房地产开发企业审计了解内控的销售业务怎么做穿行测试

先了解该房产企业销售业务的流程。从头开始检查每一步骤的账务处理和环节设置，及所需的文件资料。对其中存在舞弊、虚报或准确的关键点重点关注，了解企业是否设置了防止这些非正常情况的控制手段。如果有相关的内控设计，按照此设计可以有效防止上述情况，则内控有效性达到一半。

接下来就是抽查一些重要业务或者频繁发生的业务是否按照既有的内控设置严格执行，如果执行度很高则内控是有效的。

房地产企业财务风险形成原因：

1、房地产企业资本结构不合理

资本结构是指企业各种资本的构成及其比例关系。资本结构是否合理，直接影响到企业的债务给企业带来的是收益还是风险。目前房地产企业销售不稳定，经营所处的环境竞争激烈，获利能力变化太大，筹资的渠道不通畅，再加上近几年信贷增长过快，自有资金比重低，投资商多数欠缺资金，中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50％举债的警戒线，多数企业达到75．8％，个别地产超过80％。这意味着房地产企业债务资本所占比例过高，资本结构不合理，使得我国的房地产金融面临着较高的财务风险。

2、 财务预算控制管理不到位

房地产企业作为典型的资金密集型行业，具有前期投资大，资金回收慢，开发周期长等特点。在以前房产不愁销的情况下，很多开发商在预算不足、机构不健全以及各相关部门不沟通的情况下盲目的投标，取得土地使用权，后期也只片面的追求工程按时按质交付使用，不管其造价成本。目前由于形势的变化，如果企业仍然不加强财务预算管理的意识，不注重对土地成本、施工成本、资金成本和投资回报率等方面的预算与控制，不仅不能实现企业原先的利润目标，甚至会因此产生资金断档的财务风险，导致企业亏损。

3、 管理者内部控制意识淡薄

当前我国多数房地产企业管理者的素质不高。他们大多数从安装、建筑行业起家，对于企业内部控制认识不足，内部控制意识淡薄，理解不全面。例如，将企业内部控制看成内部牵制制度。企业管理机构很大一部分都形同虚设，分工不明，各监督部门的监督力度不严，部分企业甚至出现决策经营者独揽企业大全的情况。在经营中他们往往也只注重工程进度和质量，不注重财务部门的资金管理、成本管理、风险控制的管理，主要表现为企业内部牵制关系混乱、内部财务控制信息的传递不畅和财务成本核算简单粗糙等方面。

4、 成本控制体系不完善

房地产企业成本管理是一个复杂而系统的工作过程，也是企业财务管理的核心和重点，房地产项目的成本主要包括了土地征用费用、工程费用、材料费用、安装费用、拆迁补偿费用、设施费用、人工费用、开发间接费用等系列成本费用。项目完工时，需要将成本费用根据项目受益对象进行分配，归集成本，而房地产企业往往只注重工程进度和质量，忽视了成本各环节的管理，如成本控制不全面、开发成本设计不健全以及成本控制过程中没有综合考虑各方面目标，影响了企业的效益。

房地产企业财务风险的防范对策

鉴于房地产企业产品和经营的特殊性，在当前国家宏观调控政策从紧的大环境下，房地产企业应从企业生存和发展的战略高度出发，重视财务管理，积极采取相应措施以控制企业的财务风险，提高企业财务管理水平，实现企业的可持续发展。

1、强化预算控制管理

房地产企业经营活动是一个非常复杂的过程，企业应当建立良好的预算管理机制，做到资金的使用“有章可循”，控制落实“有章必依”，管理“执章必严”，以现金流为核心，对资金筹集、投资、成本控制等实施全面的预算管理，才能有效的避免企业损失，进而做出科学合理的调整控制，使房地产企业潜在的财务风险能够得到有效的避免和防范。强化预算的控制管理首先要提高企业领导财务预算的认知度，其次强化企业的现金流管理，按照实现房地产企业价值自动化的目标进行相关活动。

