定的，不固定的成本是公关成本或媒介整合成本。降低成本的同时必须充分对其进行规划和预算，在最好策划创意下，在最低营销成本运行推广的条件下，实现最大的营销效果。 一是差异化战略：靠某些方面出类拔萃，与众不同的独特形象来吸引投资者。在投资领域，可用基础设施领先、投资服务最佳、某些配套工业齐全等各种差别优势作为“王牌”。 还有一种是集中战略：主攻特定顾客，例如苏州的新加坡模式，胶东的韩国模式，深圳的电子信息产业等等。 3、制定营销方案。 营销方案是营销的战术系统，是根据城市的营销的执行能力来制定的。营销放，按基本概括为四个因素： 产品力包装——根据已选定的城市营销战略，精心设计和不断完善有吸引力的投资机会，对产品机会和相关的配套服务进行商业化描述去吸引目标客户，一般从投资软硬环境两方面考虑。 品牌力计划——城市营销中的品牌打造计划将根据营销的需要进行制定，品牌形象进行设计，品牌工程规划，品牌推广策略等等。 价格策略——制定价格。投资成本进行系统的规划，站在政治的高度考虑成本问题，如银行借贷率，土地使用价格，税收减免程度，政府职能服务性收费及本地的人力资源等，核算出政府职能能引发的投资成本。如采用以低成本策略来吸引投资者，价格低；则在这个地方就要体现。 促销战术系统——制定促销战术库，找到投资的刺激点，快速推进。如青岛与2008年奥运会合作，派生出许多活动硬件的工程投资。现在，城市营销掀起广告战泉州作为我国首批文化名城之一，在推进城市品牌，提高美誉度方面作了不懈努力，包括申报“世遗”，景点上邮票，在央视做广告，投资以泉州为背景的影视等，目的只有一个，借此推进泉州作为港口旅游工贸城市的发展。营销泉州已是当前泉州首当其冲的重任之一。 昆明眼光独到，首开央视城市广告先河，2000年元旦开始，中央电视台广告时段上出现了一段描绘昆明美丽风光的简短片子，它让当时的观众耳目一新。不过，如果不是广告业界人士，很少人会知道，那是昆明政府为了宣传本地的旅游资源，自愿向央视掏钱付费而做的广告。这一有点“开天辟地”味道的做法，显然在中国城市营销史上具有“划时代”意义。似乎从这个时候开始，中国城市才开始明白，原来城市竟可以而且应该“自我推销”。 “三年前只有一个昆明在电视做宣传，让世博会和中国昆明家喻户晓。也许正是这种手法让其他城市眼热。” 4、城市营销总的执行、管理与控制。 市场营销的最后一个步骤是对营销方案执行中控制、总结和再提升： 第一、要建立一个城市营销团队，城市营销要从策划到执行到管理工作都需要专业人士来承担。这个专业团队应该是城市负责人直接领导，直接对市场和政府负责。 第二、需要建立一个管理平台。这样的平台是中央调控机构，应该对城市领导直接负责，对整个城市营销进行全面把控，城市也应该设立城市营销管理部。保证城市营销工作都在受控状态，降低成本的同时，提高营销效果。 第三、应该建立城市营销循环系统，从系统策划到战略规划，到战术执行，到总结、评估与改进，都需要不断的总结，不断跟踪，这样才能保证营销的时效性。你直接到： http://baike.baidu.com/view/1515120.htm 看看吧。很全面

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