一、早期市场，缺乏竞争，传统的开发商认为营销简直就是“营风”。
在市场没有充分竞争，产品不愁卖的时代，很多开发商是不认知也不需要营销的，如果考虑卖产品的层面，小地方基本靠人脉，一个项目在筹备期也早已经消息和图纸满天飞，内部关系认定是开盘的基本模式，外围闻风而动的顾客，也总能找到三姑四婆左邻右里的关系。在这样的形势下，开盘前的广告，也只是做做样子，给市场一个信号：“各位想购房的朋友，我们的筹备工作基本告一段落，准备开门收钱啦！”至于产品销售物料什么的，也是为了使销售人员省事，有个统一的说辞，还有统一的办理手续规范，基本还是甲方思维，为了自己考虑的，不会太在意消费者。
至于在考虑品牌推广层面，除了那两三个比较有品牌意识的开发商，或许也是基于有后续的开发计划，他们愿意花更多的预算，来投入品牌的推广，积累起未来的品牌价值。到了今天，他们市场开发量也成规模，成绩斐然，同样这么多年的品牌投入也获得了丰厚的回报，这是那些不愿投入的开发商所没法体会的，或许也一直不会认同的。
二、中期市场，初级竞争，在懵懂中学会了营销。
受全国房产发烧的影响，汕头地产进入了提速发展阶段，竞争开始多元化，虽然与其他城市相比，我们一直还算比较冷静，但也算开启了汕头地产营销时代。
这个时期，开发商逐渐重视推广，但是很多还是以传统广告思维的去衡量市场，有一些先知先觉的 ，就在懵懂中逐步转变了观念，关键点就是从甲方思维开始转变乙方思维，开发商开始关注消费者，关注市场变化，基于这个转变，产品规划设计不再是老板个人意愿，而是更多的考虑消费者的需求，主要包括四个方面：
购房价格变化，房价涨高了以后，购买的总价限制了户型的面积，也即是说，户型变小是趋势；
购房群体变化，购房不再是60后70后，80后也 逐渐成为主体，他们的生活模式变化与户型功能的需求也产生变化；
家庭结构变化，更多的大家庭拆分小家庭，人生购房的时间提前了，新青年小户型需求大了；
购买用途变化，更多人不是为了居住而买房，购房已经成为投资的重要渠道，投资性购房的需求增加了；
在这样的市场态势下，产品的类别和创新更加丰富了，顾客的需求也更加复杂和细分了，地产推广再不是一声吆喝就开锣了，需要制造一个卖压，要形成开盘前的持币待购的紧张态势，为了这个态势，开发商需要展开一系列的动作：塑造产品概念，提炼价值卖点，制造炒作噱头，打造亮点户型，提升项目配套，持续不断的开展关怀顾客的公关活动。开始有了聘请国际知名建筑设计、园景规划设计、国内名牌销售代理、物业管理等等机构，整合资源强强联手，放大品牌附加值，这才构成了一个完整的从最初产品规划到最终销售端的营销系统——营造一个有利于、服务于销售的生态环境，叫做营销。
三、近期市场，高级竞争，直面大品牌猛烈攻势，营销觉醒。
近些年来，随着各大全国性品牌的强势进驻，带来了碾压式的营销攻势，从高调拍地，品牌宣导、到各种广告渠道疯狂抢夺，营销中心的超强体验功能、样板房的精心打造、到地面推广的渗透，包括路演、扫街、派单、消费场所发放赠品、暖场活动、项目发布会、明星见面会、赞助全民参与的城市活动等等等等，让我们原本扮高冷或羞答答的开发商明白到，人家大品牌都要装孙子了，我们再不能自己把自己当大爷了，顾客需要争抢了，不是坐在销售厅里就等来的，终于亦步亦趋学会了“全程整合营销推广”，这个词，我们从2004年开始，用了十几年，现在才算是真正落地了。
四、新媒体的崛起，开创了整合营销的新局面。
如果说，网络媒体的兴起，是改变了营销信息的单向输出，有了跟消费互动的渠道，那么流媒体（移动端）时代的到来，是使营销互动有了及时性、即时性。
传统营销的最大障碍，就是我们不知道哪一点打动了消费者，只能靠扯开了嗓子喊，可是到底谁听到了，又听到了什么，我们不能确定。然后，想要知道消费者需求什么，我们基本靠蒙。
新媒体的功能，就是彻底的改变了这一个状况，我们在传统媒体的广告，是造势，在新媒体的广告，是圈人圈粉丝。所谓“粉丝经济”、“得粉丝者得天下”，说的就是这个巨大的变化。你想想，首先，粉丝不是一个固化的群体，他们是会互相传播的，而且，他们之间的互相传播，是可以被看见的，这样的传播过程不就是淘宝买家秀+大众点评+百度糯米？所以，互联网思维，是基于我们现在每一个人就是网民，而且我们都生活在手机上，我们每天大量的工作+社交+生活都在手机上完成的。
这样的一个时代，使得开发商与消费者的沟通互动，从未如此的高效和低成本，营销的第一次结果以及第二次传播，从未如此便捷。以前只有想买房的人跟买了房的人才知道行情，现在连不买房的人，都比买了房的人还了解行情。全民参与的营销模式已经颠覆旧时代。
所以，提升整合营销意识，创新营销思路，不只是在销售这个环节，而是在整个企业的战略高度来考虑，面对着的是国企央企、大型名企，他们的运作模式，是资本运作理念，本土开发商要从整个运营体系进行转型升级，不能停留于建筑商出身的惯性思维里。