2、加强成本管理与控制

成本管理是房地产企业资金管理的核心与重点，为此，企业应加强自身成本控制，通过科学的手段对项目各个阶段的成本进行管理与控制，以达到降低房价，提高效益和竞争优势的目的。其成本管理和控制的措施有：

实行全过程的成本管理。房地产企业不仅要搞好施工过程的成本管理，而且更要注重事前采购成本和事后成本分析的管理。对投建项目执行成本计划实行监督和控制，检查计划的落实，发现偏差，及时修正，保证成本计划的有效控制。对已完工项目的各项指标完成情况进行分析和评价，提出改进成本管理的措施，寻求降低成本的途径。

加强各环节的成本控制。第一，采购过程，在保证房屋质量的前提下，合理选择采购方式，构建完善的采购成本控制体系；第二，开发过程，要熟悉国家和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策，在不违规的情况下控制征地、拆迁、补偿、安置费的成本；第三，勘探设计前期，按新的招投标规定公开招标确定工程承包单位，以降低工程造价，搞好在用建材的管理，做好入库材料的验收和登记工作，杜绝不合格材料进入工地。加强对囤积在工地上的各种建材的管理，采取各种措施尽量减少因管理不善被盗而造成的各项损失，减少库存积压，加速资金周转；第四，建立二级成本核算管理体系，如向材料部门、工程部门、经营部门等部门委派成本核算员，负责做好各环节的成本核算工作，协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指标。同时明确规定各核算单位的经济责任，实行利益与效益挂钩。

3、 优化资本结构

房地产企业利用债务资本在适度的负债水平下，可以减免税收，增加收益，提高企业价值，但债务超过一定限度时，必将导致财务风险提高，使债务成本上升。目前房地产企业处于成交量萎缩、空置率上升、紧缩政策资金压力较大、房地产财务风险加大、供需失衡的状况下，这就要求加强资金的管理，制定科学合理的资本结构，并通过严格执行企业收款责任制度，延迟资金的流出，加快资金的回流，使企业能够保持最佳资本结构状况。目前我国房地产企业财务风险主要来源于自身负债率过高，资本结构不合理，为此企业应调整自身的发展战略，理性贷款，优化自身资本结构。同时还要做好资金流量预测，规范财务核算和取得银行授信额度等方式来化解资金压力和财务的风险，并且要加强在投资初期的预先控制，对项目投资进行科学化、专业化调查论证，将资金的风险降到最低。其方法有：创新融资模式，实现多元化融资；降低筹资风险和缩短预售时间，加快销售资金回笼速度等方法优化资本结构。

4、加强内部控制管理，提高财务管理水平

房地产企业因其自身特点决定了房地产投资极易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响，因此房地产企业首先应建立完善的内部控制制度。制定和有效实施各种业务 *** 作程序的内控制度是为保护房地产开发企业资金、资产的安全与完整，维护房地产开发企业声誉和妥善进行危机管理，促进房地产开发企业各项经营活动正常进行的保障。其次房地产企业项目管理者在执行过程中要避免新官上任三把火的做法，必须持之以恒、避免虎头蛇尾，因为对于房地产企业项目管理来说，如果对计划完成情况不引起高度重视，对制定好的各项管理制度不严格执行，在思想上存在麻痹轻敌的思想，那在后面的工作就会处处被动，严重影响企业的信誉，最后造成企业的生存危机。最后在管理过程中财务管理人员还应根据房地产企业自身的经营活动及财务管理的特点，结合市场经济发展的要求，加强基本决策能力，积极探索从征地动迁到工程建设，再到商品房营销，最后到物业管理整个开发经营全过程的财务管理制度，形成标准化、规范化、制度化的企业财务管理机制。以增加企业的财务效益作为出发点，积极开拓融资渠道，加强企业资金投资营运管理，达到降低资金成本和财务风险的根本目的。

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