开发商要升级旧版的 *** 作模式，以前靠的是信息不对称，奇货可居的单边优势，如今是信息透明公开化，流程规范化的 *** 作模式，更要用心研究产品发展趋势，在高科技、信息化的AI时代，未来生活模式的演变，将会产生更新的产品需求，房地产会迎来第四代、第五代的更新迭代，这是未来营销的核心关键。
一，销售人员应该具备的9个心态
销售人员一定要有强烈的企图心 —高追求
2.从事销售工作不要总是为了钱 —有理想
3.拜访量是销售工作的生命线 —勤奋
4.销售人员要具备“要性”和“血性” —激情
5.世界上没有沟通不了的客户 —自信
6.先“开q”后“瞄准” —高效执行
7.不当“猎手”当“农夫” —勤恳
8.坚持不一定成功，但放弃一定失败 —执着
9.胜则举杯相庆，危则拼死相救 —团结
二，与客户交往的七项基本原则
第一项原则：以客户为中心,多一点付出，少一点索取
1.帮助客户买产品，而不仅仅是卖产品给客户；
2.销售就是把客户的事当作自己的事；
3.销售就是只有客户成功了，我们才能成功；
第二项原则：不要满足销售人员头脑中假想的客户
1、不要对客户产生偏见
2、案例：客户有时候并不是你想象中的那个态度
3、没谈之前的设想都是无意义的；
4、案例：客户提出的，不一定是他所在意的
5、案例：跟你签单的都是你喜欢的人
第三项原则：不要“伤害”，同样不要轻易地被“伤害”
1、客户对销售人员撒谎时，同样认为对方是不诚信的；
2、客户不喜欢“伤害”自己的人，同样不喜欢被自己“伤害”过的人
2、如何才能做到不会被客户“伤害”？
第四项原则态度不能完全决定行为
1、案例：客户有兴趣就一定会购买吗？没有意向就一定不会买吗？
2、案例：我们都喜欢为自己的行为找一个理由
3、如何通过改变客户的行为导致改变他的想法？
第五项原则客户的态度是销售人员引导的
1、你看到的客户仅仅是我们自己所认为的；
2、案例：不同的心态导致不同的行为；
3、不要动不动找公司、产品、品牌、服务、客户和自己的原因
第六项原则不要主观臆测，以已推人
1.销售工作太容易短暂的成功了，随时保持空杯的心态
2.案例：不做朝三暮四的“聪明人”,不要成为“高潜质低绩效”的人
第七项原则要有专家的知识，不要有专家的姿态
1.强势是体现在公司以及产品本身而不是表现在销售人员本人；
2.客户只有大小之分，没有贵贱之分。
拓展资料1、 直接营销渠道的优点
（1） 房地产发展商控制了开发经营的全过程，可以避免某些素质不高的代理商介入造成的营销短期行为，如简单的将好销楼盘单元销售出去，造成相对难销的楼盘单元积压。
（2） 产销直接见面，便于房地产发展商直接了解顾客的需求，购买特点及变化趋势，由此可以较快的调整楼盘的各种功能。
2、 直接营销渠道的弱点
（1）一般来说，房地产发展商比较集中开发、工程等方面的优势。房地产营销是一项专业性非常强的工作。房地产发展商直接营销，难以汇集在营销方面确有专长的人才，难以形成营销专业优势，这样在相当程度上影响营销业绩的提升。
（2）房地产发展商直接销售，会分散企业人力、物力、财力，分散企业决策层精力，搞不好会使企业顾此失彼，生产和销售两头都受影响。
参考资料：房地产营销_百度百科
每个人的心中都有一个自己的梦想，但随着年龄的增长，有些人的梦想已经被生存、生活所替代，忘却了梦想最初的样子。但还有一些人仍始终坚持自己的梦想，放心，只要经过自己的不懈努力，终会有梦想实现的一天。
二十年前，来自陕西渭南的左晖，和现在千万北漂青年一样，在北京租了12年的房子，期间被房东撵出房门，搬了10次家，屡次被黑中介坑骗，从此立志成为一名“屠龙者”，试图改变暴利、信息混乱、假房源，以及吃差价骂名的中介行业。但任何事情都没有想象的那么简单。21世纪初，随着人们生活条件的改善，房地产便成为了一个新兴行业。可伴随着房地产行业的发展，本着解决自身痛点出发，左晖说干就干，创立了链家。
做事一直在坚持“做难而正确的事情”。凭借着自己的努力。贝壳找房横空出世。国内数据量最大、覆盖面最广、维度最全面的房屋信息数据库“楼盘字典”悄然上线。从链家到贝壳的成功，确实让整个行业的规范性有了一定提升，也把左晖这个“中介大王”直接送上了地产首富的位。但我们想要明白其中的艰辛和坚持。是很多人都不具备的。
从他的成功经验中，我们可以总结出两点：第一，苦下身段、狠抓细节，坚持细节就是大事。第二，选择大于努力，坚持做“难而正确”的事。这样的事例也激励着我们，没有人能随随便便的成功，都要付出一定的努力，只有你坚持自己的能想，脚踏实地，坚持不懈，才能取得你想要的成功。
没有任何事情是一蹴而就的，还需要一个漫长的过程，这是一个需要我们坚持的过程。
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